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1、-,1,华东国际机床展览交易中心商业部分定位报告,- 招商定位报告,-,2,目录,第一篇 项目概况,第五篇 S.W.O.T 分析,第二篇 城市-昆山介绍,第三篇 项目周边商圈分析,第四篇 项目目标消费群体,第六篇 项目招商定位原则,第七篇 招商（业态）构想,-,3,项目概况,一、企业背景: 仕泰隆 作为中国首家提出“工业超市”连锁概念的企业，仕泰隆集团一直专注于全国机械模具工业品载体的开发和运营 。秉着“诚信、服务、共赢、创新”的企业理念，为中国制造企业提供一站式工业品采购和服务平台。 四大软件优势：规模庞大的全球招商网络；专业化人才及团队；信息化管理水平；国家级相关部门及当地政府支持。 昆山
2、城北20万项目华东国际机床展览交易中心正在建设中。,-,4,项目概况,正泰隆投资发展（昆山）有限公司 地理位置：中国-昆山-城北大道 投资情况：注册资本1亿元，总投资10亿元，建筑面积20万 规划要点：占地面积 约145亩，建筑面积约20万平方米，土地性质为商业，容积率2.0 ，绿化率20%，建筑密度50%，建筑物限高100米 政策支持：规划综合保税仓、建设规费减免、入住企业税收奖励、交通道路指示、红线外环境改造、公共交通设置等 项目内常住高端商务人士5000人（不含前端商业的5A级写字楼、酒店式公寓） 企业使命：打造昆山城北高端商住新地标,-,5,项目概况,二、平面图（初稿） 商业中心拟建4
3、层，平层面积60M*160M，设计方向将根据与主力商户的洽谈意向，进行适时调整（图纸暂未出） 项目总平面图 沿街夜景透视图 星级酒店黄昏透视图 沿城北路、西侧立面、环庆路图 项目总体夜景鸟瞰图,-,6,项目总平面图,裙房商业,-,7,沿街夜景透视图,-,8,星级酒店黄昏透视图,-,9,沿城北路立面图,西侧立面图,-,10,沿环庆路立面图,-,11,夜景鸟瞰图,裙房 商业,-,12,项目概况,三：分区介绍 国际品牌机床会展中心：4万展览交易大厅。包括机床展示区、交易洽谈区、新闻发布区、集合竞价区、电子商务区、企业办公区。统一进出口、统一开票结算、统一保税仓储 国内外知名品牌交易区：8万独立商业店
4、铺，用于机床零组件等工业品集中展示销售 五星级酒店：2万星级酒店（国际知名酒店管理公司正在洽谈中） 综合商业配套区 ：约3万商业综合体，2万公寓式酒店、5A级写字楼，服务北部新城，打造城北高端商业亮点,-,13,项目概况,裙房商业部分,-,14,项目概况,项目裙房商业部分由4层单层面积8000平方左右组成，每层平面图如下,一层平面图,-,15,项目概况,二、三层平面图,-,16,项目概况,四层平面图,-,17,第一篇 项目概况,第五篇 S.W.O.T 分析,第二篇 城市-昆山介绍,第三篇 项目周边商圈分析,第四篇 项目目标消费群体,第六篇 项目招商定位原则,第七篇 招商（业态）构想,-,18,
5、城市-昆山介绍,城市概况 昆山地处江苏省东南部，苏州市和上海市中间，属于苏州的县级市，东距上海市中心50公里，西邻苏州市区26公里，并与上海嘉定、青浦两地接壤。地理位置十分优越。东西最大直径距离33公里，南北48公里，总面积927.68平方公里。,-,19,城市-昆山介绍,人口：户籍人口711333人，暂住人口164.7万人左右（2010年普查）； 资源：总面积927平方公里，陆地面积641平方公里，境内地势平坦，河流纵横，土壤肥沃，物产富饶。从昆山地理位置、人口及资源来看，具有显著优势，为城市的发展提供了必要的基础条件,-,20,城市-昆山介绍,航空：无锡苏南国际机场（距44KM）上海虹桥国
