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1、2008-2009年襄樊市房地产业发展状况及2010年发展趋势分析 白皮书WHITE PAPER2010年6月襄樊市房地产业宏观发展环境分析Xiangfan real estate industry macroscopic development environment analysis（一） 城市宏观经济运行情况1、国民经济发展情况襄樊市作为内陆地区重要的省域副中心城市、工贸城市、新型汽车城，近年来经济发展正处于一个比较良好的上升发展时期。2004年以来，襄樊市GDP已连续六年保持两位数的增长速度。特别是2008年以来，针对金融危机背景下经济运行中的突出矛盾和问题，我市全面落实中央促进经济增
2、长的各项政策，果断采取有效措施，帮助市场主体抗御危机冲击，全市经济经受住了严峻考验，迅速稳步回升，步入上升通道，面对国际金融危机的巨大冲击，全市经济社会保持了又好又快的发展局面，GDP突破1000亿元大关。2009年全市实现国民生产总值1201亿元，襄樊经济增长创十年来新高，达到15，高于全省平均水平，全社会固定资产投资增幅、工业投资增幅、外商直接投资增幅、规模以上工业增加值增幅、新增规模以上工业企业数、农业增加值增幅、粮食增产量等七项经济指标均居全省第一位。财政总收入95.13亿元，农民人均纯收入5540元，城镇居民人均可支配收入13409元。2009年，襄樊市人均生产总值由2000年的64
3、10元上升到20706.9元，同比增长了12.2。2009年全社会固定资产投资完成574.8亿元，同比增长53.8。主要原因是，面对国际金融危机的巨大冲击，市委市政府团结和带领全市人民，以科学发展观统揽全局，围绕实现地区生产总值四年翻番的宏伟目标，按照市十五届人大二次会议工作部署，解放思想，迎难而上，全力以赴保增长、保民生、保稳定，政府部门紧紧抓住这一契机，招商引资，扩大投资规模。一大批房地产开发工程建设正在拉开帷幕，带动投资成倍增长。2009年，襄樊市人均生产总值由2000年的6410元上升到20706.9元，同比增长了12.2。2009年全社会固定资产投资完成574.8亿元，同比增长53.
4、8。主要原因是，面对国际金融危机的巨大冲击，市委市政府团结和带领全市人民，以科学发展观统揽全局，围绕实现地区生产总值四年翻番的宏伟目标，按照市十五届人大二次会议工作部署，解放思想，迎难而上，全力以赴保增长、保民生、保稳定，政府部门紧紧抓住这一契机，招商引资，扩大投资规模。一大批房地产开发工程建设正在拉开帷幕，带动投资成倍增长。 2005-2009年，襄樊市经济发展呈现逐年快速增长的趋势，连续四年GDP增长率高于或接近湖北省GDP平均增长率，高于全国平均GDP增长率。2008-2009年，襄樊市年均增长14.8，比全国的增速高5.95%，比全省的增速高2.15%。历年GDP增长率对比（%）200
5、9年产业结构图2000年产业结构：第一产业25.2，第二产业36.3，第三产业38.52008年产业结构：第一产业17.5，第二产业45.0，第三产业37.52009年产业结构：第一产业16.7，第二产业47.9，第三产业35.4市委、市政府抓紧调整产业结构，新兴产业蓬勃兴起。汽车产业在东风板块的带动下实现31.4%的强劲增长，完成产值703.8亿元；食品、装备制造和纺织业产值分别达到272.59亿元、202.57亿元和 146.16亿元，分别增长72.4%、28.5%和35%；化工医药和电子信息行业成为新的百亿产业，全市百亿产业达到6个。以东风天翼纯电动客车、高新青山和宇清电动汽车为主的新能
6、源汽车产业扎实起步，节能与新能源汽车公交示范线路获得省政府批准运营；一批航空航天、节能环保和生物医药产业项目开工建设，可望形成新的产业支撑。与此同时，企业和区域创新能力进一步提升。相继实施30个产学研合作项目、80个国家和省科技计划项目，13家企业列入全省科技型中小企业成长路线图计划，新增1个国家级企业技术中心、9个省级企业技术中心、工程技术研究中心和检验检测中心，新增36家高新技术企业、1个国家级和14个省级创新型企业，谷城县和宜城市分别成为国家级和省级可持续发展实验区，我市被评为全国科技进步示范市。完成高新技术产业增加值184.7亿元，同比增长33.8%。三次产业平衡发展。三次产业结构由2
