物业经营管理方案.docx

1、目录概况一、公司架构1二、组织架构2三、公司简介3四、公司宗旨6五、公司优势6前言一、 我们对新三林FxxxxJ的认识8二、 我们对新三林FxxxxJ的经营管理效劳理念8方案一、管理目标9二、物业经营管理效劳模式10三、物业交付使用后物业经营管理效劳13四、物业经营管理处人员管理架构31五、聘用条件32六、FxxxxJ物业经营管理预算案（详见附件）32附件一：xxxxJ物业经营管理预算案附件二：地下车库管理预算案附件三：同类业态管理费一览表七、合作寄语33概况公司架构公司组织架构XX物业效劳（中国）行政人事部商业租赁部住宅租赁部物业管理部设计规划市场划商业租赁住宅租赁售后效劳资产管理部顾问服务

2、部项目管理部品质保证部合约管理部设施设备部三、公司简介XX物业（中国）是合富辉煌集团控股的附属公司，业务主要是为客户提供高素质和全面的专业物业效劳，并致力推动房地产业务开展。XX物业集团总部设置在香港，并在国内主要城市上海、广州、武汉、天津等地设立业务机构，主要业务包括物业经营管理参谋、委托物业经营管理、房地产筹划及工程推广、销售及租赁代理、酒店及酒店公寓管理、投资及资产管理参谋等。至今所管理工程面积已超过100O万平方米。XX物业的母公司合富辉煌集团控股，是一家香港上市公司（香XX合交易所证券号0733）,其业务以提供房地产全程效劳著称，在业内享负盛名。XX物业效劳（上海）于1998年成立，

3、正式进入上海市房地产效劳市场。公司整合了物业经营管理、工程技术、物业租赁、市场营销等各方面的综合型人力资源，培养出了一大批市场研究、信息处理、工程筹划、营销管理、物业租赁、物业经营管理等方面的专业人才，掌握着上海市各区域工程的市场数据及资源，拥有着对各种物业类型的丰富管理经验，尤以别墅和酒店式公寓为最。公司深信“品质是企业的生命”，为迎接新一轮挑战，公司依据IS09001：2000国际品质认证体系标准，从物业筹划、推广、销售，到物业工程、验收、入伙、日常管理效劳等制定了一整套标准的管理档案，建立并通过了ISO90（）h2000国际质量管理体系的认证。以遍布全国的参谋信息网络、经验超卓的人力资源

4、和完善的管理体系为客户提供专业、优质、标准的物业经营管理效劳。XX物业至1999年起，从担任上海市当时最大型住宅小区万邦都市花园的物业经营管理参谋，瑞虹新城、阳光真邸的物业筹划销售代理开始，至承接香港兴业国际投资的嘉里华庭第二座酒店式公寓，香港新世界集团开发的柏华美酒店式公寓的独家租赁代理；静安静邸、香港恒基集团开发恒安阁的独家筹划销售；全权管理上海多处高档物业，从大型住宅小区、酒店式公寓、上海顶级别墅、至甲级写字楼，商场，面积多达140余万平方米；物业经营管理参谋面积达100余万平方米；XX物业在上海市房地产、物业经营管理市场上创造着一个个令人瞩目的成绩。我司各类证书：我司物业经营管理企业资

5、质等级空g4：:90909030；!909!冷；!909!上；!909!&；!9030303090；;30；JaQa!聿；!903090909090303:0：909!；!90；!909!：29,中华人民共和国物业经营管理企业资质证书企业名称XX物业效劳（上海）1法定代表人注册资本企业类型诚意协作、齐心开创、信赖永恒以人为本：人才就是我们的资产。XX物业的每位员工均拥有丰富的房地产效劳经验，以专业的知识为客户提供最正确效劳。以客为尊：我们凡事以客为尊，并以满足客户的不同需要为首任。因此我们细心聆听，了解个别客户所需，制定适宜的策略。以质为先：我们竭诚为客户提供全面性的优质效劳，在工程的每个细节

6、都提供专业意见，为客户争取最高回报。五、公司优势阁下阅读以上资料后，对XX物业公司的物业经营管理经验已有根本的了解，而此经验如应用在贵司工程的物业经营管理效劳上将会发挥良好的作用。我们非常希望能为您分担物业经营管理任务，并承诺提供最优质的效劳，依靠我司的实力和做事认真负责的态度，为贵、我双方的合作做出奉献。以下木司谨列出委任XX物业效劳（上海）作为贵司工程经理人的利益：1. 我司为一独立之物业效劳机构，并不作投机买卖活动，身份绝对正宗及不会与客户造成任何利益冲突；2. 在邀请工程承办商为物业提供效劳时，均以公开招标形式进行，务使价格及质量受到保隙，以客户利益为依归；3. 我司领导层以往均为香港

