上实青岛酒店项目前期定位策划报告.doc

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1、HVS International 初步报告 行政摘要 - 1 1. 行政摘要 研究对象 该市场和经济可行性调研报告的研究对象是位于青岛市香港东路的待建五星级酒店。该酒店将由上海实业控股有限公司（客户）开发建造。 根据客户提供的信息，该待建酒店所在地块具有开发综合性商业地产的潜力。项目总建筑面积约为142,900平方米，其中地辖婊?07,900平方米。 场地及周边情况 根据客户提供的信息，项目所在地块位于青岛崂山区西南端，香港东路和松岭路的交汇处。占地面积约为43,164平方米，用途为住宅和商业综合用地。该开发项目将包括公寓，酒店及会所。 场地略成直角梯形，东西宽约220米，南北长约240米。

2、 地势南低北高，南北端相差大约三米到十米左右。 待建酒店预计为十二层楼高，周边为多层住宅小区，坐落在主干道香港东路上。我们认为该项目具有很好的可见性。 场地东边和西边为较新开发的多层住宅小区。北侧为城市规划路，南侧与一小山丘相对。根据客户提供信息，该山丘将被夷平。山丘旁边空地计划用作酒店项目开发，但据报道该项目目前已停止。 市场区域分析 下表概括了2000至2006年间到青岛的国内和国际访客人次情况。 表 3-1 青岛国内和国际访客人次，2000-06 % % % % %年总人次增长率国内访客增长率总数国际访客增长率总数2000 1 3,116,292 12,855,70098.0% 2 60

3、,5922.0%2001 1 5,514,37918.3% 15,191,30018.2%97.9 3 23,07924.0%2.12002 1 8,367,45218.4 17,950,00018.297.7 4 17,45229.22.32003 1 6,888,659-8.1 16,545,700-7.898.0 3 42,959-17.82.02004 2 2,096,89830.8 21,574,40030.497.6 5 22,49852.32.42005 2 5,174,70713.9 24,490,30013.597.3 6 84,40731.02.72006 2 8,862,

4、80014.6 28,008,30014.497.0 8 54,50024.93.0年复合增长率2000-0614.0%13.9%21.9%来源：青岛市统计局 虽然受非典疫情的影响2003年到青岛的所有访客人次下降8%，但整体上从2000到2006年之间仍保持了14.0%的年平均复合增长率。 DRAFTHVS International 初步报告 行政摘要 - 2 国际访客人次增长显著，从2000年开始的年平均增长率为21.9%。2006年达到854,500，比去年同期增长24.9%。该增长部分归因于青岛作为国际贸易枢纽和航运中心的重要地理位置，以及更多的国际公司在青岛工业园区投资。 青岛的旅

5、游市场仍然为国内访客所主导，大约占2000到2006年之间总访客的97%。同期国内访客人次的增长保持稳定，年平均增长率达到13.9%。这主要得益于青岛经济的强劲增长和本地大型企业的成功发展。 待建酒店概念及定位 我们的建议最适合该待建酒店的市场定位是比竞争市场提供较少房间数的国际五星级酒店。另外，该待建酒店应具有独特性，在设计，风格，服务和品牌上有别于已有及未来的酒店。 我们理解客户考虑开发一个集服务式公寓，酒店和会所于一体的综合性项目。基于客户提供的设计方案和 相关讨论，该待建酒店被构想为全套房、大面积、客房数显著大于市场平均水平。我们的意见如下： ? 整体上我们认为选择综合性项目的开发有利

6、于提升酒店的市场宣传和可视性。这也会对入住客人数，餐饮和娱乐设施利用率带来积极影响； ? 服务式公寓部分需要谨慎开发和定位，以区别于待建的全套房酒店。所以，我建议服务式公寓的定位市场是三个月到两至三年的常住客人，而不是低于一个月的短期住客，否则会与待建酒店之间产生竞争关系。另外，我们建议服务式公寓应提供多于两个卧室的大面积房型，以有别于待建的酒店； ? 由于待建酒店周边有各个细分市场（包括商务、休闲和会议市场）的多个需求驱动因素存在，我们认为开发全套房式酒店项目是比较合适的； ? 与此同时，选择开发全套房式酒店也可以使该项目具有独特的定位，区别于市场上已有的和未来的酒店。 ? 在选择开发大建筑

