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1、中级房地产知识重点浓缩第一章 市场需求、供给和均衡价格 1、区位是指人类行为活动的空间。位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度。 2、杜能“孤立国”理论的前提条件：（1）在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。（2）“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。（3）“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长
2、。平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。（4）农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。（5）农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。 3、杜能圈。 第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。第二圈为林业区。本圈主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷物轮作区。本圈主要生产粮食。第四圈是草田轮作区。本圈提供的商品农产品主要为谷物与畜产品。第五圈为三圃农作制区，即本圈内1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲。第六圈为放牧区，或叫畜牧业区
3、。 4、韦伯工业区位理论假设条件：（1）研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。（2）工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。（3）工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。（4）劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的。（5）运费是重量和距离的函数。（6）仅就同一产品讨论其生产与销售问题。 5、一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能大于1。限地性原料的失重程度愈大，原料指数也愈大；遍布性原料的参用程度愈大，原
4、料指数则愈小。 6、生产或技术集聚，又称纯集聚。它对工业效益的影响主要通过两种方式：其一是由工厂企业规模的扩大带来的；其二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。社会集聚，又称“偶然集聚”，是由于企业外部因素引起的。也包括两方面：一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。7、中心地理论是由德国著名的地理学家克里斯塔勒提出的。需求门槛。需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。在实际中，需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数来表示。这里的最低人口
5、数，就称为门槛人口。 8、克里斯塔勒的中心地理论假设条件：（1）研究的区域是一块均质的平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。（2）有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比。（3）厂商和消费者都是经济人。（4）平原上货物可以完全自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。 9、城市地域空间利用结构理论：同心圆地带理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。 10、同心圆理论（伯吉斯）从城市中心向外缘依次顺序为：第一环带是中心商业区（CBD），包括大商店、办公楼、剧院、旅馆，是城市社交、文化活动的中心。第二环带为过渡地带（Zo
6、ne of Transition），是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带。这里绝大部分是由老式住宅和出租房屋组成，轻工业、批发商业、货仓占据该环带内一半空间，其特征是房屋破旧，居民贫穷，处于贫民窟或近乎贫民窟的境况。第三环带是工人住宅区（zone 0f Workingmens Homes），这里租金低，便于乘车往返于市中心，接近工作地，工厂的工人大多在此居住。第四环带是高收入阶层住宅区（zone of Better Residences），散布有高级公寓和花园别墅，居住密度低，生活环境好。第五环带为通勤人士住宅区（Commuters Zone），约距中心商业区3060分钟乘车距离范围内。
7、11、界定CBD的两项重要指标：（1）中心商务高度指标（CBHI）中心商务区建筑面积总和/总建筑基地面积 (2)中心商务强度指标（CBH）中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积 。 把CBHI1，CBII50的区域界定为CBD。 12、房地产需求含义：房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。有效需求必须具备的条件消费者有购买意愿和支付能力，只有需要没有支付能力不构成有效需求。 13、决定房地产需求量的因素：房地产价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平：消费者对未来的预期 14、房地产需求曲线 需求与价格呈反方向变动，可
