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1、第一章 项目单位基本情况1.1 项目建设单位介绍1.1.1 项目投资单位单位名称：黄山市兆星物业管理有限公司单位性质：民营有限责任公司法人代表：仇明星 联系电话：139055901891.1.2 项目承办单位黄山市兆福老年生态养生中心单位性质：民营非盈利机构法人代表：仇明星1.2 项目投资单位概况黄山市兆星物业管理有限公司，始创于1998年6月，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏，是一家从事物业管理及其相关业务的专业化公司。注册资金500万元人民币，拥有物业管理国家三级资质，现有员工100余人，其中具有物业管理专业证书和中级职称的专业管理技术人员近20名。公司实行董事会领导下的总经理负责
2、制，2007年，公司通过了ISO9001：2000国际质量体系认证。公司成立以来，以“竭诚服务，追求完美”为企业宗旨，以“安、暖、快、洁、便”为服务方针，在各级领导和政府的指导支持下，公司走上了快速发展的道路，在社会各界形成了良好的口碑。近10年来，公司先后为黄山市移动公司、宽网大厦、建设银行、中国银行、人民银行、供电公司、黄山旅游股份公司各大宾馆、上海家得利黄山店、首康医院、轩辕国际大酒店等近200万平方米的项目提供了物业管理、保洁、装饰材料养护等服务和酒店用品、物业用品的供应，形成了以大型高档商业楼宇、机关后勤为主，酒店商场为辅的物业管理服务和相关产品供应组群。目前，兆星物业已经成为本市行
3、业内的佼佼者，纳税额几年来均居黄山市本行业首位，兆星物业和兆星酒店用品这两个企业每年都为兆星公司带来稳定、可观的收入。兆星的社会效益更是获得市主管机构领导的好评，08年陈强市长亲口鼓励我们：“你们为黄山市的文明创建和劳动就业做出了很大贡献！”，黄山市妇联为兆星颁发了“：巾帼文明岗”荣誉称号，黄山市工商行政管理局把兆星列入“重合同、守信用企业”目录。黄山市兆星物业管理有限公司法人代表仇明星，男，中共党员，现年37岁，一直从事企业管理工作，有多年从事管理工作的经验。1.3 投资单位经营情况及财务状况根据近3年的财务报表等资料，公司2005年至2007年的总资产、收入、净利润等主要数据及增减变动情况
4、如下（单位：万元）近三年财务分析项目2005年2006年增长率（%）2007年增长率（%）总资产1050.991208.14 %1626.47 %净资产716.80904.01 %1300.83 %主营业务收入780.081348.77 %2449.68 %净利润85.25127.21 %246.82 %公司2005-2006年的总资产增长率为 %，2006-2007年的总资产增长率为 %；说明公司的经营规模由已进入稳定快速发展期。公司主营业务收入2005-2006年增长率为 %，2006-2007年的增长率为 %，说明公司业务规模处于稳定快速发展阶段，为公司进入新的市场领域创下了良好条件。公
5、司的净利润2005-2006年的净资产增长率为 %，2006-2007年的净资产增长率为 %，说明公司的获得能力以及公司整体的成本费用控制等方面都取得了很大的成绩，为公司将来进入新的市场领域打下了坚实的基础。1.4 投资单位组织结构兆星物业管理有限公司企业组织的基本原则为董事会领导下的总经理负责制。公司经营中重大问题的决策由董事会决定，总经理对公司日常生产经营管理活动统一领导、全面负责；在企业组织设置中，本着机构精简，管理高效的原则，并结合国际先进企业的经营管理模式，确定本企业的组织机构，以适应现代化企业和市场经济的需要。公司为了更好发展企业，实行现代企业管理，向管理要效益。只有现代化科学管理
6、公司才能真正正规化运营，公司才能发挥最佳市场运作。坚决贯彻“制度第一，总经理第二”的先进国际管理模式。董事会董事长总经理、副总经理 行政部财务部供应部业务部1.5 承办单位运营管理模式黄山市兆福老年生态养生中心由黄山市兆星物业管理有限公司投资组建，于2008年11月由黄山市民政局批准成立的民营非盈利机构。兆福老年生态养生中心日常运营实行市场化运作，为自收自支，独立核算，自负盈亏。实行院长负责制。下设办公室、财务部、总务部、外联部、医疗康复中心、俱乐部。行政管理等为一班制，医务人员三班制。年工作365天，每班工作8小时。本项目劳动定员36人。另外视需要聘用临时护工20名。实行全员聘用制。本项目管
7、理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过黄山市人才市场公开招聘，其余人员通过黄山市劳务市场公开招聘。第二章 项目的基本情况2.1 项目概况2.1.1 项目名称黄山市兆福老年生态养生中心（兆福老年公寓）2.1.2 项目建设地点项目建设地址位于黄山市休宁县东临溪镇中村，距黄山市中心城区屯溪仅6公里。2.1.3项目建设性质本项目为新建项目。2.2 建设规模和内容本项目规划占地面积30亩，总建筑面积6480平方米。项目竣工后可接收300位老年人入住，为老年人提供一个休闲、
8、娱乐、健身、康复等综合活动场所。本项目主要由五座单体建筑（即A楼、B楼、C楼、D楼、E楼）组成，五座楼房通过连廊连成一整体。同时配有锅炉房、配电房、车库、运动场、绿化景观等配套设施。2.3 项目建设条件2.3.1 休宁县经济发展现状休宁县位于安徽省最南端，与浙、赣两省交界，全县总面积2151平方公里，辖9镇12乡、190个行政村，总人口27.4万，休宁县区位优势突出，交通十分便捷。县城距黄山市中心城区18公里，皖赣铁路、屯黄公路、205国道和慈张公路穿境而过，徽杭高速公路、建设中的合铜黄高速公路及拟建的屯开、屯景、屯婺高速公路均从我县经过，是前往黄山、皖南古村落宏村与西递、婺源江湾等著名景区的
