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1、本集合内容Neiman Marcus：在细分的服饰市场中寻找自己的奶酪美国纽约SAKS第五大道百货连锁经营研究开放式购物中心研究以夏威夷Alamoana购物中心为例英国Bullring购物中心考察报告美国旧金山Westfield购物中心考察报告顾客服务特色鲜明的美国诺世全百货研究拉斯维加斯威尼斯商业综合体项目报告美国梅西百货经营管理初步研究地级市综合体的开发与运营规律高速铁路火车站商业物业的开发与经营上海虹桥交通枢纽商业网点规划专题研究长沙商业发展战略及商圈演变研究购物中心的VMD体系与策略上市公司的城市综合体开发最佳盈利模式与战略研究社区商业常见错误及其解决方案地段不是商业地产的唯一要素Ne
2、imanMarcus：在细分的服饰市场中寻找自己的奶酪一、内曼.马库斯的发展历史家族连锁企业的典范 二、内曼.马库斯的品牌策略举办欧洲文化周颁发时尚行业的内曼.马库斯奖三、内曼.马库斯领导层变迁与盈利策略：一个商店两种顾客群体四、内曼.马库斯的连锁经营策略上市经营 在扩张中寻求平衡五、内曼.马库斯的高档服饰旗舰店六、内曼.马库斯的运营体系服务理念与策略以顾客为核心的经营体系一、内曼.马库斯的发展历史家族连锁企业的典范年郝伯特.内曼（29岁创业），他的妹妹凯莉.马库斯以及她的丈夫艾尔.内曼带着2.5万美元以及储蓄还有向家人出售股份筹集了开办经费，首先开办了50平方米左右的专卖店。1907年9月8
3、日，星期日，达拉斯晨报上刊登了整版广告，宣称新开业的商店专为时尚女性而开，商店致力于销售成衣。同时，内曼.马库斯还收购了整个德克萨斯最好的专门生产线，用于生产不同风格的女装。作为美国南部第一家专卖店，内曼.马库斯很顺利以独家经营的方式建立起最为出色的专卖品经营链条。1926年桑格尔兄弟公司的员工因为被收购方解雇，大部分员工投奔到内曼.马库斯，连同大量忠诚顾客转移到内曼.马库斯。图郝伯特.内曼郝伯特.内曼1878年出生于路易斯韦尔，由于家境贫困未能完成高中学业，他先生在巴斯特尔童装商店工作，尔后到桑格尔商店销售女鞋，得到菲力普桑格尔先生的赏识后提拔为童装采购员。二、内曼.马库斯领导层变迁与盈利策
4、略内曼.马库斯股东出现重大分歧时候，郝伯特.内曼收购了艾尔.内曼的股份，为斯坦利马库斯担任接班人铺平了道路。斯坦利马库斯从小就受到父亲的精心培养，从阿默斯特大学到哈佛大学成功转学，在哈佛大学主攻英国文学，不仅得以博览群书，而且在大学时代就做了图书邮购业务，获得初步经商的经验。后来他在零售生涯中通过信件的方式先后卖出数百万美元的皮衣、珠宝和书籍、高尔夫球以及古董等商品。在大学时代的暑假，斯坦利内曼被父亲安排到女鞋采购员格利菲斯先生那里工作，取得实习经验。大学毕业后，开始欧洲考察开阔视野，之后在哈佛大学商学院学习，获得MBA学位。内曼.马库斯在郝伯特.内曼管理的时代不断扩大规模，但是经营上危机四伏
5、，从1937年开始，斯坦利马库斯实行管理新政。1、针对高价商品对整个销售额和利润贡献的不足，采取“一个商店，两种顾客”的策略，中等价位商品开始出售，让中产阶级能够购买内曼.马库斯的商品增强了商店的盈利能力。从1942年到1953年，通过实施新战略，销售额增长五倍。杨宝民先生2005年提出针对中国大多数城市的白领风格大众化价位策略，和内曼.马库斯的策略具有相似性。图2内曼.马库斯夏威夷店 2、缩短战线，减少不能盈利的装修部门，增加高档珠宝销售的专门部门。3、实行新的营销策略 增加顾客数量 从时尚杂志到财富杂志，内曼.马库斯开始了大手笔的宣传活动，内曼.马库斯非常注重公共关系，内曼.马库斯在美国南
6、方脱颖而出，成为高品味商店的代名词。斯坦利内曼的儿子从哈佛大学毕业后，先在布鲁明戴尔工作参加培训，尔后在第五大道工作几个月。加入内曼.马库斯后，他干过采购员、销售规划、商店管理各个职位，后来升任总裁。内曼.马库斯的领导人注重接班人培养，打破了富不过三代的陈规，值得中国零售业的家族企业借鉴。2005年内曼.马库斯通过私有化被Warburg Pincus 和得克萨斯太平洋集团持有大部分股份.内曼.马库斯的现任总裁是Burton M. Tansky,他在2003年获得了美国孤独症研究联合会大奖。年内曼.马库斯的坪效大道611美元/平方英尺，比2005 年的577美元/平方英尺增长了34美元/平方英尺