7、008年的17.545.037.5调整为2009年的16.7：47.9：35.4。第二、第三产业突飞猛进的发展，使产业结构从“一元”走向“二元”，二、三产业共同支撑国民经济的发展。3、可支配收入/居民消费价格总水平发展情况（1）居民收入情况2、产业结构调整情况襄樊市近两年加大对传统产业改造的力度，产业结构深化调整。2009年，襄樊市第二产业比重上升较快，第三产业也有明显提高，出现了先进制造业和现代服务业“两业并举”的新局面。2000年产业结构：第一产业25.2，第二产业36.3，第三产业38.52008年产业结构：第一产业17.5，第二产业45.0，第三产业37.5整体来看，现阶段，襄樊市逐步
8、完成二 、三产业共同支撑国民经济发展的局面，不过，工业仍然占据主导地位，呈现出城市经济发展阶段性的工业时代特征。这种产业格局对房地产业发展格局的影响将是多方面的，一方面，产业经济发展为房地产市场提供了更强劲的购买力支撑；另一方面，由于商贸、服务业等还处于发展期，还没有催生出一大批中产阶层和富豪阶层，高档住宅的有效市场需求有限。在经济发展的同时，城乡居民得到的实惠也越来越多。反映居民收入水平的指标-城镇居民可支配收入与国民经济发展趋势呈现高度一致。2008年，城乡居民收入有较快增长。城镇居民人均可支配收入全年达12292元，同比增长12.7%；农民人均纯收入4880元左右，同比增加880元，增长
9、18.6%。2009年，农民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入分别达到5440元和13409元，同比分别增长11.5%和9.1%。这与襄樊产业结构有密切关系，襄樊过去主要以纺织等工业为主要产业的城市，自90年代后期开始大力发展第三产业，随着省域副中心城市定位及襄樊加大力度调整产业结构，城镇居民的可支配收入和平均工资水平将稳步提升。（2）居民消费支出情况居民消费水平发展情况:在收入水平稳定增长的前提下，反映襄樊市居民消费水平的主要指标居民消费价格指数和商品零售价格指数变化整体较为平稳。居民消费价格指数及商品零售价格指数在2004年有较大幅度增长后，于2005年、2006年开始回落。2007年，襄
10、樊市居民消费价格指数略升，价格指数涨幅上升3.78个百分点。2008年，价格指数基本稳定，涨幅仅上升0.09个百分点。2009年，居民消费价格指数回落，下降6.5个百分点。工业品出厂价格指数回落9.76%，原材料、燃料及动力购进价格指数回落12.21%。居民消费价格指数（CPI）是反映城乡居民购买并用于消费的消费品及服务价格水平的变动情况，并用它来反映通货膨胀程度。商品零售价格指数是反映城乡商品零售价格变动趋势的一种经济指数。零售物价的调整变动直接影响到城乡居民的生活支出和地区的财政收入，影响居民购买力和市场供需平衡，影响消费与积累的比例。下面是近几年的襄樊居民消费价格指数及商品零售价格指数变
11、动情况：居民消费结构及倾向：不断改善的市场消费环境及逐年提高的收入水平，一定程度上促进了襄樊市消费的活跃。2008年，襄樊市居民人均消费性支出为9459元，比上年增长11.97。2009年，襄樊市居民人均消费性支出为10145元，比同期增长7.25%。居民消费结构及倾向：不断改善的市场消费环境及逐年提高的收入水平，一定程度上促进了襄樊市消费的活跃。2008年，襄樊市居民人均消费性支出为9459元，比上年增长11.97。2009年，襄樊市居民人均消费性支出为10145元，比同期增长7.25%。4、固定资产投资发展情况襄樊投资建设出现新的飞跃，投资规模迅速扩大。近年来，襄樊加快省域副中心和“宜居”
12、城市建设的步伐，加大基础设施、基础产业和支柱产业的建设，投资规模保持了较快增长。2008年，襄樊全社会固定资产投资达到373.8亿元，同比增长40.6亿元；2009年，全社会固定资产投资达到574.8亿元，同比增长53.8%，比2000年的80.47亿元增加494.33亿元。同时，襄樊投资结构不断优化，投资主体多元化的格局已经形成。固定资产投资中，更新改造投资较为稳定，基本建设投资稳定上升。一批具有带动作用的能源大项目陆续建成，经济发展后劲和综合竞争力明显增强。襄樊的房地产从1996年起步，虽然整体投资力度一般，但呈现逐年增长态势。房地产开发2004年投资增幅较高，受宏观调控影响，2005年略
