房地产企业融资状况及案例分析(第一次稿).pdf

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1、房地产企业融资状况及案例 专题研究 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 目录 一.研究背景 . 错误！未定义书签。 1. 楼市政策 . 2 2. 楼市现状 . 4 3. 房地产资金链变局. 错误！未定义书签。 4. 楼市“危”与“机”. 错误！未定义书签。 二.房地产企业融资方式及案例分析 6 1.通过银行贷款融资 6 2.通过企业上市融资 7 (1)直接上市 7 (2)国内买壳上市 7 (3)海外上市 8 3.通过项目股权出让融资 9 4.通过企业合作融资 9 5.通过信用评级发债融资 10 6.通过抵押担保

2、发债融资 10 7.通过发行人民币合成债融资 错误！未定义书签。 8.通过房地产信托融资 错误！未定义书签。 9.通过私募基金融资 错误！未定义书签。 10. 通过海外基金融资 错误！未定义书签。 11.夹层融资 错误！未定义书签。 三.融资格局分析 . 错误！未定义书签。 1.银行贷款依旧居于主导地位 错误！未定义书签。 （1）宏观原因 . 错误！未定义书签。 （2）微观原因 . 错误！未定义书签。 2.定金及预付款受政策影响易产生波动 错误！未定义书签。 3.其他资金呈现逐步增加趋势 错误！未定义书签。 （1）关于上市融资. 错误！未定义书签。 （2）关于债券融资. 错误！未定义书签。 （

3、3）房地产信托融资. 错误！未定义书签。 四.房地产融资的影响因素 错误！未定义书签。 1.外部因素 错误！未定义书签。 （1）国家政策调控. 错误！未定义书签。 （2）行业的总体形势. 错误！未定义书签。 （3）通货膨胀水平. 错误！未定义书签。 （4）购买者的心理预期. 错误！未定义书签。 2内部因素 . 17 (1)企业经营状况 17 (2)企业规模 18 (3)企业所有制性质 18 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 五.小结 . 18 一. 研究背景 1. 楼市政策： 2011年实施严厉的楼市调控政策

4、以来， “限购” 、 “限价” 、 “限贷”这些带有 浓重行政色彩的政策成为楼市调控主要手段，并对抑制房价快速上涨， 促使房价 回归合理水平起到明显作用。进入2012 年，国家对房地产政策一是完善，二是 调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业 健康发展。 限购中央经济工作会议已明确“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房 价合理回归，促进房地产市场健康发展”，住建部去年底已经明确表态要求 限购令须到期延续，楼市调控短期内不会放松。 房产税中央经济工作会议强调继续深化房产税改革。继2011 年 1 月上 海、重庆开展房产税试点，2012 年房产税的试点范围还可能扩大。

5、 贷款 2011 年上半年央行连续6 次上调存款准备金率， 导致银行流动性紧 张，首套房贷也遭殃及，刚性需求受损。不过，央行又下调了2 次存款准备 金率，为各大银行腾出大量现金。目前，四大行及部分股份制银行的首套房 贷利率已经回归到了基准利率。2012 年央行可能还会数次调低存款准备金 率，甚至可能降息，这对首套房贷将是一大利好。 保障房由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融 入，参加保障性住房建设。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府 公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。确保 一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解大量

6、 的需求。 2. 楼市现状： 投资回落：前两月房地产投资规模再度下滑 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 2012年 13月，全国固定资产投资47865亿元，同比上涨20.9%，房地产 开发投资 10927亿元， 同比上涨 23.5%。 商品住宅投资 7443亿元， 同比涨幅 19.0%。 同比涨幅均出现明显回落。 开工减少：住宅新开工面积接近3 亿平方米首度同比下滑 13 月，全国房屋新开工面积39946万平方米，同比仅上涨0.3%，其中住 宅新开工面积 29427 万平方米，同比下降5.2%。一季度住宅新开

