房地产行业研究报告.ppt

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1、1,新华锦-北大纵横,房地产行业研究报告,2,新华锦-北大纵横,引言,房地产行业研究报告是为制定集团整体发展战略和房地产板块发展战略所作的基础性工作（行业现状如何，行业前景如何，区域市场情况如何，产品细分市场情况如何，竞争态势如何，行业和企业成功的关键因素是什么？等等）；,本行业报告深入分析了房地产市场的宏观环境（包括宏观经济环境，金融市场环境，土地市场环境，国家政策环境）和微观市场环境（包括产品细分市场和区域市场；其中，区域市场重点对北京、上海和青岛的房地产市场进行了量化分析）；,最后，本报告从房地产市场价值链的角度出发，深入研究了房地产行业和企业的成功关键因素，并在报告的最后部分对“万科模

2、式”作了综述。,3,新华锦-北大纵横,目录,一、房地产行业概述,房地产行业的基本概念与特性 房地产行业发展概述 房地产行业基本现状,二、房地产行业的宏观环境分析,房地产行业宏观因素分析 房地产行业的融资环境分析 房地产行业的土地流转分析 房地产行业的长期发展趋势,4,新华锦-北大纵横,目录（续）,四、房地产价值链分析与运作模式借鉴,房地产行业的价值链分析 房地产行业的竞争要素分析 房地产行业运作的模式借鉴 房地产行业成功因素分析,三、房地产行业的微观市场分析,房地产市场的产品结构分析 房地产市场的区域结构分析,5,新华锦-北大纵横,房地产行业发展概述,房地产行业基本现状,一、房地产行业概述,房

3、地产的基本概念与行业特性,6,新华锦-北大纵横,房地产的基本概念与房地产行业的特性,房地产行业的四大特征： 周期性：房地产行业属于固定投资行业，不但随宏观经济波动，而且行业本身发展本身具有明显的周期性； 关联性：作为基础行业，对于上游和下游相关产业具有高度的关联性； 地域性：房地产市场的供应需求状况受制于区域性的政治、经济、社会和文化的综合影响，具有明显的地域性； 政策敏感性：房地产发展所需两大资源（资金、土地）的供应都受政府宏观政策影响最深，因此房地产行业对于政府政策具有高度敏感性。,房地产是房产和地产的总称，是房屋和土地在经济方面的商品表现形式。它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路

4、、停车场等。在生活资料方面，房地产属于财产范畴；在生产经营方面，房地产属于资产范畴。 一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本报告讨论的房地产就特指这一含义。按照商品房屋用途来划分，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者包括普通商品住宅、经济实用房和别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商业营业用房等。,7,新华锦-北大纵横,房地产行业从上世纪90年代以来的发展概述,成长期 改革开放不断深入，1987年深圳土地使用权有偿转让影响，房地产开始市场复苏,过热期 邓小平南巡讲话和十四大召开，1992年下半年与1993年上半年出现“房地产过热”,调整期 受

5、国家宏观调控、货币从紧政策影响，房地产业转入调整期,复苏期 规范房地产市场、大力发展住宅建设,房地产作为经济增长点、启动内需消费热点，国民经济快速发展的重要力量,新的发展期 申奥成功、入世成功扩大投资需求，今后较长一段时间,我国房地产业可能将保持较快发展速度,8,新华锦-北大纵横,我国目前房地产行业的现状（一）,房地产开发商数量众多 1995年，房地产开发商已达到33482家，是迄今为止房地产开发商最多的一年。此后，全行业进入调整阶段，房地产开发商数目有所减少。98年以后，中国房地产开发商数量呈现出稳定增长的趋势，目前形成另一个开发高潮。,全国房地产开发商地域分布集中 目前，房地产开发商主要集

6、中于三个区域： 东部地区：广东、江苏、浙江等； 四个直辖市：北京、上海、天津、重庆； 人口大省：四川、山东、辽宁等。,9,新华锦-北大纵横,我国目前房地产行业的现状（二）,开发商经济类型多样，民营、股份制的发展势头好于国有、集体、外资等。,民营和股份制企业的数量逐年攀高，而其他类型的企业数量则逐渐减少。,民营和股份制企业的从业人员数量也逐年攀高，而其他类型的企业则略有不同：港、澳、台企业的个数减少，而从业人员数量略有增长，反映出企业规模的扩大和企业发展逐渐走上正轨，而其他企业的从业人员则明显减少。,10,新华锦-北大纵横,我国目前房地产行业的现状（三）,企业规模小，平均注册资本虽然逐年略有提高