9、重要通道。休宁自东汉建安十三年建县，距今已有1700多年历史。是“中国第一状元县”，有着丰富的文化资源。自古以来，休宁便以山水之美、林茶之富、商贾之多、文风之盛而名闻遐迩，被誉为“东南邹鲁”。休宁县是“乡村旅游福地”，旅游、生态资源丰富，其中最负盛名的当数国家级风景名胜区、国家森林公园和国家地质公园的“中国道教第一村”齐云山，每年接待国内游客200余万人次。休宁县其地处中亚热带北部、气候湿润，四季分明等自然条件，非常有利于林、茶、桑、果和农作物生长，拥有丰富的物产资源。早在南宋时，休宁就有“徽杉仓库”之称。近年来坚持“打生态牌，走绿色路”，取得显著成效，分别被列为“全国无公害茶叶生产示范县”、
10、“国家级有机茶标准化示范区”和“全国生态示范建设试点县”。有机茶园颁证面积和绿茶、眉茶的出口量均居全国县级城市第一位，是名副其实的“中国有机茶之乡”、“中国第一绿茶出口县”。近年来，休宁县继续坚持“依山靠市，强工重农，繁贸促旅，科教兴县”的发展思路，以“加快发展、富民强县”为主题，着力实施工业富县战略、外向带动战略、科教兴县战略、城镇化战略和可持续发展战略，全县经济呈现出快速健康发展的态势。2007年，全县完成生产总值28.2亿元，比上年增长14%；完成财政一般预算收入1.94亿元，增长27.5%；完成全社会固定资产投资24.64亿元，增长30.4%；全县金融机构存、贷款余额分别达到27.47
11、亿元和8.46亿元，增长21.1%和34.1%。在岗职工平均工资达18770元，农民人均纯收入达4483元，分别增长15.5%和19%。，国民经济进入新一轮快速增长的上升通道。2.3.2 自然条件（1）地理位置休宁县位于皖南山区南部，安徽省最南端，黄山南麓。东邻歙县、屯溪和徽州区，南与浙江、江西接壤，西与祁门相邻，北与黟县和黄山风景区毗连。地处东经1173911826，北纬29243002之间。（2）地形地貌休宁县是一个以中低山为主，丘陵和河谷平原兼而有之的山区县，境内山清水秀，风光旖旎。地形地貌的基本特点是南北高、中间低。南部由白际山和障公山两大山脉自东向西横贯其中，是新安江与长江、衢江的天
12、然分水岭，地貌属于山体高大，切割较深的中低山；北部为黄山山脉，地貌属低山；中间属丘陵及河谷平原。境内最高山峰为六股尖，海拔1629.8米，平均海拔500800米。全县山地和丘陵面积约占全县土地总面积的76.70，河谷平原面积仅占土地总面积的23.3，是典型的山区县。（3）气候休宁县属亚热带季风气候，温暖、湿润，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑。年平均气温为16.2，年无霜期为231天，年均降水量1614mm，年均蒸发量1457mm，年降水量主要集中在春夏两季，约占75%左右。相对湿度为72%，年均日照时数1931.4小时，日照率为44%，年辐射总量为121千卡/cm2。2.3.3 基础设施项目所在
13、地交通便利，供水、供电、排污等公用系统可配套齐全；周围道路畅通，有利于消防安全施救；当地自然条件、地理位置、交通运输、当地施工协作条件对项目建设都十分有利。供水：采用自备水源，自建水塔，能满足本项目用水水质、水压、水量的要求。供电:本项目供电为设于区内的变电房，设有200kVA变压器一台，经厂区变电房变压为380V/220V,50Hz低压，供厂内各单位使用，可满足本项目用电需求。燃料:生产所需的煤炭，竹木屑或边皮等由本县内供应可满足需求。交通：项目建设地交通十分便捷，屯黄公路、205国道、慈张线、皖赣铁路横穿本县，黄山机场距县城仅18公里，加之“徽杭”、“合铜黄”等高速公路的开通，将更有利于流
14、通。2.4 项目进度安排2008年10月2008年12月：项目选址、土地预审、备案、资金筹措等前期准备工作；2009年1月2009年5月：土地测绘、征地、平整、规划设计和评审等工作；2009年6月2010年6月：土建工程，水电工程、装修安装工程，景观绿化工程；2010年7月2010年10月：试运营，开业。2.5 项目建设进展情况项目已在休宁县发改委备案；项目选址、用地面积已通过市国土局预审，并于东临溪镇签订了供地协议；项目建设资金已基本落实，银行贷款已得到建行承诺。项目布局规划、建筑设计已委托休宁建筑设计室进行设计。第三章 项目市场分析3.1老龄人口及抚养情况从1964至1980年，我国老年人
15、口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数（万人）比例（）总人口606580014岁1559岁6080/60014岁抚养比60抚养比总抚养比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329
16、143 605145 655146 545146 511145 687144 220141 86713 01214 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 25024.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862