7、工面积同比下 降，是最近几年来首次出现， 并且还不考虑保障性住宅开工增量。缩减新开工面 积，减少库存的再度积压，也是房企提高自身库存消化能力的一种体现。 资金紧张：自筹资金增速回落18.3% 房企融资难度进一步加大 2012年 13 月， 全国房地产资金来源20874 亿元，同比增长 8.2%，增速比 12 月份回落了 8.0 个百分点。其中国内贷款4319亿元，增长 12.6%，增速与 12 月份相比回落了3.7 个百分 点。2012年一季度房企的融资情况并不乐观。其 中利用外资和其他资金同比均呈现下降的趋势。 此外，国内贷款和自筹资金增速与12 月份相 比均有下降，其中自筹资金增速回落了1

8、8.3 个 百分点。 2010年企业自筹资金占比为36% ，2011 年 1-10 月企业自筹资金占比41% 。 房企自筹资金 中，有大部分都是自有资金及股权增发或转让获 得的资金，一季度股权转让频发可能是造成其同 比明显增长的主要原因，但即便在此情况下，此 比例增速回落也十分明显，可知当前开发商的自 有资金状况并不乐观。 销量回落：销售面积和销售额同比继续下降降幅收窄 13 月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比 1 2 月份缩小 0.4 个百分点。 由于 3 月份全国房地产市场销售面积增加促使各项销 售指标降幅均有所回落。 但本质来看， 市场从低迷回归难改低成交

9、状态，同比降 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 幅仍然较大。 进入 3 月底，整体市场的购房积极性降低，市场开始出现后继乏力 的征兆，预计未来销售难有明显突破。 库存积压：一季度商品住宅待售面积接近2亿平方米 截至 2012 年 3 月末，全国商品房待售面积30122 万平方米，比 2 月末减少 404 万平方米。其中，住宅待售面积为19350万平方米，与 2 月末相比减少 227 万平方米。按照 90 平方米每套房来计算，当前待售房屋达到了215 万套。按照 一季度的成交情况来看， 消化当前待售面积仍然需要

10、4个半月，但实际市场高库 存的状态可能要长的多。 仍不景气：全国房地产开发景气指数再创新低 2012年 3 月份，全国房地产开发景气指数为96.92，再创新低。 这已经是从去年 11 月份开始，连续 5 个月房地产景气指数低于100以下。此外，今年以来24 家 上市房企通过信托借款、银行贷款、股票增发、股权出让等方式获得资金超过 700 亿元。在高库存压顶、负债率高居不下的情况下，今年将成为房企对资金需 求最为紧迫的一年。 3. 房地产资金链变局 地产危机的演变往往是通过销售环节反映在开发企业紧绷的资金链上。 影响资金链的决定因素在于销售回款与借贷滚动。（由于银行对房地产企业 期房销售账户进行

11、了专 门监管，个人按揭部分收 银行放贷速度影响，汇款 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 相对较慢，开发企业完成与售后，资金回笼相对滞后；国内贷款增速明显下 降，其他资金来源悲观预期可能出现显著下降，特别是房地产信托增量可能 短期快速下滑。） 20122013 年行业资金链存在明显缺口。 （2011 年资金缺口约3506 亿，相 对于 2011 年 5 万亿左右的销售体量，该资金缺口对行业的影响并不大；而 2012 年、2013 年房地产资金链缺口分别将达到12423亿、20351亿，资金缺 口大致相当于当期销

12、售额的25% 、40% 。 ，若销售无明显增长，资金缺口将进 一步恶化。 ） 上市公司资金链状况分化已经开始明显，行业资金链若进一步紧绷，未来分 化将进一步加剧，预示着现金为王与并购潮的来临。 4. 楼市“危”与“机” 机遇城市化进程描绘行业未来10 年广阔前景。长期来看，高速的经济 增长、城市化进程以及人口红利仍能支持中国房地产业持续向好，未来10 年间房地产需求旺盛， 18 亿亩耕地红线使得土地资源稀缺性愈发重要，房地 产开发的周期也较长，短期内供给大幅度释放的可能性很小，结构性供需失 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - -

