#中国房地产金融风险现状与对策研究.pdf

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1、目录 摘要2 一、房地产金融状况3 二、我国房地产融资现状4 三、我国房地产金融存在的问题5 四、对于目前所存在问题的解决方式7 五、 房地产企业多元化融资几种渠道及对策建议9 参考文献11 中国房地产金融风险现状和对策研究 【摘 要】我国房地产融资主要依靠银行贷款的间接融资方式, 方式单一 , 风险较大。伴随我国经济改革的不断深化, 要求房地产 融资渠道不断多元化。 房地产金融对支持房地业快速发展起到了 重要作用，但存在金融创新不足、金融风险较大等问题，需要进 一步完善房地产金融市场，加快金融创新，维护金融稳定，支持 房地产业的健康发展。本文从我国房地产融资现状入手, 提出我 国房地产金融存

2、在的问题, 以及对于目前所存在问题的解决方 式，并对房地产企业多元化融资渠道的对策建议。 【关键词】房地产融资现状风险对策 房地产开发是一个资金密集使用、投资庞大的系统工程, 我 国房地产企业普遍资金短缺, 如果不能更好地借助于多种多样的 房地产金融工具 , 广开筹资渠道 , 并降低或分散风险, 那么房地产 企业时刻都会出现财务危机乃至破产的可能。可是, 我国许多房 地产企业只是过分依赖银行贷款, 而且贷款的种类和运作方式还 相当单一。随着国家对房地产业进行宏观调控和执行金融紧缩的 政策 , 房地产行业开始步入一个资本时代, 而房地产资金来源和 资金运用结构不匹配, 资金来源过于集中于银行等问

3、题开始凸显 出来。从我国房地产行业的现状来看, 房地产企业如何合理有效 地融资 , 并适度降低融资风险, 已是我国房地产行业迫在眉睫的 一大课题。 一、房地产金融基本状况 房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持， 近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产 开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资 金来源主要分为： 国家预算内资金、 国内贷款、 债券、利用外资、 自筹资金和其他资金。1998 年以来，国家预算内资金、债券和 利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势； 房地产开发 资金中约有 60% 左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信 贷资金

4、依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98 年， 我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长 率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率 （12.71%）7.38 个百分点。 2004 年，房地产开发贷款和住房消 费信贷增长率均呈下降态势，和2003年相比， 2004年房地产开 发贷款增长率下降了32 个百分点，住房消费信贷增长率下降了 7.29 个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积 金贷款。截至2004 年底，全国建立住房公积金职工人数为158 万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433 万人发放了住房 公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数

5、的7% ，比例明显过 小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的 资金仅为 56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于 闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。 二、我国房地产融资现状 目前我国房地产金融产品种类较少, 融资的途径比较单一。 （一）银行信贷是我国房地产企业开发资金的主要来源目前 银行信贷资金几乎成为我国房地产企业发展的惟一融资渠道。房 地产开发的一级土地开发、 房地产开发、房地产销售三个阶段中, 每一阶段都离不开银行信贷资金的支持, 这说明我国目前房地产 开发投资的融资渠道比较单一, 导致房地产行业风险较多集中于 银行系统。 （二） 房

6、地产企业上市股权融资和债券融资进一步发展, 但门 槛较高中国社科院发布的“2007 房地产蓝皮书”指出, 证券市场 正在成为房地产业重要的资金来源。但是, 在全流通体系下 , 新的 公司上市保荐人制度实质上提高了房地产企业上市门槛, 只有那 些真正有实力的大型房地产商才可能上市, 而目前中小房地产企 业多如牛毛 , 风险承受能力、盈利能力、信用水平都存在较大的 问题 , 所以在未来通过大规模的上市解决房地产业资金来源问题 几乎不可能。 （三） 信托成为房产融资新渠道, 但仍有限制通过基金化运作的 房地产投资信托介入房地产市场, 不单单是部分解决金融论文了 融资的问题 , 更重要的是符合房地产市

7、场的国际化趋势。虽然, 信托产品由于政策限制仍有欠缺, 不过在融资渠道单一, 产业投 融资渠道难有大变化的情况下, 信托业务的发展创新将给产业投 资带来新的市场空间。 三、我国房地产金融存在的问题 （一）风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发 展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位， 而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身 改革还不到位， 导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过 住房消费贷款、 房地产开发贷款、 建筑企业流动性贷款和土地储 备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接 在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险

8、，资 本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且 也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房 地产信贷风险。 （二）人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住 房市场化以来， 我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发 展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5% ， 住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银 行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房 贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露 出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也 难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的