7、及国内外多所大型国际物业参谋公司之主要领导层，已对国内之物业经营管理情况及进展皆了如指掌，客户可以非常合理之费用便得以享有高质素之物业经营管理效劳；4. 我司在上海已领有有效之全外资之物业经营管理牌照，随时为贵司物业提供专业的国际一流之物业经营管理效劳，务求令贵物业的管理水平达至国际级标准；5. 我司管理层员工均为最早期进入国内开展物业经营管理业务之先锋领导，对国内的有关法规及国情已非常了解，此为其他同业不可同语，并能令物业最短时间内能达至正常营运标准；6. 我司具有一个从事多年物业经营管理经验，具备高、中级专业职称的工程参谋班子,将对贵公司物业的工程管理工作提供专业的效劳和提供最合理的设备选

8、型建议，使物业的能源及物料消耗最低，人员配置最合理，设备得到及时与充分的维护保养，确保物业恒久常新；7. 我司注重人才培训，以求能独立地、长期地胜任贵司工程效劳管理工作；8. 团队优势：作为专业港资背景公司，注重企业文化营造，公司主要骨干流动率低，每个工程均保持稳定的高水平效劳；9. 以我司全部的知识产权和所有资源为贵司工程效劳；10. 我司能根据贵司工程合理配备人员，最大限度地控制本钱，降低物业运行费用，以实现贵司和业主的投资回报；11. 我司更会按贵物业实际情况，设计一系列之管理方案，以改善及加强物业的形象，此项措施对物业的价值保障及增幅有极大帮助。前言我们对新三林xxxx的认识位于浦东新

9、区上南路（世纪大道）上的FxxxxJ工程，占地面积公顷，总建筑面积约8万平方米；其中：地上五层建筑面积约50332平方米；地下二层建筑面积约30500平方米；地上、地下停车库共800个车位。是一座集美食、休闲、生活、零售等功能于一体的一站式“家庭娱乐购物中心”广场，而这座广场的掘起将成为浦东三林商业的全新坐标。2010年的世博盛会为我们带来7000万人次，其中350万又为海外游客，从而将会给这座商业广场带来无限商机和影响。为此，我们从物业经营管理者的角度来配合贵公司，共同打造FxxxxJ,使之成为浦东三林真正的地标性建筑。我们对新三林rxxxx的经营管理效劳理念我司对贵物业的经营管理效劳理念是

10、以人为本，以客为尊，以质为先”。我司将在XXXX物业经营管理效劳中树立“金牌物业经营”的品牌形象。因此，我们提出的理念是：“金钥匙为您开启金色商业效劳之门，贴心效劳伴您金色休闲之旅”金钥匙一“专业化、个性化、网络化”贴心效劳一”使客户和租户放心、舒心、开心、省心”方案1 、经营管理目标1 .管理公司以及开发商卓越的品牌形象商业物业的经营管理不仅仅是指物业管理，而且还需要采用各种营销手段，不断增强商业物业的吸引力，并根据市场环境的变化不断地调整经营策略，创造具有IxxxxJ的特色之管理理念、管理系统，确立XX物业以贵物业在市场中独特、卓越之品牌形象。2 .国际品质ISO9001：2000资格利

11、用我司的管理资源，令贵物业达致国际品质ISO9001：2000之要求，使物业经营管理工作标准化、标准化、系统化。通过ISO9001：2000质量体系的运行，保证效劳质量、效劳水平长期稳定在高水平上，有助提高管理水平及物业价值。3 .三个阶段的战略目标，保持较高的租用率，以长期获取理想的租金收益和物业的增值收益第一阶段：第1-3年，保持较高的租用率和人流量，逐步树立FxxxxJ的市场号召力和区域领先地位；第二阶段：第3-5年，通过不断商户调整及运营策略的多样和创新，使得商户的品牌向更适合本工程定位靠拢，租户信誉度的增加，租金收益和投资回报率逐年增加;第三阶段：第5-10年，保持工程长期的稳定性，

12、尤其重视本工程的资产增值，带动整个区域的良性开展。二、物业经营管理效劳模式1,前期物业经营管理效劳的时间划分1）前期物业早期介入阶段的参谋效劳自双方签订Fxxxx前期物业经营管理效劳合同之日起至贵司rJ交付租户使用之日前（物业交付使用前）。2）前期物业经营管理正式运行阶段的全管效劳自rJ交付使用之日起满五年止（物业交付使用后）。2 .前期物业经营管理阶段参谋效劳的工作内容该阶段我司主要是为贵公司提供以下效劳，内容包括从今后工程的持续运营，物业增值以及物业使用者和管理者的角度，为FxxxxJ提供咨询和建议：1）为fJ的招商定位提供有关咨询和建议2）与前期招商衔接，对今后工程的统一经营、管理提供有