17、.660.058.157.656.454.010.310.812.214.616.619.423.226.026.928.230.79.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.022.225.131.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1我国人口抚养比（14岁以下人口60岁以上人口/1559岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人
18、口/1559岁人口）从2000年的37.2下降到2050年的28.3，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/1559岁人口）则从15.7上升到56.8，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9提高到85.1，上升了32.3个百分点（见图2-1）。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。两个年龄组老年人口比重的变化年份年龄组1953196419821990200020102020203020402050607995.595.793.492.190.489.189.689.686.179
19、.2804.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合计100100100100100100100100100100据2000年第五次全国人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11）已进入老年型社会。据统计，2002年我省60岁以上人口为760万，占总人口12.48；至2004年底，我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5，超过全国平均水平，我省人口加速老龄化。据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25，每4人中就有一个老人。我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会
20、养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。3.2老龄服务业发展现状我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。休宁县所属的黄山市，现尚无一所能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会化服务的老年公寓。3.3需求分析据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09。在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村
21、则明显高于城镇。2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46，只有一对老夫妇户占11.38，合计为22.84。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93，镇为26.13，农村20.98。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02，而镇（73.87）和城市（73.07）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省情况也大致如此。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模
22、式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。明代汤显祖有诗曰：“一生痴绝处，无梦到徽州”。徽州明清文化令多少文人魂牵梦绕，为之绝倒。本项目建设地休宁县，项目地址紧邻黄山市中心城区屯溪区，为古徽州一部分，历史悠久，人文荟萃。境内山川秀丽，风景优美，其深厚的文化内涵、历史积淀与优越的自然生态环境为世人瞩目和向往。黄山市和全省一样早已进入老年型社会，据统计，全市60岁以上老年人已达*人，占总人口*，其中离退休干部*人，离退休职工*人。另一方面，在外定居的黄山市籍人士很多，他们大多数子女已成家
23、立业，不在身边，无人照顾，又有思念家乡之情，想“回归故里，叶落归根”。本项目提出后，周边市县及上海、江西等地经常有人来休宁县民政局联系入住老年公寓，目前已预约过半，部分农村老年人因子女外出工作，无精力照顾老人，均考虑由子女出资，入住老年公寓。本项目完工后，必将出现供不应求之势。3.4本项目服务对象本项目服务对象为60岁以上老人，以屯溪中心城区及休宁县市老人为主，惠及全国各地徽州籍老人。本项目3栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。其中一栋为单人间老年公寓，接收经济条件较好的老人和外地短期来黄山旅游的老人；两栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的和体弱多病、行动不便的老人；
