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1、 XXXXXXXXX项目 可行性研究报告 项目概况 项目市场分析 项目优劣势分析 项目建设与实施计划 项目风险分析 投资估算与资金筹措 效益测算与分析 XXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司 目录 第一章项目概况 一、项目名称 二、项目地址 三、项目开发企业概况 四、项目建设背景 五、项目总体概况 第二章项目市场分析 一、项目建设环境分析 二、 XXXX 房地产市场概况 三、结论 第三章项目优劣势分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、结论 第四章项目建设条件及实施计划 一、项目选址 二、项目建设内容及建设规模 三、项目建设条件 四、项目规划设计方案 五、项目环境影响 六、项目管理组织 七、
2、项目实施计划 第五章项目风险分析 一、政策风险分析 二、社会风险分析 三、经济风险分析 四、行业风险分析 五、管理风险分析 六、资金风险分析 第六章项目投资估算与资金筹措 一、项目投资估算 二、资金筹措 三、贷款取得与偿还 第七章效益测算与分析 一、收入预测 二、税费率 三、利润预测 第八章项目总结 第一章项目概况 一、项目名称： xxxxxxxxxxxxxxxxx 二、项目地址：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 三、项目开发企业概况： xxxxxxxxxxxxxxx有限公司（以下简称公司）是一家以投资房地产 开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在 xxxx，注 册资金
3、 xxxxx 万元。公司成立以来，依托xx 的繁荣商业优势和名牌大 学、研究机构的智力优势，业务不断发展扩大。 公司现有企业员工XXXX多人，均为本科以上学历。公司股东皆为 业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。公司 下设投融资部、 技术部、拓展部、法务部等部门， 拥有房地产开发经营、 建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整 体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍。 公司秉承“用心做事，诚信为人”的企业精神，坚持以产品品质为 核心，不断为客户创造价值。同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务 理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之
4、道，在借鉴国外求经验 的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理 念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产 开发业务的核心竞争优势。 四、项目建设背景 XXXXX 公司开发的 XXXXXXXXX住宅小区以其高品质的开发建设、优 美的居住环境受到XXXX 老百姓的欢迎。“XXX ?XXXXXX ”住宅小区是 XXX 公司开发的第一个项目，位于XXXX城东风文体路口百越公园对面，占 地面积约 XXXX亩，该项目原为XXXX停车长，经 XXXX委、县政府、建 设局、房产局及计划委员会批准，该地块由XXX公司开发建设。 今后建成后的 XXXXXX 小区周边各项