6、际机场（距42KM）上海浦东国际机场（距80KM） 港口：上海港（距60KM）、太仓港（距25KM）、张家港（距80KM） 铁路：昆山站、昆山南站、阳澄湖站、花桥站、沪宁、京沪高铁，从昆山到上海只需要18分钟 公路：沪宁高速、苏州绕城高速、苏沪高速、苏昆太高速、长昆高速、312国道等穿越而过。,-,21,城市-昆山介绍,2010年福布斯中国大陆最佳县级城市25强，昆山位列第一名。 昆山是中国大陆经济实力最强的县级市，连续多年被评为全国百强县之首，2010年昆山人均GDP14.45万元，高居全国各市前茅，而且交通便捷、教育发达、国际化水平高。昆山市江苏的东大门，现拥有国家级技术开发区、国家级高新
7、技术产业开发区、综合保税区等著名园区。在国家公布的全国百强县市排名中，昆山多年蝉联第一 截止目前为止，全市累计批准65个国家和地区投资项目近5000个，合同外资260亿美元，实际到位170亿美元，其中世界500强跨国公司投资项目61个。,-,22,城市-昆山介绍,城市经济的发展带动了城市空间的拓展和人口分布的变化。由于经济的快速发展，原有的人民路和亭林路商圈已无法满足商业发展的需求、随着新城区的形成和人口的迁移，大润发、卜蜂莲花、乐购、沃尔玛、欧尚、易买得、家乐福、麦德龙、农工商、红星美凯龙、好家居等大超市纷纷进驻，逐步新城了多个新兴商圈。同时原有的商业中心也继续发展为集购物休闲、娱乐为一体的
8、综合性中心商业街。 昆山文化对昆山经济的影响：整个昆山经济体系中，特别值得一提的是台商对昆山经济的贡献。目前台商在昆山投资公司已超过3300家，在过去的10年里投资总额在150亿美元以上。去年，台商对昆山的税收贡献超过20亿美元。大量台资的涌入也带动了周边产业的发展，据统计，目前常驻昆山的台籍人士已超过15万人，台商及其家属构成一个超出平均水准的高消费人群，直接带动昆山零售、餐饮及服务业的发展；同时台湾人直接投资经营的餐饮、零售及服务业也提升了本地相关行业的水平。 昆山个人投资现状及发展趋势：近年来，昆山除了对外招商引资外，个人投资也如火如荼，呈逐年上升趋势。究其原因，园区经济的发展、旧城改造
9、计划的实施、使昆山人完成了“第一桶金”的原始积累；而居民收入水平的提高、外来资金的大量涌入，则进一步促进了个人投资的走红。,-,23,城市-昆山介绍,区域规划 发展方向：规划提出昆山中心城区用地布局为向西向东发展，产业向东发展，南北各设副中心。 各类用地安排：2020年中心城区规划建设用地面积95.6平方公里，其中工业用地2258.3公顷（占中心城区总用地面积23.6%），居住用地2745.7公顷（占28.7%），公共设施用地1103.8公顷（占11.6%）绿地面积1493.1公顷（占15.6%),城市绿地率近期目标38%，远期目标40%，远期人均建设用地面积约120平方米。,-,24,城市-
10、昆山介绍,城市景观规划：形成以玉峰山为核心、大型公共设施为标志、以绿地为节点、以道路和水系为走廊的城市景观体系。其中玉峰山为昆山城市景观的主要素。 城市交通规划：根据城市发展形态，城区外围规划一条环线，作为城区发展的边界线，在环线内道路网结构基本上是方格网型。规划主要干路系统由“五纵五横”组成，次干路系由“四纵三横”组成。环线以外的郊区公路为放射状型，郊区公路和市区道路相互衔接，构成城乡一体化道路网格局。,-,25,城市-昆山介绍,昆山GDP总量与增长率,2010年昆山市实现GDP2100亿元，为国内第一个跨过2000亿的县级市，继续高居全国各县（市)之首。,局域经济,-,26,城市-昆山介绍