13、有下降。在襄樊加大各项具有带动作用的大项目的投资，相应带动房地产投资进一步增长，2008年房地产投资达到46.21亿元，增幅达到25.3。2009年房地产投资达到55.39亿元，同比增长19.9%，创下历史新高。（二）房地产市场容量指标研究1、襄樊市人口规模及增长襄樊市户籍人口数量及结构截至2009年末，襄樊市户籍人口达到588.9万人，其中非农人口257万人。60岁及以上老年人口为80.99万人，占全市总人口的比重为13.8%。新出生人口6.52万人，人口出生率为11.5；死亡人口2.97万人，死亡率为3.7；人口自然增长率为7.8。全市男女性别比为105.4100。从2003年起，人口增长
14、变化幅度不大，人口增长以自然增长为主。由于人口迁移地因素影响，人口总量变化不明显。随着“宜居城市”战略实施的发展，以及襄樊市经济发展加速，“十二五”期间襄樊市人口的流向格局将进一步发生变化，外来人口规模将持续增大，省内和周边省份的流动人口将是襄樊市外来人口的主力军。到2020年，襄樊市总体规划市区将有170万人，将会在现有人口数量上增加50万人，这一部分新增人口将带动新增的购房需求，并呈现两极化的格局，即襄樊现有富裕阶层寻找更广阔的发展和生活空间，而低收入阶层将谋求生存空间，改善生存环境，由此，将促进襄樊市高端市场及中低价位商品房市场的发展。2、襄樊市家庭数量及家庭结构（1）家庭总量及增长情况
15、襄樊市家庭数量持续增长，1999年2009年间，襄樊市家庭年均增长率为2.30，比襄樊市人口年均增长率的0.3高出2个百分点。2009年襄樊市家庭总量为196.33万户。（2）家庭人口成员规模及变化趋势襄樊市家庭成员规模以3.0人左右浮动，2002年以来，家庭户均人口规模呈下降之势。随着社会的进步与生活水平的提高，一些大的家庭逐渐分离，三代同室逐渐向两代同室转变。2009年，襄樊市平均家庭成员规模为2.96人/户，随着家庭规模结构转变，对房地产住宅市场需求将持续增大。3、房屋/住宅拆迁情况与其他城市相比，襄樊市的旧城改造工作起步较晚，1999年以前的旧区改造主要由房地产开发商进行零星开发实施的
16、，改造点少面小，效果不明显。1999年8月，襄樊市委、市政府以汉江大道改造为龙头，集中建设17项旧城改造重点工程。通过集中改造，襄樊市的旧城面貌发生了巨大变化，新建成的汉江大道起步区被国家建设部评为“全国城市建设新景观”，拆迁后的市区土地也呈大幅增值趋势。与此同时，旧城区群众的居住环境和住房条件也大幅改善。根据拆迁部门提供数据显示，截止到2009年，累计被拆迁房屋面积约179.47万平方米，拆迁户数约1.86万户。尤其是近期涉及到旧城改造、棚户区改造、内环线建设等，拆迁量大幅增加。2009年，我市市区共实施房屋拆迁项目17个，拆迁总量为3609户，96.07万平方米。全年完成拆迁3067户，6
17、8.51万平方米。襄樊市主要采用货币补偿安置的方式进行拆迁。货币补偿安置，是由政府、开发商或被拆迁户委托房屋评估机构对被拆迁房屋进行评估，拆迁人根据评估价格向被拆迁人支付拆迁价款，被拆迁人另外自行购买房屋居住。未来35年，襄樊正朝着国家历史文化名城、全国重要铁路交通枢纽和汽车工业基地，以及滨江景观城市的方向发展。为此，襄樊正大力着手进行旧城改造和城区扩建，襄樊市各城区均存在房屋拆迁情况。未来35年间，襄樊市政府将依城市建设需要进行城区扩建、城市基础设施及城市交通建设等多项城市建设项目，这些项目的开工建设，必然导致大量拆迁。（三）襄樊市房地产市场购买力指标研究1、 襄樊市城镇居民收入及消费状况分
18、析（1）历年襄樊市城镇居民家庭人均年收入情况伴随着国民经济的稳步增长，襄樊城区居民年收入持续提高。根据2009年末的统计显示，襄樊市城区居民的年收入大多在13406元以上，以2009年襄樊市家庭平均每户2.96人计，家庭年收入大多在4万元左右。（2）历年襄樊市城镇居民可支配收入情况十年来，襄樊市城镇居民可支配收入持续上升，年涨幅较为平稳。虽然襄樊市经济发展呈现较好势头，但襄樊市在“十五”期间以纺织业等发展为主，导致城镇居民可支配收入增长较为缓慢。2006以来年，襄樊市城镇居民可支配收入呈现两位数增长，表现出强劲的上升趋势。2009年，城镇居民可支配收入达到13406元，同比增幅9.1%。（3）