7、，但仅为两千多万。全国最大的房地产开发商的净资产也不过10多亿元，与国外房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比，相差甚远。,11,新华锦-北大纵横,我国目前房地产行业的现状（四）,融资渠道单一、抗风险能力弱、资质水平低是我国房地产业发展的致命弱点,2003年我国房地产开发投资资金来源图,12,新华锦-北大纵横,我国目前房地产行业的现状（五）,2003年，全国房地产投资继续增长32.5%,房屋销售面积增长32%，房屋销售额增长38.5%，可以确定的是我国房地产业在2003年又实现了利润的较大增长。 我国房地产行业从2000年走出低谷，重新又迈上的一个向上持续发展期。,13,新华锦-北大纵横,整体

8、宏观政策环境,金融市场分析,土地流通市场分析,房地产行业的长期发展趋势,二、房地产行业的宏观影响因素分析,14,新华锦-北大纵横,国民GDP 以89%的速度增长拉动房地产业快速增长,国家“十五”规划对居民居住环境进行了明确规划,WTO的加入有利于房地产业的发展,18号文件正式将房地产列为经济发展的支柱产业，肯定了房地产业的发展基调,我国宏观经济因素拉动房地产业呈现一个中长期的发展发展态势,国民经济的增长,国家规划的支持,外部环境的改善,国民政策的明确,15,新华锦-北大纵横,宏观经济的健康、持续发展是房地产业快速成长的基础和有力保证,国民经济高速增长，为房地产业的发展提供持续的发展动力。 房地

9、产业作为国民经济的支柱产业，对拉动国民经济的发展起到巨大作用。99年以来，房地产总投资的增长都高于总投资的增长，2002年达到了26.9%。,居民可支配收入的增加，大大地增强了人们购房的能力。 购房、教育是居民可支配收入的主要消费主体。 北京青年报调查：北京37.1%的人认为现在购房正得其时。,恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，住房等消费必然上升。 20012010年，我国城镇居民的恩格尔系数将下降到35%左右，生活水平进入富裕阶段，住宅消费比重将提高到1318。,恩格尔系数,居民可支 配收入,国民经济 （GDP）,对房地产行业的影响,变化趋势,经济指标,16,新华锦-北大纵横,国家“

10、十五”规划，明确提出了对居民居住环境、房地产业的规划和要求,2000年底 住房面积,市场容量 28.12亿,2005年底住 房面积,2005 城镇 人口,2005人 均面积,5.4亿,22,原有住宅 拆迁重建,17,新华锦-北大纵横,WTO的加入，为我国房地产业的发展在资金、技术、销售、产业运作等多个方面提供支持,18,新华锦-北大纵横,随着住房商品化的加深，住房成为居民消费、商业投资、社会资产的一个重要组成部分。 90年代以来，房地产业成为我国国民经济新的增长点，带动经济增长。从1993年起，房地产业营业收入占国民GDP的比重一直超过6%，保持在6.5%-6.7%左右。,随着房地产对社会投资

11、和整体国民经济的带动，房地产已成为国民经济的支柱产业，2003年的国务院18号文对此进行了明确,2003年8月31日国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发2003 18号文件）总体上肯定了全国房地产业是健康发展的，是对中国经济发展做出了重要贡献的，确认了房地产作为国民经济发展中支柱产业的地位。,19,新华锦-北大纵横,房地产业与金融市场密切相关，融资渠道顺畅与否和融资环境的好坏直接影响房地产业的发展,房 地 产 开 发,融 资 渠 道,自有资本,银行贷款,股市融资,债券,金融工具创新,买壳借壳上市,开发贷款,个人贷款,结算资金,IPO上市,资本运营层面,资金融通层面,产业投资基金,住

12、房贷款证券化,内部积累,吸收权益性投资,项目债券,企业债券,工程垫款,预售房款,20,新华锦-北大纵横,上世纪90年代以来，随着金融体制的改革和金融市场的逐渐成熟，个人按揭信贷逐步得以推广，企业融资渠道的增加，使地产融资变得容易，从而催熟了房地产业的发展,风险转移,银行,开发商,个人 （贷款主体）,还款能力强，还款欲望强烈 贷款主体分散，降低了风险,一开始由开发商担保，房子建成后改为房产抵押贷款 贷款风险小，信贷收益稳定和违约率低（目前为0.3），银行贷款积极性高,20%首付款自筹，银行贷款转给开发商作开发之用,由于及时得到开发资金，保证了开发的时效和质量 融资的便利使开发商能够为消费者奉献更