5、生活配套设施齐全，交通便利， 是 XXXX目前新城区乃至整个县城城市中心点，也是XXX商圈的核心， 具有很高的商业价值。小区高层建筑拥有绝佳的江景和公园，为XXXX 目前唯一的可俯视普厅河、 百越公园乃至整个县城的城市标杆高层建筑 体。 整个项目总投资预计2.5 亿元，工程内容包括XXXXXX. 整个“XXX ? XXXXXX ”项目工程构思精致时尚，并充满高品质生活气息，各建筑单体 相互有机联系，互为借景，整体布局充满生活体验的意趣，市场反映相 当热烈，至 2012 年 7 月 3 日至 2012 年 7 月 13 日，项目来电高达258 组客户，客户反响热烈良好。项目计划一年之内完成一定量
6、的销售，并 签订了相应的销售合同。XXX公司和“ XXX ?XXXXXX ”住宅小区良好的形 象普遍得到 XXXX 政府相关部门和市民的认同。 “XXX ?XXXXXX ”工程建设内容包括2 栋 33 层高楼、两层地下车库、 小一个小区园林规划、一个涌泉池及相应的小区配套公用设施。目前项 目设计已进入准备动工阶段，地勘工作已经完成，售楼部建设在XXXX 委、县政府及相关部门的大力支持下，今年7 月底竣工。各种证件还在 办理当中，预计 2012 年 9 月可以开盘。 五、项目总体概况 项目名称：“XXXXXX ” 地理位置： XXXX 城东风文体路口百越公园对面 总建筑面积：约 XXXX 其中：
7、商业面积 XXXXX 住宅：XXXXX 人防用地： XXXX 地下室面积：约 XXXX 建筑占地面积： XXXXX 建筑密度： XXXXX% 总户数： XXXX 户 汽车停车位总数： XXX个，其中机动车 XXX个，自行车 XXX个。 建筑形式：综合性高档高层住宅 园区绿地率： XXX 预计入伙时间：预计2014 年 6 月 第二章项目市场分析 一、项目建设环境分析 1、宏观经济环境分析 位于中国西南部的云南， 是中国实施西部大开发的12 个省、 区之一， 也是中国内地面向东南亚最近的省区之一，区位优势显著。此外，云南 被称为“有色金属王国” 。云南已发现各类矿产150 多种，探明储量的 矿产
8、 92 种，其中 25 种矿产储量位居全国前三名， 54 种矿产储量居前十 位，居全国首位的矿种有锌、石墨、锡、镉、铟、铊和青石棉。云南矿 产资源共有 9 大类：黑色金属矿产、 能源矿产、有色金属及贵金属矿产、 化工非金属矿产、稀有及稀土矿产、特种非金属矿产、冶金辅助原料矿 产、建材非金属矿产及彩石矿产等。云南矿产具有种类多、品种全、分 布相对集中、富矿优质矿储量所占比重较大、共生伴生组份多等特点， 开发前景十分广阔。 2010年 1 月 1 日，中国东盟自由贸易区如期正式启动。昆明由西 南门户变身“亚洲中心”的跨越式发展历程也从此刻起，驶入了快车道。 “东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越
9、老达泰柬，西接缅甸 连印巴”的独特区位，让昆明当仁不让地伫立在中国西南门户的位置。 随着中国东盟自由贸易区的启动，以及国家门户枢纽机场、泛亚铁路 和昆曼、昆仰公路等一批重大基础设施建成，从今天的西南门户到明天 的亚洲中心， 昆明将以怎样的纵身一跳完成这一华丽转身？区域性国际 化都市、区域性物流中心、区域性金融中心为铁三角的战略布局，或许 是最有力的证明。 建成后的中国 -东盟自由贸易区，其经济规模已经超越欧盟和北美 自由贸易区，成为发展中国家组成的“世界最大自贸区”。据预测，中 国对东盟的出口将增加106 亿美元，增幅为55.1%；东盟对中国的出口 将增加 130 亿美元，增幅为 48% 。
10、同时，云南是我国鼓励外商投资多种优惠政策叠加的省区之一，因 此可享受沿海地区政策、西部地区的优惠政策，成为享受国家政策最优 惠的经济区域之一。中国加入东盟自由贸易区后，依仗区位、资源、政 策这三大优势，云南将由国内边陲发展为国际通道和枢纽，建成国内投 资者、边境贸易双向交流的平台， 成为中国进入东南亚一个重要桥头堡， 在今后中国东盟自由贸易区的建设中大有作为。 2011年全省生产总值完成8750.95 亿元，增长 13.7%；全社会固定 资产投资 7109.7 亿元， 增长 27.4%； 财政总收入 2258.2 亿元， 增长 24.8%； 地方财政一般预算收入1110.8 亿元，增长 27.