13、关咨询和建议3）为FxxxxJ的设计、筹划提供有关的咨询和建议；4）为J的建筑和内部布置提供有关的咨询和建议；5）为fxxxxj的机电设备、设施提供有关的咨询和建议；6）为FxxxxJ的弱电系统、智能化管理系统提供有关的咨询和建议；7）我司参谋经理对涉及贵司FxxxxJ物业经营管理方面的各类事宜或工作，及时提出参谋报告和建议；8）我司参谋经理将根据FxxxxJ建设的需要，参加公司召集的与物业经营管理有关的工程设计、施工等方面的会议；9）为贵司fxxxxj的产品宣传或广告提供有关物业经营管理效劳的介绍；10）根据贵公司的需要，为fxxxxj现场售楼处、提供物业经营管理保安、保洁人员的效劳标准、工

14、作流程和员工培训。向业主、租户展示贵公司FxxxxJ交付使用后的物业经营管理人员的效劳形象，以配合促进销售；11）提供贵公司XXXX前期物业经营管理预算及开办费预算，供贵公司决策时参考；12）贵公司可在物业销售和物业经营管理的活动中，使用XX物业参谋效劳的品牌；13）为贵公司J提供所需的前期物业经营管理文件；以便呈报政府有关主管部门审核批准；3 .前期物业经营管理效劳的参谋酬金（详见第32页）前期参谋酬金由贵公司按月支付；我司以上每月参谋效劳酬金中,包含我司参谋经理至贵公司FxxxxJ参谋效劳的交通费补贴。4 .前期物业经营管理效劳的方式我司物业参谋经理每周一次每月四次亲临贵司J效劳，每次参谋

15、效劳为一个工作日。也可根据贵公司J的实际工作方案进行局部调整，但总的次数不变。5 .物业经营管理参谋效劳范围物业形象展示由我司提供优质管理效劳，对贵司在国内之信誉更见稳固及裨益，在租户及来客等口碑下，间接免费作为贵司日后其它业务开展或销售之推广及宣传，从而能更有效地创造更理想的业绩。管理预算我司将进行精确的测算并参照上海地区的物业的收费标准，物价幅度来测算费用收支，提供一准确及合理之未来管理支出预算案予开展商，配合市场推广策略。人事管理和员工招聘/培训第一线（基层）员工表现乃公司形象之直接及首要反映,加之我司对员工质素一向非常重视，因此招聘及培训工作为物业经营管理最重要及影响最深远之一环，于物

16、业移交前，我司将根据FxxxxJ之特点制订员工招聘及测试准那么，先行甄选重要岗位员工，向其提供全面之管理课程培训，确保物.业移交营运时，即具备一批已接受训练，可提供高质素的管理效劳之员工。管理公约我司可联同开展商之律师事务所，共同订定一符合开展商及共同租户利益之物业公共契约，使各方面都有一个公平合理及具有约束力的法律橘，清楚阐释商场内的公共局部，共同租户的权利义务，以及物业经理的职权和责任等等。物业交接管理公司与贵公司之物业交接为了使商业中心顺利交付使用及利于今后物业的管理，必须做好以下验收跟进工作：接管验收应具备的条件接管验收应递交的资料接管验收的程序验收所需时间验收参加人员及单位验收考前须

17、知管理公司与商户之物业交接于物业落成前我司将协助制定收楼通知书、收楼收费一览表、收楼须知、二次装修规定等一系列交收楼房流程，并附上装潢指南，确保整个物业不会因个别客户装璜失当造成破坏，内容还包含审批装修图那么程序，提示保安，防火需要，材料运送,以及工序控制，防止装璜期内所产生之噪音，影响其他业主/租户。保险估值我司将按独立评估之专业报告，建议一保险方案予商场公共区域及设备，如一切财产险、第三责任险及劳工保险等，并按商场可能的特殊需要，建议附加保险安排。规章制度的订立为使物业自交接之日起，管理效劳之水平即维持在高水平之上，故在物业经营管理期间即结合rJ之特点，订立以下管理规章制度：管理公约、租户