13、-精品文档 - 衡决定了我国房地产市场长期向好。 危机不过目前， “ 调控“ 限购“ 限价“ 等带有明显政府干预行为的政策层 出不穷。面对调控，开发商不外乎两个策略，要么以价换量以求得现金流的 正常运转，要么继续死扛。 资金几乎成为所有开发商头疼的问题，如骾在喉。 危机中的机遇市场有危必有机，如何规避风险、抓住机遇是大家都在想 的问题。正当中小型开发企业断臂求生，卖股权、少拿地、缓建房，却还不 知能坚持多久的时候， 大型房企已经开逆势掀起并购潮，不断吸纳优质项目。 是卖地求“融”？还是刮“股”疗毒？如何在房地产市场下一个春天到来时 占据一席之地？最后还是印证了行业的真理现金为王。 二. 房地产

14、企业融资方式及案例分析 房地产业的健康发展对国民经济的发展起着重要作用。而房地产业是资金密 集型行业，因此有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。由 于房地产行业融资渠道单一， 风险逐步加大。 政府频频出台对于房地产市场的调 控措施，房地产企业正面临资金面上银根紧缩的严酷现实一些项且甚至可能发 生资金链断裂的危险。 在房地产发展比较成熟的国家，开发企业的主要资金来源既不是银行贷款， 也不是上市发行股票， 而是通过债券、 房地产投资信托、 房地产产业基金等形式 来自行筹资的。 国内房地产业的一个软肋就是资金途径过于依赖银行贷款。借鉴 国外先进的融资模式， 开辟多元化融资渠道能为我国

15、的房地产开发企业、投资者 提供可靠的资金循环保障，能促进房地产经营专业化及资源的合理配置。 1. 通过银行贷款融资 银行贷款一直是房地产开发资金的主 要来源 , 主要包括以下方式 : 土地使用权抵 押贷款、自有财产 (股权)抵押贷款、 担保贷 款。可拓展的银行贷款融资手 段包括项目封闭融资、公司综 合授信、纯信用免担保抵押贷 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 款、在产品、存货抵押贷款、开发企业之间的相互担保等。 开发商从银行获得的信贷融资渠道正在收紧。中央政府控制通胀而收紧信贷 资金，资金密集型的房地产行业首

16、当其冲。信贷资金总量大幅收紧导致商业银行 被动提高按揭贷款首付比例和利率。由于流动性的收缩， 首先，银行额度规模已 经受到很大限制，有一些没有额度去放，银行目前贷款发放不连续。 另外，银行基于本身利润考核， 会选择提高利率， 且银行要看收益和风险的 配比问题，大的优秀的开发商在获取信贷资源上也会由于一般小的开发商。 2. 通过企业上市融资 指股份有限公司通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融资。 房地产开发企业实现上市融资的可能途径有： (1) 直接上市 直接上市分两种： 一种是国内 A股上市，即房地产开发企业设立股份有限公 司，直接在国内主板 A股上市融资； 另一种是国内 B股上市，

17、即房地产开发企业 设立股份有限公司，直接在国内主板B股上市融资。 案例万科 自中国资本市场建立以来， 深万科是第一批上市公司， 见证了中国证券市场 的历史 变迁。自 1990 年至今，公司的营业收入从最初的2.19 亿元增长到现在 96 亿。一个默默无闻的贸易企业到如今房地产行业赫赫有名的龙头企业，万科 以惊人的速度发展壮大，万科品牌已经成为房地产界的金字招牌。 (2) 国内买壳上市 借壳上市则一般是指上市公司的母公司(集团公司 ) 通过将主要资产注入到 上市的子公司中， 来实现母公司的上市。 母公司可以通过加强对子公司的经营管 理，改善经营业绩， 推动子公司的业绩与股价上升，使子公司获取配股

18、权或发行 新股募集资金的资格， 然后通过配股或发行新股募集资金，扩大经营， 最终实现 母公司的长期发展目标和企业资源的优化配置。 案例金融街控股 1999 年 12 月 27 日，原重庆华亚的控股股东华西集团与北京金融街集团签 订了股权转让协议，华西集团将其持有的4869.15 万股（占股权比例的61.88%） 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 国有法人股转让给金融街集团；2000 年 1 月 15 日，财政部批准了该股权转让行 为；2000年 4 月 6 日，中国证监会批准同意豁免金融街集团要约收购义务；2