11、,昆山市、苏州市、上海市主要经济指标比较,作为一个县级市，昆山的面积、人口、国内生产总值等与作为一线城市的上海以及二线城市的苏州存在较大差距。但是在城镇居民可支配收入这项重要的经济指标上，超过了苏州市，紧追上海，由此可见，昆山市民具有相当的消费能力。,-,27,目录,第一篇 项目概况,第五篇 S.W.O.T 分析,第二篇 城市-昆山介绍,第三篇 项目周边商圈分析,第四篇 项目目标消费群体,第六篇 项目招商定位原则,第七篇 招商（业态）构想,-,28,项目周边商圈分析,商圈分布图,-,29,项目周边商圈分析,昆山主要目前相对较成熟的商圈有老城区商圈、城西商圈、巴城商圈、北门路商圈、周市商圈、33
12、9商圈、新镇商圈、开发区商圈。在这些商圈中以老城区商圈为发展相对成熟，其他商圈正处于积极向上的发展趋势。 老城区商圈主要有： 人民路：昆山商厦及专卖店 柏卢路：综合性专卖店 前进路：政府机关、金融机构、 宾馆为主、家乐福，沃尔玛，欧尚 集 街：服饰、外贸 樾阁路：小商品市场 亭林路：品牌服饰专卖店 黄河路：小吃一条街 朝阳路：大润发、五金机电街 高 铁：乐购 合兴路：汽车4S专卖,人民路商业街一角,-,30,项目周边商圈分析,城西商圈：新崛起的商圈，以娱乐休闲为主，全市最大的KTV金凤凰，森林生态公园，大型家具建材市场。 巴城商圈：生态休闲形态餐饮、度假旅游酒店、大型水上公园、大学城周边餐饮娱
13、乐、清华园软件园周边商业。 北门路商圈：北门路餐饮服饰一条街、昆山商厦城北店、紫竹路餐饮一条街、永盛广场餐饮娱乐、富士康商圈，台式餐饮。,北门路商业圈,巴城威尼斯度假酒店,-,31,项目周边商圈分析,周市商圈：区域型商圈、传统型商业形态、中小型外资台资企业集中地、传统餐饮零售百货、建材市场。 339商圈：专业市场型商圈、港龙建材市场、红星美凯龙、亿立商贸物流城、4S店/汽车城、钢材交易市场、台资企业集中地。 新镇商圈：传统型商圈、业态较多较分散、商住为主的社区商业。 开发区商圈：前进路带状餐饮娱乐商业、世贸购物广场、4D影院、各大写字楼底商、餐饮为主；物流出口集散地,红星美凯龙,前进路商业一角
14、,-,32,项目周边商圈分析,项目正南边为玉湖低碳产业主题园 该园位于昆山城区西北部，北靠城北大道，东邻环庆路，西界陶店河，南临339省道，规划面积约103.91公顷。基地中央为面积500多亩的玉湖，外围有陶店河、川家厍河、风雷河环绕，自然景观得天独厚 项目总面积: 103.91公顷。园区主入口位于城北大道南侧，即正泰隆商业项目正南；次入口有三：分别为环庆路上的小河岸路，339省道上的风雷路，人行出入口位于环庆路小公园处，供游客进出 总体规划将基地划分为“6+1”功能区，全方位展示低碳理念及低碳产品的应用 其中“1”是指结合基地中央的玉湖景区布置的低碳科技主题公园，以科普功能为主；其它“6”大
15、功能中最重要的高端低碳人才社区（人才居住区、人才教育区、酒店式公寓）及东部的高端低碳商务区位于其园区北部，即正泰隆商业项目正南部,-,33,项目周边商圈分析,-,34,项目周边商圈分析,-,35,目录,第一篇 项目概况,第五篇 S.W.O.T 分析,第二篇 城市-昆山介绍,第三篇 项目周边商圈分析,第四篇 项目目标消费群体,第六篇 项目招商定位原则,第七篇 招商（业态）构想,-,36,项目目标消费群体,从项目所处位置及昆山市政规划等方面分析总结出本案具备以下高端消费群体： 昆山城西北，项目周边目前未有一个高品质的休闲消费场所，而城西北人口数量多，消费方向少，台资企业，外资等高端消费人群。 服务
