论房屋买卖的后合同义务.pdf

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1、怖尚岛嘞嘞岛怒 莎经济与管理尊 奄峰峪蝽蝽岛# 移 天津城市建设学院学报第1 1 卷第4 期2 0 0 5 年1 2 月 J o u r n a lo fT i , m j i nI n s t i t u t eo fU r b a nC o n s t r u c t i o n V 0 1 11N o 4D e c 2 0 0 5 论房屋买卖的后合同义务 牛建平 ( 天津城市建设学院社科部，天津3 0 0 3 8 4 ) 摘要：合同法对后合同义务只作了原则性的规定，在房屋买卖中出现违反后合同义务的纠纷 却屡见不鲜在司法实践中，正确地、科学地认定违反后合同义务的责任、违反后合同义务的 表现

2、形式以及违反后合同义务责任的归责原则和承担方式是十分重要的，主要从以上几个 方面加以论述，为全面保护在房屋买卖中买方的利益提供了一条新途径 关键词：房屋买卖合同；后合同义务；违约责任；赔偿责任 中图分类号：D 9 2 3 8文献标识码：A文章编号：1 0 0 6 - 6 8 5 3 ( 2 0 0 5 ) 0 4 - 0 3 0 1 - 0 4 在我国，房屋转让的方式主要是房屋买卖，按照房 屋买卖法律关系的客体划分可以分为公房买卖和私房 买卖、现房买卖和期房买卖以及商品房买卖和二手房 买卖等不论何种性质的买卖，都是以取得价款为条 件，转让房屋所有权及相应的土地使用权其结果是房 屋所有权转移或房

3、屋主体发生变更城市房地产管 理法第4 0 条规定：“房屋转让应当签定书面转让合 同”因此房屋买卖都是以书面合同的形式转让，在书 面合同履行完毕以后，随着合同义务的扩张，受合同规 范和调整的买卖双方当事人还应履行合同法中的后合 同义务在实践中，一方当事人违反合同的后合同义 务，给对方造成损失所引起的买卖纠纷经常发生笔者 根据房屋买卖合同内容的特殊性，对房屋买卖中出现 的违反后合同义务的违约行为、违约责任、以及违约责 任的归责原则、违约责任的承担方式等作了理论性的 探讨，希冀在实践中能够为买卖合同的双方当事人对 合同终止后的法律救济提供新视野 1 当事人违反房屋买卖后合同义务的认定 我国合同法借鉴

4、了国内外的法学理论，并结合 我国的实践经验，对合同的义务作了扩张，将合同义务 分为成立前、成立后、履行完毕后的三个阶段的先合同 义务、合同义务和后合同义务，形成了一个以合同给付 为核心的合同“义务群”其中后合同义务源于德国， 收稿日期：2 0 0 5 - 0 7 - 0 1 一 作者简介：牛建平( 1 9 7 3 一) ，女，山西人，天津城市建设学院讲师，硕士 又称为后契约义务( n a c h v e r t r a g l i c h ep f i e h t ) 它是合同 义务群中的一个环节，是指合同权利义务终止以后，当 事人依照法律规定，遵循诚实信用原则，按照交易习惯 履行的义务我国合

5、同法第9 2 条对合同当事人的后合 同义务作了明确规定：“合同的权利义务终止后，当事 人应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行通知、 协助、保密等义务”从这一规定可以看出，后合同义 务有以下几个特点：后合同义务是诚实信用原则派 生出来的、在合同权利和义务终止以后产生的义务，诚 实信用原则作为合同法的一项基本原则贯穿始终，总 揽全局其适用范围渗透于合同的各个阶段，同时诚实 信用原则也为当事人设定了一个义务群，后合同义务 就是在合同终止以后产生出来的义务，是这个义务群 的重要组成部分；后合同义务内容的不确定性，因其 与合同主义务有着密切的联系，合同的种类、内容不 同，后合同义务的内容也不相同；后