13、多更好的楼盘,风险分散,风险很大 贷款积极性不高,开发楼盘卖出后方可还款 还款愿望不高,卖给个人，现款交易 由于购房者少，销售周期长，资金周转慢,个人融资十分困难，阻碍了购房,开发商 （贷款主体）,银行,个人,21,新华锦-北大纵横,央行121文件出台的背景：整体房地产业的快速发展，带动房产开发投资的增速迅猛。一方面，带动了国民经济的快速增长，反过来进一步带动房地产的加速发展,从1998年起，房地产行业逐渐摆脱低迷，房地产开发投资增长率超过20%，并在2003年达到近年来的制高点29.72%。其中，2003年，前111月增长率达到32.5%，为近年来的最高点。 同时，2003年的高增长势头将带

14、动房地产在2004年和2005年继续以较高的幅度继续发展。,22,新华锦-北大纵横,在房地产投资总额中，企业自有资金和从国外引入资金的比例都相对较小，房地产开发商的直接贷款和订金、预付款等直接或间接来自银行信贷的资金占相当大的比例。 2003年初，央行负责人已经指出来自银行贷款的资金已经占房地产开发投资的中70%以上。 房产开发贷款的金额大、长期性与银行存款的活期存款比例高、期限短构成了“存短贷长”矛盾。 我国房地产企业开发资金链条薄弱是房地产业发展速度快慢的关键影响因素。,央行121文件出台的背景：另一方面，房地产投资的迅猛增长，带动银行贷款向房地产行业的进一步倾斜，房地产开发商单一的资金来

15、源增加了银行信贷的风险,23,新华锦-北大纵横,央行121文件的内容：四个方面的信贷政策的调整，同时也调整了房地产市场的供应和需求,核心内容 对房地产开发商 房地产企业申请银行贷款，其自有资金（所有者权益）不低于开发项目总投资的30；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，额度不超过所购土地评估价值的70，贷款期限最长不超过2年；承建房地产建设项目的施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格禁止施工企业使用银行贷款垫资开发项目。 对个人房产信贷 商业银行只能对购买主体结构已封顶住

16、房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商用房贷款的抵借比不超过60，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上（含第二套）住房的，提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。,对四个方面进行调整： 一、强调开发商的“四证”和30%自有资金 二、加强了对建筑企业流动贷款资金的监控 三、增加个人购房信贷的要求，提高“炒房”成本 四、禁止用于土地储备的贷款，严格控制开发商“炒地皮”,121文件的直接作用： 一、有利于低档楼盘的销售，不利于高档楼盘的销售； 二、有利于第一套房购买，不利于第二套房的购买； 三、有利于低档楼盘的开发，不利

17、于高档楼盘的开发,24,新华锦-北大纵横,央行121文件的影响：对房地产开发商的影响远远大于住房消费者的影响,121文件的严格实施会导致：小规模的房地产开发商资金链条断裂，已经规划的 项目无法落实，从而缩小整个房地产市场的供应。有可能产生的消极后果是房地产需求力量的继续高涨推动房地产价格的继续上涨。 淘汰小的房地产开发商从而为具有较强实力和良好资质的房地产开发商开辟更大的发展空间，从而在整体上规范房地产市场的秩序。,从某种程度上讲，随后国务院的18号文件对于央行的121文件具有“解毒”作用。可以确定的是，18号文件与121文件的共同作用是促使房地产金融的规范化和多元化发展。,寻找其他途径的融资

18、方式，成为房地产企业提上日程的议题。其他的房产融资渠道包括，房贷抵押证券化、房产信托投资基金、企业债券、上市发行股票等。,25,新华锦-北大纵横,房产金融的多元化途径：房地产抵押贷款证券化,将房地产按价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，实行房地产所有权和使用权分离。租金收入扣除开支后分配给投资者。把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。,一、缺乏合格的机构投资者提供大量、持续、稳定的资金来源； 二、目前的会计、法律等相关方面的制度存在对于资产证券化的障碍； 三、缺乏被市场不变认可的信用评级机构； 四、缺乏相应的复合型人才,表内融资；表外融

19、资,抵押贷款证券化，通过将分割的区域性住宅市场与资本市场有机地联系起来，可以促进资金跨地域的流动，充足的资金支持有利于降低居民购房的借贷成本，提高居民的支付能力和购房有效需求,意义,目前存在的问题,方式,对房地产市场的影响,概念,抵押贷款证券化,抵押贷款证券化，是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为 ，这一金融产品扩大了房地产融资的渠道，降低整体金融风险，加强银行信贷资金流动性，促进房地产业的快速发展。,26,新华锦-北大纵横,房产金融的多元化途径：产业投资基金房地产信托投资基金,产业投资基金，是指对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度