7、。 图 3 现任总裁Burton M. Tansk三、内曼.马库斯的营销策略与营销体系1936年在德克萨斯百年庆典时候，内曼.马库斯举办了百年庆典时装秀，邀请时尚杂志的编辑蔡斯女士作为嘉宾参加，内曼.马库斯在时尚杂志刊登的广告尽管没有直接提升销售额，但是引起时装和媒体界的关注。内曼.马库斯商店通过举办一系列高水平活动，成为时尚预言家的角色。偏远的达拉斯成为美国时尚业的风向标，这在美国零售历史上是一件非常有意义的现象。举办欧洲文化周颁发时尚行业的内曼.马库斯奖1938年时尚行业的内曼.马库斯奖开始设立，重点奖励对时尚行业具有重大贡献的杰出人士。 Scaasi with Lily Pons whe
8、n he received the Neiman Marcus award in Dallas. 1959图4 1959年获得内曼.马库斯奖的得主Scaasi和他的时尚作品四、内曼.马库斯集团的连锁经营策略内曼.马库斯集团经过了年发展， 在2006年收入达到亿美元，它由三个分支部分组成：?Neiman Marcus Stores 内曼.马库斯的商店?37 Neiman Marcus stores 37个内曼.马库斯的商店1983年在加州旧金山市开设的内曼.马库斯商店面积最大，达到25.1万平方英尺。?18 Last Call Clearance Centers 18个折扣销售中心?2 Cusp
9、 stores 个尖端商店 图内曼.马库斯在美国德克萨斯的旗舰店选址地图图6 内曼.马库斯的折扣店（杨宝民在新泽西花园购物中心拍摄）?Neiman Marcus Direct 内曼.马库斯的邮购目录?Catalogs for Neiman Marcus and Horchow （1988: Neiman Marcus 购买了 The Horchow 家居收藏目录公司）.? ? ? ?Bergdorf Goodman -位于纽约第五大道的古德曼百货 通过购并策略，内曼.马库斯集团兼并了古德曼百货占领了美国高档百货的市场。五、内曼.马库斯的旗舰店VMD内曼.马库斯最早的旗舰店在德克萨斯的达拉斯，在
10、拉斯维加斯开业的商店也别具特色。图7内曼.马库斯在德克萨斯创业店 图8内曼.马库斯在拉斯维加斯的商店外立面标记图著名的服饰商店购物中心内部入口Neiman MarcusNeiman Marcus所有出高档服饰百货成为一个品牌成长的传奇，他的商品和服务成为美国商流社会的选择，Neiman Marcus家族在服饰领域取得了成功。图内曼.马库斯的两层商店形象图11 NM商场女性套装陈列形象图12 NM商场内部的女性模特展示图13 女性裙装展示图14夏奈尔名牌陈列图15 NM化妆品区域形象图16 NM高档女靴和鞋类展示 灯光明亮，皮鞋与皮靴商品陈列立体展开，让顾客拥有典雅高贵的视觉感受，NM处处展示与
11、中高档顾客身份相匹配的环境。六、内曼.马库斯的运营体系经营理念与品牌策略 内曼.马库斯领导告诫新员工我们不仅想出售商品，更想卖出满意我们更愿意向顾客提供他们自己认为应该获得的满意，尽管作为该领域的专业人士很清楚他们的期望不大切合实际这对我们来说可能代价高昂，而且或许还有个别顾客过分地借此占便宜，然而我们还是确信忠实实践这一原则能够增加顾客对内曼.马库斯的品牌忠诚度。以顾客为核心的经营体系精选商品，鼓励采购员创新，不仅要采购优质商品，而且还要根据市场需求设计订购新的产品。在过去二十年中，内曼.马库斯一成不变地提出：如果有售货员解读人的思想，准确判断进入购物区的新顾客的购买潜能，我们会一成不变地给