6、合同义务是法定 义务，无论当事人之间是否有约定，都必须遵守，不得 以约定排除后合同义务的适用；后合同义务是合同 附随义务合同的附随义务是指给付以外的，依据诚实 信用原则产生作为或不作为的义务，大致可以分为注 意义务、告知义务、照顾义务、说明义务、保密义务、忠 实义务等，这种义务是附属于主义务的从义务 根据后合同义务的这些特点再来看房屋买卖的后 合同义务，按照传统的民法理论，买方与卖方双方当事 人签定了买卖合同，即确定了合同关系，买方交付价 万方数据 3 0 2 款、卖方交付房屋，并就买卖的房屋办理了变更登记， 双方的买卖关系即告终止，彼此不在承担任何的义务 按这种理论操作，对买方的保护是远远不

7、够的因为房 屋作为一件特殊标的物，其价格高于一般的商品由于 房屋价格本身还包括了一系列的配套措施，所以任何 一位购房者在购房时所考虑的因素绝不仅仅止于房屋 本身，还必定要考虑房屋本身的配套设施和周围的环 境以及物业服务等各项服务因此，在买卖合同终止以 后，卖方还必须履行相应的后合同义务，这样才能够体 现公平原则，更好地保护买方的权利 那么在司法实践中如何认定卖方是否违反了后合 同义务呢? 笔者认为卖方违反后合同义务应当具备几 个客观条件：时间是在双方约定的合同内容履行完 毕以后，即合同终止以后，双方的权利和义务已经履行 完毕；在义务的内容方面，卖方应将房屋的有关重要 事项及时告知买方，应协助买

8、方办理房屋产权过户，协 助买方办理其他的有关事项，卖方还应该为买方提供 完整的售后服务和物业的前期服务等内容，而且这些 事项必须是非卖方不能办理的事项；在行为上，卖方 应告之而没有告之，应协助而没有协助，应该提供服务 而没有提供服务等行为这3 个条件是认定卖方违反 后合同义务的客观标准 2 违反后合同义务的主要表现 合同法第9 2 条列举了后合同义务的3 项内 容，即通知、协助、保密但是后合同义务不仅只有这3 项，由于其具有不确定性，根据合同的性质不同和内容 不同，当事人承担的后合同义务的内容也是不确定的 反映在房屋买卖中，主要有以下几个方面 ( 1 ) 告知义务，是在房屋买卖过程中当事人必须

9、 履行的一项基本义务，合同终止以后，一方当事人应当 在有条件的情况下，及时地将房屋的有关情况告知另 一方当事人房屋买卖合同履行的过程中或履行完毕 以后，卖方应将有关房屋的重要事项或存在的缺陷告 诉买方例如在一桩商品房买卖中，开发商未将其楼下 是水泵用房这一事实告知买方，买方人住以后发现，每 隔3 5 分钟就会发出马达的轰鸣声，严重地影响了休 息再如，王某看中了一幢住宅楼的最东边一套商品 房，认为这套房子通风好，视野开阔，光线也好，而且出 行方便于是与房地产公司签定了商品房买卖合同 没想到，人住一年后，房地产公司又在紧靠王某住房的 东面，新建了一幢住宅楼这样一来，王某家中不仅视 野不开阔了，通风

10、和采光也遇到了问题王某于是诉至 天津城市建设学院学报2 0 0 5 年第1 1 卷第4 期 法院，以房地产公司新建的住宅楼影响他家通风和采 光为由，要求房地产公司承担违约责任法院认为，根 据交易习惯，商品房出售方在售出商品房后，有义务保 证购买方正常使用商品房，而通风、采光是购买方使用 商品房所必需的条件因此，在这一案例中，业主在通 风、采光、无噪音等方面享有权利，卖方也随之产生了 告知义务，即在房屋售出以后必须保证业主能正常使 用商品房的后合同义务HJ 在二手房买卖中，卖方应 当就其对房屋结构的拆改情况、房屋的基础设施如家 电、煤气、电表等的具体状况或瑕疵告之买方 ( 2 ) 协助义务，合同