7、面积和高于市场平均水平房间数的酒店方面，我们认为还需要讨论，其原因如下： o 相对于市南区和青岛的其他中心商业区，崂山区是一个正在开发的新区。在城镇化和居住人数方面还未发展成熟； o 除青岛麒麟皇冠大酒店（该酒店的平均房价在竞争酒店中排在倒数第二）之外，竞争市场中表现突出和房间数最多的酒店都位于青岛的中心商业区； o 当大量新酒店进入竞争市场，房间数较多的酒店的经营业绩很容易受到冲击。这样的酒店较可能通过降低平均房价来保证合理的入住率水平。 DRAFTHVS International 初步报告 行政摘要 - 3 ? 由于定位于全套房式商业酒店，我们推荐待建酒店应提供足够的会议和宴会设施，设计

8、上符合于酒店的客房产品，适合于高端会议团队市场，以及满足青岛本地高收入居民的婚礼和宴会需求； ? 我们认为选择开发大型消闲设施可以得益于酒店、服务式公寓和周边居住在崂山区的韩国和日本人社区的需求； 需要强调的是，以上建议基于的关键前提是整个项目将会按照客户所设想的方案进行开发，具体方面包括： ? 服务式公寓部分采用豪华标准，定位于高端的本地和国际客户群； ? 整个开发项目的风景美化和公共区域将具有很高的质量和吸引度； ? 所有酒店部分将集为一体，提供很好的便利性； ? 最重要的是，该项目将建成符合国际五星级酒店标准、国际品牌、由知名的专业酒店公司管理、并被中国广泛认可的酒店。该专业酒店公司需要

9、具备全球化的销售网络和营运程序，为酒店的可持续性经营提供完备的支撑。 设施推荐 下表概述了我们的对待建酒店的设施推荐。 DRAFTHVS International 初步报告 行政摘要 - 4 表 1-2 青岛崂山区待建五星级酒店- 设施推荐 设施概述中国青岛崂山区待建五星级全套房酒店客房客房数% 占总数单位面积/平方米总面积/平方米高级套房（低楼层，四种配置的卫生间）22061%459,900豪华套房（高楼层，四种配置的卫生间）9025%454,050行政套房4011%682,700超豪华套房93%90810总统套房10%180180后台及辅助区域15%2,646小计36020,28653.

10、2%餐饮座位数每位面积/平方米总面积/平方米全日制餐厅2201.5330特色中餐厅（带包房）1201.5180特色韩国餐厅（带包房）801.5120大堂吧602.0120酒吧1001.5150行政酒廊502.0100后台及辅助区域15%135小计6301,1353.0%会议设施个数座位数每位面积/平方米总面积/平方米宴会厅（可划分成两三个多功能厅）19001.51,350会议室10151.5225董事会议室2151.545休息区300后台及辅助区域15%288小计139302,2085.8%其他公共部分个数单位面积/平方米总面积/平方米零售440160商务中心15050大堂区350室内游泳池3

11、00健身俱乐部 - 带有氧器材的健身中心，Spa（带六到八个房间），桑拿，浴缸式，蒸汽房，美发沙龙，壁球室800后台及辅助区域15%249小计1,9095.0%后台行政办公室10%2,5546.7%指示性净面积28,09273.7%指示性净面积（不包括停车场）25%35,115平方米停车场数量单位面积/平方米总面积/平方米停车场100303,000小计3,0007.9%总计（包括停车场）38,100sqm注释：以上计算仅为指示性用。建议客户在做任何法律和金融相关承诺前应向专业的有资质的建筑公司咨询以上推荐设施和计算是否符合物理场所。来源: 华盛国际推荐 DRAFTHVS Internation

