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1、案例解读 “ 地产+医疗”5 种模式 互联网 +自被提到国家战略高度后，目前已热得发烫。最近，方兴、华远、正荣 等纷纷与小米、腾讯、 360 合作，打造智慧社区。但笔者认为，在新一轮的“ 地 产+X” 浪潮中， “ 互联网 +” 并不是唯一的，对房地产来说，医疗同样是一个巨大的 风口。 图 1 卫生总费用增长 来源：统计年鉴，海通证券研究所 根据国务院发布的关于促进健康服务业发展的若干意见，到 2020 年，中国 的健康服务业总规模达到8 万亿元以上，而 2012 年我国医疗卫生总费用达到2.8 万亿，这意味着到2020 年平均复合增长率为17%！（图 1）目前已经有 13 家 上市房企介入医
2、疗行业， 包括恒大和万科。 如何才能成功站上这个飓风口？笔者 特地梳理了当前医疗地产的5 种模式，总有一种适合你。 通过股权收购介入 直接收购社会上一些成熟医疗机构的股权，藉此进入医疗地产行业， 有代表性的 开发商是恒大集团、宜华地产和世荣兆业。 ? 恒大集团：打造医疗旗舰 财大气粗的恒大集团在 “ 医疗+地产” 的道路上频出大招。其目标是在新型国际医 院、医学美容及抗衰老、健康管理、养老产业等四大业务领域积极探索，创造新 的利润增长点。 推进方式 ：收购了香港一架上市公司， 改名为恒大健康， 推进在医疗健康产业的 布局。 项目进度 ：1、今年 3 月，恒大健康已与海南省、韩国原辰（韩国最大的
3、医疗整 形机构） 达成三方合作，将在博鳌乐城先行区建立国际级医学美容及抗衰老中心； 2、选址在天津的首家恒大原辰医学美容医院即将开业；3、恒大集团与哈佛附 属布莱根医院组成的联合团队， 正在三亚海棠湾实地考察， 为在中国共建新型国 际医院选址。 盈利模式 ：自建医院、医学美容中心等，通过医疗健康服务带来收入，并带动养 老地产等的发展。 独特优势 ：截至去年年底，恒大在全国147 个城市有 305 个大项目，业主总数 370 万且每年还将新增七八十万人，有着丰富的社区资源和产业开发经验。恒大 健康考虑引入先进的医疗技术及设备，借助互联网技术整合庞大业主的群体，为 社区居民提供全方位的医疗健康服务
4、。而养老产业方面， 恒大健康则有意向在全 国多个中心城市设立养老服务机构，满足老年群体对健康生活的各项需求。恒大 集团预计，今年在中国至少 6 个一二线城市设立分支机构， 年营业收入超过 160 亿元，服务人群超过5000 万人。 ? 宜华地产 ：收购 +参股 宜华地产以 7.2 亿元收购广东众安康后勤集团股份有限公司全部股权，并以1.2 亿元收购深圳友德医科技有限公司20%股权，进军网络医院行业。 广东众安康后勤集团股份有限公司是中国医院后勤社会化服务的领先企业，主要 从事医院后勤服务全方位一体化管理，涉及医院机电管理，消防管理，保安、保 洁服务，导医、导诊、病人陪护服务，病人餐饮服务，医疗
5、设备物资管理，医院 手术室、重症监护室等医疗设施的洁净工程建设，以及医院信息化建设等业务功 能。 通过两次收购的宜华地产成功介入医疗行业，并且医疗板块业务超过了地产板 块，正式更名为宜华健康，得到资本市场的高度认可，估值在一年内暴涨近10 倍。 ? 世荣兆业 ：曲线跨界进入 与宜华地产单刀直入不同，世荣兆业选择的是“ 曲线跨界 ” 的方式。其通过旗下全 资子公司世荣投资出资1000 万， 以增资方式取得珠海至和置业投资有限公司（简 称“ 至和置业 ” ）81% 股权，从而获得 “ 横琴国际生命科学中心 ” 项目的投资、开发 及经营权利。 在此之前，至和置业已与珠海市横琴新区管理委员会、广州医科
