房地产开发的风险防范.pdf

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1、房地产开发的风险防范 地产开发一般都需要23年的时间，有的甚至更长。房地产商品交易比起其他商品交易所需时间较长，从购 房人签订认购书到最后拿到产权证约需12年，所以房地产开发与交易所需时间本身就是风险。 房地产市场的发展也和整个经济市场的发展一样，经历着周期性的变化。房地产开发与交易自始自终都伴随 着风险。从宏观方面讲，房地产开发和交易容易受到整个社会政治和经济形势的影响，如：国家宏观调控政 策，利率调整，土地开发与税收政策及整个社会某段时间的消费倾向及购买力等。但从微观方面来看，又有 许多风险因素制约着房地产市场的健康发展，而来自微观方面的诸多风险因素又往往引不起人们的高度重视。 由于我国房

2、地产市场处于起步阶段，房地产市场的交易行为还不够规范，买卖双方的法制意识普遍还不强， 法制观念淡薄，所以使得房地产交易一开始就伴随着风险。这些风险存在于买方和卖方之间，影响了房地产 交易的顺利进行，也阻碍了房地产市场的正常发展。 导致房地产开发交易风险的微观方面的因素主要来自于开发和交易参与者所签合同条款不完善、履行协议不 严格、交易行为不规范等方面，在很多种情况下，风险主要来自于发展商本身。 由于存在上述诸多风险因素，就使得房地产法律纠纷、诉讼接连不断。引起众多房地产法律纠纷及诉讼的风 险因素，主要表现在以下几个方面，我们可以通过一些案例来研究这些微观方面的风险问题。 一、发展商在开发过程中

3、常遇到的风险 （一）拆迁障碍 谈起发展商的开发风险，首推拆迁的风险。有的发展商谈起拆迁，如谈虎色变。因为拆迁要面对各种各样的 难题，一方面要联系购买合适的周转房，另一方面要做周密的说服搬迁工作，同时又要做出合理的经济补偿。 遇到钉子户，风险就会更大，钉子户不搬迁，就不能顺利开展拆迁工作，从而直接影响正常的工程施工。 现在社会分工越来越细，从房地产行业中分离出专营拆迁工作的拆迁公司。由于该种公司是拆迁专业公司， 很多发展商把拆迁任务委托给拆迁公司。有的发展商对拆迁工作没有予以高度重视，致使拆迁工作远不能按 照原计划进行。拆迁完不成，以后的工程开不了工，发展商与原工程承包公司的合同就履行不了，原先

4、计划 的预售工作亦无法展开，所以拆迁的风险将会产生连锁风险，有许多发展商一开始就遇到了这样的风险。 要想合理避免拆迁的风险，发展商应选择最好的拆迁公司并与拆迁公司签订一份权利、义务条款分明的委托 拆迁合同。尤其在时间与奖惩条款上要规定得明确无误，严格委托合同条款，将风险转嫁出去。 除此之外，发展商应做详细周密的社会调查，了解搬迁户的一般期望值和实际期望值，摸清哪些人是潜在的 钉子户和他们的预期期望值，对此做出合理预算，根据有关搬迁法规与搬迁户签署有关搬迁补偿协议，搬迁 补偿协议是一个非常重要的文件，如果该文件各项条款完备，会堵住各种漏洞。用法律手段在前期把一切潜 在的风险排掉。 一个按期完成拆

5、迁工作的项目，就奠定了成功的基础，它会使发展商一开始运作时就信心百倍。 （二）工程期的风险防范 发展商所选定的工程承包公司是否能按时完成工程，并且保质保量，对发展商以后的物业销售起着十分重要 的作用。但事实是，大多数项目的工程都不能按期完成，有的拖延几个月，甚至几年。 工程不能按期完成，是发展商在开发中承担的又一个大风险，造成这种风险的原因有各种各样，例如有来自 发展商自身的问题，如资金、设计图纸的改变、合作伙伴的更换、利益分配产生分歧等；或者是来自承包商 方面，例如承包商的工程技术问题、转承包问题等。除此之外，还有许多难以预料的问题也会成为工程施工 方面的风险。 要防范施工期间的风险难度较大