11、5%；社会消费品零售总额 3000.1 亿元，增长 20% ；城镇居民人均可支配收入18576元，实际增长 10.3%；农民人均纯收入4722 元，实际增长13.9%；城镇登记失业率 4.05%；人口自然增长率6.35 ；居民消费价格总水平上涨4.9%；单位 生产总值能耗下降3.22%；外贸进出口总额 160.5 亿美元，增长 19.6%。 高速的经济发展带来活跃的房地产市场，仅仅去年上半年， 云南全 省房地产开发投资402.51 亿元，同比增长 32.6%；全省商品房屋施工面 积 6901.01 万平方米，增长13.3%，经济的发展进一步促进了房地产的 发展； 2012 年，云南省建设 (筹
12、集) 城镇保障房 40.32 万套, 预计总投资 278.79 亿元。目前，全省保障房建设任务已经下达到各州市，省政府要 求各州市必须按照责任目标抓好建设，确保去年开工的项目到今年底基 本完成，今年新开工的项目在9 月底前全部开工，今年底完成60% 以上 的投资额，基本建成19.6 万套。保障房的建设满足了广大群众的住房 需要。 2、区域经济环境分析 云南省文山壮族苗族自治州文山市是全州政治、经济、文化、科技、 金融和信息中心，地处祖国西南边陲的云南省东南部，东与广西百色市 接壤，南与越南社会主义共和国接界， 西与红河哈尼族彝族自治州毗邻， 北与曲靖市相连，区位优势明显。 作为内陆省下的开放城
13、市， 文山市随经济大势的变化， 整体经济环 境日趋良好。 去年一季度， 全市地区生产总值 （GDP ）预计完成 27 亿元， 同比增长 15.6%。其中：第一产业实现增加值1.3 亿元，同比增长6% ， 占生产总值的比重为4.9%，拉动经济增长 0.3 个百分点，对经济的贡献 率为 2.1%。第二产业实现增加值15.2 亿元，同比增长20.1%，占生产 总值的比重为 56.2%，比上年上升了 2.1 个百分点，拉动经济增长10.8 个百分点，对经济的贡献率为69.4% 。第三产业实现增加值10.5 亿元， 同比增长 11%,占生产总值的比重为38.9%， 拉动经济增长 4.5 个百分点， 对经
14、济的贡献率为28.5%，很明显，文山市经济发展处于上升周期。 当现代文山建设步入工业化加速、城市化提升、市场化转型、国际 化拓展的时期后，把文山建成面向东南亚、南亚的区域性国际化市区， 一直是文山市委、市政府孜孜以求的战略定位。市委九届五次全体（扩 大）会议明确提出，深度融入中国-东盟自由贸易区，建立中国- 东盟自 由贸易区信息、贸易、金融、人力资源开发、公共服务等五大平台，争 创引领西南部区域合作示范城市，把文山建成云南连接东南亚、南亚最 便捷的陆上通道，沿边开放最具活力的城市。 面对此历史机遇， 文山对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打 造区域性的都市化城市。围绕这一新的战略定位，提炼了
15、以穷则思变、 后来居上、科学发展、开放和谐为主要内容的“文山精神”，先后提出 并完善实施“通道经济”战略、农业立州、工业强州、城镇富州、开放 活州、科教兴州、和谐稳州“六大战略”，加快大通道经济发展步伐， 建设生物资源开发、新型冶金化工、现代商贸物流、旅游休闲度假“四 大基地”的总体思路，经济社会走上了又好又快的发展轨道，主要经济 指标连年以高于全国、 全省的平均水平增长， 全州上下呈现出政治稳定、 经济繁荣、社会进步、民族团结、 边境安宁、人民安居乐业的可喜局面。 置身如此的宏观背景之下， 处在文山怀抱中的XXX房地产业发展适 逢其时。 二、 XXXX 房地产市场概况 2012年 XXXX