8、以用向右下方倾斜的需求曲线表示。 15、房地产供给含义：是指房地产开发商和拥有者，在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。形成供给的两个条件：房地产开发商和拥有者愿意供给；二是房地产开发商和拥有者有能力供给。供给在某一特定时间内和各种可能的价格区间内，生产者所愿意提供的商品数量和市场价格之间的关系。这里所说的供给实际上是供给函数。供给量在某一特定的价格条件下，单位时间内市场上某种商品的供给总量。 16、影响房地产供给量的因素：房地产价格水平；房地产开发建设成本；房地产的开发技术水平；房地产开发商对未来的预期 17、房地产供给曲线需求与价格呈正方向变动，可
9、以用向右上方倾斜的曲线表示。18、房地产均衡价格：房地产供给和需求相等的状态为供求平衡状态，供求平衡时的价格为均衡价格，即供给曲线和需求曲线相交处的价格。供求平衡是短暂的，市场往往处于由不平衡平衡打破平衡新的平衡的动态过程之中。 19、房地产供求与价格关系的特殊性：全国房地产总的供求状况；本地区房地产总的供求状况；全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况； 20、地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润，是土地所有权借以实现的经济形式。狭义地租：是指使用土地所获得的超额报酬或收益广义地租：是指包含超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬
10、或收益。 21、地价是地租的资本化变现，或者说是资本化的地租。地价是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，在我国体现为一定使用年限的土地使用权的价格，是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。 22、地租的产生和发展：最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。封建制度时期，地租反映的是地主剥削农民的生产关系。资本主义时期，地租以货币为主要形式，超额利润、平均利润由产业资本家占有。社会主义社会，土地公有制，但仍存在地租。反映的是在国家、集体和个人根本利益一致前提下，对土地收益的分配关系；社会主义地租还是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。 23级差地租：
11、不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置或开发程度不同而形成的差别地租。 级差地租：是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租：是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。 24、绝对地租：绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租 25、垄断地租：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转成的地租 26、：低价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租。27、城市是一定数量的非农业人口和非农产业的集聚地，是国家或一定地域的政治、经济和文化中
12、心。 28、城市的发展演变可划分为四个大的阶段：(1)“绝对集中”阶段。是指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅速提高的时期。(2)“相对集中”阶段。随着工业化进入成熟期，城市化处于高速发展的阶段，人口不仅继续向城市集中，也开始向郊区扩展，但市区人口增长速度高于郊区的人口增长，仍是向心集聚的过程。(3)“相对分散”阶段。是指人类社会进入后工业化的初期，城市化增长模式发生了重要变化，即城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口的增长速度超过了市区，出现郊区化的前兆(4)“绝对分散”阶段。人类社会进入后工业化的成熟期，
13、第三产业在城市经济结构中占据主导地位，人口流动的主要方向发生逆转，开始由市区向郊区迁移，导致郊区人口上升，市区人口绝对量下降，出现负增长，人口向郊区迁移，城市发展进入郊区化时期。根据城市发展进化理论，西方发达国家已进入后工业化社会的成熟期，城市发展处于“绝对分散”阶段；发展中国家仍处于工业化初期阶段，城市发展呈“绝对集中”态势。 29、城市化也称“城镇化”，是乡村转变为城市的一种复杂过程。通常表现为：(1)农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式；(2)由于产业结构调整和技术的进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚；(3)城市规模不断增大，城市范围向外