12、售货员万美元的奖励。知识、热情和勇气是销售成功与否的关键，内曼.马库斯聘用了类似珠宝副总裁达德利拉姆斯登那样的优秀人才。为方便有信用的顾客，内曼.马库斯发行了信用卡，突出表明顾客的身份。 1984年内曼.马库斯提出了培养忠诚顾客的incircle 策略，今年给出不同级别的服务计划，分别是普通会员圈，白金会员圈，总裁圈：Get started earning Keep the perks coming Join our elite circle 加入精英圈子图17 不同级别服务的标记图18 总裁圈的顶级服务内曼.马库斯开创了美国高档服饰百货店的历史，通过强大的零售平台，内曼.马库斯通过自己的影响
13、力提升了美国服装设计师的影响力，部分改变了美国设计师跟在巴黎后面的局面，内曼.马库斯把爱国主义和经营才华完美结合，形成了自己独特的企业文化，坚持自己的经营理念，把商品与顾客满意紧密结合，内曼.马库斯是世界零售行业的一朵奇葩长沙商业发展战略及商圈演变研究目录一、长沙商业发展的战略方向长沙商业在中部的地位从边缘到中部的商业与物流中心长沙商业未来扮演角色研究物流中心和商业文化传播中心提升长沙商业在全国的影响湘风吹遍神州二、长沙商业网点规划特点根据长沙城市规划的变化调整商业网点规划。轻轨规划与深化长沙商业网点规划结合三、五一商圈的未来发展及战略研究五一商圈建设需要改变增量模式，建议采用减法策略借鉴纽约
14、商圈演变经验 优化五一商圈业态四、高桥大市场与长沙批发业研究六、红星商圈的未来发展战略一、长沙商业发展的战略方向a)长沙商业在中部的地位b)长沙商业未来扮演角色研究c) 提升长沙商业在全国的影响图1长沙市与其它重要城市/区域的空间关系图长沙居华中腹地，扼南北要冲，承东启西，贯通南北，区位独特优越，交通便捷，便于东引西进、双向开拓，是中部和泛珠三角经济区重合的区际中心交点，长沙区域性中心城市的框架凸现。国家实施中部崛起战略，长沙必将在区域间产业转移、资源要素流动、市场对接等方面发挥更重要的桥梁和纽带作用，其区位优势更显突出：1）长沙在地理位置上处于大三角区域中心和长江经济带中腰，在沪港渝大三角经
15、济圈中具有不可小视的区位优势；而且更是连接沪港渝三地的交通枢纽，渝长高速公路已纳入重庆“十一五”规划“三环十纵”一条连接中部、对接长三角、珠三角的重要通道，将使长沙处于重庆、上海两个中心城市8小时物流圈的交汇点；武广高速铁路又将使长沙融入武汉、广州两个中心城市3小时经济圈中；受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，长沙将有效降低物流成本，极大地提升城市资本竞争力。在商业方面，长沙受到香港、深圳和广州的辐射，由于湖南很多人员参与深圳早期建设，并且深圳大量企业在长沙投资，深圳商业和消费习惯对长沙乃至湖南影响较大。其次，上海商业对长沙也有较大影响。2）长沙靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开发
16、地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，是湖南省内、西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用；伴随着融入泛珠江三角区域合作，长沙在接受港澳产业转移的梯度转移方面具有突出的优势。3）长沙是长株潭一体化的核心和主体，在长株潭城市群发展中起着主导的作用，随着长株潭一体化进程的加快，其作为现代化区域性中心城市的区位优势能量将得到更大的释放，将成为长株潭城市群经济发展的增长极。长沙在湖南商业中应该扮演中高档品牌消费中心和商业文化传播中心的角色，中高档品牌消费建议聚集五一商圈和红星商圈，由于红星商圈发
17、展空间较大，又处于和株洲和湘潭等距离交通节点中间，发展以五星级酒店和不同主题文化购物中心为主，弥补五一商圈的不足。4）长沙的区位优势及地区间产业经济的联动发展必将带动长沙商业经济的整体渐次升级，随着城市间交通发展的拓展关联，城市市政设施及基础投资的不断增加，城市商业必将获得极大的发展机遇。商业资源的合理配置应该考虑不同城市产业特点和城市地位，做好分工和协同。长沙和株洲之间在批发业方面要重点发挥株洲产业优势和长沙消费优势，建议以服饰批发市场为主的业态在株洲重点发展，长沙可以作为设计和展示中心，生产和交易中心放在株洲。高档品牌零售中心放在长沙，避免株洲和湘潭建设高档购物中心造成的浪费。提升湖南商业
