养老院可行性研究报告.pdf

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1、三门峡经济开发区德孝苑养老院项目 可行性研究报告 业主单位：三门峡经济开发区长青藤老年服务有限公司 编制单位：河南海天工程造价咨询事务所有限公司 二一六年十二月 三门峡经济开发区德孝苑养老院项目 可行性研究报告 董事长兼总经理：韩江涛 总工程师： 胡小红 项 目 负 责 人： 李固巧 参 与 编 制 人 员： 叶京 王磊 安燕子 蒋国栋 工程咨询资质证书编号：工咨乙12020090010 河南海天工程造价咨询事务所有限公司 二一六年十二月 1 目录 第一章总 论 1 1.1 项目背景与概况. 1 1.2 编制依据 . 3 1.3 编制范围 . 4 第二章项目建设的背景及必要性 5 2.1 项目

2、提出的背景. 5 2.2 项目建设必要性分析 11 第三章项目选址与建设条件.16 3.1 项目选址 16 3.2 建设条件 16 3.3 地质灾害影响分析17 第四章建设内容及工程方案.18 4.1 建设要求 18 4.2 总体规划方案19 4.3 建筑设计 22 4.4 结构设计 24 4.5 给水设计 28 4.6 暖通动力设计31 4.7 电气设计 34 第五章节能措施 .37 5.1 设计依据 37 5.2 设计范围及主要原则37 5.3 主要节能措施37 第六章环境保护与绿化 40 6.1 编制依据 40 6.2 环境现状 40 6.3 项目建设对环境的影响40 6.4 环境保护措

3、施41 6.5 施工期环境保护43 6.6 营运期环境保护46 6.7 绿化 47 第七章劳动安全与消防 48 7.1 指导思想 48 7.2 职业安全卫生健康对策与措施 48 7.3 消防 49 7.4 工程在施工期间劳动安全与消防 52 7.5 营运期间安全与消防52 第八章组织机构与人力资源配置 .54 8.1 组织机构 54 8.2 人力资源配置方案54 2 第九章项目实施进度.55 9.1 项目管理 55 9.2 项目实施阶段55 9.3 项目建设周期56 第十章项目招标 .57 10.1 工程项目招标投标概述57 10.2 工程项目招标投标因素分析 58 10.3 招标依据 61

4、10.4 招标范围 62 10.5 招标方式 62 第十一章项目投资估算与资金筹措 .63 11.1 投资估算 63 11.2 资金筹措 64 第十二章财务评价 .66 12.1财务评价基础数据的选取 .66 12.2 销售收入估算68 12.3 经营成本估算68 12.4 财务评价报表69 第十三章社会评价 .71 13.1 社会效益分析71 13.2 项目互适性分析71 13.3 收益情况分析72 13.4 风险分析 72 13.4 社会评价结论73 第十四章结论与建议.74 14.1 结论 74 14.2 建议 74 附表 附表 1 项目一期建设投资估算表 附表 2 项目运营成本估算表

5、附表 3 项目收入税金及附加估算表 附表 4 借款偿还计划一览表 附表 5 财务计划现金流量表 附表 6 利润损益与分配表 附表 7 项目实施进度一览表 1 第一章总 论 1.1 项目背景与概况 1.1.1 项目名称 三门峡经济开发区德孝苑养老院项目 1.1.2 项目承办单位 三门峡经济开发区长青藤老年服务有限公司 1.1.3 项目建设地点 项目拟选址于开发区向川路北段，北邻三门峡市农业局住宅小 区。 1.1.4 项目建设条件 本项目用地紧邻市政道路， 基础设施配备齐全，便于项目的建设。 1.1.5 项目建设内容及规模 本项目建设用地面积11318.52平方米，规划总建筑面积 16343.22

6、 平方米。其中一期建设规模为198 张床位，一期总建筑面 积 11903.82 平方米，包括综合楼建筑面积1776.72 平方米；养老护 理楼建筑面积 10127.10 平方米； 二期预留建筑面积 4439.40 平方米。 集中于园林绿化区域。 1.1.6 项目投资估算与资金筹措 项目总投资估算费用 4636.07 万元。总投入成本如下：单体建安 成本2988.39 万元；室外工程费用 383.47 万元，服务项目费用 663.84 2 万元，政策性项目费用 163.50 万元，工程预备费 209.96 万元，铺底 流动资金 83.98 万元，建设期利息 142.88 万元。 资金来源共分四部

