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1、总则 1、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分,如果与购房合同、附件及补充 协议不符 ,要及时向有关单位反映 ,重新核对 ,做出说明。 2、在房屋质量检查方面 ,看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质 量核验合格证书 ,其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调;其次,观察房 屋外墙、地面有无异样。如发现问题,要及时向开发商 (卖方反映 ,待维修后方能入 住。 3、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定,物业管理单位 应向购房者提供装修及设备清单,购房者可按清单内容进行清点,检查其是否齐备、 完好程度及使用状况 ,如有不符或缺损 ,必须要求尽快维修、配齐。 4、查看
2、一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车 场、电视接收系统、保安系统等进行检查。 5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果,是与发展商签订一份 交屋看房记录表 (或称物业交付核验单。在这个记录表上,应把检验情况逐 一记录 ,凡是无法确认的事项 ,则不记录或写上 “ 暂不清楚 ” 、“ 无法认定 ” 等字样。若 发现问题 ,则如实记录下来 ,并要求发展商限期处理。交屋看房记录表最好自己 也要留一份 ,同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往,这样就会很被动 ;有 人习惯以电话联系 ,这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节 也是不可取的。 建设部公布验
3、房、收房标准程序(细节 收房细则 :把验收的目光放在隐蔽工程上 1、合同 (1 开发商应出示完备合法的住宅质量保证书、住宅使用说明书和 竣工验收备案表。这些文件要看原件,而不是复印件。 (2 查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否 和原设计图相同。 (3 房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。 (4 查看所购商品房整栋楼的北京市建设工程竣工验收备案表,有此表方能 说明该栋楼已经有关部门验收合格。竣工验收备案表上的每一项都必须报主管 部门备案 ,缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张备案 表,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备
4、案,例如消防设施等。竣工验收备 案表对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就 必须对楼盘终生负责 ,出了问题 ,如果是发展商的过失 ,可以追究其责任。 (5 对发现的问题要详细在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细 写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 注意:向开发商索要住宅质量保证书、住宅使用说明书、保修卡 和住户手册 ,以便日后出现质量问题按约要求维修。 2、户内 (1 窗 a 窗边与混凝土接口有无缝隙 b 落地窗以及外飘窗应安装平正牢固 c 是否翘曲变形 d 开启关闭顺畅 e 零配件装配齐全 f 位置是否准确 g 窗玻璃应表面平整 h 窗玻璃
5、是否完好无损、无划痕 i 隐形纱窗是否安装完毕 ,且无破损 j 外窗框四周处理是否粗糙 k 外窗开启扇是否能关上 l 把手是否松动 m 窗子玻璃的每个角是否封好 n 打开后窗户是否能固定 o 直角接合部是否严密 p 窗框表面是否光洁 q 四角是否呈直角 r 窗的底部滑道是否平滑 s 窗台应平滑 ,不刮手 t 看一下窗外附近有无攀缘的物体、是否存在重大安全隐患!(比如 3层餐厅窗 户、6层北面两个窗户 u 所有纱窗下沿与窗台之间 ,应考虑预留安装大理石的空间 (2 地面 a 是否松动 b 是否爆裂 c 是否撞凹 d 有无明显的缝隙和不平整 e 地面是否有空鼓 f 地面走线的标示 g 地平验地平就
