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1、2011年房地产估价师考试模拟试题房地产估价案例与分析案例一：某商业楼建筑面积为5000，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该 楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为 40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价 机构估价。(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B.按建筑物耐用年限计
2、算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D.按建筑物已使用年限计算(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是()A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为2004年3月1日C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此 类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。A.2800B.2940C.4000D.4200(问
3、题4) 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D.该500万元可再次抵押(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D案例二：甲酒楼一年前重新装修后出租
4、给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?2.装修补偿应如何确定?3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?估价程序上应特殊注意：1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。3)公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转
5、交分户报告。房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估机构确定。案例三：某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。(问题1) 估价人员应根据()用途对该两幢房屋进行估价。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价(
6、问题2) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列()途径。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续答案：1、 B2、B该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为()A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格(问题4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保
7、险目的评估的价值应为()A.该两幢房屋的正常市场价值B.该两幢建筑物的重新建造成本C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值答案：3、 D4、D 案例四：某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名 单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食 店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确
8、定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：以房屋权属证书及权属档案的记载为准;当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。案例五：某房地 产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让 取得，2002年6月
9、开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计 算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估 价时确定该房地产的重置价格为1800元/.请问：1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?答案：1)错误有：应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。2)还应将重置价格
10、减去折旧：可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。案例六：某商业楼建筑面积为5000，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该 楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为 40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价 机构估价。
11、(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D.按建筑物已使用年限计算(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是()A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为2004年3月1日C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料 (问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此 类房
12、地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。来源:考试通A.2800B.2940C.4000D.4200(问题4) 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍
13、卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D.该500万元可再次抵押(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D案例七：甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?2.装修补偿应如何确定?3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?估价程序上应特殊注意：1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应
14、说明。2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。3)公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估机构确定。案例八：某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。(问题1) 估价人员应根据()用途对该两幢房屋进行估价。A.根据房屋所有权证上记载的用
15、途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价(问题2) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列()途径。A.自行改变考试用书B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续答案：1、 B2、B该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为()A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
16、C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格(问题4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为()A.该两幢房屋的正常市场价值B.该两幢建筑物的重新建造成本C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值答案：3、D 4、D案例九：某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有 资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，
17、在接待该被拆迁人过程中了解到 其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：以房屋权属证书及权属档案的记载为准;当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。案例十：某房地产
18、估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是 2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销 售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情 况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/.请问：1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?答案：考试用书1)错
19、误有：应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。2)还应将重置价格减去折旧：可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1.针
20、对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?2.装修补偿应如何确定?3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?估价程序上应特殊注意：1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。3)公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估机构确定。某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的
21、拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后， 前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：以房屋权属证书及权属档案的记载为准;当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协
22、商一致的，按协商结果确定;对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提 供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、 开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成 本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。请问：1.
23、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?答：1.错误有：(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用(或重置价格)。或：不应采用实际支出时的各项成本费用。(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计自至估价时点。(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商的期望利润。2.重置价格还应减去折旧。或：(1)或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。(2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。(3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因
24、素变化产生的经济折旧。2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?(二)答：1.不可取。因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。2.确定出租部分潜在毛收入时应注意：(1)租赁
25、期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计;(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入;(3)应考虑是否存在无形收益。3.确定自营部分净收益时应注意：(1)测算正常客观的净经营(营业)收入;(2)应扣除正常商业利润。或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提 供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得
26、，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、 开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成 本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。请问：1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?答：1.错误有：(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用(或重置价格)。或：不应采用实际支出时的各项成本费用。(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计自至估价时点。(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商的期望利润。2.重置价格还应减去折旧。或：(1)或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。(2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。(3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。