20、，通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金管理人管理基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。在实践中，产业投资基金往往投资于某类产业中不具备上市资格但具有成长潜力，且缺乏资金的企业，通过对企业具体投资项目的支持，从而获得较大收益。,什么是产业投资基金,根据产业投资基金管理暂行办法，具备3年以上产业投资或相关业务经验的法人或自然人，在提出申请前3年内持续保护良好财务状况，受到过有关主管机关或者司法机构的重大处罚；投资方向符合国家产业政策，依法定程序经国家发展计划委员会核准可以设立产业基金。房地产投资基金可能成为推进房地产业发展的新动力。 产业基金法迟迟不能问世，导致

21、房地产投资基金只能采取迂回方式进入，回避相关法律。,现行法规,2003年2003年9 月 20 日，国内首个中外合资地产基金精瑞基金在香港注册 “中国住宅产业精瑞基金管理公司”， 同时在内地成立“北京精瑞联合住宅产业投资公司”的方式， 精瑞基金正式落地中国。 2004年1月14日，摩根士丹利房地产基金与复地（集团）股份有限公司宣布，双方将合作建设“复地雅园”项目。这是摩根士丹利房地产基金在上海的第二个投资项目。 由于相关法律和法规的缺乏，现阶段房地产基金的不可能大量介入，完全弥补银行资金紧缩后的空当。,背景,现状的未来趋势,去年房贷新政出台，致使长期以来房地产开发资金完全依赖银行的“输血管道”

22、被截断，房地产开发企业资金链条绷紧，寻找新的资金来源已经对于当下房地产企业已经迫在眉睫。,27,新华锦-北大纵横,土地与房地产关系紧密，土地的流转、管理成为影响房地产业发展的关键因素, 土地是稀缺资源，为房产提供最基本的生产要素 土地价格能保值增值 土地供给易受政策影响：管理权的行使进行规划、行政征收权的行使强行征用和收购 地产位置的固定性衍生出房产的地区性和个别性,地产,房产, 房产是实现产品功能、满足需求的的载体,房地产行业的发展必须由土地资源的保证，充足的土地资源是房地产业发展的前提； 土地是房地产的重要价格组成，土地市场日益成为地产市场的“风向标”； 作为日益稀缺的关键生产要素，土地对

23、房地产的影响作用会日益重大,房产和地产密不可分，相互依存的有机结合体,28,新华锦-北大纵横,目前，我国土地市场正处于从政府导向到市场导向的中间过渡期,土地有偿出让 招标、拍卖方式为主,无偿使用土地资源,过渡时期,真正的市场竞争，打破地区格局和关系保护，进行优胜劣汰,政府导向,经济手段 价值规律,市场导向,存在双轨制 协议出让为主,没有严格意义上的房地产企业,行政手段,半市场化,房地产企业的生存发展依附于政府关系和政策因素,土地产权模糊 土地交易成本高、效率低下 无法显性土地和建筑的价值 配置不合理，浪费和紧缺同时存在 供给结构和数量脱离城市发展实际 既得利益者产生抗争和排斥,投机寻租行为严重

24、 交易成本不透明可控、缺乏公平性 未完全体现市场机制，只是变通做法 资源配置不合理，有市场炒作投机 不利于开发公司公平竞争、长远发展 人情关系因素浓厚,有效遏制土地市场的泡沫经济 防止和避免腐败行为的产生 减少隐形交易成本，减少中间环节 营造公平的竞争环境 利于优势企业的全国性、规模化扩张,29,新华锦-北大纵横,自2002年起，国土资源部的一系列政策成为土地市场透明化的标志，土地透明化正在成为越来越明显的趋势,2002年 招标出让土地占总体 出让土地面积的15%,2003年 招标出让土地占总体 出让土地面积的33.8%,2002年4月3日，国土资源部出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定是正

25、式规范土地市场的开始。 据估计，到今年招标出让土地将占到整体出让土地面积的50%以上。 作为土地透明化的一个越来越明显的例证是：2003年底，国土资源部统计的土地出让价格上涨13.1%，达到近年来的最高水平。,土地协议出让、土地招标、土地拍卖是房地产开发商获得土地的三种方式，目前土地协议出让占主要地位。,30,新华锦-北大纵横,土地交易的透明化对房地产业内的开发商提出新的要求,土地交易市场,政府部门,站在同一起跑 线上竞争,开发商,凭关系、交易成本高、不可控因素多,政府关系公关能力,风险决策 资金实力,土地市场的公开、公平、公正出让将对房地产行业进行强制性的淘汰，靠关系炒地为生的企业将被淘汰，

