21世纪不动产经纪人手册(一).pdf

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1、Century 21 经纪人指南 共 10 页1 CENDANT21世纪不动产母公司 21 世 纪 不 动 产 母 公 司 为 Cendant Corporation， 纽 约 股 票 交 易 所 （ NYSE） 上 市 公 司 ， 股 票 代 码 为 CD， 目 前 市 值 220 亿 美 元 ， 是 世 界 上 首 席 的 服 务 业 销 售 公 司 ， 世 界 财 富500 强 （ FORTUNE 500 ） 之 一 ， 2000年 度 排 名 第 367位 ， 拥 有 30 个 世 界 著 名 品 牌 ， 被 评 为 2000 年 全 美 十 大 最 佳 管 理 企 业 。 Cenda

2、nt业 务 涉 及 五 大 服 务 领 域 ： 不 动 产 服 务 （ Real Estate） ： 全 球 最 大 的 不 动 产 服 务 特 许 方 ， 并 经 营 全 球 50%的 调 差 安 家 业 务 。 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 1996 1997 1998 1999 2000 收入总额（百 万美元） RealEstate Services 不动产服务 Hospitality Services 度假服务 Vehicle Services 租车服务 Financial Services 金融服务 Travel Distribution

3、 Services 旅行服务 Century 21 经纪人指南 共 10 页2 CENTURY 21? 不 动 产 服 务 ： 全 球 最 大 不 动 产 服 务 提 供 商 Coldwell Banker?不 动 产 服 务 Coldwell Banker Commercial?不 动 产 商 业 投 资 服 务 ERA?不 动 产 服 务 Cendant Mobility? 调差安家服务： 全 球 最 大 的 调 差 安 家 组 织 Cendant Mortgage? 不动产抵押贷款服务：全美 最大的非银行抵押贷款机构 CENTURY 21 Mortgage?抵 押 贷 款 服 务 度 假

4、 服 务 （ Hospitality Service） ： 拥 有 全 球 70%的 分 时 度 假 服 务 ， 分 享 全 球 17%的 酒 店 业 务 。 Amerihost Inn?酒 店 服 务 Days Inn?酒 店 服 务 Holiday Cottage Group?酒 店 服 务 Howard Johnson?酒 店 服 务 Knights Inn?酒 店 服 务 Ramada Inn?酒 店 服 务 Super 8?酒 店 服 务 Travelodge?酒 店 服 务 Villager?酒 店 服 务 Wingate Inn?酒 店 服 务 Fairfield Resorts

5、?度 假 村 分 时 度 假 服 务 RCI? 分 时 度 假 服 务 ： 全 球 最 大 的 分 时 度 假 组 织 租 车 服 务 （ Vehicle Service） ： Century 21 经纪人指南 共 10 页3 经 营 全 球 25%的 汽 车 租 赁 业 务 Avis? 租 车 服 务 ： 全 球 第 二 大 车 辆 租 赁 代 理 商 National Car Parks?泊 车 服 务 PHH Arval?车 队 管 理 Wright Express?车 队 管 理 金 融 服 务 （ Financial Service） Jackson Hewitt Tax Servi

6、ce s?税 务 服 务 Benefit Consultants, Inc. TM 保 险 Cendant Incentives?保 险 FISI- Madison Financial?保 险 Long Term Preferred Care?保 险 旅 行 服 务 （ Travel Distribution Service） 拥 有 全 球 50%份 额 的 机 票 预 定 业 务 WizCom?网 上 订 票 服 务 Galileo? 机 票 与 酒 店 预 定 服 务 ： 全 球 最 大 的 机 票 预 定 系 统 Cheap Tickets?订 票 服 务 总 之 ， 无 论 是 向

7、加 盟 商 提 供 营 销 服 务 以 支 持 其 品 牌 运 营 ， 还 是 向 终 端 客 户 提 供 直 接 服 务 ， Cendant公 司 都 被 公 认 为 是 一 个 强 大 的 、 具 有 创 新 精 神 的 营 销 商 。 21 世 纪 体 系 作 为 Cendant 旗 下 的 一 颗 璀 璨 明 珠 ，其 扩 张 性 及 影 响 力 在 全 球 范 围 内 是 极 为 深 远 的 。 作 为 公 认 的 房 地 产 专 家 ， 21 世 纪 不 动 产 为 客 户 提 供 Century 21 经纪人指南 共 10 页4 最 全 面 、 最 放 心 的 服 务 ： 从 个