7、分：一是争取中央财政补贴资金，约1070 万 元；二是大中型水库移民后期扶持资金，其中2015 年、2016 年共 420 万元，2017 年 210 万元，共计 630 万元；三是民政部门补贴投 入，分 5 年，共计 20 万元；四是开发区财政本级投入 （贷款）：2916 万元。 1.1.7 建设进度 项目一期实施建设期限为12 个月。计划开工时间为2017 年 3 月 1 日，计划竣工时间为2018 年 2 月 28 日。 1.1.8 技术经济指标 表 1-01 技术经济指标表 序号项目单位指标备注 1 建设用地面积11318.52 2 规划总建筑面积16343.22 其中 综合楼1776

8、.72 11903.82 养老护理楼10127.10 二期预留建筑4439.40 3 建筑基底面积2389.55 4 建筑密度% 21.11 5 容积率/ 1.44 6 绿地率% 35 3 7 一期床位规模张198 8 床位配备标准2 人/间 9 建设工期年1 10 总投资费用万元4636.07 11 投资回收期年12.45 含建设期 12 内部收益率% 4 13 财务净现值万元278.29 1.2 编制依据 1、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲 要 ； 2、 河南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要； 3、 河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见（豫政文 2014

9、 24 号） 4、 关于全面推进居家养老服务工作的意见（豫民文 2010 224 号） 5、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意 见的通知（国办发 200019号） 6、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关 于加快发展养老服务业意见的通知 （国办发 20066号） 7、财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策 问题的通知（财税200097号 8、河南省民政厅关于印发河南省社会办养老服务机构管理暂 4 行办法的通知（豫民2012 1 号） 9、 民政部办公厅、发展改革委办公厅关于开展养老服务业综 合改革试点工作的通知 （民办发 2013 23 号） 10

10、 、 关于加强养老服务设施规划建设工作的通知（建标 201423号） 11、 中华人民共和国土地管理法 12、 建设项目经济评价方法与参数第三版； 13、 投资项目可行性研究指南 ； 14、 建设项目环境保护管理条例国务院令第253 号； 15、新的有关财务制度的会计制度； 16、项目单位提供的各种技术资料、项目方案等基础资料。 1.3 编制范围 1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来； 2、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的 建设规模、方案，论证项目建设的合理性； 3、对建设条件及动力供应情况进行调查研究； 4、对工程技术及设备方案进行研究，提出工程招投标方案

11、； 5、对公用工程和辅助设施进行研究； 6、对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案； 7、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种 效益指标和项目的抗风险能力； 8、提出结论。 5 第二章 项目建设的背景及必要性 2.1 项目提出的背景 2.1.1 我国社会老龄化进程进一步加快 根据联合国相关调查， 世界人口将在 2050 年超过 90 亿，如生 育率保持现有水平， 将于 21 世纪末超过 100 亿大关。根据联合国数 据，从现在到 2050 年，老龄人口将从6 亿增加到近 20 亿，60 岁 以上的人口将超过15 岁以下的青少年人数。 其中，发展中国家的老 龄人口预计将是现

12、在的四倍， 这一特殊变化将对全世界各国的每个社 区、团体和个人产生巨大影响。 目前，中国是全球目前唯一一个老年人口超过1 亿的国家，且老 年人口以每年 3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5 倍以上。 图 2-1 我国老龄化速度概况 我国 20 世纪 50 年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年。 6 2005 年中国 60 岁以上的老年人口有1.44 亿，2012 年这个数字已 经上升至 1.93 亿，年复合增速 4.27% ，占人口的比重也从11.03% 升至 14.32% 。 预计到 2013 年底，我国 60 岁以上老年人口有望超过2 亿， 2015 年则很有可能超过2.21 亿。

13、而到 2020 年，我国老年人口数 很可能超过 2.43 亿，老年人口占比超过17%。 图 2-2 我国将迎来老龄化加速发展阶段 按照联合国的传统标准， 60 岁以上老年人口占比达到10%，或 是 65 岁以上人口占总人口比重达到7%，则意味着这个国家进入老 龄化社会，我国在1999 年已达到这个标准； 60 岁以上老年人口占 比达到 14% ，为老龄社会，我国在2012 年也已经达到这个标准， 标志着我国已经正式进入老龄社会。 而 2015 年后我国将进入人口老 龄化迅速发展阶段。 根据预测，从2015 2035 年的 20 年间内，我国老年人口比 例将增加一倍，达到20%，2050 年老年

14、人口比例将增加到30% ， 7 社会进入深度老龄化阶段。根据经济合作与发展组织（OECD）的人 口发展预测，到 2030 年，中国 65 岁以上人口占比将超过日本，成 为全球人口老龄化程度最高的国家。 2.1.2 我国社会保障体系进一步完善 “十一五”时期， 是建国以来社会保障体系建设发展最快的时期， 社会保障制度建设取得突破性进展覆盖城乡居民的社会保障体 系框架基本形成， 公布了中华人民共和国社会保险法 ，修订了工 伤保险条例。建立了新型农村社会养老保险（以下简称“新农保”） 制度并开展试点， 全面建立企业职工基本养老保险省级统筹制度，建 立并全面实施城镇居民基本医疗保险制度。 表 2-3