12、al 初步报告 行政摘要 - 5 收入及支出预测 下表列出了待建酒店从2009/10至2018/19年度的指示性经营业绩。 我们假设待建酒店将于2019年7月1日开业，其入住率预期将在2012/13年度达到稳定，保持在73%。 DRAFTHVS International 初步报告 行政摘要- 6 表 1-3 待建酒店收入及支出预测, 2009/10-18/19 (人民币千元) 2009/102010/112011/122012/132013/142014/152015/162016/172017/182018/19客房数：360360360360360360360360360360出租房次数

13、：86,72488,03891,98095,92295,92295,92295,92295,92295,92295,922入住率：66%67%70%73%73%73%73%73%73%73%平均房价：861% of947% of1,032% of1,063% of1,095% of1,128% of1,162% of1,196% of1,232% of1,269% of每可出租房收入：568Gross635Gross722Gross776Gross799Gross823Gross848Gross873Gross900Gross927Gross收入 客房74,66256.6%83,40158.3

14、%94,92760.1%101,96560.4%105,02460.4%108,17560.4%111,42060.4%114,76360.4%118,20560.4%121,75260.4% 餐饮46,40235.248,32333.851,40732.554,63332.456,27232.457,96132.459,69932.461,49032.463,33532.465,23532.4 健身俱乐部7,2325.57,4815.27,8024.98,1374.88,3814.88,6324.88,8914.89,1584.89,4334.89,7164.8 其他收入3,6162.73,

15、7402.63,9012.54,0682.44,1902.44,3162.44,4462.44,5792.44,7162.44,8582.4 小计131,912100.0142,945100.0158,038100.0168,804100.0173,868100.0179,084100.0184,456100.0189,991100.0195,689100.0201,561100.0部门支出* 客房11,66515.612,08414.512,65813.313,25513.013,65313.014,06313.014,48513.014,91913.015,36713.015,82813.

16、0 餐饮32,89870.934,04770.535,56869.237,15168.038,26568.039,41368.040,59668.041,81368.043,06868.044,36068.0 健身俱乐部3,35146.33,45146.13,55545.63,66245.03,77145.03,88545.04,00145.04,12145.04,24545.04,37245.0 其他支出2,76876.62,85576.32,95275.73,05175.03,14375.03,23775.03,33475.03,43475.03,53775.03,64375.0 小计50

17、,68238.452,43736.754,73334.657,11933.858,83333.860,59833.862,41633.864,28833.866,21733.868,20333.8经营收入81,22961.690,50863.3103,30565.4111,68566.2115,03566.2118,48766.2122,04166.2125,70366.2129,47366.2133,35866.2未分配经营开支 行政及一般开支8,1276.28,0645.68,4465.38,7785.29,0415.29,3125.29,5925.29,8795.210,1765.210

18、,4815.2 市场营销费用6,8765.26,8394.86,8224.37,0904.27,3024.27,5224.27,7474.27,9804.28,2194.28,4664.2 物业营运及保养维护费5,3584.15,8934.16,4974.16,7524.06,9554.07,1634.07,3784.07,6004.07,8284.08,0624.0 能源费6,6985.16,9784.97,3094.67,5964.57,8244.58,0594.58,3014.58,5504.58,8064.59,0704.5 小计27,05920.627,77319.429,07418

19、.330,21617.931,12217.932,05617.933,01817.934,00817.935,02817.936,07917.9经营毛利润（经营毛利润率）54,17141.062,73543.974,23147.181,46948.383,91348.386,43148.389,02348.391,69448.394,44448.397,27848.3基本管理费3,9573.04,2883.04,7413.05,0643.05,2163.05,3733.05,5343.05,7003.05,8713.06,0473.0基本管理费后经营毛利润50,21338.058,44640.

20、969,49044.176,40545.378,69745.381,05845.383,49045.385,99545.388,57445.391,23245.3固定费用 房产税5,1183.95,1183.65,1183.25,1183.05,1182.95,1182.95,1182.85,1182.75,1182.65,1182.5 保险5950.56260.46720.46960.46960.46960.46960.46960.46960.46960.3 奖励管理费3,7922.94,3913.15,1963.35,7033.45,8743.46,0503.46,2323.46,4193

21、.46,6113.46,8093.4 营业税7,2555.57,8625.58,6925.59,2845.59,5635.59,8505.510,1455.510,4495.510,7635.511,0865.5 家具、陈设及设备准备金2,6382.04,2883.06,3224.06,7524.06,9554.07,1634.07,3784.07,6004.07,8284.08,0624.0 小计19,39814.822,28515.625,99916.427,55316.328,20616.228,87716.229,56916.130,28216.031,01615.931,77215.

