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1、房地产开发企业开发成本费用票据管理 一、合法凭据的理解 税法规定 ,允许税前扣除的金额 ,必须取得合法的凭据。 许多税务人员 认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误 解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证 ,包括经济合同、出库 单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款 单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照发票 管理办法的规定 ,应当取得发票的 ,还必须取得发票。“发票 ,是指在 购销商品 ,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的 收付款凭证。” 发票管理办法第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大 专业发票使
2、用范围。” 实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享 受免税优惠 ) ,都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票 或普通发票 ) ,凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优 惠) ,都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围 ,并经税务机关 核准的 ,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及 个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开 具。另外,发票的形式多种多样 ,例如火车票 ,虽然没有税务机关的监制 章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。 依据上述原则 ,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、 股权受让款、拆
3、迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立 ) 、 赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、 利息、动产租金等 ) 、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之 间发生的营业税劳务、 总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分 立方式取得的非现金资产等等。 二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则 房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发 2009 31 号) 文件规定 ,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取 得合法凭据的 ,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定 计入计税成本。但以下几项预提(应付) 费用可以在税前扣除 : (一) 出包工程未最
4、终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分 的前提下 ,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的 10 %。 (二) 公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建 造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模 型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的 条件。 (三) 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以 按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基 金、公建维修基金或其他专项基金。 开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成 本、公共配套设施 (费) 、开发间接费用等。房地产企业开发成本
5、中 的合法有效凭证应按下列原则掌握: (1) 支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为 属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为 合法有效凭证 ; (2) 支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合 法有效凭证 ; (3) 支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据 为合法有效凭证 ,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外 公证机构的确认证明 ; (4) 国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 三、开发成本各项支出有关票据的具体说明 1. 土地出让金。国税发 1993 149 号文件规定 ,政府出让土地 ,不征营 业税。因此
6、不得开具发票。 房地产企业应以国土局开具的土地出让金 收据入账。 2. 拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非 被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政 府收回土地使用权 ,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地 产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税2004 134 号文件规定补交契税。国税发 1993 149 号文件还规定 ,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不 征营业税。因此 ,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地 产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业 非商事收费
7、收据” ,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产 企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系 方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补 偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。 委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。 国税发 1993 149 号文件规定 ,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭 脚手架、爆破等工程作业 ,按“建筑业 - 其他工程作业” 税目征收营业 税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发 票。 房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费) 整个承包给拆 迁公司的 ,应取得全额的建筑
8、业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆 迁公司的成本处理 ,其凭据的取得同上。 3. 土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税 务机关出具的建筑业发票。 4. 挖土费。支付给农民工( 非雇员 ) 的挖土费等 ,不得采用工资表发 放,应由个人向地税机关申请开具税务机关代为开具统一发票( 地 税) 。开具发票时 ,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税 务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。 5. 设计费、工程监理费、项目咨询服务费。 A 境内服务单位。根据营业税暂行条例及其实施细则、国税发 1993 149 号文件规定 ,房地产企业向境内公司支付的设计费、监
9、理 费、项目咨询费 ,应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供 的服务业发票。 B 境外服务公司。根据营业税暂行条例 规定,从 2009 年 1 月 1 日 起,境内企业接受境外企业应税劳务的,境外单位也负有营业税纳税义 务,税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴,没有代理单位的 , 由接受劳务的单位代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项,以该 单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑 义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明。 6. 建筑工程。 房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。 (1) 包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额