18、手册、清洁效劳、保安效劳、员工工作指引、员工手册、管理工作使用、表格之汇总、各岗位之责任制度三、物业交付使用后物业经营管理效劳1 .物业经营管理效劳目标我司正式入驻fxxxxj实行全权经营管理后，将在管理合同期内，使其到达上文所述的物业经营管理效劳总目标（除委托方提供的数据与实际情况差异较大，或政府政策变化等不可预计的因素外）：1）通过我司良好的物业经营管理效劳使J保值、增值，真正为营造一个平安、整洁、有序、高尚、温馨、舒适的休闲、娱乐、购物环境，树立金牌物业效劳和商务效劳品牌形象。；2）根据国际购物中心协会（ICSC）的标准，实现购物中心的“统一管理，分散经营”的效劳体系，进行统一的租户管理

19、营销管理、财务管理和物业管理。3）在物业经营管理效劳活动中，从初始阶段既导入ISO9001：2000国际质量保证体系的方式、方法，将质量管理体系的20个要素结合实际贯彻到效劳工作中。以严格有序的内部管理制度，确保效劳质量；4）在物业经营管理效劳活动中，将全面参照ISO14000国际环境管理标准来制订本工程的环境管理标准，做好商场的环境保洁、景观维护、绿化保养更新及生态维护，真正实现21世纪环保型社区；2 .物业经营管理效劳范围1）租户管理租户是商业物业的直接客户，是商业物业经营利润的主要来源，为保持商业物业较高的出租率，必须加强租户的管理。在商业物业经营过程中，各个租户的具体情况会有较大的差

20、异，有的经营状况良好，有的经营状况不佳，加强租户的管理，必须充分了解租户的经营状况、经营动向及经营意见等，以根据具体情况采取相应的对策，使商业物业始终保持一个良好的经营状态。4租户信息资料管理充分收集各类租户，包括现有租户和还未进场经营的目标潜在客户的信息,以便迅速查找、了解、分析各类租户的具体情况和经营特点，使得商业物业在经营过程中，采取相应的经营和招商对策。包括各类租户的背景资料,如经营性质，经营规模，经营特色，业态特征，品牌特点等；各类租户的进场时间，规模以及在工程内的区间位置；各类租户各个阶段的经营状况,经营要求和意见等。租户的调整及招商在商业物业经营过程中，一方面，商业竞争环境是出于

21、动态的变化中，竞争对手会不断改变经营策略，提高竞争力，并且新的竞争对手也会不断出现，使商业环境中的竞争态势及竞争格局发生变化；另一方面，消费者的需求也是出于动态的变化中。因此，为了适应环境的变化，在FxxxxJ的经营过程中，业态组合，租户组成，必须常处于动态的调整中。A租户的行为管理为了维护商业物业良好的经营环境和经营秩序，制订相应的租户行为管理标准，约束标准租户的行为活动，加强租户的统一管理。包括要求租户必须按时营业，不得擅自停业或缺业，不得售卖假冒伪劣商品及违禁品，营业人员接待顾客应热情礼貌，并且对缴交租金，商铺装修，招牌安装，商铺内部设施及公共设施的使用，停车场的使用，治安消防，环境卫生

22、等明确规定。其中向租户催收租金是管理工作的重点，须采用不同的适宜的租金收缴方案：宽紧结合的租金收取策略选择合理的收租时间采取一定的奖励措施J租户效劳租户管理除了对租户行为进行标准性的管理外，还应加强为租户效劳的意识，尽可能为租户提供一切便利效劳，全力营造良好的经营环境，如协助租户办理各种手续，为租户的日常生活及各种商务活动尽可能提供一切便利条件等。2）营销管理根据FxxxxJ的经营特点，确定物业的形象，并充分运用各种媒介手段，向目标商圈消费者宣传推广fxxxxj的形象、特色，从而吸引消费者的光临，同时通过营造优良的购物环境气氛及提供优质的顾客效劳，让消费者在fxxxxj中获得良好的购物消费体验

23、从而促进商品的销售。上塑造rj的形象结合J的经营理念，各种经营管理活动，包括各种对外促销活动，公共关系活动，公益文化活动，广告活动等，以及企业标准的视觉信息等塑造一个完整的商业物业形象，使消费者通过营销沟通，口头传播，最终通过访问J亲身进行购物体验。A营销策略广告宣传策略根据不同媒介的特点及实际经验的需要选择适宜的媒介组合方式，并选择适宜的时机实施广告宣传活动。通过广告宣传活动，使消费者认识，了解,熟悉rXXXXj的特点，吸引消费人流，提高FxxxxJ的知名度。体验营销策略商业物业的经营者必须重视消费者的购物体验，从商品、环境、气氛、效劳等多个方面为消费者营造美好的体验经历，以充分激发消费者

