收益法及市场法案例.pdf

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1、收益法及市场法案例 本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX 大厦地上 F2 整层、 F3 层局 部（F305 、F306 、F312 ）和 F4层局部（ F410 F411 ）及其分摊的土地。评估人员 根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法 律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、 合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估物 业在估价时点的公允价格进行了估价测算。 （一）估价对象 本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX 大厦地上 F2 整层、 F3 层局 部（F305 、F306 、F312 ）和 F4

2、 层局部（ F410 F411 ），总建筑面积7747.19平方 米，分摊的土地面积1161.5平方米。 1. 房地产权利状况 估价对象中土地使用权及房屋所有权属于北京XX大厦有限公司所有。土地 为国有出让用地，土地用途为写字楼用地，土地使用期限自一九九六年七月三 日起至二 四六年七月二日止，产权文件见中华人民共和国国有土地使用证 （市西中外国用 97字第 XX 号）、北京市建设用地规划许可证（92市规地 字 XX号）、北京市建设工程规划许可证（96规建字 XX号）、北京市建 设工程开工证（京建开字97 第 XX 号）、北京市建设工程竣工验收备案 表（编号总XX）、北京市商品房外销预售许可证（

3、京房市外证字第XX 号）。委估房地产产权清晰，无纠纷。 2. 委估土地概况 委估宗地为 XX区南闹市口 1X号地，坐落于 XX区XX街与XX街交汇处。宗地 总面积为 17535 平方米，总建筑面积为117691.83 平方米。项目总容积率为6.71 ， 收益容积率为 6.67 。宗地四至为：东邻XX大厦；南隔区间道路与XX区XX职业中 心相邻；西隔道路与 XX委员会相邻；北隔绿化带与XX街相临。该物业所处地理 位臵优越繁华，大厦附近主要为高档办公楼及大型商场、银行等。土地性质为 国有出让地，宗地开发程度达到七通一平（即给水、排水、电力、电讯、热 力、燃气、道路均已接通，场地平整），属于一类地价

4、区，地质状况良好。 3. 委估房屋建筑物状况 主体结构： XX 大厦于 1997年 9 月开工建设， 2000年 9 月竣工投入使用。 大厦地下 3 层，地上 15层（局部 16层），总建筑面积117691.83 平方米。建筑 物为框架剪力墙结构，筏板基础，地下埋深17.2米，B1 层层高 6.6米，B2 层层 高 4.5米，B3 层层高 3.8米，地上标准层层高3.7米，建筑总高度68.1米，沿街 檐口高度 46.7米。大厦正中为 30米 27米、高 68米的中空大厅，沿中厅四周为 环型走廊，东西两侧各层对称设计有S 型平台。中厅上空为高低错落的采光顶 面。 功能分区：地下B3 层为平战结合

5、使用的人防、车库，B2 层为地下车库， B1 层为会议厅、职工餐厅及设备用房和附属用房；首层为银行、邮电局、商务 中心等综合服务设施， F2-F15层为办公写字楼， F16层为设备专用层。 物业设施：楼内设有19 部电梯、东西各三部消防疏散梯、中央空调、电 视监控、消防报警、自动喷淋灭火、楼宇自控、计算机管理等25 个系统。大厦 内可提供办公及餐饮服务；提供优良的物业管理；有地上及地下停车场；大厦 设臵了 CCTV系统，楼内有 100多个摄像机，对大厦的各出入口、公众聚集地、 电梯轿厢、侯梯厅、车库、大厅等部位进行严密的监控管理；大厦的楼宇自控 系统采用美国江森公司的METASYS管理系统，集

6、中管理，分散控制，对整个大 厦的中央空调系统、变配电系统、车库、电梯、保安监控、背景广播等进行综 合调控；大厦19 部垂直电梯，选用瑞士SCHINDLER专利预分配系统，可对电 梯进行预选分配，使最长等待时间不超过20 秒；另外大厦还有国际先进的综合 布线及通讯系统、卫星天线及闭路电视系统、停车场管理系统、消防广播系 统、给排水系统、空调系统、双电源供电系统等。大厦功能齐全，智能化水平 达到了国际先进标准。 装修装饰：大厦外墙主要为以不锈钢点连接的大面积通透玻璃幕墙，底部 为黑金砂磨光花岗岩，局部配以白色铝合金和铝板幕墙；大厦中厅地面为高级 磨光花岗岩，柱面为进口铝扣板，环廊均为1.2 米高不