18、在全国影响力的战略举措如同拉斯维加斯在美国和全球的影响力 长沙应该成为中国的娱乐中心和商业中心拉斯维加斯是一片沙漠，依靠娱乐业发展起来商业，拉斯维加斯成为全球最具活力的旅游城市。创新成为拉斯维加斯众多酒店和购物中心的灵魂，旅游成为拉斯维加斯的经济支柱。以湖南品牌战略提升湖南在全球的竞争力）品牌建设需要数十年的时间，湖南在品牌成长的制度建设方面可以走在全国的前列,根据国际著名品牌的成长规律，为品牌成长创造宽松环境。）以韩国作为湖南省竞争对象 在全球树立湖南形象韩国以韩国文化输出作为突破口，以韩国三星等众多品牌同步传播，韩国的面积和湖南差不多，湖南应该以韩国作为竞争对象，韩国的人均收入已经大道万美
19、元，湖南目前和韩国有十倍的差距。在解放前，韩国经济发展还不如湖南，湖南以文化教育见长，早期以去法国勤工俭学以及日本留学群体为代表，湖南人才辈出，湖南具有腾飞的人才基础和历史传统。由于制度和机制的僵化，湖南长期以来缺乏国际接轨的大环境；由于政府官员考评和升迁机制的不合理，湖南政界视野受到国内政治环境的局限，缺乏与发展国家和区域竞争的理想，湖南人才的创业激情没有在世界经济大潮中充分发挥。韩国从年代开始迅猛发展经济，得到美国等大力支持，利用沿海优势，成为亚洲四小龙。湖南省作为中国中部核心区域形象应该在全球传播，长沙作为湖南文化传播的中心湖南高级商业人才成长需要的国际化环境从国内创业的环境来讲，湖南不
20、如深圳宽松的发展高科技的环境和移民文化表现的进取心；从亚洲创业环境来比较，湖南不如韩国拥有众多国际品牌；与美国旅游城市对比，湖南缺乏美国拉斯维加斯的创新精神和影响力；与美国硅谷为代表的旧金山湾区相比，湖南缺乏良好的金融环境和高科技成长的范围。惟楚有才，于斯为盛，这句岳麓书院对联描述的是湖南历史上人才培养盛况，今日之湖南需要在世界有影响的企业家、经济学家和文化专家以及学术大师。要创造宽松的国际化环境需要如下战略举措：）教育湖南省民众树立在海外形象 ，采取合法渠道移民，制止非法移民，让湖南人的签证保持较高通过率；通过湖南省人大和政协的工作，与各国议会广泛交流争取部分国家和地区对湖南居民免签证。）鼓
21、励湖南人大批到海外留学，结合湖南产业特点，有计划派遣人才到美国、日本、欧洲和俄罗斯留学。）重用留学人才，为留学人才在湖南创业提供良好的金融和政策支持；鼓励华侨来湖南兴办高科技企业和依托湖南资源建立能够创造优质品牌的无污染企业。）与湖南籍贯的海外企业家合作，由政府牵头将全球性企业家财富论坛放在长沙，将湖南形象传播到世界知名CEO的心中。二、长沙商业网点规划特点图 长沙商业网点规划图三、根据长沙城市规划和轻轨变化深化长沙商业网点规划a)长沙城市规划特点图长株潭空间示意图图：长沙市总体规划图b)长沙轻轨地铁及高速铁路建设图 1号线（开福区彩霞路天心区黑石铺路） 2009至2014年，建成1号线彩霞路
22、站至黑石铺路站，线路长29.13公里，设站20座。轨道交通号线不仅是长沙市内交通系统的骨干线路，同时也是长株潭城际交通的重要组成部分。它能与城际轨道交通顺畅衔接，两个轨道系统共同为长株潭三市市民提供快捷、舒适的现代化交通方式，有效缩短三市间的时空距离，促进长株潭一体化的发展。2020年前建成黄兴车辆段与综合基地翻身垸车辆段和九峰停车场。图7 武广高速铁路线路图图8 长沙新火车站鸟瞰图长沙不仅轨道交通即将上马,而且武广高速铁路经过长沙,高速铁路长沙站点已经开始兴建,今后轨道交通与新火车站无缝衔接。新长沙火车站建成后对长沙批发与零售行业都将产生影响,在长沙新火车站周边将兴建新型城市综合体和高附加值