24、的购物兴趣，以此抓住消费者的注意力，改变消费行为，树立商业物业的良好形象。商品促销策略商业物业的管理者联合各租户一起开展商品促销活动，其规模大，影响力大，对消费者形成较强的吸引力，在短期内提高客流量，刺激商品的销售,提高整个商业物业的销售业绩。a营销组合营销调研定期开展各种营销调研活动，及时全面了解rJ实际的经营状况，再根据实际经营状况采取相应的有效的营销手段。营销调研主要包括： 定期调查了解FxxxxJ消费者的情况； 了解rj不同时段总的客流量的大小、不同区间不同楼层的客流量以及主力商店客流与其他商店客流的互换率情况； 抽样调查消费者的来源特征、人口统计特征、在J里停留的时间及购置目的等情况

25、 定期调查租户的经营状况、经营信心、经营意见等； 定期调查竞争对手的经营状况、策略，关注即将出现的新竞争对手等;确定营销目标营销目标主要有树立rj的形象，提高效劳水平，增强体验式购物的气氛，告知FxxxxJ商品和效劳的特点，维持顾客忠诚，增加客流量，刺激冲动型利提示型购置等。只有尽量准确阐述了营销目标，才能选择组合的营销策略。营销方案及实施围绕营销目标，组合运用各种营销策略，制订相应的年度、季度、月度营销方案，预算每一项营销措施的费用和营销方案的总费用，并在营销方案的实施过程中，加强营销过程的监控，使每一项影响措施得以有效的实施。效果评估对营销方案实施的结果进行评估，并分析其成功或失败的原因

26、有系统的调整下一阶段的营销方案。3）财务管理工用预算来控制收入和支出商业物业的经营者的职责就是如何使物业的价值最大化，因此经营者应十分重视对收入和支出的管理。要改善营运净收入，提高工程的价值，必须了解预算报告的方方面面。通过对销售量和租金水平进行分析，可以了解租户面临的问题，判断是否对租户的结构进行调整。 通过了解租户的各类运营报告和销售业绩，从而了解一段时期的收入和支出状况。销售业绩的排序方法多种多样，比方按照某类商品销售所占的百分比排序，按月销售额排序或者按每平方米的销售量排序。再把这些数字和行业标准比拟，可以反映出哪个租户经营不善。 根据对租户的经营状况的了解，编制年度预算，租金标准预

27、算，租金收入预算以及临时性收入预算。 临时性收入包括：季节性租赁或临时租户、投币收入及自动售货机收入、零星地块，储藏室或停车场租赁收入、营销推广活动收入、停车收费收入、违约金收入、滞纳金收入等。财务管理内容 按中国现行之法规及管理公约，制定处理欠缴管理费及其它费用之程序，以确保稳定之管理收入； 订立财务制度，包括各级管理人员之财务权限及支出批准之程序，务求有效控制管理收支； 商场POS机和收费的统一管理； 安排制订计算机化会计程序，包括教导会计员操作； 编制财务用之槽； 根据中国现行税法，与税务局联系及协商有关管理本物业所需缴付之税项及税率； 订立完善之稽核制度； 安排国内持照会计师作年度审核

28、 建立财务及租户之数据储存库，以提供准确数据及财政状况预算，作为未来开展之根据及参考； 为工程开设必须之银行户口，制订有关收取费用之安排。4）物业管理工租户入驻建立租户入驻的程序，培训所有参加租户入驻交接工作的物业经营管理员工，使租户入驻工作标准化。最大限度地为租户入驻提供方便，保证入驻工作正常有序，同时为每户租户单独建立档案，保证租户入驻时各项私人数据的私密性，并妥善保管。 J物业经营管理处在租户入驻前，根据政府房屋面积测绘成果表，编制、统计每户租户应缴纳的物业经营管理费和其它代收代付、代收代管费用表； 在租户入驻前将已经准备完毕的各项文件资料，再次检查核对； 将“租户房屋验收单”、xxx

29、xJ物业经营管理公约、fXXXXj用户手册、物业经营管理公约承诺书、装修责任书（装修须知）、平安及防火责任书、绿色环保责任书、租户登记表及各类钥匙按户装袋，准备交接的配套物品； 再次检查物业交接公共区域及设施、设备运行和保洁情况； 再次检查租户的房屋内部保洁情况； 与租户验收交接物业时，应让租户充分体会到物业经营管理接待人员的标准效劳、礼貌、热情、有序； 按物业交接程序，查验租户入驻通知书、租户身份证明等注明应具备的文件数据； 请租户签署物业经营管理公约承诺书、装修责任书（装修须知）、平安及防火责任书、绿色环保责任书、租户登记表； 收取租户缴纳的三个月预付物业经营管理费及其它费用，并按规定将当