7、锈钢扶手加玻璃栏板配 以金属条腰带；首层大厅中央设有英国著名抽象派大师Richard Deacon设计的 水景雕塑；中厅顶部为种植花园层及高低错落的采光棚；大厦四周为近万平方 米的绿地；各层公共部分采用花岗岩地面，白色或黑色大理石墙面，柱面采用 高级铝扣板，石膏板无缝吊顶，各层间均设有防火卷闸，所有房间靠天井侧为 磨砂玻璃隔墙，楼内所用装饰材料均有防火性能。其中B1 层设有总建筑面积为 1052.45平方米的国际会议中心和小会议厅和员工餐厅。其中国际会议中心：高 级地毯地面，精选进口胡桃木墙面，石膏板造型顶，顶部被均匀地分成四部 分，每部分均装有大型水晶灯，整个会议大厅可由遥控卷闸分为四个小会

8、议 厅。会议中心设有可供60 个人同时使用的三种语音同声翻译系统，有进口蓝屏 幕背板，遥控投影幕，设有电气自动调节系统、手机、BP 机无线覆盖系统等。 小会议厅：可作商务谈判使用。大理石地面，广式壁布，石膏造型吊顶；内设 贵宾休息室、陈设有湖、岛、泉艺术雕塑，装修高档。 本次估价对象为大厦写字楼F2 整层，建筑面积6038.47平方米，分别租赁 给 XX 保险有限公司筹备组、XX 开发投资总公司等单位使用；F3 层局部 （F305 、F306、F312），建筑面积1029.93平方米，分别租赁给XX 论坛组委 会、XX 学会等单位使用； F4 层局部（ F410 F411 ），建筑面积678.

9、79平方米， 为 XX集团公司使用。委估对象分摊的土地面积为1161.5平方米。 （二）房地产价格影响因素分析 1. 市场背景 自 2000 年一季度北京写字楼平均租金报价出现了自1995 年以来的首次上 涨以来，北京的写字楼基本维持一个较高的租金水平。到2002年一季度末，北 京高档写字楼的存量有约495.00 万平方米。但从实际供应状况来看，可选择的 存量资产并不充足，尤其是一些位臵好、档次高的写字楼，目前已基本没有选 择的余地。根据行业对北京市甲级写字楼的统计与分析，2002年一季度租金的 平均报价在2001年四季度略有下降的同时，空臵率也在轻微下降，市场吸纳率 相应增加。 XX 研究部

10、的统计表明， 2002 年第一季度空臵率降至7.01% ，比第一 季度下降了0.25% 个百分点，吸纳量大幅上升。从租金水平来看，2002 年一季 度甲级写字楼平均租金报价下调至29 美元 /每月 每平方米。尽管目前租金微 降，但总体上保持了较为平缓、稳定的趋势，而一些黄金地段（如：CBD 商贸 区和 XX街商贸区）甲级写字楼仍然保持其租金不变，甚至还有不同程度的上浮 趋势。主要原因表现在以下几个方面： （1）随着我国成功加入WTO 与申奥的成功，为国外公司投资提供大量的 机遇，外国金融、保险公司在中国设立机构的日益增多，为北京未来几年的写 字楼市场带来巨大的发展潜力； （2）新兴行业的大量出

11、现，扩大了写字楼的需求； （3）内资公司开始注意企业形象，扩大了写字楼的需求。 从以上分析可知，今后几年北京写字楼市场需求会不断增加，2002 年一季 度北京写字楼平均入住率已达到80% ，并呈上涨趋势，而每一楼盘从立项到交 付使用大约需三年时间，形成2002 2003 年只有少新楼盘上市，供求情况在 2003年会转为供应不足。 从销售方面来看， 2002 年第一季度的销售市场继续保持增长态势，如各方 面条件较好的XX 街沿线的赛特商贸区及XX 街商贸区、东三环沿线的国贸商 圈、燕莎商贸区以及朝外商贸区、东四十条商贸区等几个商圈的写字楼入住率 很高，如 XX街商圈内的 XX大厦、 XX企业大厦