24、一栋为健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。第四章 项目设计方案4.1 设计指导思想与原则老年公寓宜建在城郊或旅游胜地。但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；房间分为公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间几类，但都有老年人卫生间，应有空调；公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；设有
25、各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；设置残疾人设施；老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老
26、人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。4.2 项目总体规划方案场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。服务区：服务区布置场区的南侧，布置有办公楼、值班室和停车场。生活区：生活区布置在场区的东、西两部分，各布置两栋老年公寓。活动区：活动区布置在场区的中部和西北部。场区中部布置综合楼，场区的西北部布置场外运动场地，安装部份健身器材和和羽毛球场地等。动力区：污水处理站，污水处理水池，清水池，锅炉房。生活区的四栋公寓楼和活动区的综合楼之间，楼与楼之间，采用连廊连通
27、起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。场区的主入口大门布置在场区的南侧，紧临公路，作为人流大门。场区的次入口大门布置在场区的西南侧，面临公路，作为物流大门。场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于30。场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。4.3 建筑方
28、案本项目建筑特征按徽派园林风格建造，马头翘角式房顶，黑色流璃瓦，白色乳胶漆外墙、古典式马头墙，配以塑钢推拉窗、红漆木门，外走廊式建筑，突出皖南民族风情。三叠马头墙高耸，状若屏风，如奔马嘶鸣，高低纵横，起伏跌落，与屋顶形成黑白、大、小、纵、横的对比，产生极为简约奇妙的形式美 ，使整个大院静穆之中不乏动感，白墙黑瓦与青山绿水映衬，如水墨般雅致恬淡。四栋公寓楼与综合楼之间采用连廊连通，使其成为有机整体，便于老年人活动。在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。老年公寓内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰
29、面，石膏板吊顶。办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉窗、玻璃门。餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角1.5米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。4.4 项目土建方案本项目主要由五座单体建筑（即A楼、B楼、C楼、D楼、E楼组成），五座楼房通过连廊连成一整体。本项目建筑按二星级以上标准建设。A楼：公寓楼，三层建筑，建筑面积1800平方米，单人间套房90套，每套建筑面积20平方米；B楼：休闲娱乐中心，三层建筑，建筑面积900平方米，中心设有图书室、书画室、手工制作室、棋牌室、戏曲音乐室等；C楼：公寓楼，三层建筑，建筑面积1500平方米，双人间套房
30、60套，每套建筑面积25平方米；D楼：综合生活服务区，三层建筑面积，建筑面积1000平方米，一层设有若干大、小餐厅，厨房，营养配餐室等；二层设有医护室、理发室、浴室、小超市、办公室等；三层为职工宿舍；E楼：公寓楼，三层建筑，建筑面积900平方米，三人间套房30套，每套建筑面积30平方米；同时配有锅炉房、配电房、车库等配套设施工程项目表序号项目名称项目内容面积（m2）备注A楼公寓楼三层建筑、单人间90套1800B楼休闲娱乐中心三层、办公室、活动室、健身康复中心等900C楼公寓楼三层建筑、双人间60套1500D楼综合楼餐厅、小超市、职工宿舍等1000E楼公寓楼三层建筑、三人间30套9005门卫门卫
31、、警卫、值班室506车库小车库1007厕所公共卫生间、洗手间208配电房409锅炉房0.5t锅炉及配套设施13010污水处理房污水处理水池、清水池4011围墙12停车场13道路14羽毛球场15运动场安装各类健身器械16绿化花坛、花池、绿池、假山、喷水池等17消防消防给水管网合计64804.5 主要设备方案4.5.1 设备选择原则a.满足使用要求，产品质量可靠。b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。e.运转时保持低噪音。f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。4.
