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1、二手房垫资业务及相关流程 一、二手房垫资业务的界定 二手房垫资业务是指在二手房买卖过程中，买方因资金不足， 欲以购买的住 房向银行申请按揭贷款， 而卖方为了自身的交易安全， 要求买方在过户以前付清 全部购房款，而产生的第三方垫资业务。 二、目前太原市二手房垫资业务的市场情况 根据市场调研了解， 二手房垫资业务主要依托于房产中介机构、房地局和银 行。目前太原市二手房垫资业务主要资金来源是担保公司，其中包括德林担保、 博大担保、 泽坤担保、 邦信担保和大德通担保。 此外还有一部分个人也以一定的 资金规模占据了一部分市场份额。 三、二手房按揭贷款的基本流程 二手房按揭贷款分为商业按揭贷款和公积金按揭
2、贷款。公积金按揭贷款和商 业按揭贷款的前期交易流程是一样的，因为公积金按揭贷款需太原市公积金管理 中心审核， 所需时间会延长一个月左右。以下以商业按揭贷款为例， 介绍二手房 垫资介入的基本流程。 商业按揭贷款的交易流程主要分为三个阶段： （一）前期银行审核按揭贷款额度阶段 1、在买卖双方达成初步购买意向时，卖方需到房地局对准备出售的房产进 行核档。 核档正常需要 10 个工作日 2、核档完成后，双方到准备贷款的银行进行按揭额度预审批，包括房产价 值的预评估。（该过程需 3 个工作日，预评估费为200-300 元） ； （二）房地局办理过户阶段（第三方垫资的介入阶段） 1、买卖双方签订房屋买卖合
3、同。 2、买方缴纳契税。 3、房地局办理房屋转移登记受理单。 4、买方向卖方支付购房款（垫资方见到受理单后，进行垫资，受理单由垫 资方保管）。 5、买方到公证处向垫资方做全权委托公证（公证的内容为：代领房产证、 办理抵押他项、银行贷款手续等，公证费为400-600元） 。 6、在房地局受理后 15 个工作日后领取过户后的房产证。 备注：上述第 4 和 5 项程序基本上是同时进行的。 （三）银行办理按揭放款阶段 1、银行在见到过户后的房产证后，出具评估报告，向房地局申请办理他项 登记（该过程需 2 个工作日）。 2、房管局出具他项登记受理单，办理他项登记（该过程需要10 个工作日） 3、银行见到
4、他项登记证后放款。 4、收回垫资款。 三、二手房垫资的流程如下图所示： 1、商贷流程： 房产过户（正常需15 个工作日， 可通过渠道缩短时间， 目前市 场行情是1500 元/件） 代领产权证出具评估报告在 房管局办理抵押备案，该过程需 有 2 个工作日 买 方 与 垫 资 方 签 订垫资协议 全委公证 房管局出具他项权证，该 工作需 10 个工作日，通过 催件可加快 进行垫资 银行见到他项权证后，进行放款归还垫资款 2、公积金贷款流程： 二手房垫资整个流程正常需要30 个工作日左右， 按天计算在 45天左右，与 房产中介公司合作， 通过其业务关系沟通， 可以缩短交易流程， 整个垫资过程可 能需
5、要 40 天左右（光大银行在见到抵押登记受理单后即可放款，整个垫资过程 可能需要25 天左右） 。因为二手房公积金按揭贷款需太原市公积金管理中心审 核，整个垫资过程在60 天左右。 四、该项业务的风险点 1、该房产在办理他项过程中被法院查封； 2、中介公司恶意套取垫资款 3、垫资后，银行按揭出现状况，不能下放或不能按时下放。 4、银行按揭贷款出来后，买方恶意，将银行卡中的款项转走，导致不能归 还垫资款。 五、准入条件 1、太原市范围内的二手房按揭贷款； 2、买受人的征信报告良好，贷款无逾期，信用卡的逾期不得超过2 次，每 次不得超过 1 个月。 3、买受人的年龄不得超过50 周岁，身体健康。
6、房产过户（正常需15 个工作日， 可通过渠道缩短时间， 目前市 场行情是1500 元/件） 1 拿到房产证后，前往公 积 金中心办理公积 金 贷款申请（正常需要 15 个工作日） 2 买 方 与 垫 资 方 签 订垫资协议 全委公证 4 办理他项权证（房管局出具 他项权证， 该工作需 10 个工 作日，通过催件可加快）6 进行垫资 银行拿到他项权证后， 将申请贷款资料和他项 权证一同送交公积金中心， 公积金中心见到他 项权证后，通知银行放款（每周二和周四） 7 归还垫资款 3 公积金中心申核通 过后，将资料提交 给指定的银行，委 托银行办理他项权 证（ 1-2 个工作日） 5 4、买受人已在预
7、按揭贷款的银行取得授信额度。 5、买受人同意在公证处办理全权委托公证。 六、垫资收费费用： 目前市场上行情为商业贷款为垫资额的5%+1400 元，买方归还垫资款后向 中介返还 3%-3.5%；公积金贷款手续费为7%+2000 元，买方归还垫资款后向中 介返还 2%。 附房产交易过程中的费用明细： 买房承担： A 契税：成交价或评估价 *1.5%（商用房或大于 144 平米的税率为 3%） B 交易服务费：建筑面积 *3 元 C 交易印花税：成交价格 *0.05% D 产权转移登记费： 50 元-80 元 卖方承担： A 交易服务费：建筑面积 *3 元 B 交易印花税：成交价格或评估价*0.05% C 土地出让金：成交价格或评估价格*1% D 个人所得税：成交价或评估价*1%（房改房自用满五年，且是唯一住房 E 营业税及附加税：成交价或评估价*5.5%（房产证或购买时契税完税证满 两年则免征该项税金） 以上费用在实际交易过程中全部由买房人缴纳。