16、经济运行全面提速，其中房地产业将成为全年增加值 增长最快的行业。全年房地产开发投资额预计达15 亿元，房地产企业 家信心指数一直位于XXXX六大行业之首，整个房地产市场呈快速增长 趋势。而房地产业的快速发展又带动了相关产业的发展。作为一个产业， 房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动XXXX经济发展的支柱性 产业。 1、市场竞争状况 XXXX正处于房地产开发的新热潮期，目前旧城改造、钻石大厦、 XXXXXX 以及保障房项目等， 以前由几家开发企业独占市场的局面不复出 现。随着 XXXX的城市开发已向新城区转移，房地产市场热点也集中于 此，大部分明星楼盘在此拔地而起。近年来、河畔名郡、旭阳花园
17、、幸 福家园等新楼盘已经竣工售罄并入住完毕，目前新城区片区的楼盘价格 也相对较高，新城区住宅（含别墅、天地楼）均价约为3200 元 3400 元左右，无高层电梯房。 随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发 成为 XXX楼市的主流模式，以XXXXXX 为首的城市标杆建筑体高尚住宅 浮出水面，成为XXXX房地产市场的一道亮丽风景线，前有东风路主干 道、XXX唯一中心公园百越公园、月亮滩公园、普厅河等，区位优势十 分明显。 商业发展模式也引起人们的关注。到目前为止，XXXX 城逐步形成三 大商圈：老城商圈、 步行街商圈、 新城区 XXX商圈，三足鼎立基本形成。 尤其以 XXX商圈
18、为主的新城区商圈未来五年内不可限量，随着华润万家、 国美电器、南城百货、中影、大地影院的加盟，XXX商圈的价值无可估 量，以 XXXXXX 为中心的商业中心以及出现雏形。未来众多商家的涌入， 引发了对 XXXX热点商业的竞争，在很大程度上拉动了XXX房地产业迅 速发展。同时，得益于XXX房地产市场良好的发展态势及政府的优惠政 策。 2、消费群体状况 XXXX 的房地产市场从 2007 年开始升温， 07 年、08 年、09 年发展很 快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较 高灰色收入的人员等， 这部分人员大多在早期房地产市场春天时已经购 置了房产。在中期的购房者中，电讯
19、、银行等高收入行业的从业人员及 二次置业者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力， 选择楼盘以中高档为主。 但上述两类消费者仍目前商品房消费者的较大 部分。 XXXX 从今年开始进行大规模城市改造，2012 年至 2015 年，含旧城 改造在内的各项地产项目住宅面积预计超过20 万平方米。大规模城改 形成了大量的拆迁户以及XXX对农民进城购房的优惠政策， 构成了最直 接的潜在商品房消费者。 由于原有房屋受城市改造影响被拆迁或即将被 拆迁，他们急需购买房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在 着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力。 三、结论 作为一个产业，房地产已经释放了较
20、强的活力， 成为一个驱动 XXXX 经济发展的支柱性产业。在西部大开发逐渐深入展开的现在，XXX正努 力向“美丽又柔情XXX ”前进，大规模的城市改造将更进一步刺激房地 产行业大势趋高。 XXXX 房地产市场将稳步走向成熟。 商业性房产与中高 档住宅是今后 XXXX 经济发展的中流砥柱。 房地产市场供求的结构性失衡仍然存在。从 2008年开始，受县城地 域的影响，城镇化规划区域的要求，XXX房地产开工率不断下降，房地 产市场存货量不断消化，到2011 年，XXXX 真正意义上的房地产项目屈 指可数，未来五年， XXXX 商品房销售仍将走红。 第三章项目优劣势分析 一、项目优势 1位置优势 本项
21、目地处 XXXX 新城区绝对中心点，是今后XXX商圈的核心，具 有很高的商业价值、居住价值和城市标杆价值。地块背临目前XXXX最 好的一个多层普通住宅小区樱花廊庭，周边有百越公园、普厅河、人民 法院、政府活动中心、幼儿园、超市、XXXX 天成体育馆、碧水蓝天大酒 店、云南省农村信用社等单位，项目所处位置环境优美，各项生活配套 齐全、便利，是今后政府部门、金融单位、大公司、富裕阶层等精英人 士在新城区购房置地的首选。 当前 XXXX对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打造区域性的 都市化美丽柔情XXX 。按政府规划， XXXXXX 项目受到 XXXX县委、县政 府以及各单位部门的重视。 随着云桂