23、的批发市场,甚至可能建设长沙CBD。四、五一商圈的未来发展及战略研究五一商圈的定位是市级商圈 建议合理配合公共空间图7 五一商圈地图2006年至2007年五一商圈推出与即将推出市场的商业项目达到6个，商业体量达21.7万平方米以上，稳居第一位，成为各路商家必争之地；沿着五一大道和黄兴路交叉路口平和堂坐镇核心位置,新世界百货在五一大道紧邻。黄兴路北段王府井驻扎在核心位置,黄兴路步行街成为长沙最兴旺的步行街、解放西路成为酒吧休闲街区和时尚店铺聚集区。百幸鞋业、班尼路等专业卖场加强了黄兴路的吸引力。图8黄兴路商业街图9 黄兴路上的休闲品牌旗舰店解放西路与黄兴路以及蔡鄂路围合区域,建筑过于密集,停车位
24、和绿地休闲公共空间缺乏。商圈好比生态圈，商业物业好比是植物，当植物毫无控制增加种群数量时候，超过临界值，生态圈将呈现衰败。交通拥挤，缺乏公共休闲空间，缺乏绿地和停车场，建议五一商圈在规划上加以控制，不要过分增加商业物业面积，而是要注重做减法，腾出部分拆迁的空间作为绿地休闲和停车。新开发项目,政府要积极鼓励企业利用地下空间,建议今后五一商圈地下空间进行统筹规划,合理利用停车和顾客休闲。图10 五一商圈的大型商业物业百联东方购物中心百联东方购物中心开业后,五一商圈名牌商品大量增加,但是没有达到预期效果,说明五一商圈在发展中高档商业物业时候收到环境影响。注重业态优化 注重发展品牌旗舰店 鼓励中国名牌
25、的展示五一商圈的商场的定位差异化不够举例平和堂和新世界百货五一商圈内业态互补性不强，差异化不够，缺乏个性，存在恶性竞争现象。借鉴纽约商业发展的成功经验，下面以纽约第五大道和第七大道为例介绍纽约商圈的业态互补：图11 纽约第五大道百货图12 纽约第七大道梅西百货图13 纽约GOODMAN百货第五大道百货和GOODMAN百货都是高级商场，周边分布众多顶级品牌专卖店；第七大道分布梅西百货等中档百货，大家错位经营拥有不同消费群体，整个纽约商业发展比较协调。建议黄行路步行街等重点考虑中国自主品牌的经营，突出特色。五一商圈管理部门为民族品牌服饰、珠宝、鞋类旗舰店经营提供便利，为中国品牌宣传提供舆论支持，五
26、一商圈要成为中国各类服饰、鞋类自主品牌的展示中心。五、长沙城南红星商圈及其演变红星商圈图4 城南片区的区位新南城新中心长沙区域发展调查研究报告建议，整个新城可按行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业园区、现代物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局。图5：长沙市新南城规划布局红星商圈周边5公里半径住宅区建设速度快，建设面积大道万平方米以上，具有商圈发展所需要的人口支撑。知名品牌楼盘有奥林匹克花园、橘郡等，还有鑫天芙蓉、香墅美地、申奥美域、橙子498街区等，正在建设中的楼盘50余处。红星商圈集商务、购物中心、会展、休闲、餐饮娱乐于一体，基本形成了以市场为平台、联结产地和销地、
27、结构完整的产业链和市场链，同时借助农博中心，红星商圈正产生出强大的“溢出效应”，其商贸流通中心的地位日益显现。图6 拉斯维加斯城市主题景观面对五一商圈的霸主地位，新兴的商圈内大型商业如何能够取得相对竞争优势，吸引有效稳定的人流？红星商圈要突出自己的业态特点，开发好奥林匹克购物中心及商业综合体、花卉市场原址购物中心, 华盛世纪新城购物中心及综合体,引进大型折扣百货与奥特莱斯在内的新型业态，对市场进行细分，充分发挥城南富裕人口稳步增加，停车便利的有利条件，通过良好规划和主题酒店和商业的综合开发，向中高档商圈发展，减轻五一商圈的交通压力 。建议由湖南湘天地产、金信地产、华盛集团等企业支持,雨花区政府
28、牵头统一协调以湘府路为轴心的片区商业规划,按照市场机制规划各具特色的商业形态,形成区别于五一商圈的新型零售业态。以融程国际大酒店为例，开发商就要求步步高对项目立面进行完善，提升形象，否则五星级酒店与低档超市形象不够匹配。建议以红星村牵头，红星实业公司具体实施，对批发市场群体进行良好规划，对批发市场进行改造和升级，改变单一的批发业态发展思路，根据周边高档住宅区不断出现的客观情况，在省政府机关周边公共设施增加的有利因素影响下，抓住时机出台红星商圈升级战略，加快商圈的总体招商。政府重点做好公共交通和政策引导，开发工作有企业放手进行。鉴于红星商圈的商业都是沿着湘府路分布,作为省政府大道,代表城市形象,