26、而市场化程度高、专业化能力强的大型企业将获得竞争优势，并不断发展壮大。 同时，土地市场的透明化进程对房地产开发企业应具备的能力提出了不同的要求。,进一步转变,31,新华锦-北大纵横,对于大的房地产商来说，依靠资金和实力获取更多的土地资源将是一个长期的战略,土地储备是开发商的生命线,香港： 长江实业和恒基建设，都在香港土地局标购大量土地作为储备。 台湾： 最大的地产开发企业如国泰建设，由于有庞大的土地储备，度过从石油危机到第二次经济的不景气，现增值到原价位的10倍以上。,城市土地的稀缺性,开发企业的竞争加剧,提高抗风险能力,房地产运行的周期性,土地作为战略性资源,土地还贷利息 小于土地升值额,选

27、择地块的决策,资产积累 和现金流量,专业的土 地估价人员,明确的市 场发展战略,规划指向,市场指向,寻找适合 潜在需求 的地块,影响地价 开发的方向 开发的可行性,推动新一轮圈地运动，一时硝烟四起,资产积累 和现金流量,32,新华锦-北大纵横,房地产行业的长期发展趋势,国民经济的快速发展和居民可支配收入的提高保证了房地产行业的健康成长。2000年以来房地产投资的快速增长标志着住房消费快速增长期到来，房地产行业具有中长期快速增长潜力。,房地产开发信贷的进一步规范，将提高房地产行业的进入门槛，实力较弱、信用差、资质低的企业将难以获得开发资金的保证。 融资渠道和资金实力是房地产开发的关键。,土地市场

28、的透明化、规范化将一步提高房地产的进入壁垒，依靠不规范做法获得土地的企业将面临更大发展难题。,房地产行业具有长期的快速发展能力，对于房产金融市场和土地市场不规范的整顿和清理，在提高房产进入门槛的同时也、着重清理了影响房地产行业发展的不规范因素。 这些不规范因素的清理和门槛的提高虽然短期内会对开发商提高要求，影响供给，但从长期的角度来看，有利于房地产行业的长久健康成长。 今后的房地产行业更多依靠财力、专业和实力来说话。,宏观环境 的影响,长期发展 的预测,33,新华锦-北大纵横,三、房地产行业的微观市场分析,房地产市场的产品结构分析,房地产市场的区域结构分析,34,新华锦-北大纵横,2003年，

29、商品住宅投资增长28.6%，办公楼投资增长34.2%，商业经营用房投资增长37.6%，尽管办公楼和商业经营用房投资增长速度更高，但由于商品住宅投资基数较大，故办公楼和商业经营用房投资比重增加并不多。 2003年经济适用房投资则仅增长8%，占全部房地产投资的比重为6.1%，较2002年降低1.3%。 注：商品住宅包括普通商品房、别墅/高档住宅和经济适用房。,我国房地产开发以商品住宅为主，普通商品住宅销售面积占所有商品房销售面积的绝大部分,从上面9702年的销售面积趋势图和2003年房地产的开发投资增长可以明显看出：中档的普通商品房是整个房地产市场的中坚力量，在整个楼市中的地位不断增强，是未来楼市

30、发展的主流趋势；别墅/高档公寓以稳定的比重占据一定的地位；经济适用房作为政府补贴、复制的对象由于利润较薄，投资额和开发量在整个房地产中的比重都逐渐降低；办公楼和商业经营用房则明显由宏观经济带动，具有宏观经济的波动性。,35,新华锦-北大纵横,从全国范围来看，商品住宅、别墅/高档公寓、办公楼宇、商业经营用房具有不同的价格走势,2003年，商品住宅销售价格为2212元/平米，增长3.8%，商业经营用房销售价格为3139元/平米，增长4.5%，办公楼销售价格为4293元/平米，下降1.4%，别墅/高档住宅销售价格止跌，保持了稳定。 注：商品住宅包括商品房、别墅/高档住宅和经济适用房。,上面9702年

31、的销售价格趋势图和2003年各类房屋的价格走势，可以反映出：从全国范围的角度看，房地产市场处于逐渐升温的过程中，几乎所有品种的房屋价格都呈现出向上的势头，以中档商品房价格为主的房产整体价格小幅上扬有利于继续带动房产投资的增加。可以预计的是在短期内房地产市场和房地产投资仍将继续走高，,36,新华锦-北大纵横,我国房地产市场明显分为三个区域：京津地区、长三角地区和珠三角地区,从2003年各地的房产开发投资分布和近年来各地的房地产开发投资来看，三大房地产区域市场分别包括： 京津地区，北京、天津、河北等 长三角地区，上海、江苏、浙江、山东等 珠三角地区，广东 在此，我们选取北京、上海、青岛进行分析。,