19、历年襄樊市城镇居民恩格尔系数恩格尔系数是衡量居民富裕程度的指标，是根据恩格尔定律而得出的比例数。十九世纪中叶，德国统计学家和经济学家恩格尔对比利时不同收入的家庭消费情况进行了调查，研究了收入增加对消费需求支出构成的影响，提出了带有规律性的原理，由此被命名为恩格尔定律。其主要内容是指一个家庭收入越少，用于购买食物的支出在家庭收入中所占的比重就越大。对一个国家而言，一个国家越穷，每个国民的平均支出中，用来购买食物的费用所占比例就越大。恩格尔系数则由食物支出金额在总支出金额中所占的比重来决定。恩格尔系数常用下式求得:计算公式：恩格尔系数食物支出金额总支出金额 由此可以看出，在总支出金额不变的条件下，
20、恩格尔系数越大，说明用于食物支出的金额越多；恩格尔系数越小，说明用于食用支出的金额越少，二者成正比。反过来，当食物支出金额不变的条件下，总支出金额与恩格尔系数成反比。因此，恩格尔系数是衡量一个家庭或一个国家富裕程度的主要标准之一。一般来说，在其他条件相同的情况下，恩格尔系数较高，作为家庭来说则表明收入较低，作为国家来说则表明该国较穷。反之，恩格尔系数较低，作为家庭来说则表明收入较高，作为国家来说则表明该国较富裕。根据恩格尔系数，联合国划分贫困与富裕的档次是:恩格尔系数在59%以上为绝对贫困；50%59%为勉强度日；40%50%为小康水平；30%40%为富裕；30%为最富裕。在适用恩格尔系数进行
21、国际比较时，由于各国的价格体系、福利补贴等方面差异较大，所以，要注意个人消费支出的实际构成情况，注意到运用恩格尔系数反映消费水平和生活质量会产生误差。2000年以来，恩格尔系数整体呈小幅增长趋势，主要有两方面的原因：一是物价上涨因素，如食用品粮油、肉、蔬菜等呈现价格上涨情况；二是居民食品消费观念逐渐转变，外出消费增加。2、襄樊市金融机构存、贷款情况及居民家庭存款余额情况（1）历年襄樊市金融机构存款情况2000年以来，襄樊市金融机构存款余额快速增长，年增长率为15.9。2008年，金融机构各项存款余额为831.67亿元，比同期增长21.7%；2009年，金融机构各项存款余额为1051.83亿元，
22、比同期增长26.47%，比2000年增长318.73，说明金融业在发展中已具备相当的规模和基础，对襄樊市全市经济社会发展支持力愈来愈强。（2）历年襄樊市家庭存款余额均值情况2000年以来襄樊市家庭存款余额均值年均增长率为20.77，2008年家庭存款余额达到574.79亿元；2009年家庭存款余额达到687.58亿元，同比增长19.6%。襄樊市居民家庭存款余额逐渐递增，襄樊市居民消费潜力较强。3、襄樊市城镇居民住房购买力分析（1）历年襄樊市中心城区房价收入比房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.85.5倍之间，发展中国家合理的房价收
23、入比在69倍之间。2000年以来，襄樊市城区的房价与居民家庭可支配收入的比值逐年上升。2009年襄樊市区房价收入比由2000年的4.56上升至8.30，表明了襄樊市居民虽然家庭收入在增长，但随着房价的增长，住房消费的承受能力未见增强。今后，随着宏观调控政策的落实，特别是国家一系列调控措施的实施，将在控制房价上升速度的同时，严格控制中小户型比例，由此将控制商品住宅的总价，房价收入比将出现下行趋势，控制在比较合理范围内。（2）历年襄樊市普通商品住宅成交均价涨幅与GDP涨幅对比襄樊市房价自2003年开始出现大幅度增长，由于此前房价水平基数低，2003年增幅达32.5。2004年及以前，襄樊市房价增幅
24、大于人均GDP增幅，而2005年，襄樊市房价增幅低于人均GDP增幅2.3个百分点，2009年房价增幅高于人均GDP增幅18.2个百分点，一定程度上显示，房价虽然呈现较快速的增长趋势，但是仍然符合城市经济发展状况的，与近年国内很多大中城市房价增长幅度远大于人均GDP增长幅度的情况相比较而言，襄樊市房价基本无泡沫成分。（3 ）历年襄樊市商品房成交均价与人均可支配收入涨幅对比2000年以来，襄樊市商品房均价增幅大于城镇居民可支配收入增幅。2002年以来，房价与可支配收入增幅比接近2或超过2。2009年，房价与可支配收入增幅比达到3.59.襄樊市城镇居民收入的增长速度小于房价的增长速度，由于住房消费能