14、围扩展；(4)区域内城市数量不断增多，形成城市体系 30、城市化过程可分为三个阶段：(1)初级阶段：城市化水平较低，城市化速度较慢；(2)加速阶段：人口向城镇迅速集聚，城市化运动加快；(3)后期阶段或叫饱和阶段：城市化水平很高，城市化过程减速。 31、城市化引起的变化：引起城市体系的属性和动态特征的变化。引起城市形态的转变。引起城市生态的转变。引起城市性态的改变。32、逆城市化：大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的净增率为负值。逆城市化之后的城市复兴被称为再城市化。 33、中国的郊区化现象主要表现：人口郊区化；工业郊区化；外来人口郊
15、区聚集第二章 房地产征收征用1、房地产征用的限制条件：（1）前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，因此，征用仅适用于出现紧急情况时，平时不得采用。（2）征用应符合法律规定的权限和程序（3）征用后应当将征用财产返还被征用人，并且给与补偿，但通常不及于可得利益的损失。 2、征用的特征：征用必须是因紧急需要；国家必需依法行使使用权；不转移所有权；既适用于不动产也适用于不动产 3、征收与征用的异同：前提条件不同；适用对象不同；所有权转移不同；补偿有所不同 4、公共利益的特点：公共利益是客观的；公共利益是共享的；公共利益是不确定的；公共利益不同于国家利益或政府利益。 5、集体土地征收的程序：申请审查批准公
16、告补偿 6、城市房屋拆迁的管理体制的申请：（1）建设项目批准文件（2）建设用地规划许可证（3）国有建设用地使用权批准文件（4）拆迁计划和拆迁方案（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明 7、拆迁补偿安置协议的主要内容：a.被拆除房屋的坐落地点、面积和用途b.补偿方式c.补偿金额d.安置用房面积和安置地点e拆迁过渡方式及期限f.违约责任 8、拆迁补偿安置协议的特征：a.协议当事人是特定主体；b.协议签订有严格的时间限制；c.协议签订有相对的强制性。 9、征地补偿的步骤：办理征地补偿登记；切丁征地补偿标准；拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见；征地补偿；征地补偿费用的使用 10、征
17、收更低的补偿标准：（1）土地补偿费的标准（2）安置补助费标准（3）地上附着物补偿费（4）青苗补偿费标准（5）安排被征地农民的社会保障费用 11、被征地农民的安置：货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置 12、房屋拆迁补偿的方式：货币补偿、房屋产权调换 13、特殊情况的房屋拆迁补偿：出租房屋的拆迁补偿；产权不明确房屋的拆迁补偿；设有抵押权房屋的拆迁补偿；拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿；临时建筑、违章建筑的拆迁补偿。 14、货币补偿的补偿费用和标准：房地产补偿费、搬迁补偿费、过度补偿费、停产停业补偿费、安置补偿费 15、拆迁补偿费用确定的程序：被拆迁房屋的调查
18、登记、被拆迁房屋的评价、拆迁补偿协议的签订 第三章建设用地使用制度1、建设用的概念和分类：（1）按建设用地所有权，分为国有建设用地和集体建设用地。（2）按建设用地服务的产业分类，分为农业建设用地和非农业建设用地。（3）按建设用的来源，分为新增建设用地和存量建设用地。（4）按建设用地使用期限，分为永久性建设用地和临时性建设用地。（5）按建设项目生产规模或总投资的大小，分为大型项目建设用地、分为中型项目建设用地和分为小型项目建设用地。（6）按建设用地用途，分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地。 2、建设用地的取得方式：、征收集体土地、划拨国有建设用地使用权、出让国有建设用地使用权、国有土地
19、租赁、国有建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营、国有建设用地使用权转让、集体建设用地使用权的转移3、建设用地管理的概念：国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施。对象：以利用的土地中出农用地以外的一切非农业生产用地，激光仪的建设用地。4、建设用地管理的原则：（1）节约合理利用每一寸土地，保护耕地和提高土地利用率。（2）强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则。（3）实行建设用地有偿使用的原则。（4）社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则。 5、建设用地管理的主要内容：（1）建设用地宏观调控管理。（
20、2）农用地专用管理。（3）土地征收管理。（4）建设项目用地申请、审查、报批、供地工作。（5）建设用地的分配、协调 6、国有建设用地使用权划拨的程序：申请审批拨地发证7、国有建设用地使用权出让的特征：（1）是一种垄断行为（2）有一定的使用年限（3）出让是有偿的（4）建设用地使用权可分别设立（5）建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的 8、招标、拍卖和挂牌出让方式的一般规定：（1）出让文件的编制（2）出让公告的发布（3）出让公告的内容4）出让底价的确定（5）资格审查 9、协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别：适用范围不同、出让金形成方式不同、最低价确定的原则不同 10、国有建设用地使用权转让的方式:
21、 出售、交换、赠与 11、国有建设用地使用权转让的程序：申请审批签订转让合同公正登记12、可以出租的建设用地使用权：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。领有国有土地使用证。具有土地建筑物、其他附着物的合法产权证明。依法同土地管理部门不签了出让合同，补交了出让金。13、建设用地使用权出租的限制条件建设用地使用权出租必须签订租赁合同。未按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租。建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记。14、建设用地使用权出租的程序：申请审批签订合同办理登记15、出租人的权利：（1）有按期收取建设用地使用权租金的权利。（2）有监督承租人按照
22、租赁合同的规定合理使用土地的权利。（3）有依法收回出租的土地的权利。 出租人的义务：（1）交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务。（2）修缮义务。（3）妨害除去义务。（4）建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。 16、承租人的权利：（1）有按照租赁合同的规定，合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利。（2）有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。 承租人的义务：（1）保管义务。（2）支付租金义务。（3）租赁标的物返还的义务。 17、可以设定抵押权的建设用地使用权：通过有偿出让、转让方式取得的建设用地使用权可以抵押。通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同
23、、补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。18、国有建设用地使用权抵押的程序：签订抵押合同公证抵押登记注销登记 19、办理建设用地使用权抵押登记应当交验以下文件：抵押当事人的身份证明和法人资格证明；抵押登记申请书；抵押合同；国有土地使用证；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押的建设用地使用权价值的材料；登记机关认为必要的其他文件。 等级的主要内容：被担保的金额、抵押权人的姓名或单位名称、债权 20、建设用地抵押权的灭失：因债务清偿而灭失、因债务清偿以外的原因而灭失、抛弃、协议灭失、土地灭失、混同 21、闲置土地的认定：（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批
24、准书未规定动工开发建设日期自国有土地有偿使用合同或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面值不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五且未经批准中止开发建设连续满一年的。（3）法律、行政法规规定的其他形式。 22、闲置土地的处置方式：（1）延长开发建设时间，但最长不得超过一年；（2）改变土地用途；（3）安排临时使用；（4）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地；（5）政府采取招标、拍卖等方式确立新的土地使用者；（6）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书。 23、集体建设用地的使用原则：（1）维护社会
25、主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益。（2）按规划用地，节约用地，保护耕地。（3）按计划用地，不得突破计划控制指标。 24、农村宅基地是指农村居民建设住宅所使用的集体土地。25、集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应符合下列条件：（1）居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的；（2）因结婚等原因，确需建房分户的；（3）原住宅影响村镇规划需要搬迁的；（4）经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房 26、审批宅基地的程序：（1）续建住宅的农村村民向所在的农村村民委员会提出申请。（2）农村村民委员会根据村镇规划，对宅基地申请进行审核，经农村村民委员会或者农村集体经济组织全体成员讨论同
26、意。（3）经乡人民政府审查后，报县级人民政府主管部门审核，由同级人民政府批准。（4）政府批准后，发给建设用地批准书。（5）政府批准后，实地丈量批放宅基地，检查现场灰线，核实无误后，方可动工建设。（6）农村村民住宅建成后，实施检查是否按照批准的面积和要求使用土地。（7）办理宅基地登记发证手续。第四章房地产市场调研 1、房地产市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划的搜集、整理和分析关于房地产市场的信息和资料，为有关决策者提供科学依据的活动。 2、房地产市场调研应遵循客观性和科学性的原则。房地产市场调研具有实用性、时效性、实践性等特点。 3、房地产市场调研的作用：有利于房地产开发商确定正确的发展方