32、37,新华锦-北大纵横,北京房地产市场：自1997年房地产开发投资就呈现较为迅速增长的态势，但平均房价在最近5年时间却呈稳步回落的态势,将北京的房地产投资趋势图和房产价格趋势图相对比来看，可以初步得出如下的结论： 一、房地产开发投资的增长态势说明了北京房地产市场的需求一直都在迅速扩张，而且从投资增长的速度来判断，北京房产的利润应较为丰厚； 二、平均房价的稳步回落说明北京房地产市场有较为充足的供应，“炒房”力量不足以左右房产价格。 三、目前，北京房地产市场的供给要略大于需求。 因此，在北京房地产市场取胜，资金不是唯一的决定因素。,38,新华锦-北大纵横,北京房地产市场：商品住宅是房地产市场的主力

33、,北京商品住宅投资占房地产整体投资的比重从90年中期的40%左右上升至2003年的近60%，商品住宅的销售面积占房地产整体销售面积的比重从80%上升至90%以上，这反映出住房改革政策对于房地产业的促进作用，凸现了商品住宅在整个房地产业中的主导地位。 随着商品房政策的继续深化和外地人进京购房的趋势，在可预见的未来，商品住宅的主导地位不会改变。,39,新华锦-北大纵横,北京房地产市场：竣工面积与销售面积共同增长，商品住宅空置率逐步下降,一、北京房地产的竣工面积与销售面积同步增长，销售面积的增长幅度大于竣工面积的增长幅度，说明北京房地产市场处于产销两旺的状态。 二、商品房空置率的下降，一方面说明北京

34、房地产市场“泡沫”较少，另一方面也说明北京房地产市场上供需平衡的回旋余地缩小，应付“炒家”的能力相对减小。 北京房地产的产销两旺和商品房空置率的下降，为北京房价的上涨留下了想象的空间。 2004年，北京的房价会不会上涨正在成一个焦点。,40,新华锦-北大纵横,从外来人口和北京市居民的整体收入情况来看，北京房地产市场的购房需求还有潜力可挖，房地产行业还有相当大的上升空间。,北京房地产市场：总体需求的分析,北京市的恩格尔系数已降至40%以下；按国际惯例住房开支的占比应达到15-20%；而实际情况是长期徘徊在56之间。,每年相当大比例的外来人口进入北京房地产市场，据统计，外来人口消化北京商品房将近3

35、成左右。尤其是外来人口对于高档商品的消费拉动不可忽视。,2003年北京市人均GDP达3819美元，城镇居民人均居住面积达到18.7平方米，距离国际同等收入国家的城市人均居住面积有相当一段距离，这也决定了北京市的房地产市场在未来有较大的增长空间。,据北京市统计部门的调查显示， 北京城市居民食品消费已达到“富裕型”水平，恩格尔系数近5年平均为0.37，已经达到了发达国家水平。北京市北京城镇居民收入划分为低收入户、中偏下户、中等收入户、中偏上户、高收入户5个层次，五个收入层次居民的消费倾向分别是1.13、0.92、0.86、0.85、0.66，其中高收入额度、低消费倾向的群体，投资倾向偏高，将房地产

36、投资作为最主要的投资理财手段，其比例高于储蓄、股票、保险、国债、基金等其他投资途径。,41,新华锦-北大纵横,北京房地产市场：商品房的需求增长是相对平稳的,近5年，北京市民的可支配收入一直以10%左右的速度平稳增长；同时，北京市民的个人购房比例已经达到97.1%，基本已无上涨的空间。从这两个方面基本可以推断出北京房地产市场的需求力量在今后的一段时间内将以相对平稳的速度增长。 从2003年期房销售来看，也反映出中档经济住房的增长地位和在整个房地产市场中的主导地位。 因此，北京房地产市场的竞争格局将由供方决定。,2003年，北京市预售商品房2606.91万平方米，比去年增长48.2%，成交金额为1

37、061.59亿元；经济适用住房上市量大幅增长，是2002年的2.09倍。,42,新华锦-北大纵横,北京房地产市场：市场的整体基数已经超过千亿。,经过5年的发展，北京的房地产市场规模已经超过千亿，房屋的竣工和销售面积达到2000万平米的规模以上。各种档次的商品房都有供应。 对于这样的市场容量和竞争格局，对于任何一个房地产开发商都难以提供全面的产品，专业定位成为房地产开发商的首要问题。,43,新华锦-北大纵横,北京房地产市场：商品房的供给力量分析,过去几年商品房施工面积高速增长，预示了未来两年北京房地产市场将有较大的供给。 从供给的结构来看，中档型的经济适用房一直都在北京商品房供应中占据一定的地位