29、因此今后建议红星商圈升级后更名为湘府路商圈。建议政府整理企业，众多开发商根据商业规划，建设奥林匹克商业综合体（希腊文化风格）、以融城国际(罗马文化花园)大酒店、花卉市场主题购物中心、华盛世纪新城商业综合体（日韩风情）的不同主题购物中心和酒店，向拉斯维加斯一样创新，将红星商圈打造成为在全国具有特色的体验式消费中心。参考文献柳思维，湖南区域发展新战略的思考，献策湖南，湖南人民出版社地段不是商业地产的唯一要素作为六朝古都的南京，现代化的商业已经得了迅猛发展，新街口商业圈更是获得了“中华第一商圈”的美誉，一大批商业地产项目也因此取得巨大成功，但同时，南京商业地产也出现了一些令人争议的现象。如夫子庙商业
30、是否破坏了民俗、繁华如新街口商业圈竟也出现了“盘谷亚太”这样的失败商业项目。 从全国来看，南京商业地产究竟处于一个什么样的发展水平？有哪些优势？又面临着一些怎样的问题？近日，记者专门采访了国内知名的商业地产专家、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生。 记者：南京商业地产有什么自己的特点？ 杨宝民：作为长三角的重要城市，南京具备很大的商业容量，商业地产发展也存在很大的空间，但“东西拥挤”、“南北稀缺”的商业特点仍然明显，个别区域还存在布局散乱、总量供应偏大及同质化竞争明显的问题，因此南京的商业发展还需要政府进一步细化规划，合理引导。 记者：南京哪些区域最具商业地产投资价值？今年5月份，湖南路
31、一块商业用地以约3.5万平方米的价格成交，您感觉算不算贵？那个区域该如何打造项目，才能出特色？ 杨宝民：湖南路是南京重要的商圈之一，按照商业规律来说，只要这个区域有人气，并且今后的规划不会有大的变动，地块什么样的价格都可以接受，因为商业地产的魅力就在于此。随着时间的积累，人气越来越旺，其带来的商业价值也是无法预估的。 目前我国的很多商业地产的硬件设施都已经很到位了，但软件配备却远远不够，例如视觉营销和服务水平不高，让消费者没有宾至如归的感觉，这也是很多商业没有人气的直接原因。建议湖北路项目开发商可以多关注一些日本、韩国的优秀商业项目，他们很注重项目开发的细节、软环境的包装以及项目文化内涵。 记
32、者：总统府旁边5月份拍出了一块商业用地，您认为，这种特别的区域，商业项目该如何打造？开发商称未来项目只租不售，部分自主经营，您感觉该项目前景如何？ 杨宝民：在“南京1912”项目还没出来之前，我就曾经来过南京，考察了总统府周边地块的商业价值，那个时候大行宫CBD没有形成，周边还没形成商圈。但在当时我就有一种预感，这里将是一个极具商业潜力的区域，即使不做1912这样的休闲商业，做特色主题百货或国际品牌专卖街区也能获得成功。 我坚持认为，总统府旁边的商业地产开发商，要符合总统府、梅园新村这一区域的文化特征，因为民国风格的建筑是南京的建筑之魂，商业一定要依附文化而产生超附加值。 商业地产一定要侧重于
33、商业的培育，而不是地产的短期利润，因此开发商不出售项目，这是对的，也是做商业的企业所必须坚持的。任何有前景的商业模式都是以运营商的可支配和创新经营为基础。我认为此项目起码具备了三分之二的成功条件，即优越的地理位置和良好的商业氛围。 记者：南京夫子庙商圈前段时间出台了一个新规划，政府要加大商业开发，但遭到一些市民反对，认为商业味太重，破坏了该区域的民俗。您对夫子庙的商业打造有什么见解？其他城市的类似区域一般是如何打造的？ 杨宝民：其实民俗和商业并不冲突，反而是很好的商业题材，就看怎么运作、怎么定位了。不只是南京的夫子庙，上海的城隍庙、北京的王府井周边也都充斥着好多叫卖劣质小物件的商贩，毫无地方特