11、终止以后，当事人应当基于诚 信原则，根据合同的内容、性质、交易习惯等协助另一 方当事人为或不为一定的行为比如在商品房买卖中， 开发商除了交付房屋之外，另一义务是协助业主办理 产权证城市房地产开发经营管理条例规定：“房地 产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变 更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件” 因此，办理房屋产权证所需要的许多有关的证明文件 均应当由开发商提供，如果开发商欠缺该类文件没能 办理初始登记的话，买受人的房屋产权证根本无法办 理毋庸置疑，开发商对买受人申请办理产权证负有协 助义务在二手房买卖中，卖方除了协助买方过户以 外，还应协助买方办理有关设施的过户，如煤气过户

12、、 有线电视过户等手续因为按照煤气公司的规定，双方 当事人必须凭房屋买卖合同( 合同中已写明房价含 煤气设施费) 、双方的身份证、以及转让人在交房日之 前一个月已缴讫的煤气费账单，共同到煤气部门办理 变更手续 ( 3 ) 结算义务，主要存在于二手房买卖中主要包 括结算在合同中没有约定清楚的费用，如水费、电费、 煤气费、电话费、物业费以及其他应交而没有交的费 用按照自来水公司的规定，不论水是由谁使用的，凡 是逾期未缴水费的，按日加收千分之二的滞纳金如在 催缴后3 0 日仍未缴清水费和滞纳金的住户，自来水公 司则停止对其供水因此卖方在交付房屋之前必须缴 清水费，若未缴清水费，合同中也未约定由谁缴纳

13、，则 卖方在交付房屋以后仍有义务缴纳除此之外，卖方还 有迁移户口的义务，在二手房买卖中，卖方在将房屋交 付给买方后，应及时将户口迁出，以便买方能将户口迁 入 ( 4 ) 保密义务，卖方对其知悉的关于买方的私人 资料负有保密的义务，如不得将买方的电话号码随意 泄露给装修公司，不得将买方的住址随意泄露给第三 人，否则构成侵权 万方数据 天津城市建设学院学报牛建平：论房屋买卖的后合同义务 3 房屋买卖后合同义务违约责任的承担 我国的合同法只规定了后合同义务，而没有明确 规定违反后合同义务的责任，这是我国合同法的一个 缺陷现代合同义务责任理论已阐明：“无义务、无责 任；有义务、必有责任”旧。因此，在司

14、法实践中，针对 同类的案件，会作出不同结果的判决在这些案件中法 官就充分地发挥了自由裁量权殊不知，后合同义务作 为法定的义务，是国家强制力予以保证实施的因此笔 者认为，在房屋买卖中违反后合同义务，当事人仍应当 承担违约责任民法通则第1 0 6 条第1 款规定：“公 民、法人违反合同或不履行其他义务的，应当承担民事 责任”民事责任分为违约责任和侵权责任两种，违反 房屋买卖后合同义务应当承担违约责任 3 1 违反房屋买卖后合同义务承担违约责任的归责 原则 违约责任是指合同的当事人不履行合同所产生的 责任违反后合同义务也要求一方当事人承担违约责 任，其中涉及到归责原则我国的合同法对于违约责任 的归责

15、原则是以严格责任原则为普遍原则，以过错责 任为特别原则在理论界认为，违反后合同义务可以比 照违反合同义务，产生债务不履行责任，如崔建远先生 认为：违反后合同义务，与违反一般合同义务相同，产 生债务不履行的责任旧J 但是，对违反后合同义务的 归责原则不能按照严格责任原则，应该以过错推定责 任为原则，即当事人不履行后合同义务或履行后合同 义务不符合规定的，是以当事人过错为前提条件的因 此对于合同当事人来讲，要承担过错违约责任有以下 几个条件： ( 1 ) 违反后合同义务的行为根据我国合同法 第9 2 条的规定，行为人不履行或不适当履行法定的通 知、协助、保密等后合同义务，就属于违反后合同义务 的行