19、000 年 4 月 12 日，金融街控股、金融街集团及华西集团就股权转让事宜分别在中 国证券报上进行了公告； 2000年 5 月 24 日，金融街集团在深圳证交所办理了 股权过户手续。 至此，公司第一大股东就由华西集团变更为金融街集团，基本完 成了股权转让过程。 2000年 5 月 15 日，股东大会审议批准了资产置换协议 ， 协议主要内容为： 金融街控股将所拥有的全部资产及全部负债整体置出公司，金 融街集团按照净资产相等的原则将相应的资产及所对应的负债置入公司，置入净 资产大于置出净资产的部分作为金融街控股对金融街集团的负债，由金融街控股 无偿使用 3 年。 金融街控股整体资产置换完成后，全

20、面退出包装行业， 主要从事房地产开发 业务。 此后， 金融街控股于 2000年 5月 27日进行了股本变动，总股本从 78691500 股变更为 125906400股。 公司注册资本也从7869.15 万元变更为 12590.64 万元。 同时进行了董事会改组。2000 年 8 月 8 日，公司名称由“重庆华亚现代纸业股 份有限公司”变为“金融街控股股份有限公司”，公司股票简称由“重庆华亚” 变更为“金融街”。 2001年 4 月，金融街控股将注册地由重庆迁往北京。至此， 金融街控股除保留“重庆华亚”的股票代码外，完全变成了一个全新的公司。 (3) 海外上市 海外上市是指内地股份有限公司向海外

21、投资人发行股票，在海外公开的证券 交易场所流通转让。 房地产开发企业选择在境外( 包括香港 ) 直接上市或者买壳上 市融资。海外上市有着周期短、 手续简单的特点， 从综合层面上降低了企业的融 资成本，有利于提高房地产企业的融资能力。从目前看， 可供选择的海外证券市 场主要有香港联交所主板市场(SEHK)与香港创业板市场 (GEM) ；新加坡第一级股 市与新加坡 SESDAQ市场； 美国纽约交易市场与纳斯达克交易市场加拿大创业交易 所(CDNX) 与多伦多股票交易所 (TSE)。近几年随着国外资本市场对国内企业的放 开，国内企业海外上市的数量逐年递增。房地产企业海外上市是融通资金、转变 经营理念

22、、融入国际资本市场和提升企业国家知名度的一种有效途径，无论是 融资还足为 _r企业的长期发展在海外上市时都应该根据企业的实际情况和发展 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 需要选取合适的上市途径。 案例合生创展 合生创展1992 年进军房地产业， 1998 年在香港联交所主板上市（代码： 0754） ，从 1993年起，合生创展积极投身风起云涌的改革开放建设，开香港地产 集团大规模投资中国内地房地产开发之先河。2001 年全国战略布局， 2004 年销 售额过百亿， 2005 全国销售超过 11000 套，20

23、06 年 36 个项目全球同步上市。 短 短十多年间， 合生创展集团凭借锐意进取的精神和兢兢业业的态度，实施区域中 心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心城市成功打造近40 个高品质项目， 服务业主逾 60 万人，累计开发面积超过 1800 万平米。成为中国 内地业绩表现最佳、 开发规模最大、 业主数量最庞大的房地产发展商之一，业已 奠定行业龙头地位。 3. 通过项目股权出让融资 指企业将自身拥有的项目全 部股权或者部分出让给其他公 司，以此获得项目继续投资或公 司生存所需的资金。 股权融资的特点决定了其用 途的广泛性，既可以充实企业的 营运资金，也可以用于企业的投 资活动，尤其

24、是对资金饥渴、债 券关系简单的中小房地产企业。 案例恒大地产 2011年 5月 16 日，恒大地产发布公告，华人置业以5 亿美元入股恒大位于 江苏启东市寅阳镇项目的49% 权益，恒大则拥有另外51% 的股权，出让项目面积 约 134 万平方米。启东项目是恒大地产的主力项目之一，总占地598 万平方米， 项目整体估值超过300 亿元，本次出让的是恒大两个下属公司的股权。恒大地产 主席许家印称，这一出售行为是公司多渠道融资的体现。 4. 通过企业合作融资 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 主要是以企业间联合拿地共