6、。防范风险的工作在初期就应该开始，诸如选择技术过硬的工程监理公司、 选择声誉较好的工程承包公司和装修公司。在建筑材料的选择与购买方面要认真、谨慎，还有最重要的就是 合作伙伴之间的关系和资金来源的渠道。这些方面都需要用法律文件予以确定，用条款完备的各种合同来约 束所有参与工程建设的各方的行为。 发达国家几乎所有房地产项目和其他工程项目初期都要请法律专家和律师介入，制作大量法律文件、合同以 确定复杂的法律关系，明确各方的权利义务，赏罚条款极为分明。 只有把法制观念引入工程施工阶段，使所有工程项目的各方具有严格履约的法律意识，工程按期完成才会有 法律保障。 （三）联建后遗症 在目前的房地产投资开发中

7、，经常有几家投资单位以联建形式进行开发，或是因为某一个发展商资金实力有 限，需要与其他单位合作开发；或是有土地的一方没有资金，需要与有资金的一方联合开发；或许是有资金 的或有土地的几方没有房地产开发经营权，需要找一个具有房地产开发经营权的房地产公司进来参股，总之， 在实际开发中就形成了联合开发或投资组合。 由于是联合开发或投资组合，参与者较多，法律关系较为复杂，合作形式又大都是松散型的，所以合作者相 互之间的权利与义务就很不容易划清。在资金投入方面、面积分配方面，以及竣工后的遗留问题的处理方面 容易出现矛盾。尤其是在预算追加方面，合作各方最容易出现争议。合作者之间利益之争如果仅限于他们内 部也

8、好处理，但许多情况下，联建或投资组合的项目是部分出售给购房者的，这样问题就复杂了。 例如有这么一个案例，有A、B、C 三家公司合作开发一个项目，并将其部分预售给购房者，因为A、B、C 三家各分得部分房产，所以三家公司均作广告各自独立进行销售。实际上只有A 公司有房地产开发经营权， 但 A 公司只占投资总额中的20%，获房产总面积 15%；B 公司是一个投资方，占投资总额80%，获面积 60%； C 公司是出地方，因为出土地不再出资，获面积25%。 上述三家公司均将自己应获的房产面积部分向消费者预售出去。由于各方面的因素，导致工期延长，预算资 金严重不足，工程急需额外资金。因为在合作开发出资建房

9、合同中，资金预算是确定的，各方出资是包死的， 在资金方面出现的问题，各方均不愿承担。合作者出现争议，造成工程久拖而不能竣工，直接影响广大购房 者的入住时间，侵犯了购房者的利益。由于这种联建在开发合作者中间的争议引起的法律纠纷，继而又引发 了购房人与发展商之间的法律纠纷，起到了多米诺骨牌的连锁效应，这是个典型的案外案。 要想避免联建中出现上述风险问题，在联建之前应该制作法律文件，把联建方之间的权利义务分清，同时也 应充分考虑到各种不可预测的因素，留有充分补救的余地。由于联建或投资组合的合同是较为复杂的法律文 件，在签署时一定要非常谨慎，最好请律师参与这类合同的制定。 （四）项目转让 在房地产开发

10、过程中，常有发展商将其在建项目部分或全部转让出去的案例；也有些发展商专门做前期工作， 把土地完成到七通一平，然后转让；也有的发展商把建成一半的项目转让出去，而专有一部分发展商也较乐 于接受那些已建一半的在建工程，或在七通一平后将楼座买走，也有干脆连原开发公司的股权一并收购，现 在称之为产权交易。 因为项目转让的形式较多，具体情况较为复杂，所以转让风险就高一些。也可以说项目转让中的法律陷阱较 多，而且使受让方难以辨别，由于项目转让引起的法律纠纷还是比较常见的。 因为转让的大多数是建成一半的工程项目，极有可能原转让方与工程承包方或建筑材料供应商、工程监理公 司等相关公司有许多未了解的债权债务关系。

11、除此之外，转让方或许在土地出让金方面、安置拆迁方面、市 政配套方面仍存在未付清应缴款的可能性。如果是项目转让，问题相对来说稍微简单一些，这些债权债务只 涉及项目而已。但如是项目转让又加上部分股权转让或全部股权转让的话，受让方就要特别注意转让方部分 原股东或全部股东及原项目公司对外的债务问题。由于股权转让和项目转让对受让方产生的未被告知的新债 务问题而引起诉讼的情况已不是少见的。有的受转让方在转让完毕后，突然接到法院送达的将其作为被告的 应诉通知书。有的受让方接到法院要执行划款的执行通知书，稀里糊涂地为转让方偿清债务，而且到底有多 少笔潜在的债务，无人可知，所以对受让方来说这无疑是一个大风险。