6、是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。 测量的方法如果你不嫌麻烦,那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水 管,长度约为 20 米左右吧 ,然后注满水。先在门口离地面0.5 米或 1 米处画一个标 志。然后把水管的水位调至这个标志高度,并找个人固定在这个位置。然后把水管 的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度,然后再做一个标 志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平 差。你也可以通过这种办法如此类推,测量出全屋的水平差度。一般来说,如果差异 在 2 厘米左右是正常的 ,3 厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围,你就得注意 了
7、。 (3 墙身、顶棚、楼板 a 有无倾斜、弯曲 b 有无隆起或凹陷 c 墙面是否平整 d 墙面是否有花 e 承重墙、梁、柱是否符合设计规范,若承重墙裂缝贯穿整个墙面且穿到背后, 表示该房存在危险隐患 , f 钢筋是否暴露 g 检验梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线 h 用木棍敲一下有无空声 i 墙面是否有明显色差 j 阴阳角是否平直 k 是否有裂纹、刷纹 ,若裂缝与墙角呈 45 度斜角或与横梁垂直 ,说明该房屋沉降 严重,存在结构性质量问题。 l 有无水渍、裂痕 m 天花板是否有小裂纹 n 注意相关位置有没有空调管孔 o 检查墙面有无石灰 “ 爆电”,这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水
8、泥中所 渗的泥沙过多或搅拌不均所致,可用铁器敲打 “ 爆点”,如发现大面积的疏松、脱落,也 属质量问题 ,将给购房者的居住和装修带来极大麻烦,不可忽视。 p 是否全部按合同要求做 “ 外墙外保温 ” (4 水 a 开关是否妥当 b 过墙线是否有导管 c 导管连接是否紧密 d 管线是否安全可 * e 下水管道不可使用塑料软管 f 上水管是否存在渗漏现象 g 需要注意的是 ,北京地区的水质严重超标,有些小区生活用水全部是 *自己打井 取水,为了保险起见 ,这样的小区在验收房屋时,最好自己采些水样带回去,送给有关部 门检验 ,如果水质确实不符合生活用水标准,就应想办法及早解决。 h 上下水管是否已做
9、丝扣处理? (5 电 a 开关是否妥当 b 按动漏电保护器的测试钮 c 管线是否安全可 * d 插座面板是否有电 e 拉闸断电测试 f 插座是否带保险装置 g 洗手盆的上方不应有插座 h 打开所有的灯具开关 ,看灯具是否都亮 i 开关插座面板是否存在划痕 j 是否有电器接地装置、是否解决等电位问题(等电位联接端子是否真正起作用? k 电线是否符合国标质量 l 电线的截面面积是否符合要求。一般来说,家里的电线不应低于2.5 平方,空调线更应达到 4 平方,否则使用空调时 ,容易过热变软。 暖气 a 锅炉是否安装到位 ,有无损坏 ,跟自己的型号是否相符 (有的邻居已经升级过 b 暖气内是否有水 c
10、 暖气有无漏水痕迹 d 暖气里的水管上是否有锈 (7 卫生间 a 坐厕下水是否顺畅 b 冲水声音是否正常 c 卫生间内是否有地漏 d 坡度是否对头 (是否有倒坡现象 e 有无积水 f 是否倒泛水和渗漏 g 闭水试验 h 卫生间门口地板是否发黑 i 台盆上水管是否漏水 j 是否有有裸露电线 k 进出水是否流畅 l 电源插座应是防潮插座并有防溅措施 m 照明灯座必须是磁口安全灯座 n 洗手盆的上方不应有插座 o 卫生间门口是否有挡水条 p 排污管是否有蓄水防臭弯头 q 特别留意厕所顶棚有脱落或长霉菌 r 墙壁需要做拉毛处理 s 墙体到座便下水管道中心的距离是否小于35cm,若过小则有可能无法安装座
11、 便器 t 是否已安装纱窗 ? u 卫生间是否有排风道 ?如何通风 ? (7+ 洗衣间 a 是否做了避水试验 ? 管线 a 是否外露 b 是否有管线穿过 c 过墙线是否有导管 d 导管连接是否紧密 e 线路安装是否平整、牢固、顺直 f 下水管道不可使用塑料软管 g 电话线等等应先加套管 ,再埋进水泥 ;不能将电话线直接进水泥地 (9 水表 a 是否安装 b 是否有水表空走 c 阀门关闭不严 d 阀门脱丝 ,连接件滴水 e 截止阀生锈影响水质 (10 电表 a 是否安装 b 使用数目 (11 电话线 a 用电话机检查电话线路是否有信号 (12 电视天线 a 用天线检查工具检查电视天线的信号 (1
12、3 室内污染 a 从 7 月 1 日以后 ,凡新开工的民用建筑工程,完工后必须由建设单位组织对室 内环境进行验收 ,并委托经市建委等有关部门考核认可的检测机构,对建筑工程室内 环境进行检测 , 检测不合格的 ,不得竣工验收。 (14 楼宇对讲 a 在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常 (15 层高 a 测量楼宇层高的方法很简单,把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量(这是最方便 放置长尺而不变弯的最佳办法,你应该测量户内的多处地方。 (17 地漏 a 地漏位置是否合理 b 地漏是否在地面的最低点 c 地漏是否排水通畅 (18 隐密性及隔音效果如何 (19 日照是否达到国家规定 (20