22、铁路 XXX段的开通以及 XXX火车站 的全面建设，环城路的全面运转，未来新城区XXXX城边缘沿线杂乱的 城郊结合区域正快速转变为城市景象。 2产品功能 经过一期项目建设， 公司对产品市场定位有了更多的把握。就目前 XXXX 房地产市场需求来看， 二期项目产品中最吸引市场注意力的有以下 几方面： 充足的车位 除房产外，汽车已成为当前人们生活消费的另一热点。随人们生活 水平的提高，拥有汽车的家庭将越来越多，车位问题也成为置业者关注 的重点之一。由此，从目前的趋势看，一个项目有无充足的车位对整个 项目开发的成败有着很大影响。 “XXX ?XXXXXX”项目的前身是停车厂，在设计规划之初已经对停车
23、问题作了充分的考虑，正好迎合当前及未来市场需求，与当前XXX房地 产市场上的其他楼盘相比，在这方面有着绝对优势。 大型的商场 随着 XXX作为区域性城市的作用日益显著， 大批国内外商家纷纷进 驻 XXX ，对商业的需求也日益增强。本项目所在位置为XXX商业圈唯一 新城区中心点，也是今后XXX的财富之地，是 XXX商圈的核心，同时与 XXXX 的目前商业中心区域步行街区仅一桥之隔，周边配套应有尽有， 商 业价值极高。由于新城区还处在发展上升阶段，目前在新城区商业圈供 给比较缺乏，大量旧城老百姓纷纷踊跃到新城区要求进行商业置业投 资。本项目所建设的约3000 平方米的商场以及今后15000 平方米
24、左右 的商业广场，正好填补当前新城区的商业供应空白。 居住、购物、休闲、娱乐一体化 XXXXXX 自身除了有商业配套之外，前有百越公园和普厅河、今后 建成的 XXX商业广场（百越公园东侧） ，与天成体育馆不到100 米，是 今后 XXX最繁华的地段，出行方便，购物、休闲、娱乐等功能一体化， 项目越来越成为 XXX人关注的焦点。 产品设计合理、多样化 电梯采用国际品牌电梯，保证舒适、快捷、安全的到达每一层，为 了保障居住的舒适性，项目按照大城市设计角度，C 座是两梯三户， D 座是两梯四户；在户型设计方面，采取户户通风采光设计的原则；在户 型的分割方面，采用动静分离，户型内分卧室休息区和客厅、餐
25、厅的活 动区，保证平时业主在客厅的活动不影响到卧室内家人的休息；户型面 积 54152 ，一房、三房、四房、楼中楼等在针对XXX老百姓的需求 的前提下，结合了大城市的户型设计理念，保证了项目户型的实用性、 丰富性、价值性。 3项目前期工作基本完成，项目建设周期相对较短 目前售楼部已经完工，项目月底开始启动，计划24 个月内，全部 完工。在工程建设方面，我们己做了相当的投入，整个项目基础建设前 期筹备已基本完工，后期建设周期相对较短，能够较快的满足客户入住 的要求。 4市场竞争相对较小 当前 XXXX房地产市场的热点集中于新城区，而新城区很多项目都 已经售罄并全部入住，仅有活跃的XXXXXX 一
26、个项目，两三个楼盘集中 在老城区，主要围绕旧城改造和保障房进行建设，地价与房价节节上升。 相对而言，项目周边市场竞争要小很多。 在目前 XXX房地产市场中高档产品比重过小， 中低档产品供应量过 多的情况下，面对巨大的市场需求量，新城区的中高价位楼盘正好迎合 了市场。同时，新城片区目前上市楼盘较少，市场竞争并不激烈。 5、政府的大力支持 去年以来，新城区楼盘成为 XXXX政府招商引资、 改善城市面貌的重 要举措。随着城市改造的进一步推进，政府陆续出台了有关政策，加快 新城区项目工程的改造，相关配套工作也日渐完善。结合本项目特点， 目前 XXX公司正向政府争取将本项目纳入XXX重点工程，预计将得到