10、相 等。 (2) 包工不包料 (甲供材 ) 。 营业税暂行条例实施细则第十六条规 定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不 含装饰劳务 ) 的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物 资和动力价款在内 ,但不包括建设方提供的设备的价款。甲供材和劳 务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。 现举例说明 : 某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下 : 借:库存材料 10,000,000 贷:银行存款 10,000,000 由于施工单位的承包额(应结算价款 ) 在预算时是不含甲供材的金额, 但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、
11、 教育费附加、 地方 教育费附加 (以下简称“营业税及附加”) 33. 3 万元。若总工程价款 中甲供材料1,000 万元,不含税劳务费 (含管理费 )2,000 万元, 营业税 及附加 3,000/ ( 1 - 3. 33 %) 3.33 % = 103. 34 (万元) 。合计工程价 款为 3103. 34 万元(3000 + 工程价款 3. 33 % = 工程价款 ) 。实际 应支付给施工单位的价款= 3103. 34 - 1000 = 2103. 34( 万元) ,应取得 施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103. 34 万元。 其中: 付材料时 ,账务处理如下
12、: 借:开发成本 - 建筑工程成本 - 材料成本 10,000,000 贷:库存材料 10,000,000 入账凭据 :材料拨付单。 根据财税 2006 177 号文件规定 ,房地产企业向异地施工单位支付工 程价款应代扣代缴营业税。这里,应就甲供材部分的营业税及附加履 行代扣缴义务。账务处理如下: 借:预付账款 - 施工单位 344,500 贷:银行存款 11,500 应交税费 - 扣缴营业税及附加333,000 入账凭据 :工程所在地建筑业发票34. 45 万元、营业税及附加完税凭 证复印件 (原件交由施工单位作账 ) 。 拨付工程款 2068. 89 万元,应扣缴营业税及附加68. 89
13、万元。账务 处理如下 : 借:预付账款 20,688,900 贷:银行存款 20,000,000 应交税费 - 扣缴营业税及附加688900 入账凭据 :工程所在地建筑业发票2068. 89 万元、营业税及附加完税 凭证复印件 (原件交由施工单位作账) 。 合计取得建筑业发票2068. 89 + 34. 45 = 2103.34 ( 万元) 。 将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下 : 借:开发成本 - 建筑工程成本 - 施工费 21033400 贷:预付账款 21033400 注意事项 : 建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材 ) 的 建筑业发票 ,因为施工单位没有
14、材料发票作成本。只有房地产企业将 自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票, 并缴纳增值税 ) ,施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款 ) 的建筑业发票 ,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。 建筑工程分包。建筑工程分包,是指 A 建筑公司将承包工程的一部 分转包给 B 建筑公司负责施工。 房地产企业只与总承包人A 发生业 务关系 ,不与分包方 B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B 的工 程款项 ,由分包方 B 给总承包人A 出具建筑业发票 ,与房地产企业无 关。 7. 装饰工程。 装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工 程作业。
15、(1) 包工包料。与建筑工程相同。 (2) 包工不包料 (清包工或称甲供材 ) 。以清包工形式提供的装饰劳务 是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户 收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。 财税 2006 114 号文件规定 :“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户 实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购 的材料价款和设备价款 ) 确认计税营业额。”据此 ,房地产企业自行采 购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰 费用,应当取得工程所在地建筑业发票。 8. 设备安装。 (1) 房地产企业从商家或生产厂家采
16、购设备,再由房地产企业与安装 公司签订安装合同的 ,应当取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装 费的部分 ,由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的 计税依据不含设备。 (2) 商业企业 外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企 业收取的价款中既包括设备价款,又包括安装费 ,这属于增值税混合销 售业务 ,全额缴纳增值税 ,不征营业税。因此 ,商业企业应给房地产公司 出具全额的增值税发票。 至于是商家自己的员工负责安装,还是商家再聘请其他安装公司安装, 就与房地产企业无关了,那是商家的成本。营业执照名称为某某安装 公司或某某工程公司 ,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售
17、 并负责安装 ,属于商业行为 ,按照增值税混合销售业务征收增值税,不 征营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发票。 但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设 备生产厂家开具的增值税发票台头应为房地产企业,这种情况下 ,安装 公司仅就安装费金额征收营业税。 房地产企业应取得安装工程所在地 建筑业发票 ,发票金额就是安装费金额,不含设备价款。 (3) 工业企业 自产货物并负责安装。根据增值税暂行条例实施细 则 、 营业税暂行条例实施细则规定,提供建筑业劳务的同时销售 自产货物的行为 ,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其 应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额
18、缴纳增值税。房地产企业 应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。 9. 房屋维修。 房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、 加固、养护、改善 ,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工 程作业。根据国税发 1993 149 号文件规定 ,房屋修缮按照“建筑业” 税目征收营业税。因此,房地产企业支付的房屋维修费用,也应取得工 程所在地建筑业发票。 允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产 品完工前的维修费用。 10. 绿化工程。 绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是建筑工程的一个组成部 分。例如 :绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业
19、中 的“其他工程作业”。国税函 1995 156 号文件规定 :“为了减少划分 , 便于征管 ,对绿化工程按建筑业 - 其他工程作业征收营业税。 ”因 此,房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司,应取得按承包金额开 具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木,聘请 园林绿化公司负责施工的,按建筑工程 - 包工不包料 ( 即“甲供材” ) 业务处理。 （备注:以上营业税法定代扣代缴义务已取消，需要与税务主管机关 单独签订委托代征协议后才能代扣代缴） 2010 年读书节活动方案 一、活动目的： 书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海
20、洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会 读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。 4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、做好读书登记簿 （1）每个学生结合个人实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集 锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言” 、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝” 、 “我最喜欢的”、 “好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容 交流自己在读书活动中的心得体会, 在班级中形成良好的读书氛围。 3、出读书小报：