25、同进行项目开发、或者是一方面提供土地而另一 方提供资金或品牌及管理等形式进行合作。 通过合作可以有效地减轻企业在开发项目时的财务负担，从一定的角度来说 这种方式可以被看作是企业融资的另一种方式。对中小企业来说， 在融资困难的 情况下，与实力雄厚的大型房地产企业合作是一种实际且可行的选择。 案例万科集团 在企业合作方面， 万科经验丰富， 不断通过与其他企业合作的方式，快速进 入各地市场。 2010年年末万科和五矿是联手出资52 亿元在北京拿地， 2011年万 科董事会也批准了与华润的合作事项。 5. 通过信用评级发债融资 信用评级发债是凭公司信用而非公司财产作为担保所发行的债券。信用评级 发债对

26、公司的各项要求非常严格，而且由于持有人的风险较大， 所以票面利率也 较高。目前，国内仅有少部分房地产企业通过这种方式进行融资。 对于大多数房地产企业来说，评级发债融资道路虽然值得借鉴，但在实际操 作上较为困难， 很难被其他企业复制。 近期标准普尔又将中国房地产业展望由之 前的“ 稳定“ 调整为 “负面“ ， 更加大了企业的发债难度。 如果不能获得较高的评级， 将直接导致企业融资成本的上升。 所以龙湖的债券融资方式在很大程度上只适合 于稳步发展且各项财务指标良好的大型房地产企业。 案例龙湖地产 2011年 3月 31 日龙湖地产与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行签立订购 协议，在新加坡通过发行5

27、 年期优先票据的方式进行融资， 票面总价值 7.5 亿美 元，票面利率为 9.5%，扣除相关费用后所得净额为7.35 亿美元。龙湖也成为唯 一获得票面利率低于10% 债券的中国房地产公司。 但龙湖地产在债券市场上的成 功来得并不轻松， 尤其是在获得标准普尔以及穆迪较高的信用评级上面。这就要 求企业不论市场的好坏， 经营指标都要保持稳步增长， 整个企业的经营压力十分 巨大。另外，龙湖在资本市场上所树立的品牌形象，也对企业信用债券的发行起 到了正面推动作用。 6. 通过抵押担保发债融资 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文

28、档 - 一旦债券发行人违约， 受托人就可将担保品变卖处置， 以保证债权人的优先 求偿权。其操作方式比评级方式发债简便，对财务指标的要求也不多， 发行的速 度也比较快， 但这种方法的难点在于如何把募集的资金汇入国内。海外募集资金 进入国内需要通过外管局等监管机构层层审批。 案例富力地产 富力地产于 2011 年 4 月份在香港发行了26.12 亿元人民币和 1.5 亿美元的 优先票据，票面利率分别为 7.0%和 10.875%。富力地产及其附属的海外公司共同 进行不可撤销的担保，并提供一定的抵押。瑞信、花旗、高盛及摩根士丹利是债 券的初始购买人。 本次债券发行使富力地产获得了约合5.397 亿美

29、元（按当时汇 率折算）的资金。富力地产成功发行债券有两方面的原因：一方面是投资银行依 然看好中国房地产市场， 推动富力地产进行债券发行； 二是本次富力发行的债券 主要是以人民币优先票据为主， 在人民币升值预期的影响下， 人民币债开始受到 资本市场的青睐。 7. 通过发行人民币合成债融资 人民币合成债是指以人民币标价，但以美元结算的债券。 发行机构通过此类 债券将人民币未来升值预期的财务回报转移给境外投资者，从而获得有保障的较 低融资成本。 目前已经有恒大、 瑞安、中骏置业等多家房地产企业采用此类债券 在海外进行融资，票面利率大致在7%-10% 左右的区间内，虽然利率要高于人民 币债，但由于在资

30、金回流上的操作较为方便，所以获得了企业青睐。 案例恒大地产 2011 年 1 月恒大地产首只以人民币计价并以美元结算的合成式人民币债券 发行成功，为企业带来了13.797 亿美元的资金，三年期和五年期的票面利率分 别为 7.5%和 9.25%。值得注意是，穆迪虽然将恒大债券的评级由B1调降至 B2， 并且把该公司的B1评级展望自 “ 稳定“ 下调四个级距至 “ 负面“，但该项交易并没 有受到穆迪评级的影响，而且在利率上也较为合适。 8. 通过房地产信托融资 信托投资公司通过实施信 托计划筹集资金，用于房地产 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应