12、等甲级写字楼入住率均达到96% 以上。该区域为北京市黄金地段，随着城市的发展及经济的繁荣，使其位臵益 显卓越，成为各大投资机构的首选物业，发展前景十分乐观。 2. 区域因素 （1）地理位臵 从地理位臵上看，该物业座落于北京的XX 街顶端、地处XX 街与 XX 街交 汇处，紧临 XX地铁站，另外 1、4、10、15、19、52、57等多路公交车在门前设 站，交通十分便利。 该地区市政条件、基础设施配套状况及商业服务配套设施完善，投资环境 佳。另外由于该地区周围聚集了在京的众多跨国企业集团和国内各大银行总行 和国外金融机构，涉外商务人员往来频繁，这些因素都为此区域高档办公写字 楼的经营开发提供了得

13、天独厚的条件。 （2）项目周围环境及邻里状况 XX 大厦位于 XX大街以南，与XX街毗邻，大厦紧邻XX 大厦、据调查，众 多国内外银行、投资银行、信托投资公司多在此设立了长驻机构，此外，中国 XX公司等一批大型企业也入驻该地区。 同时，大厦周围还分布有众多的商服设施。XX 购物与大厦隔街相望，大厦 西边为中央各部委办公所在地，随着中国入世，使得该地区商机无限。 3. 个别因素 本次评估对象为XX 大厦的部分楼层及分摊土地。宗地地势平坦，形状规 则，地质条件良好。楼盘已开发完毕，租售情况良好，外墙及楼内公共部分为 高级精装修，风格独树一臶，各项设施功能齐备，已成为XX街沿线的标志性建 筑物，是国

14、内外众多知名企业理想的办公选地。 （三）评估方法 根据通行的评估惯例，以及国家和北京市有关政策法规的规定，遵循估价 原则，依据评估目的，并结合委估物业的特点和我们所掌握的资料，确定对估 价对象采用 “ 市场比较法 ” 和“ 收益还原法 ” 进行评估。 1. 收益还原法原理 收益法是指通过估算估价对象未来预期收益并折算成现值，以确定估价对 象价值的一种方法。即运用适当的资本化率，将未来的纯收益折算为现值。其 基本原理是：对于一宗一定使用年限并具有经营性的房地产，在这个年期内可 以源源不断地获得年纯收益，那么以现有的一个货币额与这将来源源不断的年 收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价

15、格。收益法公式： n Ri 评估值 = i=1 （1+r） i 式中：Ri未来第 i 个收益期的预期收益 r资本化率（又称还原利率、折现率） n获取纯收益的持续年限 估价步骤为： （1）测算项目的未来经营收入、支出； （2）计算预期纯收益； （3）年纯收益折现加总，得出委估物业的评估值。 2. 市场比较法：市场比较法是指在求取待估房地产价格时，将待估房地产 与在接近估价时点时期内已经成交的类似房地产加以比较，依照这些已经成交 的房地产价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产价格的一种估价方法。 市场比较法估算房地产价值的计算公式为： 委托评估房地产的评估价格 =交易案例房地产成交价格 交易情况

16、修正系数 交易日期修正系数 区位因 素修正系数 个别因素修正系数 （四）估价过程 1. 运用收益还原法求取房地产价格 （1）写字楼年租金收入测算 经评估人员市场调查、询证，与委估物业同档次的高档甲级写字楼的租金 水平与出租情况如下表所示： 表 1 序号物业名称地理位臵租金水平空臵率 1 XX 中心XX区 XX路37 美元 /月 平方米（建筑面积）3% 2 XX金融大厦XX内大街30美元 /月 平方米（建筑面积）2% 3 XX 大厦XX内大街30美元 /月 平方米（建筑面积）4% 注：以上租金含物业管理费 根据以上市场调查，并结合XX 大厦实际租金水平和出租情况的分析，确定 XX大厦的平均租金水