8、 人 消 费 者 买 房 、 卖 房 、 出 租 、 寻 找 临 时 住 房 ， 到 新 盘 代 理 、 调 差 安 家 服 务 ， 无 不 制 定 了 完 备 的 服 务 规 范 ， 并 且 通 过 房 源 共 享 系 统 和 客 户 推 荐 系 统 构 建 起 全 球 业 务 推 荐 网 络 。 以 上 调查范围包括1900 个全球成年人（年龄从18 岁到 54 岁）的抽样电 通过电话访问（通过计算机辅助系统），他们都曾经在过去的两年内买卖过房屋，或计 划在将来的两年内买卖房屋。这个持续调查由处于世界领先地位的Millward Brown公司分 别在 2000 年 2 月 21 日到 3

9、月 5 日及 2000 年 5 月 13 日到 10 月 15 日进行。根据有关统计数 字，他们的调查结果有高达90% 的可信度。 历 史沿 革 21 世 纪 不 动 产 体 系 是 两 个 美 国 房 地 产 传 奇 人 物 - 经 纪 商 巴 特 莱 尔 和 费 舍 尔 于 1971年 在 美 国 加 州 创 立 的 ， 迄 今 已 有30 年 的 历 史 。 由 于 这 两 位 当 地 市 场 上 杰 出 的 房 地 产 经 纪 人 敏 锐 地 觉 察 到 特 许 经 营 的 巨 大 威 力 ， 果 断 地 采 用 特 许 经 营 的 方 式 复 制 自 己 的 成 功 经 验 ， 创

10、立 了 金 色 的 21 世 纪 品 牌 （ CENTURY 21?）, 从 此 创 造 了 房 地 产 中 介 行 业 的 一 个 传 奇 。 1971/ 7/28 21 世 纪 不 动 产 公 司 在 美 国 加 州 成 立 ，创 始 人 是 房 地 产 商 巴 特 莱 特 和 费 舍 尔 ； 10/ 1 21 世 纪 不 动 产 公 司 在 加 州 开 办 第 一 家 连 锁 店 ； 12/12 21 世 纪 体 系 有 了 第 一 个 特 许 加 盟 者 ； 1973/12 21 世 纪 体 系 在 拉 斯 维 加 斯 举 行 第 一 次 加 盟 店 大 会 ， 共 有 400 人 参

11、 加 ； 1975/ 4 21 世 纪 不 动 产 国 际 总 部 迁 至 加 州 艾 尔 文 市 ； Century 21 经纪人指南 共 10 页5 6/ 1 加 拿 大 成 为 21 世 纪 体 系 第 一 个 海 外 特 许 加 盟 地 区 ； 7/ 1 截 止 到 6 月30 日 ， 21 世 纪 体 系 本 财 政 年 度 所 有 加 盟 机 构 营 业 额 达 到 10 亿 美 元 ； 1977/10/11 21 世 纪 不 动 产 公 司 上 市 ， 首 批 发 行 股 票 77 万 股 ； 1978/ 本 年 度 全 国 广 告 基 金 （ NAF） 支 出 超 过1.1亿

12、美 元 ； 由 于 本 年 度 的 全 国 广 告 活 动 ，21 世 纪 体 系 获 得 了 美 国 广 告 界 的 权 威 奖 项 CILO 奖 ； 1979/ 21 世 纪 体 系 创 立 全 国 加 盟 店 交 流 大 会 ； 1980/ 在 一 项 全 美 和 加 拿 大 范 围 的 市 场 调 查 中 ， “ CENTURY 21 ” 的 品 牌 在 消 费 者 中 拥 有 94%的 认 知 率 ； 全 系 统 第 一 届 法 律 培 训 大 会 在 华 盛 顿 举 行 ， 主 要 针 对 对 象 是 区 域 加 盟 负 责 人 和 代 理 人 ； 1983/ 21 世 纪 体 系