31、有尽有- - - -精品文档 - 开发项目，资金委托人根据所持受益凭证获取相关收益。房地产信托在房地产企 业融资活动中一直扮演重要角色。有数据显示，今年2 月3 月份，房地产信托 将迎来首个兑付小高潮。 相对银行贷款而言，房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财 务费用，而且期限弹性较大， 已成为房地产企业融资的新热点，是与银行并驾齐 驱的融资模式。 不过由于近两年以来房地产信托市场发展过快，银监会对房地产信托的关注 也日益密切。 2011 年五月份银监会再次要求房地产信托公司“把握好节奏、严格 控制增速 “; 对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降 “ 。 从银监

32、会会的态度来看， 房地产信托管理开始出现收紧态势， 信托门槛也在提高， 中小房地产企业可能会被拒之门外。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 案例保利置业 保利置业集团在 2011年 6 月 1日发行了 “ 保利置业优债投资一号集合资金信 托计划 “ ，用于受让保利置业集团有限公司对保利佳房地产开发有限公司的部分 委托贷款债权，预期年收益率为8% ，发行规模为2-3 亿元，投资方式为权益投 资。相比于其他中小地产公司的信托产品，该产品的收益率处于相对低的水平。 小结：大部分中小房地产企业信托产品的投资收益是在1

33、0% 以上，部分产品甚至 达到 15% 的水平。对于房地产企业来说，2011 至 2012 年存款准备金六次上调仅 两次下调、利息仍处于高位的背景下， 部分中小企业通过房地产信托方式进行融 资的成本很有可能会超过20% ，甚至更高。 9. 通过私募基金融资 私募基金是一种非公开宣传的， 向特定投资人募集资金的一种集合投资制度 安排。房地产企业通过与私募基金合作，获得发展项目的资金， 成为自筹资金的 重要来源之一。 对于房地产私募基金来说， 不少大型房地产企业有意介入这一市场。复地这 种将私募基金和自身项目相整合的模式，由于其减少了中间环节， 有利于房地产 企业对融资成本的控制。 同时，在银行信

34、贷紧缩的背景下， 私募基金可以直接吸 收社会资金，将成为今后房地产企业的融资的主渠道之一。 案例复地集团 2011年 5月 13 日上海复地集团正式从香港证券市场退出进行私有化，复地 退市的动因正是在融资。 由于负债率过高使复地集团近年来的海外融资能力十分 有限，证券市场的作用对复地已经不大，而复地背后的母公司复星集团虽然有为 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 其注入资本的能力， 但受限于香港 上市规则 关于上市公司与其控股股东关联 交易的规定，复星集团的资本并不能顺利进入复地集团，缓解其融资压力。 复地退市

35、后一方面可以由复星集团直接注资，另一方面还可以通过旗下的私 募基金进行融资。 从今年年初开始到现在， 复地已经发行了 10 亿元的私募基金。 另外，从复地将自身定位为资产管理者而不是单纯的房地产开发企业，根据复地 的计划，到 2019 年复地投资板块的利润贡献率将达到40% 。 10. 通过海外基金融资 由国外投资信托公司发行的基金。透过海外基金的方式进行投资， 不但可分 享全球投资机会和利得， 亦可达到分散风险、 专业管理、节税与资产移转的目的。 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式一是申请中国 政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避 限制，在操

36、作手段上通过回购房、 买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流 通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在 中国房地产进行投资， 大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、 规模和实力 要求比较高。 但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再 加之海外基金比银行贷款、 信托等融资渠道的成本高， 因此，海外基金在中国房 地产的影响力还十分有限。 2004 年 5 月 荷兰国际集团复地集团合作开发 2004 年 6 月 摩根士丹利房地产基金 上海盛融投资公司 金地集团合作开发 2004 年 6 月 荷兰国际集团首创集团合作开发已完成首个控股项目北京 “丽都水岸”项目 2004 年 7 月 摩根士丹利房地产基金上海永业集团战略合作和合 作开发 摩根士丹利房地产基金联 同两家新加坡公司入股永 业集团旗下大型地产项目 锦麟天地雅苑 案例金地集团 国内融资通道全部 “堵死”之后，众中