25、力的影响，未来几年襄樊市的住房消费将呈现多元化格局。（小结）襄樊市居民收入水平的持续提高，居民可支配收入及人均储蓄存款余额逐年增长，显示出后期强劲的消费潜力。房价增长速度快于收入的增长，理论上可能会影响市民的购买能力从而抑制市民的购买需求。但是同时存在另一现象，襄樊市家庭人口规模逐渐趋向下降的趋势，且襄樊家庭年收入大多在4万元左右。随着消费观念逐渐发生转变，金融机构对住房贷款的支持，则这些家庭在近35年内具备贷款购买相应住房的能力，但是对其住房消费欲望需适当地激发与引导；由于购买能力的差异，以及受国家宏观调控政策的影响，住房消费结构将多元化。襄樊市房地产市场需求主要来源于五个方面：新增家庭的需
26、求。主要是新婚家庭，每年大约几千对新婚青年，购新房、搬新家在40以上，需求量在几十万平方米左右。拆迁安置需求。随着襄樊城市扩建及城市整体规划修编，城市整体发展更新引发的城市拆迁，其中很大一部分的拆迁户选择购置或补偿新房。流动人口与周边商贸从业人员住房需求。周边县市民营企业负责人、个体老板在襄樊购房安居，流动人口也有一定的需求量。外出打工人群的回乡置业需求。襄樊是一个农业大市,全市589万人口中,农村人口就有337万,常年外出打工经商的达到76.4万人。这一部分人群每年春节回乡为自己或家人购房的需求很旺盛且时间很集中。广大市民以旧换新需求，很多市民将房改房上市交易，选择购置新房。2009年，城镇
27、居民人均居住面积为28.85平方米，比上年增加0.53平方米。襄樊“十二五”规划显示，人均住房建筑面积将超过30平方米，襄樊开发潜力较大，发展空间良好。总体而言，襄樊市房地产市场处于上升阶段。同时近年房改政策集中兑现，襄樊市居民购房行为在这几年内也相对集中，购买力将得到进一步的释放。预计未来襄樊市房地产市场将步入快速发展及增长轨道，同时，无论是市场结构还是产品结构都将有进一步调整。襄樊市房地产业宏观发展现状与趋势分析Xiangfan real estate industry macroscopic development environment analysis襄樊市的房地产市场经历了初级价格
28、竞争阶段后，目前已经开始进入规模与品牌竞争阶段。和其他同类城市相比，襄樊近年来房地产市场发展迅速，房地产市场开始火热起来，进入规模竞争和品牌竞争的阶段，功能竞争已初步显现，房地产业已进入高速发展的起步期，进入良性发展的轨道。（一）房地产业/住宅产业宏观运行情况分析1、历年房地产业/住宅产业规模及结构（1）历年襄樊市房地产业投资情况1999年2003年间，襄樊市房地产开发投资增长快速，年均增长率达到30.3，投资拉动效果明显。特别是2004年，襄樊市房地产开发投资年增长率达到49.2，为历史之最。2005年襄樊市房地产开发投资为22.09亿元，增幅比上年同期回落了近13个百分点，市场投资行为日趋
29、理性。2006年房地产开发投资达到29.67亿元，增幅达34.3。2007年房地产开发投资达到36.87亿元，比同期增长10.2亿元。2008年房地产开发投资达到46.21亿元，比同期增长25.33。2009年房地产投资达到55.39亿元，同比增长19.9%。2009年房地产投资占全社会固定资产投资比重达到9.64，由于受宏观调控的影响，比上年回落2.76个百分点，与全省水平相当。说明襄樊市房地产市场发展还并不充分，房地产市场仍然具有较大发展潜力。2007-2009年襄樊的房地产业投资占GDP的比重稳定在4.6左右，说明襄樊的房地产市场比较稳定。（2）历年襄樊市住宅产业投资情况政府主管部门对房
30、地产投资结构的调整取得了有效的成果。2006年以来，襄樊市住宅投资保持强劲增长态势，2006年住宅投资额达19.07亿元，比2005年同期增长54.4，增幅速度比2005年的25.9高110.04。2007年襄樊市住宅投资额为18.96亿元，与2006年水平基本持平。2008年襄樊市住宅投资额为26.15亿元，比同期增长27.50%。2009年襄樊市住宅投资额为37.57亿元，比同期增长43.6%。2009年，襄樊市住宅投资占房地产开发投资比重为67.83，与2007年2008年的年平均54.02相比，占比上升了13.78个百分点。可以看到，随着襄樊房地产业发展及市场结构调整，近年住宅投资所占
