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1、1 产权式商业街区 开业前后招商与管理方案 南京万达商业管理公司建邺物业分公司编制 2 第一章产权式商业街区的前期管理 第一节确立管理架构（以金街为例） （以上部门建制及人员视项目进展状况而确定） 区域总经办 街区总办 行政部财务部营运部物业部工程部 经理 行政主管 人事主管 助理 经理 会计 经理 招商主管 营运主管 经理 客服主管安防主管环境主管 经理 文员 暖通工程师出纳招商助理 文员 客服助理安防领班 队员 外包方 水电工程师 营运助理运行领班 维修领班 运行技工 维修技工 3 第二节确定总办及各部门职责范围 一、总经办 总经理（或主持工作副总经理） ： 1对区域公司总经理负责，负责街
2、区运营管理全面工作； 2在区域公司总经理领导和商管总部各业务部门指导下，确立街区整体定位和运营管理 模式； 3根据总部和区域公司整体规划，制定街区发展计划、管理方案、操作流程； 4制订街区年度工作计划和整体经营管理工作； 5推动各项管理规章、制度的建设和完善； 6组织完成街区整体业务计划； 7协调、激励各部门的工作； 8完成上级公司领导交办的其他有关任务和工作。 营运副总经理： 1对总经理（或主持工作副总经理）负责，全面统筹街区招商、营运、商户服务和多种 经营等业务工作； 2负责制定招商营运部（或商铺服务部）的工作计划、管理方案、操作流程； 3制订招商营运业务的年度工作计划并监督实施执行； 4
3、制定招商营运部（或商铺服务部）的各项管理规章、制度； 5协助推动公司及街区各项业务，组织完成公司及街区整体业务计划； 6积极协调和激励所属部门的工作； 7. 完成上级领导交办的其他有关任务和工作。 二、财务部 1对总经办负责，在上级公司财务系统指导下，全面负责街区财务管理工作； 2. 负责公司资金运作管理、日常财务管理与分析等； 3负责项目成本核算与控制； 4负责公司财务管理及内部控制，根据公司业务发展的计划完成年度财务预算，并跟踪 其执行情况； 5按时向区域公司或商管总部财务部提供财务报告和必要的财务分析，并确保这些报告 可靠、准确； 4 6. 制定、维护、改进公司财务管理程序和政策，以满足
4、控制风险的要求，如：改进应收 帐款、应付帐款、成本费用、现金、银行存款的业务程序等； 7严格执行集团财务制度，根据各级审批权限监控可能会对公司造成经济损失的经济活 动，及时提出意见并向上级公司报告； 8. 完成上级领导交办的其他有关任务和工作。 三、行政人事部 1对总经办负责，全面负责行政后勤和人力资源管理工作； 2. 根据集团最新规章制度，参与公司各项管理制度的制订，监督公司各项制度的执行； 3. 根据集团最新标准，制订有竞争力且符合实际情况的薪酬、福利、保险、培训考核工 作体系，充分发挥人力资源效能； 4. 负责人力资源的招聘、使用、管理、开发及人力成本控制； 5. 负责为各部门提供及时、
5、有效、全面的行政后勤服务； 6、完成上级领导交办的其他有关任务和工作。 四、招商营运部（或商铺服务部） 1对总经办负责，在营运副总经理指导下，全面负责街区招商、营运、商户服务和多种 经营等业务工作； 2参与街区整体策划，健全街区各项制度，完善街区运营管理； 3推动街区招商业务，组织完成街区整体业务计划； 4建立公司内部信息系统，推进公司财务、行政、人力资源的管理； 5协调各部门工作，协助总经办建立有效的团队协作机制； 6维持并开拓各方面的外部关系； 7管理并激励所属部门的工作绩效； 8. 完成上级领导交办的其他有关任务和工作。 五、工程部 1对总经办负责，负责街区工程管理全面工作； 2. 安排
6、、协调、帮助及督促各专业岗位完成各自范围内的工作； 5 3组织各专业技术主管代表公司参加项目入伙前接管验收，发现问题及时提出报告，汇 总后交项目公司，以求得解决； 4提出街区设施增补改造的初步方案； 5掌握商业建筑设施和机电设备性能及完好情况，按时制订维修保养计划、措施，检查 完成情况； 6代表公司办理有关工程机电方面的各项业务； 7向其他各部门介绍街区有关工程方面的经验，提高管理服务水平； 8负责对街区技术资料、设备说明书，技术档案等整理存档； 9负责对各专业岗位人员的业务培训和考核工作； 10. 负责对进驻商户二次装修申请进行技术把关，提出修改意见并监督实施； 11完成领导交办的其他有关任
7、务或工作。 六、物业部 1对总经办负责，负责街区基础物业管理相关工作； 2. 负责处理商户报修与投诉，配合收费及办理入伙及协调事宜； 3负责街区整体安全保卫工作，消防安全，夜班值班，车辆管理，公安机关对接协调； 4负责街区全部公共区域的保洁管理，外包保洁公司的监管，环卫部门的对接协调； 5负责街区全部绿化维护及楼内绿植租摆，外包绿化公司的监管； 6完成领导交办的其他有关任务或工作。 6 第三节各部门人员分阶段到岗预测 部门级别职位人数一阶段二阶段三阶段 备 注 ： 第 一 阶 段 为 : 筹 备 介 入 第 二 阶 段 为 : 介 入 入 伙 第 三 阶 段 为 : 入 伙 营 运 7 第四节