16、为，这种违反后合同义务的行为不等同于一般意 义上的违约行为，因为这种行为是在有效合同终止后， 基于违反诚实信用原则产生的后合同义务的行为违 反后合同义务的行为包括作为与不作为对于通知、协 助、保护等作为义务当事人却不作为，对于保密等不作 为义务当事人却积极作为，这些作为与不作为的行为 都是违反后合同义务的行为，这些行为的本质就在于 其违法性，因此，应受到法律的惩处 ( 2 ) 当事人有过错即故意或过失过错推定是由 法律假定行为人有过错，受害人无须对行为人的过错 进行举证和证明，行为人如果要免除自己的责任，则有 3 0 3 义务证明自己没有过错因此违反后合同义务的行为 人应承担举证责任，证明自己

17、对于造成的损害没有过 错，证明成立，可免除其赔偿责任，否则就推定其有过 错，承担后合同责任，赔偿受害人的损失 ( 3 ) 无免责事由，即构成违约 笔者认为，在房屋买卖中违反后合同义务应当采 用过错责任原则，即使合同终止后，一方当事人故意或 过失违反诚实信用，没有履行其应履行的义务，无论是 否给另一方当事人造成损害，都应当承担违约责任 3 2 违反房屋买卖后合同义务的责任承担方式 对于违反房屋买卖后合同义务的责任承担方式， 笔者认为根据当事人违约的实际表现不同，从最大的 限度保护非违约方的角度去设定 ( 1 ) 违反告知或通知义务应承担的责任根据诚 实信用原则和交易习惯，卖方在交付标的物之前或交

18、 付以后，必须将有关标的物的重要情况告知买方，如果 卖方没有履行告知或通知义务的，应当承担继续履行 或采取补救措施，在这些措施实施以后，对方当事人仍 有损失的，应当按照合同法第1 1 2 条的规定予以承 担损害赔偿责任例如卖方曾经将房屋的主体工程拆 改，买方入住以后，主体工程倾斜或裂缝卖方将必须 赔偿买方的损失 ( 2 ) 违反协助义务应承担的责任卖方未履行应 该履行的协助义务，如协助房屋过户、协助煤气过户、 协助有线电视等设施的过户义务，应承担继续履行的 义务，如因未履行协助义务而给当事人造成损害的，应 承担损害赔偿责任 ( 3 ) 违反结算义务应当承担的责任卖方没有依 据诚实信用原则，将自

19、己应缴纳的费用转嫁给买方的， 应承担继续履行的责任或者买方先行缴纳后，本金滞 纳金连同利息向卖方追偿 无论采取何种形式的违约责任的承担方式都必须 最大限度的保护非违约方的利益 在上述违约责任的承担方式中都涉及到损害赔偿 责任，根据合同法中损害赔偿责任成立必须具备3 个 要件：当事人有违约行为；因违约行为给对方造 成了损害，即损害事实是客观存在，且与违约行为有直 接的因果关系；违约人没有免责事由因此只有造 成损害的守约方才可以请求赔偿 从以上分析可以看出，违反房屋买卖的后合同义 务的违约责任不能等同于合同的违约责任，不能等同 于侵权责任，也不能等同于缔约过失责任，应当作为一 个独立的责任加以认定

20、随着合同责任制度的不断完 善，合同的违约责任将在更广泛的范围救济当事人的 万方数据 3 0 4 天津城市建设学院学报2 0 0 5 年第1 1 卷第4 期 合法权利 2 参考文献： 1 隋彭生合同法要义 M 北京：中国政法大学出版社， E 3J 2 0 0 3 王泽鉴债法原理( 第1 册) 基本理论债之发生 M 北京：中国政法大学出版社，2 0 0 1 崔建远合同法 M 北京：法律出版社，2 0 0 0 O np o s t - c o n t r a c to b l i g a t i o n si ne s t a t et r a d e N I UJ i a n p i n g (

