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1、第 1 页 二手房交易警惕无效合同范本 特征码 DvqlYByCYNZFwCcDpBvI 二手房交易警惕无效合同范本 案例介绍一： 孙女士购得一套商品房，产权证是其丈夫的名称。孙女士 后通过中介机构将该房屋转让给张先生。孙女士与张先生签订 一份购房合同 ，约定孙女士将该商品房转让给张先生，张先 生先支付 90%的房款，双方办理产权 过户手续后，张先生再支付房款余额。购房合同还约定张 先生向孙女士支付 20000 元的购房定金。购房合同签订后张先 生依约向孙女士支付房款及定金。事后，孙女士丈夫李先生以 妻子转让房屋并未征得他同意而不同意转让该房屋。张先生认 为因孙女士的原因导致双方不能继续履行购
2、房合同，要求孙女 士根据合同的约定向其返还已付购房款并双倍返还定金。律师 观点无效合同不具法律约束力 案例分析： 根据法律规定，夫妻双方在处理夫妻共同财产上的权利是 平等的，夫妻双方非因生活需要对夫妻共同财产作重要处理决 定，夫妻双方应当平等协商，取得共同意见。孙女士的丈夫李 第 2 页 先生作为房屋共有人，其妻子未征得其同意，也未有其明确授 权的情况下转让房屋的，李先生有权主张孙女士与张先生签订 的购房合同无效。 专家提醒： 房屋买卖合同无效的依据主要有： 1、 婚姻法规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产， 归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权; 2、 最高人民法院关于贯彻
3、执行中华人民共和国民法通 则若干问题的意见(试行)规定，共同共有人对共有财产享 有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间， 部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效; 3、 城市房地产管理法中更是明确规定，共有房地产， 未经其他共有人书面同意的不得转让。 无效的合同自始不具有法律约束力。对责任承担的问题， 根据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应 当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有 过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的， 应当各自承担相应的责任。 相关法律规定： 根据婚姻法 、 城市房地产管理法等有关法律的规定， 夫妻一方处分夫妻
4、共有房产的，应当共同处分或征得另一方同 意，一方擅自处分的可能被认定无效。而且转让共有房产时未 第 3 页 有其他共有权人签字或授权的，房地产管理部门是拒绝办理产 权过户手续的。目前二手房交易愈趋升温的同时，买受方在购 买房屋时应注意审查出卖方转让的房屋产权情况，如是共有房 产的，应要求共有权人共同在合同中签字或提交授权委托书， 以保护交易的有效性和稳定性。 案例介绍二： 李女士购得一套商品房，但未办出房产证，后李女士通过 中介机构将该房屋转让给张先生，李女士与张先生签订了一份 购房合同 ，约定李女士将其购买的商品房转让给张先生，张 先生先支付 90%的房款，在李女士取得该房屋所有权证书后双
5、方办理产权过户手续，张先生再支付房款余额。购房合同还约 定为保证双方顺利签订房屋转让合同，张先生向李女士支付 1000 元定金。购房合同签订后张先生依约向李女士支付房款及 定金。后房产证无法办出李女士要求解除合同。律师观点未办 房产证不得转让。 案例分析： 根据合同法规定当事人订立合同应遵守法律法规，遵 守社会公德，不得扰乱社会经济秩序。依法成立的合同自成立 时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才能 生效的，应依照其规定。我国法律规定房屋的产权的变更只有 在买卖双方办理完过户手续后才发生。 相关法条： 第 4 页 城市房地产管理法第三十五条规定：“房地产转让、 抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记” ，第三十 七条规定：未依法登记领取权属证书的不得转让。 城市私有房屋管理条例第六条规定：“房屋所有 权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有 权转移或房屋现状变更登记手续” 。在没有房产证的情况下李女 士与张先生的房屋买卖合同违反了国家法律规定应系无效合同。 本案中双方都有过错，李女士应返张先生还房款及定金。