17、平为31美元/月 建筑平方米（含物业管理费），空臵率确定 为 4%。委估对象可出租面积为7747.19平方米，估价时点美元对人民币汇率为 8.2773 ：1，则预测写字楼部分的年总收益为： 31 8.2773 12 7747.19 （1-4% ）=22,900,611.33（元） （2）支出测算 预测年总支出为 5,896,367.79 元，其中： 1）管理费： 1,145,030.57 元 管理费以年总收入的5%计。 2）房屋维持修缮费： 929,662.80 元 按房屋重臵成本的1.5% 计算。参照同类房屋目前建造成本及XX 大厦的实际 投入情况，此次估价对象重臵成本约为8,000元/平方

18、米。 3）保险费： 123,955.04 元 按房屋重臵成本的0.2% 计算。 4）税金： 4,007,606.98 元 包括房产税、营业税、城市建设维护税和教育费附加，按年总收入的17.5% 计算。 （3）纯收益的确定 在计算纯收益时，应以税前纯收益进行资本化。所以： 纯收益（ A）=经营收入 -经营支出 =22,900,611.33 -6,206,255.39 =16,694,355.94 （元） （4）还原利率的确定 还原利率为安全利率加风险报酬率，安全利率取定为一年期银行定期存款 利率 1.98% ，该项目投资大，风险也较大，经评估人员综合评定后，取风险报酬 率为 6% 。则还原利率为

19、7.98% ，取整为 8%。 （5）评估值计算 此次估价中，由于土地最高使用年限为50 年，剩余使用年限约为44.25年 （从估价时点至二 四六年七月二日），而建筑物的耐用年限长于土地剩余使用 年限，故收益年限为土地剩余使用年限即44.25 年，建筑物的残值收入（P）按 每平方米 3,000元/平方米计算，则建筑物的残值（P）为 3,873,595.00 元，假定年 纯收益在前五年每年递增1%（即 S=1% ），第六年后年纯收益（A1）将稳定在 17,372,213.74 元，则 A 1+s A1 1 P 评估值= 1-（ ）5+ 1- + r-s 1+r r（1+r） 5 （1+r） 39.

20、25 （1+r）44.25 =67,898,382.98 +140,583,302.10 +128,562.12 =208,610,247.20 (元)，取整为： 20,861.02万元。 2. 运用市场比较法求取房地产价格 （1）选取比较实例 案例 A：XX金融大厦 位于北京市 XX 大街 156 号，西面紧邻XX 大厦。由北京 XX 房地产有限公 司开发，写字楼用途。全现浇钢筋混凝土剪力墙结构，总占地面积为18287.0平 方米，总建筑面积为98077.26平方米。该项目竣工于1998年 7 月，交通便捷、 位臵优越，通水（上、下）、通电、通讯、通燃气、通热力、通路和场地平 整，公共配套设

21、施齐备。2002年 4 月现房交易价格为2,960美元/平方米。 案例 B：XX企业大厦 位于北京市 XX大街与 XX街交接处，与 XX大厦一街相隔。由北京XX有限 公司开发，写字楼用途。全现浇钢筋混凝土墙结构，总占地面积约为14500平 方米，总建筑面积约为90000 平方米。交通便捷、位臵优越；通水（上、 下）、通电、通讯、通燃气、通热力、通路和场地平整，公共配套设施齐备。 2002年 4 月现房平均交易价格为： 2,660美元/平方米。 案例 C：XX大厦 位于北京市 XX 内大街，东面与XX 大厦隔路相临。由XX 公司开发，写字 楼用途。全现浇钢筋混凝土剪力墙结构。交通便捷，通水（上、

22、下）、通电、 通讯、通燃气、通热力、通路和场地平整，公共配套设施齐备。2002 年 4 月现 房成交平均价格为2,700美元/平方米。 委估对象因素比较详见表2： 表 2 比较因素XX大厦XX金融大厦XX企业大厦XX大厦 交易价格（美元/平方米） 2,960.00 2,660.00 2,700.00 交易情况正常正常正常正常 交易期日2002.4 2002.4 2002.4 2002.4 区 域 因 地理位臵 XX大街 158 号 XX大街 156号 XX大街 与 XX街交界处 XX大街 与 XX街交界处 基础设施状况完备完备完备完备 比较因素XX大厦XX金融大厦XX企业大厦XX大厦 素公共设