22、7净利润30,81623.2%36,16125.3%43,49127.7%48,85129.0%50,49129.1%52,18129.1%53,92029.2%55,71329.3%57,55829.4%59,46029.6%1111111111*各部门支出比例是对相应部门收入而言 DRAFTHVS International 初步报告 行政摘要- 7 可行性分析 根据我们对指示性开发成本的估算，位于青岛崂山区360间房的待建五星级全套房酒店发展项目杠杆以及非杠杆内部收益率(IRR)分别如下： ? 项目整体内部收益率: 8.2%; ? 杠杆项目内部收益率: 9.8%. DRAFTHVS In

23、ternational 初步报告 调研性质 - 8 2. 调研性质 研究对象 该市场和经济可行性调研报告的研究对象是位于青岛市香港东路的待建五星级酒店（待建酒店）。酒店预计将于2009年开业，提供360间客房，三个餐饮设施，大约1,620平方米的会议宴会设施，一个康体俱乐部，一个水疗馆，以及其他城市酒店常具备的设施。 可行性调研报告的目该报告的目的是对青岛的竞争市场和经济可行性进行研究以评估该地区酒的 店市场的需求供给情况，并分析酒店开发的潜在经济收益。同时，该报告为待建酒店提供优化的市场定位和设施推荐。 酒店管理和相关假设 我们假设待建酒店将由专业的国际化酒店管理公司经营。该管理公司应具备在

24、中国管理类似酒店的经验。根据我们在酒店行业的经验，该可行性研究报告中的酒店管理费与中国目前酒店行业通行的标准一致。 责任申明 我们假设待建酒店将会获取有效的消防证明书，遵守相关环境健康法规，并会获得其它和经营酒店相关的必需证件。同时，我们假设不存在任何与获取这些许可证件相关的未解决问题。 我们没有检查待建酒店相关的证件、执照、证明、及相关许可，并建议您的律师做此检查。 相关日期 Joan Greg Plouviet 和 Yali Cao 于2007年5月11日考察了待建酒店的周边环境及当地的市场情况，并于此后完成该分析报告。报告中的财务数据预测以2009年1月1日为财务年度开始日期，所有财务数

25、据预测均以计入通货膨胀的人民币表示。 可行性调研报告的使该可行性调研报告供上海实业（集团）有限公司（客户）内部参考之用范围 用。若没有华盛国际的书面许可该报告不可公开或向第三方透露。 可行性调研报告的研报告中所有信息的收集和分析均来源于华盛国际。项目规划相关资料由客究范围 户方提供。我们假设所得到的信息全部准确属实，因此并未另做单独核实。 调研方法 我们的调研方法如下： 1. 对项目所在地块的区域性环境和所在城市及国家的宏观经济环境进行分析和研究，以明确对酒店开发将产生影响之相关旅游，经济和人口发展趋势； DRAFTHVS International 初步报告 调研性质 - 9 2. 对待建酒

26、店的现有竞争对手以及潜在新增竞争对手进行分析，提供相关指标以反映出客房市场上可满足的住宿需求水平； 3. 对各主要细分市场进行分析，以明确竞争市场中住宿需求的显著特性； 4. 基于对竞争市场上现有酒店服务设施的调研，推荐适合该待建酒店的最优设施和市场定位； 5. 我们采用市场渗透分析法预测待建酒店入住率和平均房价； 6. 基于对可比酒店经营业绩的分析，我们提供待建酒店未来十年的收入和支出预测。 DRAFTHVS International 初步报告 市场区域分析 - 10 3. 市场区域分析 酒店经营的宏观经济环境是进行酒店赢利分析和需求预测时的重要考量因素。经济、人口以及旅游发展趋势可以反映