13、通风是否达到国家规定 (21 天然气表以及管道 天然气总阀门应当在公共部位,管道不能暴露在室外 (特别是顶层 ,可能会遭雷击 (22 窗磁、门磁系统 (2 门 a 贴脸是否完整 b 贴脸是否有裂缝 c 是否能锁上 d 贴脸与楼顶板阴角线是否平行 e 是否与墙在一个平面上 f 直角接合部是否严密 g 表面是否光洁 ,是否有划痕、锈迹 + 门把手是否光洁 ,是否有磕痕 h 不上锁是否会自动关上或打开 i 四角是否呈直角 j 门面上有无钉眼、气泡或明显色差 k 开启是否灵活 l 关上门窗听听隔音效果 m 密封程度 ;密封胶条是否有损坏 n 门的厚度、材质与规格 o 门框与墙身有无过大缝隙 p 门与门
14、框有无过大缝隙 q 零配件是否装配齐全 ,位置准确 r 门与地的缝隙 ,要预留出地面装饰的缝隙 (需要额外考虑地面不平整的误差 s 门的安全程度如何 ?是否有四个支点 ? (3 外墙 a 是否有较大面积的空鼓 b 是否开裂 c 是否渗水 d 是否有明显的水印和霉点 e 是否有排水设施 f 空调是否能安装 g 出水口 h 外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。 (4 檐沟、 落水管 a 安装是否牢固 b 接口是否平密 c 是否渗漏 d 落水管，验收时，预先拿一个 盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。 (5 消防系统 a 住宅 楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。信
15、报箱 a 房屋是否按单元设置信报 箱，其规格、位置必须符合有关规定 (7 标识系统 a 楼宇标识、门牌标识、层位标 识、房屋标识是否与实际相符小区环境 (9 停车场 (10 保安系统 4、小区内 (1 凡竣 工的工程，一般须做到 “ 五通一平 ” 即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼 前 6 米、楼后 3 米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤 气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃 圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无 堵塞杂物。 (2 检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 5、物 业 在您查看
16、了房产后并准备签收房屋验收单之前，您一定先签订物业管理公约，做一 个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方 面构成， 清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您 的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。三、后记 在房屋接管 验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理： 1 影响房屋结构 安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维 修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。 2 对于不影响房 屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用 补偿的办法，
17、由接管单位处理。 3 如果发现问题至少要在收楼文件上注明“ 室内情 况尚不清楚 ” 或“ 楼房状况未明 ” 等字样。 四、参考资料 1 空鼓：局部面层材料与基 层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部 水泥砂浆不饱和，形成空鼓。 2 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修 期限、范围作出的承诺。 3 住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中 的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。五、收房签字 时的注意事项 1. 一定要加上如下几句：“ 若房屋不符合有关国家强制标准或行业标准、且并 未明确告知并得到本人书面确认，本人将保留退房或索赔的权利，按未完成交房 论处；由此而导致本人的损失（包括装修），本人有权提出进一步赔偿的要求。” 2. 一定要加上如下几句（关于变更设计保留权利）：“ 若房屋有变更设计，且并未 明确告知并得到本人书面确认，本人将保留退房或索赔的权利，按未完成交房论 处； 由此而导致本人的损失（包括装修） 本人有权提出进一步赔偿的要求。， ”