21、D e p a r t m e n to fS o c i a lS i c e n c e s ，T I U C ，T i a n j i n3 0 0 3 8 4 ，C h i n a ) A b s t r a c t ：T h e r ei so n l yt h eb a s i cr e g u l a t i o no fp o s t c o n t r a c to b l i g a t i o n si nc o n t r a c t l a w ，b u tt h ed i s p u t e so fv i o l a t i n gp o s t c o n t

22、r a c to b l i g a t i o n sa l w a y sh a p p e ni nt h ee s t a t et r a d e I nl e g a lp r a c t i c e s ，t h ef o l l o w i n gi m p o r t a n tf o u ri t e m ss h o u l db ec l e a r l y r e c o g n i z e d T h e ya r et h ep o s t - c o n t r c a tr e s p o n s i b i l i t i e s ，t h ef o r m

23、o fv i o l a t i n gp o s t c o n t r a c t ，t h ep r i n c i p l eo fr e c o g n i z i n gr e s p o n - s i b i l i t i e s ，a n dt h ew a y so fu n d e r t a k i n gt h er e s p o n s i b i l i t i e s ，w h i c hp r o v i d ean e wa p p r o a c ht op r o t e c tt h ei n t e r e s t so fb u y e r s

24、 K e yw o r d s ：e s t a t et r a d ec o n t r a c t ；p o s t - c o n t r a c to b l i g a t i o n s ；p r i n c i p l eo fr e c o g n i z i n gr e s p o n s i b i l i t y ；w a yo fu n d e r t a k i n gr e - s p o n s i b i l i t y ( 上接第3 0 0 页) 物有所值的目标和优化社会政治经济环境有很大的积 极意义 4 结语 通过比较中西方政府采购支出在资金的来源、采

25、购的范围和财政预算管理方面的区别，旨意防范在制 度移植中容易出现“南橘北枳”的隐患，以期达到“他 山之石，可以攻玉”的效果，为完善我国的政府采购制 度提供有益的参考 参考文献： 1 黄恒学公共经济学 M 北京：北京大学出版社，2 0 0 2 2 马海涛，徐焕东，李燕，等政府采购管理 M 北 京：经济科学出版社，2 0 0 4 3 郭小聪政府经济学 M 北京：中国人民大学出版社， 2 0 0 3 4 曹国富，何景成政府采购管理国际规范和实务 M 北京：企业管理出版社，1 9 9 8 5 杨灿明，李景友政府采购问题研究 M 北京：经济 科学出版社，2 0 0 4 6 杨志勇，张馨公共经济学 M 北

26、京：清华大学出版 社，2 0 0 5 C o m p a r a t i v ea n a l y s i so fg o v e r n m e n tp r o c u r e m e n ts y s t e mo fp u b l i cf i n a n c e b e t w e e nC h i n aa n dw e s t e r nc o u n t r i e s C H E NP i n g ( F i n a n c eD e p a r t m e n t ，X i a m e nU n i v e r s i t y ，X i a m e n3 6 1 0 0 3

27、 ，C h i n a ) A b s t r a c t ：B a s e do nc o m p a r a t i v ea n a l y s i s ，t h ed i f f e r e n c ei nt h eg o v e r n m e n tp r o c u r e m e n to fp u b l i cf i n a n c eb u d g e tb e t w e e n C h i n aa n dt h ew e s t e r nc o u n t r i e si se m p h a s i z e d T h ec o n t e n t si n

28、 v o l v et h ef u n ds o u r c e s ，d e f i n i t i o no ft h eg o v e r n m e n tp r o - c u r e m e n te x p e n d i t u r e ，a n dt h em e t h o da n dt h es y s t e me n v i r o n m e n to nb u d g e tm a n a g e m e n t S o m eu s e f u lm e t h o d sf o rt h er e f o r mi nf u r t h e rp e r f e c t i n gC h i n a Ss y s t e m so fg o v e r n m e n tp r o c u r e m e n ta n dp u b l i cf i n a n c ea r ep r o v i d e d K e yw o r d s ：g o v e r n m e n tp r o c u r e m e n ts y s t e m ；s t a t eb u d g e t ；p u b l i cf i n a n c e 万方数据