32、5.2 主要设备明细表 主要设备明细表序号设备名称型号规格数量用电量（KW）用水量(t/h)用汽量（t/h）单价（万元）总额（万元）备注1柜式空调5100.52.52分体式空调10100.151.53微机520.634电风扇1125.60.011.125电视机11250.222.46电冰箱350.150.457洗衣机220.20.48太阳能热水器1120.111.29健身器械50件12510医疗器具1套5211办公用品1套1112消毒柜220.150.313橱具1套2314电话机1120.011.1215面包车19.616小轿车11217锅炉系统1套4含洗衣房、烘干施设18配电系统1套319污
33、水处理系统1套920通讯系统1套3合计61.695.64.6 项目所达到的目标项目建成后可接收300个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。 主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模1.1总投资万元15001.1.1其中 建设投资万元14451.1.2 建设期贷款利息万元301.1.3流动资金万元252建设期年22新增职工人数人501.2建筑面积平方米64801.3老年公寓床位总数个3001.3.1其中 单人间床位个901.3.2 双人间床位个1201.3.3 三人间床位个90第五章 项目投资估算5.1 投资估算5.1.1 投资估算依据建筑工程费用:
34、参考类似工程的造价。工艺设备费用:定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价。其他费用:按有关计费标准估算。流动资金:按分项估算法进行估算。5.1.2 投资估算表序名称面积估算费用（万元）备注号（m2）建筑设备安装及材料其它合计工程购置一建筑工程1.1A号楼180023485.511.2B号楼90011728.50.51.3C号楼1500195570.71.4D号楼100013028.511.5E号楼90011713.50.61.6值班室50350.5含门卫1.7锅炉房13011.054.421.8配电房403311.9污水处理站401.6911.1厕所2011.11车库10
35、05小计6480849.65229.97.81087 二室外工程2.1供电线及照明202.2热力管网82.3给排水管网152.4污水处理水池3100立方米2.5喷水池3300立方米2.6道路162.7围墙82.8消防82.9绿化5小计300431386 三其它费用0 3.1土地征用费1683.2勘察设计费203.3建筑单位管理费63.4工程监理费53.5员工培训费3小计202202 四基本预备费2020 五建设期利息29.730 贷款500万六生态园林投资5050 合计1475 七流动资金2525 总投资1500 5.2 建设投资分析本项目建设投资1500万元，其中：建筑工程费用879.65万
36、元，占建设投资的58.64%；设备购买费用229.9万元，占建设投资的15.33%；安装及材料费用50.8万元，占建设投资的3.39%；土地购置费用168万元，占建设投资的11.2%；其他费用47万元，占建设投资的3.13%。5.3 资金筹措本项目总投资1500万元，企业自筹1000万元，其中投入资本金500万元；申请建设投资贷款500万元。5.4财务评价5.4.1营业收入序号客房名称合计间（套）价格（元/月/人）年收入（万元）1单人间901800194 2双人间601500216 3三人间301200130 合计540 该项目按免税项目测算。5.4.2总成本费用 总成本费用包括人员工资及附加
37、、餐饮直接成本、折旧及摊销、财务费用和其他成本费用。人员工资及附加中心实行董事会领导下的总经理负责制，本项目定员50人，人均工资12000元/年，按工资总额的40%计算社会保险医疗保险失业保险和福利费用，则年人员工资及附加费用为84万元；餐饮服务的直接成本餐饮成本按每位老人每天约为20元估算，则年餐饮直接成本为172.80万元；折旧及摊销固定资产折旧费按年平均法计提，厂房固定资产按15年折旧，设备固定资产按10年计折旧，余值5%，固定资产原值1328万元，其中厂房原值为1048万元，设备原值280万元，则年固定资产折旧费用为93万元；递延资产54万元按5年摊销，年递延资产摊销10.8万元；财务
38、费用根据前一年度年末借款余额和借款利率分年计算；其他成本及费用其他成本及费用（包括水电费，差旅费、广告费、办公费、房产税等）按年约为30万元测算。5.4.3计算期项目计算期按17年测算，其中建设期2年，经营期15年。5.4.4损益计算经营期主要损益指标见下表指标名称单位经营期合计经营期平均营业收入万元8100 540 总成本费用万元6572 438 利润总额万元1528 102 经计算，项目经营期平均投资利润率为6.79%。5.4.5赢利能力分析根据全投资现金流量计算表，本项目的全投资财务内部收益率为10.5%，全投资静态投资回收期为9.45年（投资回收期含建设期2年）；按折现率i=5.58%
39、（年贷款利率）计算的财务净现值为538万元。5.4.6还款能力分析根据全投资现金流量计算表，银行借款偿还期为4年（含建设期1年），说明项目有能力偿还建设投资借款的能力。5.4.7盈亏平衡分析项目营业期平均营业能力盈亏平衡点为70%，即项目年平均入住率要达到70%，企业才可保本。5.4.8财务评价本项目总投资利润率为6.79%，在合理的收费前提下，有一定的经济收益。第六章 项目风险分析及控制风险措施6.1融资风险分析本项目计划建设投资借款500万元，*银行已为本项目出具贷款承诺函，另外项目的承办单位有较好的赢利能力，能为项目的顺利实施提供资金保证。6.2建设风险分析 本项目的相关的报批手续均应办
40、妥，且符合国家鼓励的投资方向，项目不存在政策性风险。6.3运营管理风险分析 项目所在地为中国最宜居住的城市之一，本项目有较好的市场需求。第七章 项目招标方案7.1 项目招标方式 本项目为工程建设项目，按国家工程建设项目有关政策管理规定，在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照竞争的条件来采购工程的一种方式。通过项目法人与承包方签订明确双方权利义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入了法制化管理。由于本项目建设内容较为复杂，专业性强，建设要求高，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。根据本项目实际情况，将委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构代理招标。由于本工程投资较大，拟采用公开招标方式及邀请招标方式。7.1 项目招标内容招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不