13、 与 日 本 公 司 签 定 授 权 协 议 ； 21 世 纪 体 系 成 立 “ 贵 宾 俱 乐 部 ” ； 1985/ 21世 纪 不 动 产 在 系 统 内 第 一 次 举 行 “ 21世 纪 不 动 产 职 业 机 会 周 ” 活 动 ， 11000名 新 招 募 的 经 纪 人 参 加 了 活 动 ； 关 岛 成 为 21 世 纪 体 系 太 平 洋 区 的 新 成 员 ； 1986/ 全 美 21 世 纪 不 动 产 加 盟 店 已 超 过 3000 家 ； 1987/ 英 国 成 为 新 的 加 盟 地 区 ； 1988/ 进 驻 北 爱 尔 兰 ， 并 开 设 了 9 家 加

14、盟 店 ； 11 月 进 入 墨 西 哥 市 场 ； 1989/ 澳 大 利 亚 和 新 西 兰 成 为 新 的 加 盟 地 区 ； 1990/ 21 世 纪 不 动 产 进 入 巴 布 亚 新 几 内 亚 ； 1991/ 21 世 纪 不 动 产 正 式 发 布 企 业 识 别 系 统 ， 包 括 标 志 、 标 准 色 和 服 装 颜 色 ； 7 位 经 纪 人 在 第18 届 系 统 年 度 大 会 上 被 批 准 加 载21 世 纪 不 动 产 名 人 堂 ； 21 世 纪 体 系 成 立 西 部 安 家 管 理 公 司 ， 成 为 全 美 最 大 的 异 地 安 家 业 务 经 营

15、者 ； 1992/ 本 本 年 度 全 系 统 营 业 额 达 到 1000亿 美 元 ； 1993/ 21 世 纪 不 动 产 第 20 届 国 际 年 会 上 ，首 次 颁 发 了 优 质 服 务 奖 ， 分 为 加 盟 店 奖 和 经 纪 人 奖 ； 21世 纪 不 动 产 年 度 服 务 质 量 检 查 结 果 显 示 ， 91%的 消 费 者 对 Century 21 经纪人指南 共 10 页6 21 世 纪 不 动 产 加 盟 店 和 经 纪 人 的 服 务 表 示 满 意 ； 21 世 纪 不 动 产 系 统 在 意 大 利 那 不 勒 斯 举 行 首 届 加 盟 店 超 级 明

16、 星 大 会 ； 21 世 纪 不 动 产 第 一 次 经 纪 人 交 流 会 举 行 ； 在 同 行 业 中 首 家 推 出 21 世 纪 不 动 产 套 装 培 训 ，重 点 是 如 何 发 展 长 期 客 户 关 系 和 满 足 顾 客 需 求 ； 21 世 纪 不 动 产 进 入 香 港 ； 1994/ 21 世 纪 不 动 产 增 设 “ 比 荷 卢 专 区 ” 发 展 欧 洲 业 务 ， 包 括 比 利 时 、 荷 兰 、 卢 森 堡 三 国 ； INC 杂 志 评 选 21 世 纪 不 动 产 进 入 特 许 经 营 名 人 堂 ； 中 国 政 府 住 房 与 财 政 代 表 团

17、 参 观 21 世 纪 不 动 产 美 国 总 部 ，学 习 美 国 房 地 产 业 先 进 经 验 ； 香 港 连 锁 店 数 目 达 到 30 家 ； 21 世 纪 不 动 产 进 入 开 曼 群 岛 ； 1995/ 在 比 利 时 开 设 第 一 家 “ 比 荷 卢 专 区 ” 加 盟 店 ； 21 世 纪 不 动 产 的 行 销 工 作 首 次 进 入 拉 丁 美 洲 ； 1996/ 21 世 纪 不 动 产 进 入 菲 律 宾 ， 并 计 划 在 98 年 开 设 80 家 加 盟 店 ； 21 世 纪 不 动 产 进 入 加 勒 比 海 地 区 ， 并 准 备 在22 个 岛 上

