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1、精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、 根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。 。 。 。 。 2、 报告中有关成本的明细换算科目基本参考淄博市市场行情及有关国 家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表 1-1 项目总占地 (m 2) 582002.9 总建筑面积 (m 2) 1200000 沿街商业建筑 (m 2) 住宅面积 (m 2) 配套设施面积 (m 2) 地下停车场 (m 2) 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期
2、开发费，建安工程成本费，基础设 施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。 鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详 见以下列表： ( 一) 土地费用 表 2-2 序号项目单价（元 /m 2） 备注 1 土地使用权出让金 2250元/m 2 2 征地费 3 拆迁安置补偿费 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - ( 二) 前期工程费估算表 表 3-3 （三）建安工程费 表 4-4 序号项目金额（万元）取费标准 ( 元/m 2) 1 规划、设计、可研费 33.00 1.1 规划
3、费 2.00 1.2 设计费 26.00 1.3 可研费 5.00 2 水文、地质勘察费 3.50 2.1 测绘费 1.50 2.2 勘探费 2.00 3 策划费 合计 序号建安项目单方造价（元 /m 2) 总造价 (万元） 1 沿街商业建筑土建 2 民用建筑 3 地下车库 4 水电设备 5 内部装修 6 合计 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - （四）基础设施费 表 4-5 （五）开发期税费估算表 表 4-6 序号项目金额 ( 万元 ) 估算说明 ( 元/m 2) 1 固定资产投资方向调节税 5% 2 配套费
4、 80 3 质检费 3 4 建筑管理费 1.2 5 卫评费 1.4 6 环评费 1.2 7 墙改基金 12 8 绿化费 0.1 9 白蚁防治费 2.3 10 土地使用费 4 11 再就业基金 10 12 教育专项基金 10 13 编标费 2 14 招标费 1 15 规划许可工本费 0.5 16 土地证工本费 0.5 17 施工许可证 0.5 合计 序号项目单方造价 ( 元/m 2) 总造价 (万元 ) 基础设施 ( 含道路、绿化、 配电房、化粪池、室外管网) 130 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - （六）不
5、可预见费 表 4-7 序号项目金额 ( 万元 ) 说明 1 土地费 2 建安工程费 3 前期工程费 ( 一)+( 二)+( 三)+( 四)*3% 4 基础设施费 总计 （七）管理销售费用 表 4-8 序号项目金额 ( 万元) 估算说明 ( 元/m 2) 1 广告 2 售楼处 3 售楼许可 6 监理费 7 物业管理基金 8 公用设施维修基金 9 管理费 合计 （八）投资与成本费用估算汇总表 表 4-9 项目单方成本 ( 元/m 2) 金额 ( 万元 ) 占总投资比例 (%) 土地费用 前期费用 建安费用 基础设施费 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手
6、册，应有尽有- - - -精品文档 - 开发间税费 不可预见费 管理销售费 财务费 合计 三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二 是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金* * 万元作为启动资金，需贷款* 万元，总投资 * 万元，将项目投 资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表 4-10 四、项目销收入的测算 本项目以 * 市同类* 房可比案例，参照 * 市房地产物业平均价格 水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3 层 商铺连卖， 其中 1-2 层，建议售价 *
7、元/m 2, 三层建议售价 * 元/m2, （均价 * 元/m 2）。地下停车场，建议售价 *万元/ 车位。 表 4-11 序号项目合计 ( 万元 ) 前中后 1 开发投资 2 资金筹措 2.1 自有资金 2.2 借贷资金 2.3 预售资金再投入 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 项目面积 (m 2) 建议单位平均售价（元/m 2 ) 销售收入（万元） 沿街商铺 住宅 停车场个车位 合计 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功， 房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出
8、租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的 出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营 销时必须给予足够的重视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投 资分析利润率的分析计算如下： （一）销售税金及附加估算 表 4-12 序号类别计算依据金额（万元） 1 营业税销售总收入 *5.68% 2 教育费附加营业税额 *11% 3 城建税 4 印花税销售总收入 *0.05% 5 交易管理税销售总收入 *0.5% 合计 （二）土地增值税计算表 表 4-13 序号项目计算依据金额 ( 万元 ) 1 销售收入 2 扣除项目金额以
9、下 4 项和 2.1 开发费用 2.2 开发成本 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - （三）损益表 表 4-14 序号项目计算金额 (万元 ) 1 销售收入 2 总成本费用 3 销售税金及附加 4 土地增值税 5 利润总额(1) (2) (3) (4) 6 所得税(5)*33% 7 税后利润(5) (6) 8 公积金(7)*10% 9 可分配利润(7) (8) （四）全部投资的投资利润率利润总额/ 投资总额*100%= 自有资金的投资利润率利润总额/ 自有资金总额*100%= 六、不确定因素分析： 有重点地加强
10、对投资风险的防范和控制，保证项目的决策成功是 开发商所追求的目标。 房地产项目 不确定因素较多， 本案主要从成本、 收入、单价等几个方面，运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确 定因素的分析，详见下表： （一）盈亏平衡分析 表 4-15 序号项目面积成本收入平衡点销售面积经营安全率 (%) 1 沿街商业建筑 2.3 销售税及附加 2.4 其他开发成本 *20% 3 增值额(1)-(2) 4 增值率(3)/(2) 5 增值税率(4)30% 2530% 1525% 1015% 10% 安全状态安全较安全有危险较危险危险 说明：地下停车场由于存在人防工程的要求，所以财务上看 成本高于收入， 但为近邻
11、的 * 节约了 * 元/ 的人防 配套费，并产生了一定的社会效益。 （三）投资利润率敏感性分析表 表 4-17 项目变 幅敏感度 -10% -5% 0 5% 10% 单价 投资额 投资利润率 ( 图 4-1) 单价变动 *% 目标利润率 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 投资变动 因素变化率 -10% -5% 0 5% 10% 说明：从敏感性分析表中看出，当销售单价提高5% 时，投资利 润率增长 *%，即 * X *%=*万元，当投资成本降低 5% 是，投资利润率提高 *% ，即 * X *%=*万元，可见销
12、售单价与投资额在本案中对投资 效益的影响还是较为明显的。在本项目实施过程中，控制成 本和制定适宜的价格策略较为关键。 七、结论与建议 ： 1、 本项目是 *，按本项目的测算 依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观 的。特别是投资前景中、长期看好，但必须注意近期可 能的风险，总体项目投资是适宜、可行的。 2、对于以上的评价结论，为增强投资信心，建议* *。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 3、由于时间较短，原始资料不尽完备等原因，因此本投 资分析难免有不足之处， 建议投资方在本报告的基础上， 进一步深化研究，尤其在实施中不断完善。