38、。今后来看，这一地位也不会改变。从而带动中低档的住宅在整个商品房供应中的比重稳步上升。,2000-2002三年间北京的房地产投资额累计已接近2000亿元，到2002年11月商品房开复工面积已达6254.9万平方米，2003年商品房开发工面积继续增长22.5%，这样规模的开发力度极大增强了北京未来房地产市场的供应。值得注意的是普通商品住宅和经济适用房一直占有较高比例。,44,新华锦-北大纵横,北京房地产市场：商品房的供给力量分析,北京房地产开发的四大特征,开发规模,开发走向,开发程序,开发集中程度,大盘开发,郊区化开发,规范化开发,区域化开发,首创置业、金融街、中关村、天鸿宝业、金地集团、天创置

39、业、北京城建、珠江控股等。,北京的大型上市房地产企业已经从99年的零家上升到了2003年的二十所多家,过去的几年，北京房地产市场容量的增长为房产开发公司提供了发展的充分空间，同时也吸引了相当多资金实力极为雄厚的业外集团加入北京的房地产市场，如中远置业、华润置业等。同时，市场中有众多的开发商，各类房产产品都有充分市场供应。,45,新华锦-北大纵横,北京房地产市场分析最终结论,基于以上的分析，我们认为 北京房地产的市场需求受宏观经济增长牵引、城镇居民自身经济收入水平的提高和外来人口购买力的推动，在今后的相当长一段时间内都会保持高速增长；同时，北京市场也同样吸引了众多开发商的目光，市场供给、投资规模

40、也同样高速增长。 房地产价格的平稳、市场容量的稳定扩张构成了北京房地产发展的基本特征。 北京房地产市场的各类商品房都有专业化的提供者和消费者。 在这样的市场格局中，资金仅仅成为开发商进入房地产市场的门槛，专业化的能力和优良服务成为竞争的焦点。 需求点的准确定位、强大的资金支持、专业的运作是房地产开发商在北京房地产市场取胜的关键。,46,新华锦-北大纵横,上海房地产市场分析：过去4年整体增长势头迅猛,过去4年是上海房地产突飞猛进的4年，2003年上海房地产业的增加值已经占到上海国民GDP的7.4%，提前两年达到上海市2005年的目标。 上海市房价在过去4年实践中上涨幅度高达54.1%，在2003

41、年每平米5118元，成为国内房价最高的城市。 上海房价是否过高？目前正在成为一个问题。,47,新华锦-北大纵横,上海房地产市场分析：商品住宅是主力，高档住宅成为引领价格上涨的主力军,上海房地产市场中商品住宅同样是主力。 从交易面积、交易额来看，在上海房地产市场中，高档住宅公寓都占据较大比重。 高档住宅的价格上涨也较其他类别房产的速度快，从而带动上海商品价格的整体上涨。,据不完全统计，别墅的投资回报率平均高于9.5，高档别墅更是高达13.4。自1998年以来，上海别墅的平均价格以每年8%12的速度增长。,48,新华锦-北大纵横,上海房地产市场分析：房价上涨的原因,2000年以来，上海整体经济速度

42、加快，台湾岛内产业加速向长三角地区转移。导致2000年后，留沪的港、台籍人士迅速增加，上海的外来购房力量增强。,土地供应速度放慢： 房地产本身的周期性，90年代末期（尤其99年）上海市政府 严格控制商业土地开发，99年是上海土地供应量最少的一年。,二者共同作用，推高上海房地产的价格。 上海房地产目前已经是国内房价上涨最快、房价最高的城市。 留给今后的问题是，未来几年上海房价的走势？,房地产投资额下降： 97、98、99连续三年上海房地产投资下降，直到2000年才出现缓慢回升。,房地产市场的供给减少,国内的游资从股市退出，进入房市； 温州、台州等富裕地区的“炒房”力量进入上海,房地产市场的需求扩

43、大,49,新华锦-北大纵横,上海房地产市场分析：影响上海房价的几大重要力量,三、房产开发投资增加： 从2000年起，上海房地产开发投机加速，2003年上海房地产开发投资接近千亿，在未来几年将扩大供给能力。,二、土地供应： 从2000年开始，上海地产进入快速开发时期，土地供应速度增幅逐年攀高，将提高商品房的供应。,上海未来几年的房地产市场取决于这六种力量的此消彼长。 较有代表性的几种观点： 一、上海房地产市场泡沫即将面临破灭，几乎几年上海房价将被迫下调； 二、上海房地产市场的高价位有其内在原因，高档公寓可能出现调整，但房地产市场整体不会出现大的调整，基本维持在现有水平上； 三、上海经济实力增长迅