27、政 府大力支持，并取得相关政策优惠。 6开发商的信誉及实力 XXX 公司在项目前期建设中的出色表现使置业者对项目的印象肃然 起敬， XXX公司和“ XXX ?XXXXXX ”住宅小区良好的形象普遍得到XXXX 政府相关部门和市民的认同。 经过项目前期的建设， 公司对 XXXX 房地产市场把握已有经验， 无论 在产品价格还是产品性能方面都有更深刻的理解。公司投资预计获得相 应的回报，资金预计按计划回笼，后期建设自有资金比较充沛，公司实 力将更加增强，对XXXX 地产市场整体把握力增强。 二、项目劣势： 1保障房带来的一定销售压力。 XXXX保障房建设正在不断推进，尽管保障房建设与新城区分隔两 侧
28、，但是在一定程度上消弱了项目的市场占有率，对项目的快速销售确 实起到了一定的影响。 2新城区整体商业不够浓厚。 项目所处新城区中心，商圈氛围不够浓厚，目前主要是文体路、天 城小区周围、项目周围商业浓厚，新城区边缘地带商业氛围不浓，主要 是源于新城区业态不一以及整个XXXX 县城人口数量不多。 三、结论： 可以看出， “XXX ?XXXXXX ”二期项目地理位置优越，开发建设条件较 好，有着较强的市场竞争力。对于项目所存在的一些不足之处，可以采 取相应措施加以改善，对项目没有太大的影响。整体而言，该项目有很 高的开发价值。 第四章项目建设条件及实施计划 一、项目选址 项目位于 XXXX新城区中心
29、百越公园对面，普厅河畔，是XXXX近 10 年来兴起的城市开发片区， 作为新兴城区， 汇集着前几年开放的将近 20 个普通住宅小区， 随着城市建设的日新月异， 市中心不断外扩， 项目 肯定展现出其多方面的优势。 随着新城区建设步伐的加快及西部大开发政策的出台，XXXX充分 利用新城区原有的基础，积极参与盘活市场地产、商业等存量，初步形 成了商贸、娱乐、酒店、体育、休闲、教育等为主的新城功能片区。在 政府的大力扶持下， 新城区正在原有的格局上走一条多元化经济发展道 路，展现出良好的发展前景。 在房地产行业，新城区充足的土地资源所造就的规模优势是目前其 他区域所无法比拟的。 前几年，XXXX 的开
30、发热潮退却后， 目前撑起房地 产市场大盘旗帜的生力军肯定是XXX公司和 XXXXXX。 而大量的土地供应 保证土地成本的降低，大规模的成片开发又带来建筑成本的下降，所以 新城区项目可以在保证优质的情况下，以稳步价赢得市场。 天城小区、樱花廊庭、山水上城、富泰小区、旭阳花园等等普通楼 盘的入住为 XXXXXX 聚集了相当的人气。 随着 XXX居住理念的不断转变，新城区以及 XXXXXX 必将逐渐为 XXX 人所认同。过去那种“宁要文山一张床，不要XXX一套房”的观念已开 始转变，越来越多的XXX人，在有一定实力后并不一定要选择在文山置 业。XXX若能真正出现性价比较高的住宅项目，不但可以吸引XX
31、X新城 区域工作生活的人就地买房，还可以吸引一定数量的外来投资者在XXX 买房，XXX新城区将会逐渐聚集人气， 发展成为一个十分良好的居住区。 二、周边环境 XXX ?XXXXXX 项目地处新城区区中心位置，南有樱花廊庭、北有百 越公园和普厅河，东有XXX天成体育馆，西有法院和政府活动中心；前 拥东风路，右揽文体路，构筑繁华路网。 早已建成的“百越公园”绿地， 为项目建设提供了一个基本的优越 绿色环境。 三、项目建设内容及建设规模 “XXX ?XXXXXX”项目规划用地位于东风文体路口百越公园对面，占 地面积约 9.7 亩，规划用地西临法院， 东靠文体路，南有樱花廊庭小区， 用地地形不复杂，规
32、划限制不大。 项目两层地下室及结构基础勘探完成，准备进行项目地基建设， 初 步规划总建筑面积约58270 (含地下部分 )，其中住宅面积 50660 ， 配套商业面积 2590，住宅户数为 415 户。 建设内容包括地下一、二层的建设，地上一二层的商业娱乐，餐 饮及会所新建，地上三三十三层高层住宅楼以及小区园林景观。计划 将地下两层作为地下停车厂，人车分流。 四、项目建设条件 1、项目权属清晰 “XXX ?XXXXXX”现经 XXXX 政府、规划局、建设局、房产局、计划委 员会等相关部门的批准，项目建设开发权已整体归属我司名下。项目建 设相关的“五证”正在办理中，预计八月份得证。 2、配套设施