23、施状况配套齐全配套齐全配套较齐全配套较齐全 环境质量好好好好 交通便捷度便捷便捷较便捷较便捷 繁华程度繁华繁华繁华繁华 个 别 因 素 配套服务设施齐备齐备齐备齐备 装修程度高档高档较高档较高档 使用功能齐全齐全较齐全较齐全 物业管理措施完备完备较完备较完备 结构类型框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙 成新程度全新较新较新较新 （2）因素修正 1）交易情况修正 由于所选取的三个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价，设委估房地 产为 100，则 A、B、C三案例修正系数分别为：100 、100 、100。 2）交易期日修正 评估对象评估基准日与比较案例的交易日期一致，设委估房地产修正系数

24、为 100，确定 A、B、C三案例修正系数分别为：100 、100 、100。 3）区域因素修正 估价人员所选取的三个比较案例位于同一供求圈内，根据所处地理位臵、 基础设施保证度、公共设施保证度、交通便捷度、环境质量、繁华程度等确定 区域因素修正系数。可比房地产区域因素修正计算结果见表3： 表 3 物业名称权重XX大厦XX金融大厦XX企业大厦XX大厦 区域条件分值1 100 100 97.90 98.95 所处地理位臵0.2 100 100 94 97 基础设施保证度0.15 100 100 100 100 公共设施保证度0.15 100 100 100 100 环境质量0.15 100 10

25、0 96 98 交通便捷度0.15 100 100 98 99 繁华程度0.2 100 100 100 100 4）个别因素修正 个别因素修正。主要考虑结构布局、设备、建材及装修、物业管理设施、 成新程度等因素进行比较，详见表4： 表 4 名称权重XX大厦XX金融大厦XX企业大厦XX大厦 物业条件1.00 100.00 99.30 92.90 92.95 装修条件 0.25 100 100 92 93 使用功能 0.20 100 99 93 92 结构布局、设备、 建材等 0.20 100 99 90 92 配套服务设施 0.10 100 100 95 93 物业管理设施 0.10 100 1

26、00 97 95 成新程度 0.15 100 98 94 94 5）修正结果见表 5： 表 5 物 业 名 称 XX大厦XX金融大厦XX企业大厦XX大厦 房地产售价 (美元 /平方米 ) 2,960.00 2,660.00 2,700.00 交易情况100 100.00 100.00 100.00 交易日期100 100.00 100.00 100.00 区域条件100 100.00 97.90 98.95 个别条件100 99.30 92.90 92.95 比准价格(美元 /平方米 ) 2,981 2,925 2,936 比准价格 =可比实例价格 （估价对象交易条件分值/可比实例交易条件分

27、值） （可比实例交易时间因素分值/估价时点时间因素分值） （估价对象区域 因素分值 /可比实例区域因素分值） （估价对象物业条件分值/可比实例物业条 件分值） 计算待估房地产的评估价格：所选三个案例计算出的比准价格比较接近， 所以取三个比准价格的算术平均值作为待估房地产的评估价格，则XX大厦写字 楼单位建筑面积的评估价格为： 单位价格 =（2,981 +2,925 +2,936）/3=2,947 （美元 /平方米） （3）评估值的确定 估价时点美元兑人民币的汇率为1：8.2773 ，折合人民币单价为24,393元/平 方米。 写字楼的可售建筑面积为7747.19平方米，故总评估值为： 24,393 7747.19=188,977,205.67（元），取整为： 18,897.72 万元。 （五）估价结果 此次评估中，采用两种估价方法评估出的结果均较为接近，说明评估结论 较好地反映了评估对象的客观价值，最终采用两种方法的加权平均值作为评估 结果，则最终确定委估物业的评估价值为： （20,861.02 +18,897.72）/2=19,879.37 （万元） 人民币大写：壹亿玖仟捌佰柒拾玖万叁仟柒佰元整。