二级物业服务等级标准.pdf

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1、附件一二级物业服务等级标准 （一）综合服务标准： 1、小区设管理处，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进 行科学管理，办公场所整洁有序。 2、物业服务企业持有效证照，人员配备合理，有管理人员、水电等专业操作人 员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，岗位责任制 明确。 3、纳入企业所管项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积不高于2300 平方米。楼管员、安防、水电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。 4、物业服务人员统一着装、佩戴标志，服务主动、热情。 5、签订规范的前期物业服务合同（协议），双方权利义务关系明确。 6、承接项目时，对住宅小区共用

2、部位、共用设施设备等进行认真查验，按物 业管理条例等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。 7、有完善的物业管理制度、作业流程、物业管理工作计划；建立财务制度，财 务收支符合国家相关规定；财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管 理等全面实行计算机管理。 8、公示 16 小时服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。 业主咨询、投诉在48 小时内予以答复处理；业主报公共区域急修1 小时内、其 它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满 意率达 80% 以上。 9、提供有效的特约服务和代办服务项目，服务项目、服务内容、收费标准等应 按有

3、关规定在小区醒目处予以公布。 10 、公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布1 次 由业主分摊的公共水电费用详细测算情况；每半年 1 次在小区醒目处公布涉及住 户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊和其它物业服务代收代付费用情况。 11、按有关规定和合同约定规范使用住宅专项维修资金。 12、每年 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率80% 以上；对业主提出的意见 进行分析并在一个季度内予以整改， 因客观原因确实无法整改的应向相关业主说 明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。 13、每年开展 1 次以上健康有益的社区文化活动。 （二）公共秩序维护 1、小区主出入口设有小区平面

4、示意图，主要路口交通标示齐全、规范；各组团、 栋及单元（门）、户和公共配套设施场地有明显标志。 2、门岗整洁， 设专人 24 小时值勤。 小区主出入口不少于13 小时立岗值勤 , 并有 详细交接班记录和外来人员、 车辆登记记录。 劝阻外来人员、 车辆随意进入小区。 3 、对安全电子监控系统实施24 小时监控并及时记录。专职安防人员能 开展并处理小区公共秩序维护及应急工作。 4、维护小区公共区域秩序， 按照法规政策等规定， 采取各种有效安全防范措施， 落实小区安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内 安全防范工作。安防人员按照指定路线和时间进行12 小时巡逻；对重点区域、

5、重点部位每 2 小时至少巡查 1 次，有巡查记录。接到业主报警或求助电话等发生 安全事故时， 立即到达现场， 并及时采取应急措施， 同时向有关行政主管部门报 告，协助做好救助工作。 5、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行 义务的业主，应及时向公安机关报告，协助有关部门制止违法、违规的行为。 6、对小区内违章占用消防通道、影响业主正常通行的行为及时予以劝阻，保证 消防通道畅通。 劝阻无效的， 应将相关整改方案书面上报社区及消防等相关主管 部门，配合相关主管部门共同做好整改工作。 7、对业主擅自改变物业共用通道用途导致存在火灾安全隐患要及时向有关责任 人下发整改通知

6、书， 限期整改。 整改无效的， 应及时书面报告社区及消防等相关 主管部门，并配合相关主管部门共同做好整改工作。 8、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。接到火警、警情后立即到 达现场，协助保护现场并报告消防、 公安等相关主管部门及相关业主、物业使用 人，同时协助采取相应措施。 （三）房屋等公共部位管理 1、每年 1 次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周巡查2 次楼梯 通道以及其他共用部位的门窗、 玻璃、消防器材及小区的表井盖、 雨篦子、小品、 休闲椅、凉亭等配套的共有部位，做好巡查记录，有损坏现象的10 天内恢复正 常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因

7、除外）。及时 维修养护，维修率达80% 以上。巡查、维修和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，属于大中修和更新改造的，每年1 次编制大中修和 更新改造计划， 书面向受益业主公示， 根据受益业主的决定或合同的约定组织维 修。有使用住宅专项维修资金的，按相关规定程序及时上报相关主管部门审批， 并组织维修。 3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的小区装饰 装修管理制度。 装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每 周至少 3 次巡查装修施工现场， 并有记录。 发现影响房屋外观、 危及房屋结构安 全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及违反临时管理规约行为的，

8、及时劝 阻，劝阻无效的应在24 小时内报告社区、有关行政主管部门。 4、保持房屋外观完好、整洁，符合原设计要求。对违章搭建、公共区域乱张贴 悬挂等违反相关规定现象能及时劝阻，劝阻无效的应在24 小时内及时向相关主 管部门报告。 （四）共用设施设备运行、维修养护 1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1 次编制共用设施设备运行维修 养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记 录齐全。 2、设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和 防范措施。 3、加强对楼宇对讲、视频监控、周界报警、电子巡更等技防设施日常维护，确 保运转正常有效； 4、对设