8、确定不同阶段管理重点 一、筹备 - 介入 时间：项目立项后规划设计基本完成至项目开盘。 重点：1、在区域公司领导下注册成立独立核算的管理公司，总经办和招商营运部人员 首先到位，总经办为项目管理权招投标做好一切准备工作； 2、项目开盘时招商营运部进驻营销中心与项目营销部合署办公，接受投资者咨 询，一方面促进营销，一方面也能提前做好业主基础工作，结合市场调研数据 和项目自身定位，使投资者的投资行为尽量接近理性状态，避免盲目投资的业 主对投资回报的期望与市场脱节而增加项目开发和运营的风险； 3、根据项目的定位和业态规划开始储备商源，为下一阶段服务式招商工作的顺 利开展打好基础。 二、介入- 入伙（含
9、现场介入、接管验收、入伙准备） 时间：项目土建出正负零至入伙前。 重点：1、出正负零之前，商管公司提前介入，派出营运、工程方面管理人员，根据项 目的基本定位，对项目的规划设计进行全面的确认、及时提出修改意见，确保 各种功能性配套符合日后运营需求； 2、出正负零之后，派出具有丰富经验的土建、水暖、电气等专业工程人员分阶 段深入工地，关注细节，将现场情况和施工进度以图文形式体现在日报和周报 上； 3、在上一阶段人员配备的基础上，逐步完成各部门经理到一线员工的招聘，各 部门经理逐步介入项目现场，完成对项目的解读并对应所属职责范围拟定具体 管理方案； 4、一线员工接受岗前培训不少于一个月，培训结束后做
10、好接管前的各种预案预 演； 5、在项目临近接管验收之前， 应完成街区保洁等外包方的招标工作，拟定开荒 保洁和日常保洁方案， 确保入伙前开荒保洁顺利完成并直接进入日常保洁阶段； 8 6、接管验收之前应完成所有管理文件和各种工作方案的编写和制订，包括内部 管理工作指引和服务流程、商户手册、街区管理公约、二次装修管理手册、前 期服务协议、街区商户入驻指南，以及接管验收方案、入伙方案、统一说辞、 入伙应急预案等； 7、与项目公司共同制定工程遗留问题解决方案和操作流程，确保入伙前后所有 因设计缺陷或施工适量遗留的共有或专有区域的工程问题得到及时有效的解 决； 8、在此阶段，招商营运部须根据项目业态规划完
11、成相当于总商铺数3-5 倍的商 源储备。 三、入伙 - 营运 时间：入伙之后至商铺大面积开业。 重点：1、商管公司组成专业保洁队伍进驻项目，进行开荒性保洁工作。在最短的时间 内，使整个街区从建设期形象迅速转变为入住期窗明地亮、清洁优美的形象， 使街区内各种精心设计的亮点充分地展示在业主、来宾及社会的面前，增强投 资者对街区的信心和对万达商业地产品牌的信赖； 2、由训练有素、 具有丰富经验的专业人员组成入伙小组，在项目公司和商管公 司的指导下，按照统一的程序，热情接待，为业主办妥一切入驻手续，入伙后， 物业部和工程部按既定方案及时有效的跟进相关工程遗留问题的整改，定期提 供销项清单和报表； 3、
12、大部分商铺完成入伙后， 除继续办理个别零星入伙外， 街区各部门开始进入 正常运作程序，招商营运部向已入伙商铺业主推荐各类商家并协助业主和商家 双方完成商铺的租赁； 4、制定成品保护方案和责任制及工作检查制度，落实成品保护队伍及人员和物 资器材（此项开支于开办费中应提前做好预算） ，由物业部和工程部共同负责街 区的成品保护工作，各司其职对已接管的设施、设备进行防护和保护，最大限 度减少工程遗留问题整改或商户二次装修过程中对公共区域的污染和设施、设 备的损坏。 5、成立商铺开业前协调小组， 总经办牵头， 各部门负责人及主要技术骨干为小 9 组成员，制订管理规范和服务标准，负责对商户开业前的各种手续
13、、证照办理 提供咨询和服务，并对开业前的装修申请和图纸进行会审，对装修行为进行管 理； 6、街区统一入伙后 3-6 个月内是招商重点推进阶段， 要求招商营运部提前制定 街区招商计划，并和区域公司企划部门共同制定主题明确的宣传推广活动计划， 针对产权式商铺招商上客观存在的难点，提炼优势资源， 突出主题， 制定对策， 克服困难和压力，极力推动街区的招商工作，原则上，入伙后一年内街区基本 达到 90% 以上开业； 7、主动联络城市交通、治安、消防、工商、卫生、环境等管理部门，结合城市 管理部门意见，制定停车管理和交通动线组织、治安联防、消防报审和验收、 工商执照办理、卫生许可办理、垃圾清运等各类方案和流程，主动将街区管理 对接城市公共管理系统，形成街区管理与城市管理的无缝连接。 10 第二章产权式商业街区的招商管理 第一节招商定位 一、街区位置（以金街为例） 以金街为例，金街属于南京建邺万达广场城市综合体三大建筑群之一，地块编号 76#，与编号为78#的建邺万达广场及编号为77#的万达广场西地仅一路之隔，相距约 200 米，隔江东中路遥相呼应。