27、出游客数量，是预测客房需求的基础。 市场区域分析旨在通过对相关的经济、人口和旅游数据的分析，以确定目标市场区域将来是否会呈现需求增长、稳定或者衰退的情况。 本章将对如下方面进行讨论： 1. 国家概况； 2. 政治局势； 3. 经济数据； 4. 青岛概况和旅游市场。 作为世界上人口最多的国家，中国拥有13亿人口，行政区域包括23个省，五个自治区，四个直辖市和两个特别行政区（香港，澳门）。下表列出了中华人民共和国的主要特征。 表 3-1 国家概况 国家中华人民共和国政体共产主义社会首都北京人口1,321,851,888 （2007年估计）货币人民币气候多样化，南北差异显著地形西部多山、高原及沙漠；

28、东部多丘陵地带自然资源煤、铁、石油、汞、钨、锡 、锑、锰人口结构0-14岁20%15-64岁72%65岁以上8%民族汉族（91.9%），其他少数民族（8.1%）宗教信仰道教、佛教、穆斯林（2-3%），基督教（1%）来源：经济学人国家报告，2007年4月 DRAFTHVS International 初步报告 市场区域分析 - 11 作为世界文明古国之一，中国经历了数世纪的封建王朝统治，清朝末年1911年受孙中山革命思想的影响下年轻官员，军官和学生倡议废帝制创建共和国。其后中国经历了38年的战争，包括14年抗日战争和国共谡健?1949年10月1日，毛泽东宣布中华人民共和国正式成立。1978年底，

29、中国开始了由计划经济转向市场经济的改革，但政权体制仍然由中国共产党严格掌握。 2002年11月，胡锦涛正式接任国家主席，人民代表大会选举温家宝为新任总理。广泛认为以胡锦涛为首的新一届领导人将继续把政治稳定和经济改革列为首要任务。 政治的稳定（除了台湾问题外）和经济的发展为旅游产业提供了良好的发展环境，继而也促进了酒店住宿市场的需求增长。 国民经济概况 区域经济的总体情况可由访客人数变动趋势反映出来。本章节讨论了国内经济主要指标，他们可能对中国酒店住宿需求产生重要影响。下表列举了这些经济指标的2001到2010年间的历年走势和未来预测。 表 3-2 主要经济指标 中华人民共和国 预测200120

30、0220032004200520062007200820092010国民生产总值实际增长 (%)8.39.110.010.19.910.710.29.38.68.1人民币对美元汇率 (平均)8.38.38.38.38.27.977.647.287.076.85通货膨胀指数 (%)-0.3-0.43.22.21.72.82.93.33.12.8人口 (百万)1,2761,2851,2921,3001,3071,3151,3231,3311,3371,343个人可支配收 (人民币 十亿)5,1805,8056,4537,3377,3907,6338,0708,6319,36910,225经常账户

31、(美元 百万)17,40135,42245,87568,659160,818206,711247,608255,071245,707252,839贸易收支 (美元 百万)34,01744,16744,65258,982134,189177,184201,207191,673176,671178,843来源：经济学人，2007年4月 我们对以上经济指标作出如下评论： ? 中国经济在2001至2006年间增长显著，平均达到9.7%的年增长率。国民生产总值的增长主要来自于投资的持续上升，这可能会导致中国经济供大于求。由于中国政府已开始采取措施控制投资过热，中国经济在未来四年将保持适度增长， 2010

32、年增长速度将保持在8.1%。与此同时，美国经济的疲软将有可能降低中国的出口额； ? 自从2005年7月中国开始实行基于市场供求有控制的人民币汇率浮动政策，人民币已升值2%。考虑到中国经济的迅猛增长和美元近期的下跌，人民币预期将继续升值； DRAFTHVS International 初步报告 市场区域分析 - 12 ? 中国于2001年12月11日加入国际世贸组织。作为世贸组织的成员国，中国的经济发展将受益于相关的国际贸易协议，未来的经济环境也将更加可预见； ? 加入世贸组织后，中国也面临一系列挑战，包括世贸组织所要求的经济结构调整，以及开放金融行业后所带来的风险。中国同时还面临国有企业改革重