31、比重不断上升，由于宏观调控等政策导向影响，住宅将成为襄樊房地产开发投资中的越来越重要的组成部分。在中央“居有所居”的政策引导下，襄樊市房地产开发企业抓住契机，调整结构，不断加大以普通住宅为主的建设力度，房地产开发结构不断出现新变化，商品住宅建设的主体地位得到加强。2009年，商品住宅投资37.57亿元，占房地产投资总量的67.80；商业营业用房投资7.63亿元，占房地产投资总量的13.78；其他用房占18.42。此结构基本合理，商业地产增长过快的局面得到有效控制。（3）襄樊市历年商品房施工面积情况自2007年以来，襄樊市房地产施工面积呈上升之势，年增长幅度较为平稳。2008年襄樊市商品房施工面
32、积达到489.19万平方米，比同期增长23.05。经历过08年世界金融危机的襄樊房地产市场迅速恢复信心，2009年襄樊市商品房施工面积猛增到709.7万平方米，比同期增长45.08。（4）襄樊市历年商品房竣工面积情况2008年商品房竣工面积达到154.84万平方米，同比增长9.13%。2009年商品房竣工面积达到219.10万平方米同比增长41.5%。2、历年房地产/住宅产业销预售情况（1）襄樊市历年商品房销售金额情况襄樊市房地产市场的销售量分为三个阶段，一是1999-2003年间，年均销售金额仅4.98亿元；二是2004-2006年，自2004年销售金额突破10亿元大关后，20052006年
33、持续升高，保持30左右的增长率；三是2007-2009年，2007年销售额接近30亿元，由于受全球金融危机的影响，2008年销售额达到28.62亿元，比同期回落3.2个百分点。2009年，在中央、省、市政策的全力拉动下，全市房地产市场迅速回暖，恢复信心，回到健康的发展轨道，商品房销售额激增，达到58.13亿元，比同期增长103.1%，创下历史最高。（2）襄樊市历年商品房销售面积情况襄樊市房地产市场在19992003年间保持了较为平稳的发展趋势，年均销售面积61万平方米左右；而20042006年间，则出现较大幅度增长，突破100万平方米大关，至2007年，销售面积增至151.37万平方米。200
34、8年，由于受全球金融危机的影响，商品房销售面积128.67万平方米，比同期回落15.00%。2009年，在中央、省、市的政策强力拉动下，房地产市场迅速回暖，商品房销售面积224.50万平方米，比同期增长74.5%。3、襄樊市区历年房地产/住宅产业价格情况2002年以来，襄樊的房价逐年上升，2002年底，市区商品房均价为650870元/平方米，2003年为1153元/平方米，2004年1332元/平方米，2005年1540元/平方米，2006年为1883元/平方米，2007年为2336元/平方米，2008年为2700元/平方米，2009年为3700元/平方米。（1） 历年襄樊市区房地产价格及其增
35、长情况此数据显示，襄樊市房地产价格在2003年呈现跳跃上涨，突破千元大关后，涨速开始回落到2002年以前的水平。2006年后房价开始快速增长，从2006年的22.3上升到2007年的24.1，2008年的15.6%，2009年增幅达到37.0%，为历年最高，现在已保持平稳趋势。同时，房地产市场价格变化与襄樊房地产市场发展阶段相一致。（2） 襄樊市房地产市场价格发展周期4、居民住房形态与结构变化情况襄樊市居民目前住房主要包括直管公房、房改房、商品房、经济适用房、私房等多元化房屋产权结构，自1998年实行住房制度改革以来，商品房所占比重逐年上升。2009年襄樊房地产交易面积总和为235.43万平方
36、米,其中商品房期房与现房成交面积总和为224.50万平方米，商品房期房与现房的成交面积比为67.5：32.5,商品房市场成交总量还比较小，约为武汉市的14；此外，期房与现房的成交单价差价比较大，现房成交单价与二手房相当，说明销售的现房主要处于非中心城区，而且空置比较久，品质与期房相比存在缺陷。据统计数据显示，2009年襄樊市家庭人口平均为2.96人/户，城镇居民人均居住面积为28.85平方米，比上年增加0.53平方米;在现有2716.69万平方米住宅中，私有住宅占了75的高比例。（二）产业政策对房地产业的影响襄樊市的房地产市场经历了初级价格竞争阶段后，目前已经进入规模与品牌竞争阶段。和其他城市