27、向。有利于房地产开发商适时对房地产产品更新换代。有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略。有利于房地产开发商制定科学的开发计划和销售计划。有利于房地产开发商完善经营管理，提高经济效益。 4、制定调研计划包括：（1）确定调研目标和内容（2）确定资料搜集方法（3）制定调研时间进度（4）制定调研经费预算 5、设计调查问卷： 主题明确结构合理通俗易懂答长度适宜4、确定抽样方案 6、政治法律环境调研：各级政府有关房地产开发经营的方针政策，如保障性住房政策、开发区政策等；各级政府有关国民经济和社会发展规划、土地利用规划、城乡规划和区域规划等；有关法律法规，如物权法、城市房地管理法、土地管理法、环
28、境保护法、广告法、反不正当竞争法等；政府制定的有关方针政策，如产业政策、金融政策、税收策、财政政策、物价政策、就业政策等；政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。 7、经济环境调研：国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益；项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、教育状况、基础设施情况；一般利率水平、获取贷款的条件和要求以及预期的通货膨胀率；国民经济产业结构和主导产业；居民收入水平、消费水乎和消费结构；物价水平及通货膨胀；项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作情况。 8、社会文化环境调研的内容主要包括： 居民职业构成、教育程度、文化水平等；家庭人口规
29、模及构成；居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等；消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。 9、房地产消费者调研包括：消费者对某类房地产的求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；房地产现实与潜，在消费者的数量和结构，如地区、年龄、民族、职业、文化水平、宗教信仰等；消费者的经济来源和收入水平；消费者的实际支付能力；消费者对房地产商品的区位、质量、功能、价格、服务等的要求和意见等。 10、房地产消费行为调研主要包括：调研消费者购买房地产商品的数量及种类；消费者对房屋区位、质量、功能、价格等的要求；消费者对某企业房地产商品的信赖程度和印象；房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。 11、房地产市场行
30、情调研主要包括：房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化垄学、市场占有率；房地产市场的销售状况与销售潜力；房地产市场产品的市场生命周期；堕地产产品供给的充足程度、房地产企业的种类和数置、是否存在着市场空隙；房地产产品的供给程度 有关同类房地产企业的开发成本、价格、利润的比较；整个房地产产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略；新产品定价及价格变动幅度等。 12、房地产市场反响调研主要包括：现有房地产业主和租售客户对房地产的区位、质量、功能、服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；新技术、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。 13、对竞争企业的调研主要包括： 竞
31、争企业的数量、规模、实力状况；竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉； 竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况； 对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。 对竞争产品的调研主要包括： 竞争产品的区位、质量、功能、服务等状况；竞争产品的市场定价及市场反应状况； 竞争产品的市场占有率； 消费者列竞争产品的态度和接受情况等。 14、房地产市场调研资料搜集的途径：访问交易双方当事人; 访问促成房地产交易的房地产经纪人; 搜集准交易资料; 向房地产租售经办人员讨教; 搜集各类初级资料; 与同业交流资料. 15、房地产市场调研的类型：探测性调研、描述性调研、因果性调研、预测性调研 16、
32、房地产市场调研地方法：小组访谈法、深度访谈法和投射法 17、房地产市场调研实地调研方法：询问法、观察法、试验法 18、询问法包括：入户询问法、路上拦截法、邮寄询问法、经理询问法、电话询问法、因特网询问法 19、影响市场区域形状和大小的关键因素。影响市场区域形状和大小的关键因素有：自然特征，如山地和河流等；建筑阻碍、高速公路或铁路；人口密度的大小政治区域，如市区和郊区、学校间的区域；邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收人、地位、种族等形成的市场区域特征；发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；竞性项目的区域（竞争项目重新组合的区域）。 20、房地产市场预测的种类：短期预测、中期预测和长期
33、预测；宏观市场预测和微观市场预测；定性预测和定量预测 21、市场预测定性分析：（1）购买者意图调查法（2）销售人员意见综合法（3）专家意见法 22、市场预测定量分析：（1）时间序列预测法（2）回归分析预测法（3）市场因子推演法 23、房地产市场预测的步骤：（1）确定预测对象和预测的目的（2）制定预测方案（3）搜集和分析有关资料（4）选择预测方法和预测模型（5）进行预测（6）评价修正预测结果（7）撰写预测报告 24、调研报告的基本要求：实事求是、易于理解、简洁明了、有针对性、客观中立 25、调研报告的语言运用：简明、严谨、朴实 26、房地产市场调研报告的基本结构：呈送函件、报告标题、报告目录、报
