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1、远洋万和城案例研究,北京中原住宅部技术中心 2011.04 最终更新,使用说明 远洋万和城个案研究，为市场研究及同类产品定位提供案例资料,目录,销售情况及客户分析,基本概况,总结,1,2,3,4,产品设计,基本概况项目位置,位于亚奥核心区域 北四环东路与育慧路交汇处东北角 占据京北四环周边稀缺土地资源 打造高端居住产品,远洋万和城,基本概况交通环境,公路交通： 临近小营东路、安立路及北苑路，可便利通往京承高速、机场高速及北四环，自驾车极为方便 轨道交通： 比邻地铁5、10号线、城铁13号线，步行15分钟左右即到达； 公交交通： 18路、62路、119路、361路、380路、386路、408路、
2、409路、419路、422路、713路、737路、740路、753路、804路、807路、827路、836路、847路、853路、939路、944路、951路、运通101、运通201等，依托于北四环公交系统,基本概况外部配套,商业配套,商场：华堂商场/北辰购物中心/飘亮购物广场/北辰时代广场 超市：家和超市/物美大卖场/华汇北辰超市/旺市百利超市 邮局：亚运村邮局/北苑路邮局 银行：中行/建行/招行/交行/商业银行/广发银,基本概况外部配套,医疗配套,医院：中日友好医院/安贞医院/亚运村医院/北京藏医院/忠惠医院,基本概况外部配套,教育配套,高校：对外经贸大学/中华女子学院/北京联合大学旅游学
3、院/北京化工大学/北京服装学院/北京中医药大学 中学：对外经贸附中/中央音乐学院附中/82中学/朝阳区外国语学校/陈经纶中学嘉铭分校 小学：芳草地小学/安惠里小学 幼儿园：二十一世纪双语幼儿园/牛津幼儿园/金色摇篮幼儿园等一系列知名双语幼儿园,基本概况基本参数,目录,销售情况及客户分析,基本概况,总结,1,2,3,4,产品设计,目录,2,产品设计,总体规划 建筑设计 景观设计 户型统计 样板间 智能化,产品设计总体规划,C区 波庞宫、写字楼、商业、文化娱乐中心,D区 芳草地小学,B区 住宅,A区 住宅、幼儿园,产品分布： B区为一期，以住宅为主（售完） A区为二期，住宅（售完）和国际化幼儿园
4、C区为三期波庞宫（在售） 内部含商业配套、写字楼和文化娱乐中心 D区为芳草地小学,产品设计排布方式,围合对角式建筑排布方式，使各楼座均享有最大景观空间和楼座间距，景观均好性强。,目录,2,产品设计,总体规划 建筑设计 景观设计 户型统计 样板间 智能化,产品设计建筑设计,一期、二期：欧式新古典主义建筑风格 三段式建筑设计 白色、金色、黄色为主体色调 三角形山墙及顶部细节处理，是其建筑风格主要体现 地面三层及顶端二或三层为金色干挂石材,产品设计建筑设计,三期波庞宫：法式风格建筑 全石材外立面 法式孟莎式屋顶，具有坡度和转折； 屋顶有圆弧形老虎窗 三段式建筑设计 将传统建筑的柱式弱化为建筑线条；
5、融合哥特式尖顶、廊柱、雕花、拱形门等具有代表性的建筑构件,产品设计建筑细节,自行车库入口,人行入口（次）,单元入口,入户门,入户大堂,无障碍通道,目录,2,产品设计,总体规划 建筑设计 景观设计 户型统计 样板间 智能化,产品设计景观设计,法式风格为主，小轴线的多次运用，结合中式造景手法，在2.6高容积率内，增加景观感受度,法式风格，对称布局小轴线的多次运用 法式廊架、水法的造景小品,中式蜿蜒曲折的道路、拱桥及追求自然之美的方式，在有限的空间内，体现“小中见大”,产品设计景观设计,台地叠景，结合多水景，打造丰富的竖向景观空间，在有限的空间内，实现最大的景观价值,地面向上堆高2米，打造果岭坡地效