37、相比，襄樊市2007年以前房地产市场发展速度较为缓慢，从2007年以后，房地产市场开始火热起来，进入规模竞争和品牌竞争的阶段，功能竞争已初步显现，房地产业已步入快速发展的起步期，进入良性发展的轨道。近两年，经历了2008年下半年至2009年上半年的全球金融危机的洗礼，从2009年7月开始，房地产市场回暖而量涨价升，到2010年4月起的房价稳定，无一不是受到国家的宏观调控政策直接影响，国家的调控政策决定着产业发展的方向。1、宏观调控对襄樊市房地产市场的短期影响2009年全国房地产市场经历了一个相当怪异的复苏、回暖、繁荣、疯狂的过程,部分城市投资投机成风,房价暴涨一倍左右。于是,2009年12月,
38、国务院出台“国四条”,拉开紧缩型调控的大幕,其后又有五部委土地出让新政、“国十一条”等出台。4月14日,国务院召开一季度经济工作会议,会议通告中涉及到一些房地产内容;4月15日,公布了14日国务院会议中关于房地产政策的更多内容,业界称之为“新国四条”;4月17日,国务院出台国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（即国十条）（国发201010号）。4月20日，住房和城乡建设部出台关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，可见国家对此次调控的重视程度之高，政策措辞最严厉，调控措施最有力。“国十条”中有3条内容尤其值得关注:第一条是贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例
39、不得低于50%。第二条是商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。第三条是地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。并且提出了建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。”而且提及:“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清
40、算和稽查。”这就预示着,物业税将会加快研究,房产税短期内有可能在一线城市进行完善后推出,土地增值税铁定会严格征收。随后，住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发出通知，对商业房贷中二套房认定标准进行明确，不是以前普遍所认为的单一“认贷”或“认房”，而是更为严厉“认房也认贷”，而且是以家庭为单位。国家税务总局也公布了关于土地增值税清算有关问题的通知，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。襄樊市的房地产市场，今年以来，在市委市政府的坚强领导下，市住房局坚决执行国家调控政策，开展了对房地产预售市场和现售市场以及二手房市场的整顿，要求所有开发企业和房地产营销代理机构规范销售行为，加大了整顿力度，收
41、到明显效果。2月份市区住宅成交均价3900元/平方米，环比增长5.17%。3月份迅速控制了涨势，使均价维持在3900元/平方米，环比涨幅为0，发展态势平稳。4月份开始向下微调，均价达到3840元/平方米，比3月均价下降60元/平方米，环比降幅1.54%。2、国家宏观调控目标分析及其对襄樊市房地产市场的中长期影响国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知（国发201015号）指出：目前工作的重点，是建立健全保障性住房规划建设管理体制，加快廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设，推进城市和工矿区棚户区改造，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。从长远来看，国家
42、宏观调控至少肩负几个目标：第一是节约资源、控制土地供应；第二是要稳定房价；第三是让中低收入阶层都能买得起房。根据国家本轮宏观调控的目标，对襄樊未来房地产市场的中长期影响主要存在以下几个方面：由于襄樊市房地产市场存在商品房供应结构不够合理，中低价位、中小户型商品房供不应求，住房保障制度覆盖面不够大等问题。襄樊市房地产主管部门将会调整和改善住房供应结构，提高中低价位、中小户型住房在市场中的比重；住房建设将以中低价位、中小户型普通商品住房项目为主，配合规划、国土部门对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。襄樊市住房局正在积极落实