18、开 设 加 盟 店 ； 21 世 纪 不 动 产 进 入 以 色 列 ； 21 世 纪 不 动 产 进 入 印 度 尼 西 亚 ； 21 世 纪 不 动 产 进 入 韩 国 ； 21 世 纪 不 动 产 与 美 国 在 线 （ AMERICA ONLINE ） 联 合 建 立 “ 21 世 纪 社 区 ” ； 1997/ 21 世 纪 不 动 产 进 入 台 湾 地 区 ； 21 世 纪 不 动 产 进 入 西 班 牙 和 葡 萄 牙 ， 总 称 为 伊 比 利 亚 区 ； 21 世 纪 不 动 产 由 于 代 理 拳 王 迈 克 泰 森 的 房 产 ， 引 起 全 球 轰 动 ， 这 栋 豪

19、 宅 占 地 17 英 亩 ， 面 积 56,000平 方 英 尺 ， 共 有 60 个 房 间 、 24 个 浴 室 、 20 个 卧 室 、 7 个 厨 房 、 1 个 舞 厅 和 一 个 NBA 标 准 尺 寸 的 篮 球 场 ， 市 值 2 千 2 百 万 美 元 ； 21 世 纪 不 动 产 进 入 中 美 洲 （ 包 括 瓜 地 马 拉 、 洪 都 拉 斯 、 尼 加 拉 瓜 、 哥 斯 达 黎 加 、 巴 拿 马 、 萨 尔 瓦 多 和 贝 立 兹 ） ； 2000/ 21 世 纪 不 动 产 正 式 进 入 中 国 。 2001/ 21 世 纪 不 动 产 进 入 越南、土耳其

20、和巴基斯坦。 Century 21 经纪人指南 共 10 页7 全球事业 历 经 多 年 的 市 场 洗 礼 ， 21世 纪 不 动 产 从 众 多 的 竞 争 品 牌 中 脱 颖 而 出 ， 成 为 全 球 房 地 产 中 介 市 场 上 的 佼 佼 者 。如 今 ，悬 挂 21 世 纪 醒 目 标 志 的 加 盟 机 构 已 经 覆 盖 了 全 球 41 个 国 家 和 地 区 ， 加 盟 店 数 量 达 6800 家 ， 137000名 优 秀 的 经 纪 人 为 之 效 力 。 我 们 的 目 标 是 ： 顾 客 高 度 满 意 中 介 行 业 领 先 房 地 产 事 业 平 衡 发

21、展 从 业 人 员 自 我 价 值 实 现 Century 21 经纪人指南 共 10 页8 21 世纪 不 动 产天 津 区 域 分 部 21 世 纪 不 动 产 天 津 区 域 分 部 是 2003 年 8 月 成 立 ， 其 授 权 经 营 区 域 包 括 天 津 和 廊 坊 地 区 。我 们 的 目 标 是 成 为 天 津 消 费 者 首 选 的 ，以 房 地 产 事 业 为 主 ， 包 括 住 房 金 融 、 保 险 及 其 他 相 关 衍 生 业 务 的 综 合 服 务 提 供 商 。 为 天 津 的 消 费 者 提 供 国 际 水 平 的 房 地 产 中 介 服 务 ， 协 同

22、政 府 和 业 界 促 进 行 业 规 范 发 展 ， 真 正 实 现 与 国 际 接 轨 ，以 及 实 现 从 业 人 员 的 自 我 价 值 。凭 借 21 世 纪 不 动 产 在 全 球 及 其 他 国 家 的 先 进 管 理 经 验 ，利 用 21 世 纪 不 动 产 全 国 乃 至 全 球 的 市 场 营 销 网 络 ，考 察 并 接 纳 合 适 的 房 地 产 中 介 机 构 及 投 资 者 加 入 21 世 纪 不 动 产 连 锁 经 营 体 系 ， 为 消 费 者 提 供 超 值 满 意 的 专 业 服 务 。 21 世 纪 不 动 产 天 津 区 域 分 部 将 以 房 地

23、产 中 介 的 特 许 加 盟 业 务 为 核 心 ， 建 立 一 套 完 善 的 不 动 产 综 合 服 务 平 台 。 在 这 个 平 台 上 将 建 立 四 大 板 块 ： 1. 存 量 住 宅 交 易 板 块 ： 利 用 国 际 上 流 行 且 已 成 熟 的 特 许 经 营 模 式 ， 吸 收 有 规 模 和 实 力 的 现 有 中 介 公 司 和 投 资 者 加 盟 ， 在 天 津 建 立 100 家 加 盟 店 ， 从 而 形 成 天 津 规 模 最 大 的 存 量 房 交 易 体 系 。 同 时 ， 利 用 21 世 纪 不 动 产 成 熟 的 培 训 、 管 理 和 监 督