12、如何防范项目转让中的法律风险，当然要依靠法律手段。受转让方要对项目的情况作详细的调查与了解，对 转让方各股东的情况及债权债务作调查。在签订项目转让和股权转让协议之前，请法律专家或律师作出调查 问卷请转让人依序回答问题，在转让协议中制定转让人承诺偿还转让协议之前所欠的所有债务的条款，受让 人在签署转让协议之前应该要求转让人将其全部所签合同提供出来，供律师审查，并要求转让人作出有关继 续承担转让前所有债务的声明与保证。 防范项目转让、股权转让法律风险的最佳方法就是制定完善的法律文件，将上述可能发生的事宜用法律文件 予以确定下来，以防那些偶然的事情发生。 （五）施工扰民的风险 每一个发展商都会经历施

13、工扰民的风险，这些被噪音激怒的周边居民会自发地组织起来，干扰工程的顺利进 展，延误工程工期，这是开发过程中最常遇到的风险。 施工扰民的问题看起来不大，很多发展商并不非常重视这个问题，但往往是不被重视的问题，最后发展成为 不得不重视的问题。严重的施工扰民产生的情况是，居民一连几个月，甚至半年、一年，阻止工程顺利进展， 使发展商的成本大大增加，而且使发展商不能按期交房，有违约赔偿的风险。 发展商通常的做法是给周边居民补偿一些费用，但由于居民是分散的，居民的要求是不一样的，有的要求高、 有的要求低。而且你今天补了费用，过一段时间，又有人因为耐不住噪音而又闹起事来，为此发展商就又得 再次进行补偿，此类

14、的事情循环往复，发展商既费时间，又费金钱，效果还不见得好，这样的问题常使发展 商一筹莫展。 发展商应该列出为什么解决不好这类问题的原因。因为居民是分散的，没有组织，要求不统一，如果发展商 能够一次解决好施工扰民补偿问题，效果就会不一样， 较好的方法是发展商请求工程附近的居委会出面协调， 组织与居委会统一制定施工扰民补偿协议，确定双方权利义务，补偿费一次交给居委会，由居委会统一对待 每位居民。发展商不直接面对居民，避免正面冲突。如果工程附近没有居委会，发展商应主动与周边居民接 触，帮助居民成立代表小组，由该代表小组代表所有居民与发展商签协议。这样，问题就会由原来的多头复 杂化变为单一的简单化。

15、大量的事实证明，发展商解决这类问题如果统一处理，效果就会好，否则，风险就会大一些。 二、交易过程中的风险 （一）逾期交房导致的后果 逾期交房对于大多数发展商来说是一个较为普遍存在的风险问题，但很多发展商对此不以为然，认为发展商 晚交房是不可避免的。再说，开发房地产涉及方方面面的事情，有许多难于预测的情况，许多发展商在这样 宽慰自己。 在房地产市场发展的初期，大多数购房人的法制观念较薄，虽然与发展商签了购房合同，合同条款中也规定 了交房时间，但到交房时间时，虽然发展商未按时向购房者交房，购房人一般也不再追究，合同中关于按期 交房的条款也就形同虚设。随着房地产市场的发展，有关方面法律及政策法规的健

16、全，购房人的法律意识与 觉悟已大大提高。遗憾的是，有些发展商却还停留在原来的意识水平上，这就与购房者之间产生了矛盾。 现在的房屋买卖合同都是由各省市房屋土地管理部门统一印刷的格式范本，合同中关于交房期都有较为严格 的具体规定，并且还有晚交房的处罚性条款，比如在逾期若干天内要付违约金，逾期若干天内购房人有权退 房，并要求发展商偿付利息及支付双倍定金等。 虽然合同规定的如此严格，但有些发展商仍不把这些条款当作一回事。买卖双方在平等互利的基础上签订合 同是受到法律保护的，当许多发展商在签上述买卖合同后没有按期履行交房义务时，觉悟了的购房人便纷纷 诉至法庭。 上个年代中期（1996、97年）由于发展商