34、色和文化可言，倒是很煞风景。要想成势，首先要进行环境管制与引导，再者要选择与城市文化底蕴相匹配的业态。 在传统文化旅游区开发大型商业，建议建筑外观采用传统建筑文化，在装修和视觉营销(VMD)方面采用清晰的文化主题，建成后与周边实现整体协调。 记者：新街口盘谷亚太项目是南京商业地产操盘失败的典型。您怎么看待这个项目？您感觉地段是不是商业地产最重要的因素？除了地段，商业地产开发还要注意什么？ 杨宝民：盘谷亚太失败的因素是多方面的，前期未做细致的市场调研，缺乏合理的商业定位，没有过硬的业态设计，可以说一开始项目就决定着失败。据我了解，这个项目在南京一度吸引了很多人，投资买铺的不少，可只是炒了个概念，
35、后期的运营没跟上。在核心商圈开发商业要明确主流顾客群体，例如针对白领的特色购物中心等业态应该是今后新街口商圈开发的重点。 商业地产不像住宅开发，不是一锤子买卖，业态设计、建筑布局、招商和经营策略等每个环节都是重要的螺丝钉，抽掉了哪一个，都会导致全盘崩溃。地段只是商业地产的一个成功要素，但地段不是商业地产成功的唯一要素。 记者：您对南京河西新城的商业地产怎么看？目前该区域入住率不高，商业配套不足，商业氛围尚未形成，你感觉，该区域可能需要多久，商业地产才会成熟？目前是否具有投资价值？ 杨宝民：人气是商业的根本，河西还是一座新城，入住率不够，百货或购物中心的成功可能还缺乏条件，但河西离主城近，交通方
36、便，如果开发一些目的地式的商业中心还是具备良好条件的。比方宜家、BQ这样的家居类卖场开在这里，可能会获得成功。日本难波城购物中心和上海奥特莱斯品牌直销广场等都是亚洲比较成功的目的地购物中心。 据一般商业发展规律，在具备居住条件后的3-5年时间能实现商业的繁荣。所以说，河西商业是否具备投资价值，关键要看项目位置、周边人口状况和商家经营管理水平。地级市综合体的开发与运营规律前言 从2004年开始新摩尔商业管理公司陆续论证一些地级城市的购物中心和综合体，积累了宝贵的经验和教训，2007年不仅以新摩尔公司名义论证了泉州城市综合体项目，而且在年底以专家身份到金华现场指导CBD与综合体项目论证，2008年
37、初期新摩尔公司集中力量论证了北京东郊专业MALL类型的城市综合体项目。上海大规模公开课程中，部分学员也提出了在地级城市如何实际操作城市综合体的问题。通过借鉴深圳新摩尔公司操作长沙30万平方米综合体的系统化经验，我们开始重视在地级城市策划一流城市综合体的一条龙开发与运营，提出了优秀标准：在功能组合上借鉴世界一流城市综合体，在文化内涵上重视优秀地域文化特点的表现，在地级城市综合体盈利模式创新方面注重可操作性，能够通过策划和规划设计以及招商资源的有效整合提高综合体投资收益。一我国地级市的消费特点 我国幅员辽阔，根据经济发展特点可以划分为三类地级城市，一类是发达城市例如大庆、温州、东莞、泉州、嘉兴、金
38、华、无锡、苏州等经济发达城市，一类是内陆中等发达城市例如徐州、扬州、赣州、锦州、吉林、潍坊、大同、牡丹江、芜湖、漯河，一类是不发达地级市，例如梅州、百色、吉安、阜阳、汉中、周口。地级市消费一般特点1.生活消费为主，高档品牌消费除沿海发达城市外较少。2.地级市一般只有一个商业中心，业态以超市、百货、专卖店以及批发市场为主。二地级市商业综合体的选址1.老城区选址一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。表1老城区综合体选址的风险控制2.综合体在城市新区选
39、址我国众多城市都有自己的新城开发计划，新区开发策略受到地方领导水平和国际化视野的制约，需要先策划后规划，只有新城开发具有较高的城市规划和商业规划水平，新区的综合体开发才能具备良好的开发条件，在城市新区选址建设综合体具有自己的特点，我们进行了初步归纳分析，如表2所示：表2城市新区综合体选址的SWOT分析地级市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为CBD所在地，不要多个重点，否则新区居民区太少，人口聚集不够，难以形成气候。金华在城市化进程中采取组团式的城市发展战略，但是在实施过程中，主要开发方向金东新区规划面积过小，明显出现了多个新区同步开发的失误，造成社会资源的浪费。事实上能够集中力量发展金