24、体 系 ， 同 政 府 一 起 达 到 中 介 市 场 的 信 息 共 享 、 规 范 服 务 、 建 立 诚 信 的 目 的 。 2. 新 建 住 宅 代 理 板 块 ： 规 模 庞 大 的 加 存 量 房 交 易 体 系 ， 同 时 也 为 天 津 的 新 建 住 宅 提 供 了 良 好 的 销 售 交 易 平 台 。 利 用 这 个 网 络 的 优 势 ， 我 们 将 为 发 展 商 提 供 以 项 目 为 核 心 ， 以 项 目 区 域 周 边 加 盟 店 网 络 为 依 托 的 区 域 性 新 建 住 宅 营 销 网 络 。 为 天 津 的 商 品 房 销 售 提 供 顺 畅 、 便

25、 捷 的 销 售 渠 道 。 3.商 铺 营 销 代 理 板 块 ： 渗 透 到 各 个 社 区 的 加 盟 店 提 供 了 大 量 的 商 铺 房 源 信 息 采 集 体 系 。 我 们 可 以 充 分 利 用 这 些 房 源 信 息 ， 以 及 国 际 化 的 标 准 服 务 水 平 和 良 好 的 信 誉 为 国 际 和 国 内 著 名 的 商 业 连 锁 机 构 提 供 Century 21 经纪人指南 共 10 页9 网 络 建 设 的 策 划 和 商 铺 代 理 服 务 ， 从 而 加 快 国 际 和 国 内 著 名 品 牌 到 天 津 投 资 的 决 策 速 度 和 发 展 进

26、程 。 房 地 产 金 融 为 龙 头 的 衍 生 业 务 板 块 ：每 年 21 世 纪 不 动 产 天 津 体 系 内 几 十 个 亿 的 房 地 产 交 易 金 额 和 抵 押 贷 款 量 将 是 我 们 另 一 大 优 势 资 源 。 我 们 将 利 用 这 一 浩 大 的 资 源 为 客 户 提 供 标 准 和 规 范 的 一 站 式 服 务 ：如 抵 押 货 款 、保 险 、评 估 、 装 修 、 搬 家 、 家 政 服 务 等 一 系 列 衍 生 服 务 。 尤 其 是 房 地 产 金 融 的 衍 生 服 务 ， 通 过 天 津 区 域 分 部 的 统 一 管 理 ， 提 高 体

27、 系 内 为 客 户 办 理 抵 押 贷 款 手 续 的 速 度 和 质 量 ， 提 高 加 盟 店 的 社 会 信 誉 。 同 时 ， 利 用 体 系 内 优 质 的 按 揭 产 品 资 源 ， 吸 引 21 世 纪 不 动 产 美 国 总 部 的 房 地 产 抵 押 贷 款 基 金 进 入 天 津 ，将 现 有 的 按 揭 产 品 证 券 化 ， 从 而 为 天 津 房 地 产 事 业 的 发 展 提 供 强 大 的 资 金 支 持 。 3、通过活动，使学 生养成博览群书的好习惯。 B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。 C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用

28、的完工率都是一致的。 C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。 C成本报表是对外报告的会计报表。 C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。 C成本会计的对象是指成本核算。 C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。 C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X D当车间生产多种产品时，“废品损失” 、 “停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。 D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。 F“废品损失”账户月末没有余额。 F 废品损失是指在生产过程中发现和入

29、库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。 F 分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。( ) G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错 G工资费用就是成本项目。( ) G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对 J 计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。( ) J 简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。( ) J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。 J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X K可修复废品是指技

30、术上可以修复使用的废品。错 K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。 P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。 Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。 Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。() W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对 Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。

31、X Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。 Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差 异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。() Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对 Z 直接生产费用就是直接计人费用。X Century 21 经纪人指南 共 10 页10 Z 逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。 A 按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末( 可能有月末余额/ 可能有借方余额/ 可能有贷方余额/ 可能无月末余额)。 A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于( 季节性生产企业) 4.