17、逾期交房导致的法律诉讼，常常是一波未平，一波又起，集体诉讼 更是屡见不鲜，不但给法院造成了巨大的压力，也给房地产市场的发展造成了不良的影响，也使发展商的形 象受到影响。 尽管逾期交房有各种原因与理由，但发展商应该清醒地认识到，倘若在房屋买卖合同中承诺了交房时间，就 等于在法律上严格规定了自己的义务，如果不能按期交房，就要受到法律的处罚。因为按期交房的义务建立 在买卖双方签订的合同中的法律关系之中，即使发展商逾期交房事出有因，比如是由于承包商的原因，或是 装修公司的原因，但这些原因都是出自另外一个法律关系，发展商只能首先履行第一法律关系中的义务，然 后再去向其他方争取自己的权利。所以，不按期交房

18、是发展商在交易中遇到的最大风险。 （二）房屋质量引起的纠纷 房地产市场中的商品房，也是商品，只不过它们比起其他商品来，更具有其特点，如不可移动性，商品的复 杂程度极高，技术含量高，而且价格高，所需资金数额巨大，商品的生命力长，折旧期也长，属于超长耐用 商品，更具有综合性。商品房的这些特点，决定了商品房的质量要求更应该严格。商品房的质量不仅关系到 购房者的生命安全，也关系到购房者日益增长的生活舒适程度的要求。国家有关法规对商品房的质量要求有 严格的规定，并且要求发展商对交付后的物业有一定的保修期。 但令人遗憾的是，有些发展商交付的商品房却是质量不合格或是质量上存在严重问题的商品房，国家法律规 定

19、，而且在房屋买卖合同中也都有该等条款，但却有一些发展商在交屋时并未对房屋进行验收、备案，有的 情况是交房后，购房人渐渐发现所购房屋质量存在严重问题，如地基下陷，墙壁开裂，屋顶漏水，墙体倾斜 等。 购房人花了几十万或上百万元购买了如此质量的商品房，其心情可想而知，他不但经济上受到损失，精神也 遭到了打击，又浪费了时间。 发展商未对工程验收、备案便发入住通知书导致的风险是，有些购房人拒绝接收房屋并拒付后期房款，由此 造成发展商与购房人之间的纠纷，而房屋质量上存在的问题更使发展商与购房人之间的矛盾如火上烧油，导 致法律诉讼。 由于上述房屋质量问题引起的纠纷，使得买卖双方往往处在一种长久的僵持局面。即

20、购房人要求退房，并要 求发展商予以赔偿，而发展商坚持不退房，即便法院对此案作了判决，判令发展商退款，发展商大多也以资 金紧张为由，拒不退款，使法院的判决书如同白纸一张。 防范因质量问题造成的风险的最有效办法是发展商加强自我保护措施 即建造高质量的商品房。 （三） 、面积改变产生的影响 我们知道，房屋的设计图纸的面积与房屋竣工后实际测量所得的面积是有差异的。如果是现房销售，购房人 可以直观地看到所购房屋的面积，或者当购房人在购买现房时，该房屋的实测面积已经界定出来，所以基本 上不会出现面积误差之说。但在通常的商品房销售中，发展商大多数销售的是期房，所以在销售时合同中所 涉及的面积只能是图纸面积，

21、而图纸面积与实测面积的差额常成为发展商与购房者争议的焦点。 如果图纸面积与实测面积相差无几，购房者也许就没有什么意见，如果面积相差较大，很可能引起争议或法 律诉讼。购房者或许会要求退房，或者拒付超出面积的房款。由于交房后经实测面积超大，发展商要求购房 者补交房款，由此引起诉讼的案例时常出现，对此种情况，舆论搞得沸沸扬扬，对房地产市场的发展极有影 响，而且也损害广大发展商的形象。 对于图纸面积与实测面积的差额，如何处理能够更好地解决可能出现的争议，避免不必要的纠纷呢？ 以前发展商提供的房地产买卖格式合同中都约定如下：即暂测面积与实测相差在2%以内的，双方不再结算， 如果超过 2%的，按售房价结算