9、条件下， 大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。 （三）房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经 过 20 多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体 系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产 市场的发展， 现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地 产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银 行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国 房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来 看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。 （四）商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、 不科学、不规范等问题。自1

10、998 年以来，一方面我国连续8 年 降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业 银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍 把房地产信贷作为一种 “优良资产” 因此在经营业务上容易产生 急功近利的倾向。 四、对于目前所存在问题的解决方式 （一）大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住 房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资 本市场； 不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一 级市场风险的二级市场， 来解决住房贷款资金期限错配和流动性 问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服 务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度

11、建设，促进市场 交易环境不断优化。 （二）大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、 收购、 买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场， 开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、 刚工作的青 年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成 包括房地产信托、 投资基金、 企业债券和资产证券化等在内的房 地产金融产品。 （三）大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种 专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而 在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施产业 基金法是国内和国际产业基金可以在, 房地产投资中有法可依， 健康、持续地运行下去。另

12、一方面，建立健全房地产投资基金推 出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产 投资基金迅速发展起来。 （四）加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增 加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模， 从而形成良性扩张， 还可以改善银行资产负债结构，降低资本金 要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随 着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款， 尤其是近年来个 人购房按揭的逐年增加， 这部分资产属于各银行的优质资产的组 成部分。 通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间 接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元 化和社会化， 从

13、而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了 投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。 （五）加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭 住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一， 在许多国家， 政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角 色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划” 都是比较成功的例子。 需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭 购房提供贷款贴息或信用担保。同时，完善住房公积金制度。 （六）加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。 加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步 加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、

14、购房的统 计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度， 抑制投机行为。 五、 房地产企业多元化融资几种渠道及对策建议 （一）发展房地产投资信托基金和住房抵押贷款证券化 (1)房地产投资信托基金(REITs) 。相对银行贷款而言, 房地产 投资信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本、节约 财务费用 , 还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。在我 国, 由于缺乏相应的立法, 中国资本市场上还没有出现真正意义 上的 REITs 产品。 (2) 住房抵押贷款证券化(MBS)。 其主要特点是将缺乏流动性 但能够产生可预见现金流, 原先不易作为投资品种的住房抵押贷 款, 转化为可在

15、市场上流通的证券。2005 年年初 , 国务院同意由 中国建设银行进行住房抵押贷款证券化试点。银监会发布的 金 融机构信贷资产证券化试点监督管理办法, 为下一步在我国金 融市场扩大试点和全面推开资产证券化业务积极创造条件, 在机 会成熟时 , 发展住房抵押贷款二级市场, 将银行个人房贷资产出 售或者证券化。 （二）吸引外资进行融资国家一系列对房地产行业的严政 出台 , 给国内房地产商带来巨大的压力。因此 , 通过资本市场盈利 的模式逐渐流行起来, 房地产产业链更细, 各环节更专业 , 效率更 高, 更容易创造价值, 外资地产基金商业模式的转型促使中国房 地产进入以资本市场为核心的金融时代。但是

16、, 国内房地产企业 和国际资本对接中的困难在于: (1) 土地政策制约国内房地产的土地储备、企业发展战略和 开发规模无法适应投资方的资本流动和快捷变现; (2) 国内房地产企业的负债率过高, 导致企业资产变现和盈 利能力的不确定性加强。 （三）其他融资渠道 (1) 完善我国住房公积金制度。房地产金融的稳定要建立在 一个良好健康的住房社会保障体系之上, 需要深化住房货币化改 革, 完善我国住房公积金制度。将住房公积金作为强制性、政策 性、义务性的制度执行 , 可加强社会住房基础保障功能, 增强个人 住房贷款的安全性 , 为我国住房金融提供大量的长期资金。 (2) 将保险资金引入住宅融资市场。保险

17、资金比较稳定、数 额巨大、运用周期长, 比较适合投资于住宅产业开金融论文发, 有利于提高投资规模。 （四） 政策建议完善相关法律制度, 为建立多元化房地产融 资机制做好法律准备。拓宽房地产融资渠道的同时, 加大房地产 信贷监管 , 降低商业银行体系的风险。建立个人信用制度、抵押 制度和抵押保险制度, 完善二手房交易市场。 参考文献 : 1 央行研究局课题组,中国房地产业发展和金融的支持, 金融时报 ,2004.3 2王学东 , 商业房地产投融资和运营管理, 清华大学出 版社 ,2004 3中国社会经济系统分析研究会, 2005 年房地产金融业 机会和风险分析报告,2006 4陈洪波等 . 我国房地产金融现状及政策取向J.财政金 融. 2006 ，02. 5 李松青等 . 中国房地产金融现状、问题及政策建议J. 陕西农业科， 2005，01. 转贴于中国论文下载中心