33、组和社会贫富差距日益悬殊的挑战； ? 尽管有上述问题的存在，中国经济预计在未来几年将仍然保持强劲增长。这对包括酒店住宿在内的旅游业将产生正面影响。 游客访问人次 中国 根据世界旅游组织的预测，到2020年中国将成为全球第一旅游目的地国，游客访问数将达到1.3亿人次。由于中国的旅游业在1978年改革开放后才开始发展，即使在2020年前达到如此显著的增长也是可能的。2006年中国大陆总计有大约1.249亿国外游客访问，旅游收入达到339亿美元。下表列出了中国在2000到2007年三月间的游客访问人次。 表 3-3 游客访问人次，中华人民共和国，2000 2007 (截至2007年三月) 年国际游客

34、% 增长国内游客% 增长总计% 增长200083,443,881744,000,000827,443,881200189,012,9247%784,000,0005%873,012,9246%200297,908,25210878,000,00012975,908,25212200391,662,082-6870,458,136-1962,120,218-12004109,038,218191,102,000,000271,211,038,218262005120,292,300101,212,000,000101,332,292,300102006124,942,09641,394,000,

35、000151,518,942,09614CAAG*2000-067%11%11%2006年到三月截至10,255,37713,800,00024,055,3772007年到三月截至12,600,78223%注释：*复合年平均增长率来源：中国国家旅游局 得益于中国丰富的旅游资源，尽管2003年受SARS疫情的影响国际游客访问人次下降1%，但在2000到2006年间总体保持了7%的增长速度，2006年国际游客达到1.249亿人次。截止2007年三月国际游客比去年同期增长23%。 同时强劲的经济增长和外国投资也有助于中国成为国际性的旅游目的地。国际游客访问中国和国内人员出国旅游的相关政策和限制逐渐放

36、宽。国内主要枢纽城市的国际航线也不断增加。以上因素使访问中国的国际游客人次在过去六年达到前所未有的水平。 DRAFTHVS International 初步报告 市场区域分析 - 13 最近几年中国政府在创建良好的国际旅游环境方面采取了一系列举措，包括放宽外汇管制，改进城市基础设施建设，提高服务行业质量。与此同时，2008年北京奥运会和2010上海国际展览会的举办预计将进一步提高际游客到中国的访问量。 国内游客在2006年占总访问人次的90%以上，并在2000到2006年间保持了11%的复合年平均增长率，达到14亿人次。基础设施的发展和交通工具的多元化提高了主要商业和旅游城市的可访问性。国内旅

37、游市场的稳健发展也受益于国民人均收入的提高，以家庭为单位的国内旅游日益频繁。特别是在三个黄金周期间，主要旅游目的地的游客访问量达到最高峰，酒店住宿也达到饱和。 山趴?山东是位于中国东部的沿海省份，包括了山东半岛和与其相连的内陆地区。山东省地处黄河平原下游，与渤海和黄海相临，总面积大约156,700平方公里，拥有人口9200万。省会城市济南位于山东中部。 山东地形中部突起，为鲁中南山地丘陵区；东部半岛大部是起伏和缓、谷宽坡缓的波状丘陵，为鲁东丘陵区；西部、北部是黄河冲积而成的平原，是华北平原的一部分，为鲁西北平原区。 山东是中国最富有的省份之一，2006年该省的国民生产总值达到21.85亿人民币

38、，仅次于广东省。山东的东部较省内的其他地方富裕，山东半岛是中国一些最成功企业的发源地。山东省自然资源丰富，是中国能源和原材料生产的重要基地。 山东地处我国东部的南北交通要道，交通便捷。全省高级、次高级路面公路的数量、里程在全国名列前茅，2005年公路网络总长达到8万公里。高速公路连接济南和省内其他13个主要城市。 山东境内铁路纵横发达，主要有南北纵穿的京沪、京九国家级主干线和东西向的胶济、兖石干线，总长度达到3,400公里。新建的京九铁路将山东与香港连接。 山东的航空运输发展迅猛，全省共有九个机场，包括济南、青岛、烟台和威海四个国际机场。目前提供700多条飞行线路，包括到韩国、日本、新加坡、俄