22、。结果导致有的发展商售出的商品房的实测面积比暂测面积超出10%或20%， 使得购房人无法接受这一结果，更不能继续执行原合同的规定。 现在的房地产买卖格式合同虽有了一些改变，有关条款约定，实测面积与暂测面积在某一个百分比之内，双 方可以再结算，如果面积误差比绝对值超过这个百分比时，购房人有权终止合同，并要求退房。这种改变比 起以前的做法有了一定的进步，但是规定的还不细，容易引起歧义或造成不应有的争议。 为了使买卖双方对实测面积和暂测面积的差额有一个较为妥善的处理方法，建议对该差额分成更细的几个步 骤。即第一个阶段，如实测面积与暂测面积正负不超过2%时，甲乙双方同意不再进行结算；第二阶段，如超 过

23、2%但不超过 5%时，双方按房价据实进行结算；第三个阶段，如果差额超过5%时，购房者有权终止协议， 可以退房。 实测面积与暂测面积的误差是在所难免的，关键是看如何在合同条款中规定和预防差额引起的影响和后果， 有了上述的几个步骤，买卖双方就容易解决由于实测与暂测所造的面积差额问题，就会尽量地避免不应有的 纠纷和争议，减少交易中的风险。 （四）擅自改变规划与物业用途引发的矛盾 每一个物业区都应有其相应的公建及配套设施，政府对物业区的配套公建设施有严格规定。所以当发展商在 向规划局申请规划设计时，该设计图纸中一定会有相应公建配套的公建设施，否则规划局是不会批准该规划 设计的，所以物业区内的配套规划设

24、计是必不可少的。因为配套公建设施与物业区内购房人生活息息相关， 配套公建设施也决定着物业区内购房人的生活的质量和居住的舒适程度，相应及完善的配套设施会使购房者 所购置的物业能够保值和升值。发展商承建相应的公建设施已成为法定的要求，也成为不言而语的必尽的义 务。 这一个房地产开发必备的程序却在有的发展商的开发工作中遗漏了，或是改变了。当广大购房者在签署房屋 买卖预售合同时，合同中注明了物业区内配备有关公建设施。可是当购房人入住物业区后却发现发展商擅自 改变原先相应的配套设施，广大的购房人发现自己的利益受到了侵犯，就自发地采取各种措施主张自己的权 利。结果使得发展商与广大购房者之间的矛盾日益加深，

25、不但使双方之间的关系恶化起来，也使发展商的形 象和房地产市场的发展受到影响。 发展商擅自改变规划用途，一方面违犯了国家的有关规定，会受到国家规划部门的相应处罚，另一方面，不 向物业区提供相应完善的配套公建设施，违反了合同条款，侵犯了广大购房人的权益，会导致广大购房人的 集体诉讼。 （五）预售的房产又抵押出去的法律责任 众所周知，房地产开发需要金融机构的支持，发展商需要采用各种方式从金融机构获得货款，以促进自己的 房地产项目的开发。例如，发展商通常用自己的土地使用权、在建项目、竣工的房地产等向金融机构进行抵 押从而获得贷款。如果已经抵押的房产在销售出去之前解除抵押权，就不存在法律问题，但问题是已

26、经抵押 出去的房产卖出去以后仍然不解除抵押手续或是刚销售出去的房产发展商擅自抵押出去怎样处理。 第一种情况是，原来发展商为了筹措资金，将其在建项目抵押给银行，在抵押期间，将抵押房屋销售出去， 但长期不解除抵押手续。第二种情况是，发展商在将房产预售给购房人后，在购房人尚未领取房屋产权证之 前，将已售房屋抵押给金融机构。 由于发展商的这种抵押行为，使得购房人不能够及时办理产权过户手续，同时又使购房人已购的房产在权利 上受到威胁，如果发展商未按借款合同按期向金融机构还款，金融机构（抵押权人）要主张或行使抵押权时， 购房人的权益就有可能受到侵害，或至少购房人会被卷入一场有关房产权利的纷争之中。 为避免

27、上述风险的发生，发展商在与购房人签订买卖合同之前，就应该将已经抵押的房产解除抵押，更不应 该将已预售的房产擅自抵押出去，否则就会面临双倍赔偿的情况。 （六）预售出去的房产再次售出的窘境 这个话题听起来令人难以置信，可是实际上由于这种情况的出现确实引起一些法律纠纷，也同样出现了这样 的案例。 这种情况出现的原因各有不同，举一个典型的案例：一家A 房地产公司，在与一位购房人谈妥了价款后，该 房购房人签订了认购书，并支付了定金。在认购书规定的时间内，购房人要与发展商签约时，却被告知原来 所购的房产被发展商已售给他人，这位购房人据理力争，终于使该发展商赔偿了定金，以示补偿。 在与购房人签订了认购书或预