9、备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。 5、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施 每年至少进行 1 次全面检测，确保完好有效 , 可随时启用 , 消防通道畅通。 检测记 录应当完整、准确并存档备查。 6、每天 1 次对共用设施设备进行日常巡查，做好日常巡查记录。需要维修，属 于小修的， 48小时内组织修理。属于大中修或者需要更新改造的，要将大中修 与更新改造计划至少提前一个季度书面向受益业主公示，根据受益业主的决定， 组织相关业主自筹资金进行大中修或更新改造；已缴存住宅专项维修资金的小 区，将大中修或更新改造计划至少提前一个季度书面向受益业主

10、公示，根据受益 业主的决定， 及时上报相关行政主管部门申请审批，并协助相关部门做好大中修 及更新改造工作。 7、每周至少 3 次巡查供水系统供水设备。 每年 1 次对水泵润滑点加油， 对泵房、 管道等进行除锈、油漆，对水泵实施全面维护保养，保证二次供水正常，泵房整 洁。每周至少 3 次巡查污水泵等排水系统， 做到污水处理系统正常运行。根据需 要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢，周边基本无异味。每年至少1 次对污 水处理系统进行维护保养。供水和排水系统维修和保养符合环保要求。 8、水电、电梯、监控等技术人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保证 正常运行。 9、每天 1 次对电梯实行巡查，

11、保证载人电梯 24 小时正常运行。 接到故障报告后 物业维修人员 20 分钟内赶到现场进行危急处理，需要联络专业维修人员到现场 维修的应及时联络，尽快恢复正常运行。 10、每天检查 1 次路灯、楼道灯等公共照明，完好率不低于90% ，并按规定时间 定时开关。 11、接到相关部门停水、停电、停气等通知，应以通知、公告、广播等形式提前 通知业主。 （五）公共区域清洁卫生保洁服务 1、对垃圾桶、果皮箱及时实施维护保洁，并实行垃圾袋装。每天至少收集生活 垃圾 1 次、清运 1 次。果皮箱、垃圾桶每周清洗 1 次，保持果皮箱、垃圾桶清洁、 无异味。垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 2、小区

12、内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢每天清扫1 次；公共楼道、电梯厅、电梯轿厢、楼梯扶手、栏杆、窗台等每两天湿拖（擦） 1 次；共用部位玻璃及室外标识 （高度 3 米以下，高度 3 米以上每年清洁一次） 、 宣传栏、信报箱等每10 天至少清洁 1 次；路灯、楼道灯等公共灯具每月至少清 洁 1 次。 3、每周至少 3 次打涝水景漂浮杂物，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进 行其它处理，保持水体无异味。 4、户外共用雨、污水管道每年疏通1 次；雨、污水井每季度检查1 次，及时清 掏；化粪池每年清掏1 次，确保使用正常，无外溢。发现异常应及时清掏，保持 畅通。 5、二次供水水箱、生

13、活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1 次，按 规定报检，并在小区醒目处公布。定时巡查，水箱、蓄水池应保持完好并加锁。 水质符合国家规定要求。 6、设备房保持整洁，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 7、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害 虫孳生。 8、进行保洁巡查，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象。及时劝阻楼道内乱悬挂、 乱贴乱画等现象，保证小区内环境干净整洁。 （六）公共区域绿化日常养护服务标准 1、有专业人员实施绿化养护管理。 2、花草树木每年根据植物种类适时修剪，发现枯萎的植物应在10 天内清除、 补 种，保持良好的观赏效果。 3、草坪生长整齐，高度不应超

14、过12 公分，超过时应在10 天内修剪，有效控制 杂草孳生。 4、根据气候状况和季节，分不同植物种类适时浇灌、施肥和松土，花草树木长 势良好。 5、定期喷洒药物，预防病虫害。发现病虫害及时灭杀。 6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；绿地设有提示爱护绿化的宣传牌。 备注：超高层（ 100 米及以上）带电梯住宅的收费标准可在高层带电梯住宅收费 标准基础上另加 15% 。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。 B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。 C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。 C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车

15、间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。 C成本报表是对外报告的会计报表。 C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。 C成本会计的对象是指成本核算。 C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。 C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X D当车间生产多种产品时，“废品损失” 、 “停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。 D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。 F“废品损失”账户月末没有余额。 F 废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。 F 分步法的一个重

16、要特点是各步骤之间要进行成本结转。( ) G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错 G工资费用就是成本项目。( ) G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对 J 计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。( ) J 简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。( ) J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。 J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错 K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用

17、在经济上是否合算的废品。 P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。 Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。 Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。() W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对 Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。 Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差 异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。() Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对 Z 直接生产费用就是直接计人费用。X Z 逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。 A 按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末( 可能有月末余额/ 可能有借方余额/ 可能有贷方余额/ 可能无月末余额)。 A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于( 季节性生产企业)