39、罗斯、泰国、香港和澳门的国际航线。 青岛概况 青岛是辽东半岛南端的沿海城市，东南边与黄海相临，总面积约10,650平方公里，包括七个行政区和五个县级市。青岛的总人口约2300万，市区人口800万。据报道，该市有超过7万的韩国人在此工作和生活。 青岛地处亚热带与温带过渡区，兼备季风气候与海洋气候特点，夏季是国内有名的度假胜地。夏季平均温度25?C ，冬季平均温度1.3?C ，年平均温度12.2?C 。年平均降雨量在775.6 毫米左右。 DRAFTHVS International 初步报告 市场区域分析 - 14 青岛拥有870公里的海岸线和丰富的石油、天然气储备和海洋资源。青岛濒临黄海，坐落

40、在环太平洋西侧，优越的地理位置使该城市成为重要的国际贸易枢纽。青岛港是天然的深水港，拥有万吨级以上泊位32个。主要从事集装箱、煤炭、原油、铁矿、粮食等各类进出口货物的装卸服务和国际国内客运服务。与世界上130多个国家和地区的450多个港口有贸易往来。是太平洋西海岸重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽。 下面的地图显示了青岛市在山东省的位置。 青岛位置地图 青岛历史上是一个小渔村，直到清朝末年1897年被德国占领，成为德国在远东进行经济和军事扩张的战略性港口，并在此修建了街道、铁路、青岛啤酒厂、教堂和教育学院。1914年第一次世界大战初，青岛又沦为日本殖民地，并在第二次世界大战中被日本再次占领。青岛

41、如今保存完好的德国殖民时代建筑，吸引了不少旅游观光客人。 DRAFTHVS International 初步报告 市场区域分析 - 15 青岛是2008年北京奥运会帆船比赛的举办城市。奥林匹克帆船中心位于浮山湾，靠近市中心。帆船比赛的举办和相关的宣传活动将会成功地树造青岛的国际知名度。 交通便利性 以下章节分析了青岛的交通便利情况. 航空 青岛拥有一个国际机场：青岛流亭国际机场，该机场距离市中心（浮山湾地区）大约31公里。目前机场提供19个国际航线，每周300多个航班。新航运站将于2007年底竣工，预计将具备1200万的年客运吞吐量。下表显示了2007年主要的航班。 表 3-4 到主要目的地航

42、班，青岛 2007 目的地航班数飞行时间北京每日14 - 15 个航班1 小时上海每日15 个航班1 小时广州每日 4 个航班2.5 小时香港每日 4 - 5 个航班3 小时汉城每日 11 个航班1 小时釜山每日 1 - 2 个航班1.5 小时福冈每周 4 个航班1.5 小时东京每天 3 个航班2.6 小时大阪每天 2 - 3 个航班2 小时名古屋每周 4 个航班3.5 小时来源：青岛流亭国际机场 铁路 青岛是中国拥有高速列车的七个城市之一。高速列车每小时速度可达200-250公里。列车运行时间可节省至少两小时，从北京到青岛只需要六个小时，但是车票比时速115公里的普通火车贵一半。为迎接200

43、8年奥运会，青岛市南火车站目前在改建中。预计在2008年7月竣工后可承受4万人次的日客流量。 公路 青岛拥有发达的公路网络，包括九条高等级公路：济青高速（济南 青岛）、青烟一级公路（青岛 烟台）、胶州湾高速公路，青银高速（青岛 银川）、同三高速（大同 三亚）、薛泰省级公路（薛家岛 泰安）。2005年高等级公路总长达到6,400公里，包括524公里的高速公路。 青岛的滨海高等级公路目前正在建设中，该公路对青岛的交通将会起到重要作用。滨海公路总长约280公里，北起即墨市丰成，经崂山、市南区和黄岛区，南止于胶南市泊里镇，靠近204国道。 水运 青岛与周边的岛屿黄岛和薛家岛通轮船，夏季与上海之间有轮船