28、售契约后，买卖双方就受这些法律文件的约束，任何一方违约，都要承担违约 责任，把预售出去的房产再次又售出去的情况在房地产交易中经常出现，原因各种各样，有工作疏忽的，也 有其他方面的因素。这种现象也是房地市场的一种不规范操作的表现，它严重损坏了开发商的信誉，从交易 一开始就开了不信守诺言履行义务的先河。 （七）因按揭未成导致的后半期房款支付问题 为了促进房产的销售，很多发展商寻求银行的帮助，请求银行为其购房者提供房地产抵押贷款，当发展商获 得了银行的按揭贷款承诺后，便做广告宣传其有银行提供按揭贷款的优势。 我们常看到某房地产公司的广告上写着A 银行提供 5成5年贷款。对购房人来说，这实际上是一种付

29、款方式， 即当购房人向发展商付足了50%的房价款后，便可向银行申请借款，但这里存在这样一个问题，即借款人可 以向银行申请借款，但银行不一定就批准贷款，当有的借款人的申请被银行拒绝时，问题就随之出现。 因为发展商与购房人买卖合同中对银行批准贷款的情况没有予以规定，于是未获得贷款的申请人便对后续付 款的问题提出疑问，他们或者称按揭是一场骗局，或者拒付后期款。 有的购房人称如果按揭不成就必须退房，有的购房人要求发展商降低房价款，由于在合同中对于此种情况没 有具体规定，发展商和这些购房者达不成一致意见，从而使原来几乎成功的交易蒙受着失败的危险。排除这 类风险的应急解决办法是发展商与这些购房者就后期未付

30、房款重新达成新的分期付款协议。 如果想从根本上解决这类问题，最好的方式是发展商向购房者推荐按揭贷款条件时，就应该把未得到银行批 准后的付款方式规定在合同之中，这样就可以防患于未然，减少不必要的纠纷。 （八）房屋格局的改变引起的负效应 房屋格局的设计早在报规划时已审定，有关房屋格局的图纸在销售时需要印刷在售楼书中，每一位购房者都 在选定了所需要的房屋格局后才决定买房的。若房屋格局有变化，应该事先征得购房人的同意，如原来在售 楼书中的格局做了改变，所有售楼宣传资料也要及时作出改变，否则，就会出现新的风险。 例如某开发公司在预售一处商业用房时，原设计图纸所设计的一处铺面房处在顾客可以流通的要道。一位

31、购 房人因为看到该处优点，斥巨资购买了这一处商业用房。等全部房价款交完后，入住时发现，原来图纸设计 的畅通过道，竟变成了一个死角。经调查，方知原来该发展商将该商业用房的一部分销售给了另外一家购房 人，为了促销，竟将原来的过道堵死供这家客户独立使用。由于擅自改变已售出的商品房，它的使用价值已 大大降低，于是这位购房人诉诸法律，决定退房，并要求发展商赔偿经济损失。 该发展商改变已售商品房所冒风险便是购房人要求退房和索要经济赔偿。该风险足以使原先成功的交易告吹， 并使该发展商继续蒙受其他方面的损失。 发展商在销售商品房的过程中，由于出于各种考虑，而要改变原房屋设计，在改变设计之前，一定要充分考 虑各

32、种因素，如已预售出房屋的买卖合同中关于房屋格局的图纸和设计变更的前提条件，已作出售楼广告宣 传涉及到的有关图纸等。发展商应与原订购人商谈，取得书面同意，尽量妥善处理此类问题，否则就会有新 的风险出现。 （九）开发手续不完备爆发的集体诉讼 房地产开发需要办理一套完整复杂的手续。从立项、规划局批准设计方案、建委批准建设用地规划和开工， 到房屋土地管理局颁发土地证和销售许可证，要经过若干环节，每个环节都是法定的。只有经过了这些法定 的程序，发展商开发建设的产品房才可以进入市场，成为商品房，否则在未完成所有法定程序之前，发展商 所售的房产都不是真正的商品房，在最后一个环节国家房屋土地管理局颁发产权证时