30、天收取的现金存入银行专用账户不得将现金留在保险柜内）； 租户交清费用后，由物业接待人员陪同租户验房并做好验收记录，验收合格后填写物业验收记录表，请租户签收。如有需要整改的工程,及时通知开展商和有关施工单位或产品供货商进行整改，并通知租户复验，直至租户满意通过。生二次装修管理rj物业经营管理处将依据相关的物业装修管理规定，为维护全体租户的利益，依法对租户装修过程的进行控制，对装修施工队伍进行管理。从而保障J的平安、整洁、有序，确保公共建筑、设施、设备的完好。租户装修申请 制定租户二次装修管理规定； 受理租户装修申请，审核租户的装修设计，装修审核通过后，发放装修许可证；与装修施工单位签订装修平安协

31、议书（平安责任书）； 受理施工单位和人员身份登记，收取出入证押金后向施工人员发放施工临时出入证； 施工单位进入施工现场前，要求施工单位对所有施工人员，进行防火平安和J物业经营管理相关规定的教育。装修现场管理 物业经营管理处将指定专门人员，负责租户二次装修施工现场管理和平安监督工作； 物业经营管理处将租户装修施工人员名单汇总表交物业保安部，保安值勤人员可按表查验施工人员临时出入证，并巡视跟踪施工队伍的装修过程，维护商场的平安； 物业经营管理处物业助理、工程设备维修人员和保安人员必须每天巡视检查施工现场，随时了解施工情况，同时前往验查； 物业经营管理处经理每周可抽查一户租户的装修施工情况，以掌握装

32、修管理的情况； 物业经营管理处租户装修专管员和保安人员负责进行装修管理的日常记录，记录应如实地反映装修管理实际情况，月底汇总后按户分别归档； 租户装修竣工后，如无违章行为，验收合格后物业经营管理处可在装修申请表上签字确认； 对违反装修管理规定的行为，及时进行劝阻，同时向租户发出装修整改通知书。对于执意违反装修规定，且对其他租户造成不良影响的野蛮施工行为，坚决制止决不姑息。对于违规租户，耐心说服，动之以情，晓之以理； 对于成心违反装修规定，且不听劝阻，拒不整改的租户。除发出装修整改通知书外，还可通报政府主管部门加以解决。为维护全体租户利益，物业经营管理处保存通过法律途径解决问题的权利。装修管理工

33、作质量要求 租户装修申请及装修设计审核过程，一般情况下2天内完成； 租户装修申请手续齐全，符合装修管理规定，装修过程中无火灾隐患和危及平安的事件发生； 租户装修过程中无影响建筑结构、建筑承重墙、建筑外观或改变物业用途的违章行为； 租户装修施工无乱堆放、乱挖、乱接，无违章装修搭建，房屋完好率100%； 物业经营管理处人员每天2次巡视装修施工现场，及时发现并杜绝装修过程中的违章行为。装修管理工作质量检验 物业经营管理处环境主管每天2次不定期抽查装修管理情况； 物业经营管理处经理每月4次不定期抽查装修管理情况； 物业经营管理处经理对租户违章装修行为和处理情况必须每天检查； 装修管理工作质量作为物业经

34、营管理处的考核内容之一。4安保管理保安工作是物业经营管理中最重要的环节之一，本商场作为商务人士工作、生活的一个场所，其平安保卫工作的好坏影响深远，必须不间断地使用专业化、标准化的保安手段来加强商场的管理。安保管理引入生命平安系统(LifeSafetySystem)及保卫系统(SecuritySystem)管理理念,引入风险管理的概念，充分利用商场先进的监控系统、巡更系统、消防自动报警系统，实现“人防、技防、消防”三防结合，实施高水准、高效率、准军事化、机动灵活的管理效劳。因此我们将做到： 配合物业要求，拟订适当的人员安排及保安效劳方案； 透过良好之保安培训，确保物业在意外发生时，能采取紧急应变

35、补救措施； 与开展商定期检讨物业保安事宜，并安排夜间突击检查，发现问题及时纠正汇报； 如遇租户入驻或搬离商场，积极做好相关配合工作和出门登记工作; 做好人员及车辆进出管理，确保物业的正常运作，以免不良分子有机可乘； 拟订保安制度及编制各相关巡逻路线表等，并不定期更改巡逻路线。4环境卫生管理 物业之清洁水准直接反映管理之质素； 拟定物业清洁各岗位效劳之标准； 制定日常清洁以及大型设施保洁之工作方案； 对清洁效劳之日常运作进行监督，保证物业的效劳水准； 定期的员工操作培训，强化操作技能； 制定详细及适宜之清洁效劳合约极为重要，其内容应包含： 清洁员工之安排，包括岗位分配及当值时间等； 详列rxxx