16、于“正泰隆“项目内外高端工业人才；CMMC内商家，其中40%台湾企业、20%欧美企业，共计约5000人。此类客户为项目主力消费群体 昆山市政府重点打造的示范工程“昆山玉湖低碳产业主题园”内外高端常驻人群。 昆山工业博览馆即将设立在本案内。其将带来大量高端商务人群。,-,37,目录,第一篇 项目概况,第五篇 S.W.O.T 分析,第二篇 城市-昆山介绍,第三篇 项目周边商圈分析,第四篇 项目目标消费群体,第六篇 项目招商定位原则,第七篇 招商（业态）构想,-,38,S.W.O.T,机会（Opportunities）,项目处于昆山北部新城发展的最边缘地段,项目周围规划项目五丰广场带来的挑战 新的文
17、化娱乐办证政策给本项目带来细分业态的限制,WT,ST,威胁（Threats）,本项目尽管在地段等方面存在不足，但是CMMC未来高端商务、休闲娱乐等方面的需求量大，CMMC内5000位高端商务人士已可为项目商业部分达到饱和。,WO,SO,项目位置相对较偏 昆山人消费观念倾向于老城区消费 项目周边商业环境比较弱势,缺点（Weakness）,优点（Strength）,内部能力 外部环境,CMMC内集中消费能力强 项目周围集约化商业供应匮乏，本项目有规划的时间优势 昆山工业博览馆 属于昆山北部新城规划范围,车流量大，车位多，视野开阔 CMMC整体规划前沿 商业部分的设计便于购物顾客序流动 酒店、公寓、
18、商务楼、交易中心布局清晰、结构完整,CMMC给昆山带来经济及税收的增长，市政府的强烈支持，综合保税区 昆山玉湖低碳生活主题公园,CMMC内高素质消费人群的消费接触时间短； 附近居住人群数量较少，不能形成良好的商业消费习惯；,-,39,企业管理资源网http:/ 项目概况,第五篇 S.W.O.T 分析,第二篇 城市-昆山介绍,第三篇 项目周边商圈分析,第四篇 项目目标消费群体,第六篇 项目招商定位原则,第七篇 招商（业态）构想,-,41,项目招商定位原则,根据项目所处商圈内消费群体的特征及消费需求为 定位原则;突现项目“精致、高起点、高品质”生活方式。以服务CMMC内高端客户为主，为昆山当地居民
19、引导一种高品位消费方式。 通过吸引主力行业商户的定位来鼓励和带动小型商户的招商。 以中高端主力综超、主力百货为主、生活主题店、高端餐饮、休闲娱乐与一体。以精致、时尚、个性化的商业产品和服务为主, 树立CMMC内高级配套商业模式。,-,42,目录,第一篇 项目概况,第五篇 S.W.O.T 分析,第二篇 城市-昆山介绍,第三篇 项目周边商圈分析,第四篇 项目目标消费群体,第六篇 项目招商定位原则,第七篇 招商（业态）构想,-,43,招商（业态）构想,商业一层 商业定位：精品超市、品牌生活。 定位理由：超市承租面积大，承租水平低，放置一楼既可满足面积的需求，又可聚集人流，向上辐射；高起点，高品位得门
20、面突显CMMC“精致”。 业态组合：精品超市；银行、贷款公司、手机数码、便利店、客户服务中心（移动、联通等）、药店、彩扩冲印店、广告公司、化妆品、面包房、糖果店、书店、烟酒专卖店、高档茶叶、进口/有机食品专营店；KFC/麦当劳；咖啡厅等。,-,44,招商（业态）构想,商业二层 商业定位：精品主题百货、综合商场。 定位理由：百货公司承租面积大，承租水平高，放在商场二楼较佳。 业态组合：品牌百货公司；国际一线及二线的品牌专卖店（服装、鞋帽、箱包、珠宝、眼镜、精品等）；大型品牌旗舰店。,-,45,招商（业态）构想,商业三层 商业定位：休闲娱乐、商务洽谈。 定位理由：该业种承租能力最低，但能聚集人流、设置在三楼、既能满足面积需求，又可将人流引导上来、同时满足高品质消费生活定位。 业态组合：KTV、健身房、美容SPA、足疗中心、瑜伽馆、游艺场；咖啡厅；茶吧；简餐等。,-,46,招商（业态）构想,商业四层 商业定位：大型中餐、主题类特色餐饮、美食广场。 定位理由：承租水平低，承租面积大，提供消费者休憩、餐饮场所、一般放置顶楼。 业态组合：西餐厅、日韩料理、台湾特色美食、台湾小吃；餐饮品牌连锁店；中式大型酒楼等。,