33、过不了关。 所以，国家要求所有发展商必须遵纪守法，履行完所有开发交易手续，否则，发展商就会遇到风险。 有一些发展商甘愿冒风险，如与农村乡政府或县政府合作，大面积开发农村集体土地或可耕地，建造住宅进 行销售。因未将集体土地先征为国有，也未办理土地使用权出让手续，这些项目根本办不下房屋产权证。开 始时，购房人不明白购房的法定程序，但当明白之后便纷纷要求退房，或拒付后期房款。这些发展商现在冒 的风险就太大了， 一方面需要向国家交土地出让金，办理集体土地转征为国有土地手续和国有土地出让手续； 一方面又要面对广大购房者提出的退房要求和拒付后期款的要求。因为原来与乡政府或集体某公司的合作是 基于不向国家交

34、土地出让金，所以售房价格也未包含该因素，所以与对方的合作和利益分配已经包死。现在 出现这么多的资金漏洞，如果对卖出去的房产再加价就更困难。由于开发手续不齐备，爆发的大批购房人的 集体诉讼不断出现。在长期的诉讼阶段，购房人拒交后期房价款。在结案后，发展商不定期会面临支付巨额 退房款和利息的风险。 如何避免这类风险呢，很简单，发展商一定要按法定程序办事，完善各种开发与交易手续，千万不要有侥幸 心理。 （十）同时签署房屋买卖契约和物业管理公约的弊端 现在大多数发展商均要求购房人在签署房屋买卖契约同时与发展商的物业部或由发展商指定的物业管理公司 签订物业管理公约，并要求购房人在领钥匙入住之前，向物业部

35、或管理公司缴付管理押金管理费。 实际上，发展商与购房人签署买卖契约是交易过程中的最关键的环节，买卖双方会就合同条款争执不休，有 时购房人会因几个条款或付款方式等问题不能按照自己的心愿去安排，而放弃签约，这就说明签署买卖契约 时就已存在很大的风险。 购房人在与发展商签署买卖契约进行交易时，他们之间的法律关系是买卖关系，而购房人与物业部或管理公 司签订管理公约所建立的法律关系是管理和被管理的关系。把设定两个关系的法律文件硬安排在交易环节去 完成，无疑人为地制造了交易的风险。很可能出现这样的情况，即购房人接受买卖合同的条款，而不接受物 业管理公约的条款，这就很可能使得本来即将成功的交易被告吹。 较为

36、合适的做法是将这两个法律文件分开签署，在适当的时候建立不同的法律关系。会使交易顺利进展，问 题会得到简单化处理。交易的风险会降到最低点。 三、发展商的风险防范措施 所谓开发与交易中的风险，是指在开发与交易过程中出现的一些现象和问题或障碍。这些现象、问题与障碍 的存在使得房地产的开发与交易的过程变得复杂，进程的速度放慢，增加发展商的开发与销售成本，甚至使 发展商将做成的交易告吹，减少发展商已获得的利润，或影响到发展商的预期利益。 所以要想防范风险，首先应该知道什么是风险、风险分为几类、风险的来源、然后再采取风险防范措施。 风险分为宏观方面和微观方面。宏观方面的风险不是每一个发展商能完全靠自身力量

37、避免或防范的。但微观 方面的风险，发展商依靠自身的能力是可以进行防范或避免的，而在开发与交易的过程中微观方面的风险要 比宏观方面的风险大得多。 风险的来源即来自于承包商、购房人，也来自于发展商自身以及其他有关方面。采取风险防范可以采用组织 专门部门或人员、聘请专家顾问等。各种防范措施最重要的都离不开法律手段，即发展商一定要在开发与交 易全过程中十分注重法律的作用，所有的防范措施均应该根据有关法律用法律文件的形式确定下来，规范各 有关单位或个人在合同、契约等有关文件中的权利和义务。比较好的方法，发展商聘请精通房地产专业的律 师担任自己的顾问，从开发的初期介入，制作完整的法律文件，协调各种法律关系

38、。大量的事实证明，这是 最有效的一种风险防范措施。 2010 年读书节活动方案 一、活动目的： 书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习 惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。 4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动

39、实施的计划 1、 做好读书登记簿 （1） 每个学生结合个人实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书 笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、 举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言” 、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝” 、 “我最喜欢的”、 “好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会, 在班级 中形成良好的读书氛围。 3、 出读书小报：