33、齐全 项目前拥百越公园，周边有职高、民中、少年宫艺术幼儿园、XXXX 天成体育馆、法院、碧水蓝天大酒店等单位，所处位置环境优美，各项 生活配套在新城区最为齐全、交通最便利。 道路：该片区内主要道路为东风路、文体路、环城南路、环城东 路 交通：该片区地处新城区中心地带，交通十分便利，已有东风路 上还有到周边区域的公交车，出行便捷。 银行：该片区已有信用社银行，离项目只有20 米。 医院：片区内有XXXX仁慈医院以及小诊所，距离项目不到300 米。 学校、市场、体育：百汇超市、县职高、XXXX 小学、金虎市场、 县民中、少年宫艺术幼儿园、天成体育馆等。 3、基础建设前期筹备已经完成 项目筹备期做了
34、相当的投入， 售楼部已经完工、 项目地块基础勘探 完成。 4、建设场区“五通”条件具备 项目所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工 程、煤气管网、道路绿化工程等具备，形成完善的路、水、电、气、通 信等市政设施。 供水条件：自来水管网供水，由项目预留口接入。 供电条件：由项目预留口接入。 供气条件：由项目预留口接入。 通讯条件：直接由XXXX 电信接入。 五、项目规划设计方案 XXX ?XXXXXX 将因应城市发展，建筑与环境统一设计，整体考虑高 层楼宇情况，共同创造出一个宜商宜居宜乐的城市标杆建筑大厦。 商业部分以临街商铺设计为主，住宅部分则以两梯三户、 两梯四户 为主导，围绕
35、基本的小庭院布置。遵循原有的总体规划，采用高雅、庄 严的装饰手法，展示功能性立面，以朴实、新潮、大方的气度突出XXX 第一高的形象。 “XXXXXX ”建设有庭院休闲区、标准的入口水景、业主休闲散步用 的林间小道、休息庭等。与此同时，小区还将建设两层的地下停车库， 做到人车分流，满足业主停车需求；建设小区建设将近3000 平方米的 商业配套，全力为业主打造一个休闲、舒适、方便的生态居住小区。 “XXXXXX ”充分利用其独特的地理位置，紧扣“人与自然、和谐发 展”这一主题，以“观念超前、整体协调”为主题的设计思想, 将自然 景观和人文景观融为一体，充分彰显绿色欧景之特色。 六、项目环境影响 本
36、项目开发对环境的影响主要在于地下停车库汽车排放的尾气对 地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、 固体垃圾、 地下层设备运行的噪声污染。对此拟采取的环境保护计划为： 1、采用生态绿化，使用良好的通风、过滤系统，保持空气质量。 2 、公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。 3 、固体垃圾以袋装方式收集处理，并采取严格的垃圾分类处理措 施及小区清扫安排。 4、设备选型尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑 上做隔声处理，达到环保标准。 七、项目管理组织 要开发一个项目，首先必须有一个完备的组织机构。本公司拥有 一支年轻充满活力的干部队伍。他们具有较高的文化素质，均为
37、大学本 科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营管理、财会、策划、营 销等各种人才，是本项目得以成功开发的管理保证。同时，公司在项目 开发工作阶段将借助多专业外脑资源，增强在各相关领域的专业技术优 势。 八、项目实施计划 整个“ XXX ?XXXXXX”项目计划于2012 年 8 月份动工， 2014 年 8 月份完成，预计建设期为24个月。 第五章项目风险分析 一、政策风险分析 整个“XXX ，XXXXXX ”住宅小区项目最大的风险就是政策变动以及 政府支持力度的变更。 目前项目已获得XXXX人民政府、规划局、建设局、房产局、计划 委员会等部门的批准，与项目各相关债权人商妥签订了有关协议，