6、果 在堆高地面的基础上，设计抬升景观，结合叠水、花坛、步道 地面下沉开挖，结合木制栈道，打造下沉水景小广场，体现竖向立体空间,产品设计景观设计,三重绿化空间，以草皮、灌木为主，高大乔木覆盖率相对较低,主体绿化：草皮，灌木，乔木打造不同高度的三重绿化空间 景观廊架，结合攀爬类植物，形成视觉绿色造型景观,产品设计景观设计,完全地下停车位系统，打造人车分流，车位入口隐藏于景观之中,住宅人行道路均在果岭坡地之上，车行道设置在小区外围的消防通路上 车行进入社区入口，直接从消防通路进入地下车库，实现完全人车分流 地下车库入口结合台地景观设计，完全隐藏在坡地之中，使车库入口成为景观构成一部分，最大限度降低该
7、构件对景观舒适度影响,产品设计景观设计,儿童嬉戏、休闲娱乐功能一应俱全,儿童游乐区,娱乐休闲区,休闲小广场,目录,2,产品设计,总体规划 建筑设计 景观设计 户型统计 样板间 智能化,产品设计户型统计,一期、二期户型统计（售完）,以160平米以上的三居四居户型为主，占总体的62%；辅以部分经济型二居产品，占总体的25%左右,产品设计户型统计,波庞宫户型统计（在售）,波庞宫，以240-280平米豪华三居为主，少量210左右户型及复式产品,产品设计户型统计,波庞宫户型,产品设计户型统计,波庞宫户型,目录,2,产品设计,总体规划 建筑设计 景观设计 户型统计 样板间 智能化,产品设计样板间,关键词：
8、 欧式、奢华、 富贵、大气,目录,2,产品设计,总体规划 建筑设计 景观设计 户型统计 样板间 智能化,产品设计智能化,衣帽间感应灯,目录,销售情况及客户分析,基本概况,总结,1,2,3,4,产品设计,销售情况分期开发,C1#住宅楼2011年3月开盘，有248、289的三居室，起价44000元/m,三期为C区，规划为12万平米的城市豪宅、写字楼，商业和文化娱乐中心，在售的为两栋城市豪宅（C1#、C2#栋）,一期、二期共17栋住宅，B区2008年5月开盘，A区2009年5月开盘，以9-18层的点式及板式高层为主；主力户型包括90平米以下温馨两居，150 -180平米实用三居，以及220 -280
9、平米豪华大四居。,远洋万和城分三期开发：,C2#住宅楼2010年10月开盘，有200余平的三居室到450余平的复式楼，总价则是800多万到2500多万。,销售情况价格涨幅,2008年4月开盘，开盘价格23000元/平米，当前销售均价已经达到42000元/平米， 价格在两年内增长了近两倍。 从下面的楼盘价格走势图可以看出，在2011年该项目房价由2010年10月的52000元/平米 降至42000元/平米，价格下降10000元/平米，降价20%，在京十五条限购政策出台前主 动降价，最大限度的避免了受其影响。,销售情况销售速度及存量,C2#号住宅楼2010年10月开盘，目前78套均已被签收或预定，
10、实际均价46775元/m,比预计下降了将近6000元/m，受京15条的影响，C1#号楼最终的成交价可能会更低,C1#号住宅楼将于2011年3月底开盘，有200余平的三居室，到450余平的复式楼，总价则是800多万到2500多万。,前期推出的A区和B区已全部售罄，在售项目为C区的两栋住宅楼,购房客户,客户来源： 60%为北京籍客户、主要来自朝阳区和海淀区 外籍客户主要来自陕西、山西、内蒙古等地 客户特点： 年龄：35-50岁 家庭状况：二人世界和三口之家为主，部分三代同堂 置业目的：自住为主，终端改善，先期部分客户购房以投资为目的 受限购限制，现在客户多为一次性付款，有部分二套房以上客户选用亲戚
11、名字购房。,目录,销售情况及客户分析,基本概况,总结,1,2,3,4,产品设计,总结,在楼市阴晴未定的情况下，纯粹的投资客炒房人并不多见。类似远洋万和城这种位于交通枢纽、周边配套齐备、具备稀缺性、由品牌开发商开发的高品质大户型高端豪宅更具保值性和增值性，投资风险相对较低。,楼盘优点 台地叠景，结合多水景，打造丰富竖向景观空间，三重立体景观效果，在有限空间内，实现景观价值最大化。 精装修板楼，省时省力； 紧邻北四环路和京承高速公路，开车出行便利；配套完善。 项目引进重点名校，幼儿园，周边亦高校林立，人文氛围良好。 楼盘缺点 一期几乎所有小户型都没有生活阳台，没有晾衣服的地方，如果把衣服晾在 “观景阳台”很影响从室内看或者从窗户外看的景观。,