40、东新区，与义乌等加快一体化进程是最佳选择。图金华市金东新区新区开发过程中，居住区和商业区域统筹考虑，商业区域一般放在中部交通便捷位置，在园区经济方面重点吸引无污染的产业集群。泉州是历史文化名城，室内空间拥挤，缺乏绿地，同时也非常需要恢复古代泉州宋代时候的总体格局，我们认为在城东和东海等片区建设城市综合体比较合适。三、地级市商业综合体物业组合模型与业态设计特点发达地级城市具有中高端消费人群，例如东莞就有多家五星级酒店和大型会展中心设施。表4发达地级城市综合体物业模型表5中等发达地级市城市综合体专业MALL类别城市综合体新摩尔公司在北京完成了北京通州中国皮革城项目综合体选址与可行性研究项目，对60
41、0亩土地开发进行了策划和商业规划。通州属于北京东部郊区，作为京津冀交通枢纽，具有发展商贸物流中心的有利条件，适合综合体发展。图：朝阳北路项目分期开发平面示意图 表 物业功能组合表表 通州北京中国皮革城商业规划盈利模式建议（1）专业MALL与综合体结合的盈利模式对北京中国皮革城项目采用，皮革专业MALL模式，可以定向出售5万平方米左右商铺，预计每平方米售价可以达到3万元以上，可以回笼资金15亿元左右。在开发初期，充分中国皮革城无形资产价值，通过一流的策划和建筑设计方案以及良好招商资源的整合，赢得商业地产相关投资基金的认可采用整体出售，引进战略股东模式最佳，可以避免分散商铺销售带来经营管理的混乱。
42、（2）滚动开发战略首先拿到400亩左右，其中200亩用于住宅开发，比较容易得到银行支持。在项目住宅销售较好的前提下，银行才会对商业地产部分给予支持。建议在资金能够加速回笼时候，可以为朝阳CBD大型单位白领群体采用定向开发模式，售价略低于市场价格。建议首先开发住宅和酒店公寓卖掉，争取收回土地投资。然后拿下二期200亩土地，对整个通州项目进行统一规划，分期开发。图 北京中国皮革城模型（深圳市中汇建筑设计事务所设计）（3）优化公司治理机制 吸纳大型皮衣生产企业成为专业皮革城开发公司股东，共同分享开发收益通过新摩尔研究水产大型市场连锁开发模式的成果，我们认为厂商和开发公司联手合作模式，有利于稳定更多大
43、型皮衣相关商家和品牌厂商，对于连锁开发中国皮革城专业市场具有创新意义。四、地级市商业综合体的建筑策划2007年上半年深圳新摩尔商业管理公司完成了泉州城东城市综合体市场调查与商业规划，新摩尔战略合作伙伴深圳中汇建筑设计事务所完成了综合体初步规划设计，配合甲方完成了土地功能调整，为项目建筑设计奠定了良好基础。2007年底福建海峡西岸公司投标，深圳中汇建筑设计事务所牵头完成了建筑设计方案之一。主要设计思想如下：1.总体规划设计方面遵循策划总体思路，充分发挥体育馆8万平方米广场作用，商业集中布局。图 泉州城市综合体鸟瞰图2.在综合体的酒店和体育馆（将来作为会展中心之一）一体化设计，在功能方面考虑五星级
44、酒店与快捷酒店结合，共同为未来的会议展览服务，符合泉州区域经济发展特点，知名品牌多，订货会议多。图 酒店及购物中心局部效果图3.在购物中心和商业街区设计方面充分考虑打造成为体验式环境，形成消费目的地，大卖场和百货合理布局。图泉州城市综合体街区效果图通过商业规划与建筑设计的配合我们体会到，追求商业综合体建筑设计与商业规划的最佳匹配是成功的保证，深圳新摩尔商业管理公司与深圳市中汇建筑设计事务所达到了较高的配合水平，形成了专业工作流程，确保综合建筑策划工作具有较高质量。五、地级市商业综合体招商与运营管理特点位于江苏省西北部的徐州，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。京沪、陇海两大铁路干线在这里交汇，作为“北国锁钥”，“南国门户”，自古便为兵家必争之地，素称“五省通衢”。全市总面积11258平方公里，其中市区面积963平方公里。 从福布斯“中国大陆最佳商业城市”发榜以来，徐州连年入选，并且4年间排名提升了43位次，平均每年以10进位直线上升，2007年更是攀升了12位，从徐州在福布斯榜上名次的变化