34、告摘要、报告正文、报告附件 报告正文：导言、研究方法、调研成果、限制条件、结论和建议。 27、投资的类别：按照资金筹集和运用的不同，投资可分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。直接投资与间接投资的区别：直接投资是资金所有者和资金使用者的合一，是资产所有权和资产经营权的统一运动，一般是生产事业，会形成实物资产；而间接投资是资金所有者和资金使用者的分开，是资产所有权和资产经营权的分离运动，投资者对企业资产及其经营没有直接的所有权和控制权。28、房地产投
35、资是指投资者以获取房地产未来收益或资产增值为目的，投放一定量的资金（货币或实物等），直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为。29、房地产投资的特点：投资品种的多样性、投资变现的复杂性、投资价值的附加性、投资区域的差异性、投资收益的个别性、投资过程的综合性、投资预期的风险性、投资决策的专业性 30、房地产投资的主体构成：国家、企业、个人 31、房地产投资的资金构成：企业自有资金、预售收入、信贷融资、债券融资、利用外资、财政资金 32、资金的时间价值的含义和其产生原因从投资者的角度看，主要是基于以下方面：投资收益通货膨胀时间风险 33、现金流量：现金流入、现金流出及净现金流量统称为现金流量
36、，三者之间有下列关系：净现金流量=现金流人量现金流出量 34、利息是资金时间价值的一种重要表现形式。利率反映了资金随着时间变化的增值速度。利息的计算方法：单利法、复利法 35、周期利率：周期利率是指计息周期实际计算利息时采用的利率，也称为计息周期有效利率。名义利率：名义利率是指一年内多次计息时的年利率，从式(5 -8)中可知，名义利率是周期利率与一年中计息期数的乘积，即：r=i.n。实际利率：实际利率是在名义利率包含的单位时间内，按周期利率复利计息所形成的总利率。36、出售型房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其现金流人也主要以房地产产品的销售收入体现。但在分析其现金流入时要注意*以下
37、几点：由于在商品房销售中存在预售，所以要合理确定计算期内不同时点的商品房销售比例；由于一个房地产开发项目往往不只是单一种类的房地产产品，而是多种产品的组合，如有商业店铺、公寓、高层住宅、多层住宅，所以在确定不同时点的商品房销售比例时，还要确定不同类型房地产产品的销售比例；由于商品房的市场价格是处于动态变化中的，对各个不同时点、各类商品房的销售价格应进行动态预测。37、土地取得成本：(1)土地使用权出让金。(2)城市基础设施建设费。(3)征地拆迁补偿安置费。(4)土地使用权取得税费 38、开发成本：(1)勘察设计和前期工程费；(2)建筑安装工程费；(3)基础设施建设费；(4)公共配套设施建设费；
38、(5)开发期间税费 39、开发费用：(1)管理费用(2)销售费用(3)财务费用 40、销售费用：(1)营业税及附加(2)其他销售税费 41、经营型房地产开发项目的现金流出：固定资产投资、经营成本 42、现金流量表的类型：项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表、投资各方现金流量表 43、在编制房地产投资项目损益表时，应注意以下几个问题： (1)损益表中的利润总额一般为：利润总额=经营收入经营成本运营费用经营税金及附加(2)房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润 第六章房地产投资项目不确定性分析 1、不确定性分析可以表述为：通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经
39、济变量的变化及其对项目经济效益的影响，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性。 不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。 2、不确定性分析的意义：有助于投资决策的科学化。有助于加强项目的风险管理和控制。3、房地产投资项目的主要不确定因素：土地取得成本；建筑安装工程等费用；租售价格；开发周期；融资成本；空置率；经营成本；投资收益率 4、盈亏平衡分析的基本原理是：根据成本总额对产量的依存关系，全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分。在一定期间把成本分解成
40、固定成本和变动成本两部分后，再同时考虑收入和利润，建立关于成本、产量和利润三者关系的数学模型，进而对这一数学模型进行分析。这个数学模型的一般表达形式为：利润=销售收入总成本税金5、固定成本与变动成本分解的方法：费用分解法、高低点法、回归分析法 6、现行盈亏平衡分析的假设条件：产量等于销售量，即当年生产的产品当年销售出去。产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数。产量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数。在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变。按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷摹喳化应保持一致。所采用的数据均为正常年份（即达到