6、大学附属第一医 院，就投资建设 “ 横琴国际生命科学中心 ” 项目签订了战略合作框架协议。因 此，世荣兆业控股后即获得了“ 横琴国际生命科学中心 ” 项目的投资、开发及经营 权利。 横琴国际生命科学中心项目位于国家级新区横琴新区，规划用地面积约20 万平 方米，计容建筑面积约40 万平方米。项目内容主要包括：投资一所三级甲等综 合医院，配套病床数不少于1000 张；建设先进的智能健康疗养康复中心；引进 国内外最先进的基因研究机构， 设立临床基因研发和检测中心； 开发医学研究中 心、国际交流与会议中心等商业服务配套设施。 小结：通过股权收购直接获取成熟的医疗专业和管理团队，可以有效降低风险， 特
7、别对于想要介入医疗的中小房企来说，是最为明智的选择。 因此带来的缺点是 品牌影响力会较小。 图 2 未来龙头开发商将沿产业链打造综合竞争优势 来源：海通证券研究所 打造医药健康产业城 在较大规模地块内进行建筑集群规划，实现医疗机构的区域集中，也是开发商延 伸到医疗行业的一种流行模式，代表企业有燕达集团 、珠江地产 。 已经全面运营的 “ 燕达国际健康城 ” ，占地面积 50 万平方米（不含附属用地）， 总建筑面积 110 万平方米，总投资约100 亿元人民币，包括燕达国际医院、燕 达金色年华健康养护中心、 燕达医学研究院、 燕达医护培训学院、 燕达国际会议 中心等 5 个项目。 通过远程可视系
8、统， 世界各地的人们都可以通过电脑清晰了解燕达国际健康城的 全景和各功能及每座豪华的建筑。远程会诊通过宽大的屏幕， 实现医生与患者零 距离沟通。燕达金色年华养护中心入住者的家人想探望亲人，也可以通过养护中 心探亲室的屏幕，在家里利用电脑或电视屏幕，就可与亲人面对面亲切的交谈。 珠江地产与从化政府共同打造的“ 珠江生命健康城及科技CBD 项目” （俗称从化 珠江新城），规划总面积约2 万亩，总投资超过500 亿元。这一项目将集医疗、 养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体。以高端医疗和现代服务业为核心， 依托“ 重粒子肿瘤治疗设备 ” 等尖端医疗设备和技术，面向全球市场提供顶级的医 疗健康、安养
9、休闲、教育科研和后台服务等综合服务。 小结：与中小企业收购股权介入相比，打造医药健康城的投入资金要庞大的多， 适合土豪地产公司玩。 虽然前期对资金的要求会很大， 但是能够极好地树立品牌 影响力。 财务性投资医疗机构 大型房企的手笔更大， 选择一些在医疗行业有地位的机构进行合作，是与其身份 匹配的进入方式。 案例： 2013 年，万科国际儿童医院项目 签订了四方框架协议。万科企业股资产 管理中心、上海新虹桥国际医学中心建设发展有限公司、复旦医疗产业投资公司 等签署共同建设上海新虹桥国际医学中心复旦万科国际儿童医院的框架协议。按 照协议，项目总投资2.5 亿人民币，由万科企业股资产管理中心、上海新
10、虹桥、 复旦医疗三方出资， 万科控股。 出资方按照投资占股比例分享收益。同时可以通 过为业主提供优惠就医、健康管理等增值服务，带动地产业务的发展。 小结：该种方式的优势是获取的医疗团队优秀，大品牌公信力强； 劣势是门槛过 高，耗资巨大，中小房企玩不起，只适合万科等大型实力房企玩。 自己投资直接建医院 通过“+ 医疗” ，从而为业主提供理想的医疗服务提升房地产产品的品质，实现后 者的增值，最终实现双赢，这是绿城的玩法。 绿城开设杭州绿城医院整体投资约3 亿元人民币， 拥有心血管病、 整形美容和体 检保健三大重点科室，以及内科、外科、口腔科、骨科、妇科、儿科、中医科、 放射科等 26 个临床与医技
11、科室。心血管病专科是其主要特色。 经过特殊的处理， 杭州绿城医院去掉了传统医院普遍存在的浓重药水味，可以减 缓病人的紧张、烦躁的情绪；通过将医生几十年惯用的方形办公桌，改成圆型， 有效地拉近了医患之间的关系；病区内还设有休闲咖啡吧、 屋顶花园等等， 让病 人感觉不是在看病，而是在休闲。 广州祈福新邨的祈福集团投资建设的祈福医院与杭州绿城医院有异曲同工之妙。 通过一流的酒店式病房、 充分满足每个病人需求的个性化服务，而十分大众化的 收费标准使得其十分亲民而走向成功。 其次是 万科在各地建儿童医院。 在专科医院里，儿童医院的利润率相对较薄。但在当代的中国社会，“ 一家六口 围着一个小孩转 ” 已经