43、住房保障制度，加大公共租赁房建设和工矿棚户区、城市棚户区改造力度，加快廉租住房建设，以保障城镇最低收入家庭基本住房需求。2010年，廉租住房新建项目做到了“建设有规划、政策有落实、保障有目标、实施有计划”。市区主要通过集中新建和在商品房小区中配建相结合的方式筹集2787套房源，并逐步扩大廉租住房租赁补贴保障范围。计划通过3至5年的努力，使廉租住房保障的户数达到市区城镇总户数的8%左右。城市和工矿棚户区改造计划5年内改造11500户近70万平方米。房地产开发方面，要贯彻落实党中央、国务院有关保稳定、促发展、惠民生的重大决策，注重房地产市场的供需平衡，稳定房价，调整产品结构，加大中小套型、中低价位
44、商品住房供应，促进房地产市场长远健康发展。国家宏观调控政策可能会在一定程度上改变未来房地产市场的主要产品类型和开发模式，市场销售热点也将发生较大的转变。（三）小结在襄樊市经济稳健快速发展的同时，襄樊市房地产业也表现出了基本一致的趋势，呈现投资、需求双向活跃、价格攀升的良好趋势。襄樊房地产业虽然表面上，市场集中放量、因大量小区出现而导致有效需求不足和价格上涨幅度过高，以及房价表象已经到达一个高位，但事实上，襄樊房地产市场潜在需求庞大，有效需求充足；市场价格还处在中等价位的阶段，后期价格上涨空间较大。襄樊市房地产市场处于上升期阶段。市场出现真正意义上的房地产项目，应该说是从2007年开始。因此，目
45、前市场在售楼盘真正具有一定市场竞争力的楼盘仅仅约六七个；且档次较高的楼盘，也是借助于汉江和解放路、长虹路的自然资源，其内部环境和综合质量尚有待于提高。应该说，市场具有巨大的市场空白可以填补。国家宏观调控对襄樊市房地产市场的影响。政策的长期影响将使襄樊由无序市场转向有序规范的市场，从结构上讲，由于襄樊市房地产市场投机购买/投资购买并不活跃，仍以刚性的自住需求为主，异地购买仅占少量结构，价格仍处于全省乃至全国中等的水平，因而国家宏观调控对襄樊市房地产市场影响并不明显。襄樊市房地产市场发展状况分析Xiangfan real estate industry macroscopic developmen
46、t environment analysis（一）房地产市场成熟度分析对于襄樊市房地产市场而言，2002年是襄樊房地产发展的重要转折点，由无序至有序；通过2003年的酝酿之后，2004年襄樊的房地产正式起步；20062007年，襄樊房地产开始步入快车道；2008年，襄樊的房地产市场经受了全球金融危机的影响，2009年回暖恢复繁荣。1、襄樊市房地产发展历程：2002年以前：以各行政事业企业单位自主开发为主，极大地限制了襄樊房地产业的发展，市场活跃度低。虽然襄樊市自1997年开始规划并建设了乔营、三元、檀溪3个国家安居工程示范小区，政府也相应举办了如“房地产交易大会”等各类活动，旨在推动房地产市场
47、发展，但以单位自主开发为主导的市场机制仍然深刻地影响着当地市场，导致市场化程度低，产品品质难以得到提升。这一阶段，襄樊市区商品住宅均价在700800元/平方米区间。2003年：向市场化运作过度的萌芽阶段随着2002年市政府48号文件规定将行政事业单位闲置用地纳入房地产开发之后，政府同期开始对市场加大管理力度，对开发、销售程序以及合同等方面进行了规范。此阶段市场也出现了一批房地产企业，虽然开发企业的房地产开发力量相对于单位自主开发而言，十分微小，且单个项目体量多在12万平方米，但却预示着襄樊市房地产市场处于从单位自建为主导的市场机制向市场化运作过渡的萌芽状态。2004年：市场化运作快速形成2003年以后，襄樊被确定为湖北省副中心城市重点发展，随即高新技术开发区与汽车工业开发区合并成立国家级的高新技术产业开发区；东风轿车、风神轿车基地落户襄樊，汉江大道和解放路改造完成，襄樊房地产业迎来了发展的契机。首先，长虹路上的临江花园、汉江大道上的闽发汉江国际、汽车开发区的东风国际花园等一批具有一定市场影响和规模的品质项目也相继进入市场。襄樊市商品住宅销售均价达到1500元/平方米左右，开发区域主要集中在解放路、鱼梁州开发区、汽车开发区和汉江大道沿线。