41、设计能力生产期）的数据。 7、敏感性分析是指预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标（如FIRR、FNPV等）的影响，从中找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。 8、敏感性分析的作用：可以使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性 可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性。可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度，了解投资项目的风险根源和风险大小。可以筛选出若干较为敏感的因素，集中力量对它们进行研究，尽量降低其不确定性，进而减少投资项目风险。可以判定不确定
42、因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值。 9、敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种。单因素敏感性分析是假设各不确定因素之间相互独立，每次只考虑一个不确定因素变化，而其他不确定因素保持不变时，项目经济指标受到的影响程度。单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地产投资项目的敏感性分析中通常都要求进行单因素敏感性分析。多因素敏感性分析是对两个或两个以上互相独立的不确定因素同时变化时，分析这些变化的因素对投资项目经济指标的影响程度，并找出其中关键的不确定因素。 10、敏感性分析既可用于对静态经济指标的分析，也可用于对动态经济指
43、标的分析。 11、单因素敏感性分析方法：财务评价指标的确定；不确定因素的选择；不确定因素波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化分析；敏感性因素的确定（敏感性系数、临界点） 12、多因素敏感性分析方法：多因素敏感性分析的方法主要有两种：一是敏感面分析法。这种方法是把一次改变一个参数的敏感性分析方法应用到多个参数的敏感性分析；二是采用乐观一悲观分析法。13、房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。14、房地产投资风险的特征：客观性、不确定性、潜在性、可预测性、可测性、相关性 15、房地产投资项目风险分析是在
44、房地产投资项目财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别房地产投资项目在将来建设和运营过程中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失。 16、房地产投资项目风险分析一般包括风险识别、风险估计、风险评价和风险应对四个环节。 17、房地产投资风险识别是指运用系统论的方法对投资项目进行全面考察、综合分析，找出潜在的各种风险因素，并对各种风险进行比较、分类，确定各因素间的相关性和独立性，判断其发生的可能性及对项目的影响程度，按其重要性进行排序，或赋予权重。目的主要有两个：为房地产投资风险估计和风险评价型础；为选择最佳的风险应对方案提供依据。房地产投资风险
45、识别的特点有系统性、连续性和制度性。 18、房地产投资的系统性风险：通货膨胀风险 、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险或然损失风险 19、房地产投资的非系统性风险：收益现金流风险 、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险 20、房地产投资风险识别的主要方法：问卷调查法 、专家调查法、情景分析法 21、房地产投资风险的测度：（1）期望值（2）标准差（3）变异系数 22、房地产投资风险评价：以经济指标的累计概率、标准差、变异系数为判别标准；以综合风险等级为判别标准 23、房地产投资风险应对的原则：连续性、针对性、可行性、经济性 24、房地产投资风险应对的方法：风险
46、预防、风险回避、风险转移（契约性转移、项目资金证券化）、风险组合、风险自留（承担风险、自保风险）、风险利用 25、房地产投资风险防范策略：保险策略、投资分散策略、融资策略、联合策略 投资分散策略：（1）投资区域分散（2）投资种类分散（3）投资时间分散 第七章 房地产投资项目方案比选 1、房地产投资项目方案的类型：（1）独立方案（2）互斥方案（3）混合方案（4）互补方案（5）现金流量相关方案（6）组合互斥方案 2、房地产投资项目的比选有两个层面：一是项目间的比选，这实际上是投资机会的比选。二是同一项目的投资方案比选。 其作用主要体现在以下方面：一是有利于把握垦堡塱投资机会和选择最优的投资方案，使
47、投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用；二是有利于提高决策者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的失误；三是有利于增强房地产企业市场竞争的能力。 3、在对互斥方案进行比较时，经济效果评价包含了两部分内容：一是考虑各个方案自身的经济效果，即进行绝对经济效果检验，用经济效果评价标准检验方案自身的经济性，称为“绝对经济效果检验”。二是考察哪个方案相对最优，称为“相对经济效果检验”。 4、计算期相同的互斥方案比选：净现值比较法、净现值率比较法、差额投资内部收益率法、差额净现值法、差额投资回收期法5、计算期不同的互斥方案比选：年值法、现值法。年值法：净年值法、费用年值法。现值法：最小公倍数法、年值折现法、差