44、猛，房地产市场将向香港靠拢。,一、政府： 上海市政府在提交人大的政府工作报告中明确提出“商品住房价格上涨偏快，房地产市场调控有待加强 ”。具体目标为控制房价在2004年上涨幅度在12%以内。,四、外籍人士购房： 外籍人士在沪购房人士继续增加，国外购房团体、海外金融机构加强在沪的房产投资和房屋资产管理。,五、“炒房”力量： 有迹象显示，温州、台州等“炒房”力量开始北伐西进。,六、上海市民： 上海普通市民人均可支配收入增加，购房能力增长。,50,新华锦-北大纵横,上海房地产市场分析：内部需求的分析,上海中档房产在未来几年的有着较为稳定的需求和增长，不太可能出现大起大落。,人均居住面积,上海2003

45、年，城镇人均居住面积为13.8平方米，落后北京近5米，而人均GDP则超过北京，这说明上海今后仍然有巨大的住房购买潜力。,经济发展,2003年上海人均GDP突破5000美元，“十五”期间，上海人均GDP将保持10%的增长，到2005年人均GDP达到6700美元，上海居民的恩格尔系数在2003年为37.1%，居民收入中住宅的消费的比重将会继续加大。,上海居民可支配收入稳定增长，决定了在今后几年上海市居民对于相对中档的经济性房屋有着较为稳定的增长。决定这种增长的关键因素就是房产价格。 目前，上海房价增长过快引起相关政府部门的注意。,51,新华锦-北大纵横,上海房地产市场分析：外部需求分析,目前在沪工

46、作的港、台籍人士已经超过四十万，而且数量增长没有减弱的迹象。这批外来人口，整体素质较高，购买力较强，购房意愿也较强，今后将成为影响上海高档房产价格的中坚力量。,上海高档商品房现状： 据上海房产信息中心统计，上海高档住宅的消费中，非户籍人士已经占到近一半的比例。过去几年，港台购房人士的剧增和“炒房”团体的加入共同提高了上海房地产市场。 “炒房”人口所占比例已经达到17%，接近国际公认的警戒线20%,公开信息显示，国外基金公司也已进入上海房地产市场，且有低价收购房产的迹象。,投资性购房的特征： 一、目标基本定位于高档商品房； 二、购房以增值为目的，决定了投资性购房的力量扩张快消减也快； 三、投资性

47、购房具有两面性，一方面能够激活房产开发投资，另一方面可能推高房价，演变成为纯粹的投机和泡沫。,2003年以来，对上海进行投资购房的趋势已经延伸到了台湾岛内。,在上海房地产市场中，海外资金的介入将会导致上海高档商品房的需求和价格具有更大的不确定性。,52,新华锦-北大纵横,上海房地产市场分析：供给的分析,从2002年初，上海房地产投资加速启动，2003年达到20.3%的全国高位，施工面积也达到了创纪录的8267.51万平米。这些在建的工程将在今后的两年内显著增加上海房地产市场的供应。,未来对上海房地产供应产生影响的还包括以下的几方面：一、上海向外扩张的势头锐增，卫星城镇和郊区化趋势明显，从而放大

48、土地供应量；二、低容积率的高档住宅用地将受到控制，高容积率的中档住宅用地仍有较大发展空间；三、轨道交通、高架等便捷交通网络化后，中心高价区域和边远区域之间界限的模糊；四、2003年后竣工的大量中低价位房产上市。,53,新华锦-北大纵横,上海房地产市场分析：未来的供给力量趋势,上海本地大型房地产企业： 新黄浦 浦东金桥 中远发展 外高桥 陆家嘴 中华企业 张江高科 海鸟发展等。 外地和境外企业 万科集团 香港罗瑞集团 新世界集团等。,上海的大型房地产企业发展迅猛，在上海房地产市场的就有本地企业也有外来企业,由于过去几年上海房地产业的迅猛发展，上海房地产不仅吸引国内的实力集团介入上海地产，而且吸引

49、了包括港资、台资在内的境外集团。这在一定程度上也加剧了未来上海房地产的竞争，竞争的加剧迫使房地产开发商不断增强自身的资金实力、拓宽融资渠道、加强土地储备。 如：万科集团、康桥地产在宝山购置近千亩的土地，进行中档楼盘开发；建工集团在新昌路聚集区的项目将建成标志性高档住宅小区；汤臣集团的“台湾城”项目等。,未来上海房地产的发展方向： 一、大盘化，上海将进入大盘时代； 二、郊区化，城市功能进入分散化阶段 三、专业化、区域化，不同品种的房产走向聚集,54,新华锦-北大纵横,上海房地产市场分析最终结论,对于上海市未来房地产市场的发展，我们认为： 上海的整个国民GDP比北京大近50%，而房地产规模与北京相近。这是上海房地产的市场在近几年呈现火爆的前提条件，上海房产的此次升温是前几年房地产业下降后的重新启动，符合上海的整体发展形势要求。其中的供给和需求因素在今后几年仍然对房地产起到作用。 今后两年上海房地产仍将保持向上的态势，不同类型的房产价格