44、航行。除此之外，青岛还有国际轮船航线到韩国和日本东南部的下关市，航行时间各自为19小时和28小时。这两条国际航线的航班较少，韩国航线每周两个航班，日本航线每两周一次航班。 DRAFTHVS International 初步报告 市场区域分析 - 16 作为奥林匹克运动会相关投资项目，青岛将会在奥林匹克区建成一个豪华的国际游轮码头，计划成为太平洋西海岸的主要旅游目的地，将青岛与欧洲、美洲、东南亚和东北亚地区连接。 公共交通 根据青岛政府部门提供的信息，青岛未来将建成五条地铁线路，总长为128公里。15公里的地铁一号线预计在2010年竣工，主要连接市区的交通要道和商业中心。地铁二号线计划将连接崂山

45、区和市中心。 经济发展 青岛是山东最富裕的城市，与相邻的其他山东半岛的城市一起，都属于渤海经济发展区。青岛的经济在过去十年开始蓬勃发展，这主要受益于本地丰富的自然和海洋资源，以及地理上靠近韩国和日本。 青岛的六大支柱性产业包括：家电产品、化工、医药、机械、建筑材料和贸易加工。青岛也是中国著名企业青岛啤酒、海尔和海信的所在地。 青岛拥有三个国家级开发区： 青岛经济科技开发区：青岛经济科技开发区建立于1984年，位于黄岛区，与市区相隔。总站地面积220平方公里。该开发区重点发展家电产品、化工、机械、高科技和物流产业。到目前为止一共吸引了90亿美元来自于50个国家的投资以及来自于国内其他20个省份的

46、投资。有40个项目是全球500强企业投资。 青岛自由贸易区：青岛自由贸易区建立于1992年，是全国15个自由贸易区其中之一，也是山东和黄河流域唯一享有免税政策的自由贸易区。该自由贸易区位于青岛西部的胶州湾，占地总面积3.8平方公里。主要的商务包括国际物流、国际贸易、出口加工、仓储和国际展览。该自由贸易区吸引了来自40个国家超过16亿美元的投资。 青岛高科技工业开发区：青岛高科技工业开发区建立于1992年，是国家级高科技出口基地。该开发区位于崂山区，靠近崂山风景区和石老人国家度假区，占地面积67平方公里。开发区拥有良好的基础建设设施，便利的交通和舒适的自然环境。主要工业包括：家用电器、计算机、通

47、讯技术、生物科技、医药器材和汽车制造。据最新统计显示，青岛高科技工业开发区在全国类似开发区中位列第三。园区内著名的企业有：朗讯、可口可乐、惠普、扶桑精制加工、大宇等企业。海尔在该开发区设立了最大的生产基地，海尔工业园。 下表列出了2000到2006年间青岛的主要经济指标。 DRAFTHVS International 初步报告 市场区域分析 - 17 表 3-5 主要经济指标，青岛 2000-06 CAGR*20002001200220032004200520062000-06国民生产总值 (亿 人民币)11513215217821627032115.8%实际国民生产总值增长率 (%)15.1

48、%13.7%15.4%15.9%16.8%16.9%15.7%人均可支配收入 (人民币)8,0168,7318,72110,07511,08912,92015,3289.7%出口额 (百万 美元)8,2699,50210,57112,39215,78219,42323,46616.1%进口额 (百万 美元)5,2635,9146,3548,26711,20613,60215,65016.8%外国直接投资 (百万 美元)1,2611,5812,3122,8153,8173,6563,65816.4%注释：*复合年平均增长率来源：山东省统计局 由上表可看出，青岛的国民生产总值从2000年开始连续七年保持强劲增长，2006年达到3,210亿人民币，比去年同期增长15.7%。2000至2006年间的复合年平均增长率保持在15.8%，高于全国平均水平。同期出口和进口额也保持了快速增长，各自复合年平均增长率为16.1%和16.8%。2006年人均可支配收入达到15,328人民币，约1,900美元。 青岛经济的强劲增长主要来源于第二和第三产业。2006年，以生产和建筑行业为主的第二产业占国民生产总值的51.8%，比去年同期增长17.2%。第三产业，也称为服务行业，占国民生产总值41.6%，比去年同期增长16.2% 。未来，这两个产业将继续主导青岛的经济。 国外投资 作为山东重要的贸易港口，青岛