15、我国社会保障“十一五”规划主要指标实现情况 “十二五”时期，我国将进一步完善社会保障制度，进一步扩 大覆盖范围，稳步提高保障水平，2015 年，我国城镇基本养老保险 参保人数将达到 3.57 亿人，其中企业职工基本养老保险达到3.07 亿 人； 新农保参保人数达到4.5 亿人。 城乡基本医疗保险参保率在2010 8 年基础上提高 3 个百分点，城乡最低生活保障实现应保尽保。 表 2-4 “十二五”时期社会保障发展主要目标 其中，国家将重点推进实施应对人口老龄化的社会保障政策，实 现新农保制度全覆盖， 提高基础养老金水平， 完善企业职工基本养老 保险制度。 同时，国家已连续8 年较大幅度调整企业

16、退休人员基本养老金， 国务院常务会议也通过自2013 年 1 月起，企业退休人员基本养老金 水平比 2012 年提高 10%。 9 图 2-5 2002 2010 年我国退休人员养老金发展情况 综上措施都将使得我国养老服务行业的发展得到越来越广的发 展空间。 2.1.3 我国养老服务行业发展潜力巨大 我国社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等 三个有机部分组成。 近年来，国家加大对社会养老服务体系建设的投 入力度，大力鼓励社会力量参与， 老龄服务基础设施建设得到快速发 展。但依旧存在着社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需 矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城乡发展不平衡

17、等问题。 根据全国老龄委的数据，2010 年中国老年人市场的年需求达到 1 万亿元，2050 年左右将达到 5 万亿元。而目前中国每年为老年人 提供的产品不足 1000 亿元， 供需之间存在巨大商机。 而到 2030 年， 预计我国养老产业规模有望达到20 万亿元以上。 同时社科研究院报告指出， 我国消费结构转向老龄产业， 老年消 费即将井喷。 2010 年，我国老年人退休金总额达8383 亿元，2020 10 年，将达 28145 亿元，到 2030 年，退休金总额将达到73210 亿 元。另据调查，目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000 亿 元。以上数据显示，中国的老年群体已经成为

18、一支重要的消费大军。 图 2-6 我国老年人消费需求展望 其中，养老服务行业将作为老年人生活的必要保障服务提供行 业， 也将获得较为广阔的发展空间， 行业发展潜力巨大， 据推算，2015 年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿 元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500 万个。 2012 年末，我国共有养老服务机构4.2 万个，床位 381 万张， 收养各类人员 262 万人，根据国家相关规划， “十二五”期间，我国 将增加日间照料床位和机构养老床位340 余万张，实现养老床位总 数翻一番；改造 30% 现有床位，使之达到建设标准。 2.1.4 河南省大力推动老龄事业进一步

19、发展 “十一五”期间，河南省老龄事业快速发展，全省各级、各部门 坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，以保障和 11 改善老年民生为出发点， 积极推进养老保障和服务、 老年人权益保障、 老年人文化体育活动和教育、 老龄产业、老有所为管理服务五个方面 的体系建设，基本完成河南省老龄事业发展“十一五”规划确定 的任务目标，老龄事业有了长足发展，全省各类养老服务床位达到 32.6 万张，每百名老年人拥有养老床位2.3 张；居家养老服务开始起 步，从业人员素质不断提高。 “十二五”时期，河南省将面临更加严峻的人口老龄化形势，据 预测，到 2015 年，全省 60 岁以上老年人口将达到19

20、23 万人，占 总人口的比例上升至19.67% ，年递增率为 4.89% ，年均净增老年人 口 80 多万。80 岁以上高龄老人将达到308 万，占老年人口的比例 超过 16%， 年递增率为 6.39% 。65 岁以上空巢老人将达到1000 万， 空巢率超过 70% 。农村老年人口占农村总人口的比例上升至26.7% 以上。 为全面提升“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有 所为、老有所乐”的水平，让老年人生活得更加幸福、 更有尊严， “十 二五”期间，河南省各级政府高度重视人口老龄化问题，不断加强对 老龄工作的领导，政策体系日趋完善，制度保障更加有力，老年消费 趋于旺盛，老龄事业发展的市场化程度明显提高，使得本省老龄事业 在政治、经济、社会、文化、舆论等方面具备了更加有利的发展环境。 2.2 项目建设必要性分析 2.2.1 项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要 长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推