36、x每一清洁效劳内容及安排，如清洁频度及清洁标准、物业清洁标准； 我司将根据物业情况，建立和完善各种环卫设施，做到垃圾日产日清; 物业的道路、车库、步道和建筑物内外保持干净； 定期清洗外墙； 清洁主管亦需于每月提交清洁工作进度表予物业经理，确保指定之清洁工作如期完成。绿化管理绿化的规划、管理的好坏已经成为客户购房和衡量商场管理水平的重要方面，故我司将制订详细之管理方案，使商场绿化养护长期处于较高水平; 主要内容有绿化区域进行清扫，竹林，树木、花草浇水、除虫，剪草、施肥；草坪养护补种，树木及花草调整、以及室内摆放;布局适应建筑功能需要，无明显病、虫害，无药害，及时处理绿化与其它公用设施的矛盾，保持

37、绿化景观的完整，布局合理、无枯枝败叶; 专业的绿化管理，浇水，修剪养护树木、花草等及室内摆花等行使正常的养护和管理工作。A工程设备管理维持物业机电系统之正常运作，对商场之营运有极大影响。因此，必须制订维修保养方案，商场内所有设备均需做出定期检查，将一切有关之工程列成表格，以便执行每周、每月、每季、每半年及一年之检查及保养工程。故于物业交付使用后，我司将拟定未来二年内之机电设备维修保养方案，作为未来工作蓝本，确保所有设备得到标准的维护，至于保修期内之设备,我司亦会严密监察保修商充份履行职责；遇之有关保养工作保养商未能提供效劳，我司亦可安排物业经营管理队伍处理。根据我司过往之经验，协助挑选适当之保

38、养承包商定期处理大型设备之维修保养方案，积极参与并提出合理化建议；我司将在日常不间断的物业维修保养的根底上，定期对物业内所有设备进行检查，指导处理各项维护及定期保养工作；编制中长期修缮方案，维护所有设备之基准及品质定位，并制定各类保养报表，范围：房屋维修养护、配电系统、消防系统、机电及自动化系统、给排水系统、污水管理、弱电系统。 建立巡回检查制度建立设备例行巡回检查制度的目的是为了主动掌握系统及设备的运行情况，及时发现异常情况和消除设备缺陷，消减事故隐患，确保设备经济运行。巡回检查的方式包括：定时巡视、季节性巡视、故障性巡视、专项重点巡视和综合巡视等，每次巡视必须做好完整的记录； 商场公共设施

39、维修养护方案我司将根据商场建筑群、公共设施和设备情况，培训工程技术人员学会正确操作和保养。对所有的设备建立台帐，详细记录机电设备的运行和维修情况，建立短、中及长期物业设施保养制度并严格执行。公司总部工程人员，将定期进行检查和监督，及时发现维护保养不到位或不完善之外，及时指正； 机电设备应急程序我司在平时正常操作和维修保养时，将针对设备情况，做好各种机电设备和系统的事故或故障的应急处理预案，当机电设备发生意外故障时，妥善有效的处理，可减少财产损失和降低对客户的影响。一般设备应急维修程序；程序工作备注获知故障接到报告、巡视中发现、操作失误、仪器和仪表反映或报警做好记录赶赴当班人员迅速赶赴现场，判断

40、故属质保和外判维保范围，通现场障类型和严重程度，向领导报告知承判商应急处理采取有效措施，减少损失；切换备用设备或采取临时措施，恢复使用功能；悬挂警示标志或告示，通知客户拍照取证，以便向保险公司索赔维修更换查清原因，进行维修；无法维修的设备或零件，进行更换尽量考虑减少对客户的影响恢复使用维修完毕，通知相关的客户；向客户说明原因：向客户致歉影响客户，应尽力予以解决记录报告撰写特别事件报告，详细记录时间、地点、事故原因、损失金额、客户投诉情况等必要时向保险公司索赔质保期内的维修保养工作设备设施在质保期的维修保养工作应由物业公司督导各承包商和施工单位有方案的进行，如有重大问题超出物业公司能力范围内的，

41、那么应由开展商负责解决。节能管理能源约占管理开支百分之三十至四十，因此在节减管理开支中，节能便是最有效的方法。具体节能方法需视现场设备及成立小组专题研究及监管，由物业经理协调。,设施设备运行及维护管理物业保值增值的一个重要因素在于对设施设备的运行和维护管理，“人”与“机”的有机结合才能实现真正意义上的智能化管理，因此，必须有标准操作和维护智能系统、设备设施的专职专业工程管理和技术人员，以确保设施运行高效、平安，有效延长设备使用寿命。本物业设备设施的科技含量高，相应的维修、保养技术要求高，管理要求高。因此，需对专业技术人员进行定期的技术培训，不断学习掌握新知识,用科学的手段、方法，使其设备的硬件