12、成为一种社会现象。一旦孩子生病了要去医院，基本上全 家的人都跟着去。 因此，儿童医院虽然利润少，但非常聚集人气，而且能带来丰 富的“ 家庭资源 ” 。 万科做儿童医院，虽然利润率远不及所谓的肿瘤医院、骨科医院，但一方面，相 比骨科医院、 肿瘤医院数量较多， 国内优秀的儿童医院本身较为稀缺，这就使得 万科可以利用其品牌优势和资本优势，迅速将其儿童医院做大做出品牌；另一方 面，当万科儿童医院具有一定知名度之后，也能相应为其在周边的住宅项目提供 更好的配套服务。若再加上万科的商业地产、养老公寓，那万科将最终实现“ 医 院+住宅+商业+养老” 的“ 生命健康城 ” 终极目标 老、中、青、小通吃！ 小结
13、：直接投资建设医院， 可以保证高效的执行力。 医疗可以有效地增加房地产 的附加值，最终实现双赢。缺点是风险很高，而且催化医疗成熟的时间较长，前 期投入巨大， 非土豪房地产公司不能玩。 目前，以这种方式进入一医疗行业的开 发商较少。 各方分工，合作运营 各方分工合作，让专业的人做专业的事是万通地产 正在考虑介入医疗产业的模 式。 目前，公立医院依然占据主导地位，一家医院要扩张，往往需要党委、院长跟政 府申请经费，而后进行扩建。医院自身变成了投资商，还要变成开发商建医院， 最后还要运营这家医院，三件事由同一主体承担，其效能是比较低的。 冯仑希望， 万通与医疗地产的合作模式是，寿险及其他社会资本参与
14、投资，房地 产公司是开发商，民营医院是运营商，在这条产业链上，三者应该各司其职。作 为开发商，万通围绕医疗健康，提供专业的不动产服务。专业的分工，能够有效 提高效能，最终这种模式颠覆的不仅是民营医疗的发展模式，也将最终颠覆了公 立医院的发展模式 。 总结 开发商介入医疗产业并非中国房企的创新，事实上在国外早已有无数成功的先 例。新加坡百汇控股的前身是一家小型房地产开发商，通过介入医疗产业， 百汇 控股迅速成长为了亚洲最顶尖、市值最大的私人医疗结构。 在百汇控股的玩法中， 百汇控股负责营造奢华的医疗环境，医生在百汇旗下的医 院中租用面积不等的房间开办自己的诊所，所有的专业门诊、 手术收入归医生所
15、 有；同时，这些医生可以共享医院提供的先进检测及化验设备，护理以及病房服 务等，这些收入归医院所有。 根据美国 Cain Brothers 投资银行的统计数据，医生首次签订租赁协议时长通常 为 8 年， 而且续租率高达 90%。 相比之下， 传统写字楼市场的租户一般签35 年， 续租率为 60%左右。医疗地产的租用模式的可预测性高。对于采取自己经营或 财务投资模式介入医疗地产的开发商来说，中国的人口老龄化带来的医药需求增 长空间也是可以预见的。这对转型期的房地产企业来说，都是一个巨大的风口。 11 个经典案例 美国 Viliving 养老项目： 美国最佳养老社区； 德国国王石银发高级老年公寓：
16、德国高端养老项目的代表， 提供专业的全级别 养老护理服务； 荷兰生命公寓： 世界上最好的养老项目； 英国圣乔治公园： 英国最佳退休住宅， 非盈机构通过市场化方式运作来解决老 年住宅与护理问题的代表 日本鹤之苑 ：日本住区综合型养老机构的代表 台湾双连安养中心： 台湾著名的老人福利照顾机构，宗教特色运营， 多功能规 划； 泰康之家 燕园： 中国保险业养老社区投资第一张牌照的持有者； 东方太阳城： 国内首家大型综合退休社区； 合众人寿 CCRC：中国第一个专业 CCRC 养老社区品牌开创者； 绿城乌镇雅园： 首创中国学院式养老模式； 远洋椿萱茂： 首个中美合资示范性养老地产项目，获得LEED 认证。