42、与“软件”相匹配，将科学化融入到日常管理工作中，提高员工的工作效率。 工程管理总目标建立细致、专业、完善的工程设备运行和维护保养体系。 工程管理指导思想“预防为主，平安第一；运行与维护保养并重，技术管理和经济管理相结合。” 工程管理要求标准操作，精心维护；认真巡视，如实记录；及时反应，迅速处理；有效控制，确保平安；设备设施实行目标管理，并在管理过程中实现方案、实施、检查、总结、提高。设备管理要不断管理方式、管理手段和管理流程进行调整,注意新技术和新材料的应用；科学地建立设备设施管理的组织机构和岗位责任制，明确岗位标准，建立设备责任人制度及责任人绩效考核制度；导入ISO9001：2000质量控制

43、体系，对智能控制系统、设施设备实施标准化操作、维护、保养。需要建立和实施符合本商场实际情况的设备日常操作及巡视、方案性维护保养、预防性检修管理规程；在确保物业设备设施正常、平安运行的根底上，更加合理地配置各种资源，制定设备设施经济运行方案，合理地降低运行费用；按设备系统对设备进行编号，设备编号与设备图号相一致，并建立设备档案。应用计算机进行设备台帐管理、备件管理、技术状态管理及经济指标的统计分析；实行重点设备重点管理：划定重点设备，确定管理和维修方法，定人操作、维护保养、维修，优先安排预防性检修活动（包括委托专业公司进行维修、保养和预防性检修），包括定期检查、状态检测、精度调整及修理等。建立重

44、点设备设施的维修保证体系，包括人员保障、资金保障、材料和备配件供给保障等；建立预警机制，及时消除事故隐患，预防事故发生，有紧急事故如断电、电梯故障、跑水等的预防和处理措施、方案等；设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。各系统设备管理要求 智能管理系统实行专人操作管理，按规定标准操作，严禁使用非工作软件。 电气、照明系统变压器、上下压开关上无浮尘，保持变配电室内环境清洁卫生，通风良好；检查核对变压器，上下压负荷开关及其他电气设备符合整定值，无偏差；照明柜、动力柜内线路、铜排以及总开关下桩头，分开关上桩头等无短路、拉弧，线路无过热、无变色。热继电器灯整定值正确无误

45、高压变配电设备应每年根据供电局要求进行测试，试验报告应妥善保管存档；电气设备巡视时做到“一看二闻三听”，即看各种仪表是否正常，变压器温度是否在规定范围内，刀闸、线头有无异常；闻是否有焦味；听是否有异响，发现问题要及时查明原因，立即处理解决，确保正常运行；避雷装置由政府规定部门每年进行一次检测。平时检查要观其避雷针与引线连接是否可靠，有无损伤及锈蚀；用户24小时工作区域的照明和应急照明保持24小时常亮，普通照明工作时间段常亮，发生故障时，及时修复。 各类水泵系统水泵和电机外表无浮尘，电机通风良好、温升正常；泵体和管道保温处完好无损。水泵各部件紧固、无锈蚀、无漏水；运转时水泵和电机轴承无异声、无

46、振动；压力表读数正确；定期水泵电机轴承注油，水泵连续运行时间满1年清洗轴承；对于免维护型轴承，根据产品制造商的产品要求，到达使用寿命；年限即更换，确保其正常继续运行。 冷却塔塔内无杂物，水流和水位正常；风机皮带张紧度正常；在使用期间每月检查皮带张紧度和皮带轮磨损情况，皮带张紧度无法调整应立即更换。电机、风机轴承润滑；运转时无异声和振动。 送、排风机机组外表无浮尘，定时清洗尘网；运转时无异声和振动；每月维护检修风机各风阀、减震器及拧紧紧固件；定期维护检修加湿器和喷头，在枯燥季节，每月维护检修，确保工作正常，喷雾状况良好；风机皮带张紧度正常；根据各区域使用情况不同，定期清洗风滤网。 风机盘管每年清洗风机盘管滤网、积水盘，检查冷凝水排泄应畅通，风机运转无异常声和振动；检查其控制器控制功能正常，电动二通阀开关正常。 消防系统对各类消防设备如消防水箱、消防水泵、喷淋水泵、电磁阀门、各种报警控制阀门、消防水泵结合器、水流指示器、喷头定