38、并按 相关法规办妥了相关手续，项目权属清晰，项目建设“五证”仍在办理 当中。 可以说，项目政策风险已经很小。但不排除在项目建设的24 个月 期间，国家对于房地产行业做政策性调整。因此，及时掌握政策变动及 做好政府各方面协调，灵活调整建设进度，并争取相应的政策支持，是 防范风险的必要手段。 二、社会风险分析 在项目建设期间，因各种原因冲突引发的社会动荡将对项目产生影 响。 因目前国家宏观经济大势较好，社会趋于稳定， 社会动荡的风险比 较小。对于本项目，在项目拿地时已把各种历史问题处理完毕，项目社 会风险已降至最低。 三、经济风险分析 宏观经济发展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问题 都会
39、对行业产生冲击，从而影响到项目发展。 从目前国家宏观经济走势来看，此类风险较小， 但不可排除不可抗 拒因素的影响所导致的经济风险。对此，应以优质的产品保证项目的行 业优势，并采用各行业精英团体的专业建议及先期预测把握社会发展变 化，未雨绸缪，规避风险。 四、行业风险分析 依 XXXX 目前房地产业的发展情况， 项目开发可能遭遇行业竞争的 问题及未来可能的行业过热而导致的泡沫危机。公司以优质产品保证优 势，以市场细分策略规避风险， 并采取各种手段加快资金回笼， 实现“货 如轮转” 。 五、管理风险分析 策划考虑不周，对困难及问题估计不足，或定位失误都可能带来 风险。项目操作过程的偏差或工程时间突
40、破计划，导致成本上升，也将 带来一定风险。因此，公司将依靠经验丰富的项目经理实行严格的项目 管理，并以实际情况不断调整偏差，尽量减少风险。 六、资金风险分析 短长期融资的短缺都有可能打断项目开发的延续性，带来资金运 转的风险。 经过项目一期建设， 目前公司自有资金充足，银行关系良好，给项 目持续的资金供给不成问题。 七、结论 整体而言，本项目风险比较小，就目前环境而言尚不存在不可抗 拒的风险，只要能加以认识和防范，是可以将风险值减至最低的。 第六章项目投资估算与资金筹措 一、项目投资估算 各项经济技术指标及项目投资概算详见下表 估算结果本项目投资总额为1.9 亿元。 “XXX ?XXXXXX
41、”项目投资概算 （一）主要经济技术指标： 建设用地面积： 5641 总建筑面积： 2590 其中：住宅建筑面积：50660 商场面积：2590地下室面积： 4290 总层数： 35 层（含地下两层） 机动停车位： 88 个 总户数： 402 户 投 资 成 本 概 算 表 工程项目费用内容单价 金额（元）备注 (参考 ) 土地成本土地出让金 150000.00 1,455,000.00 按每亩 15 万元计算 土地契税4500.00 43,650.00 按土地出让金0.03 计算 土地成本合计 1,498,650.00 报建费用 监理费 24.088 1,403,590.00 按建安成本1%
42、计算 白蚁防治费5.000 291,350.00 总建筑面积*5元 / 墙改费 20.000 1,165,400.00 总建筑面积*20 元 / 散装水泥费 5.000 291,350.00 总建筑面积*10 元 /t*0.5t/ 规划技术服务费5.000 291,350.00 总建筑面积*5元 / 防雷技术评价费 3.000 174,810.00 总建筑面积*3元 / 防雷风险评估费 24.088 1,403,590.00 按建安成本1% 计算 竣工验收检测费 3.000 174,810.00 总建筑面积*3元 / 招标代理编制费 0.172 10,000.00 按 10000元 /宗计算
43、审图费 3.000 174,810.00 总建筑面积*3元 / 城市配套费60.219 3,508,975.00 按建安成本2.5% 计算 国防检测费 3.000 174,810.00 总建筑面积*3元 / 沉降观测 5.000 291,350.00 总建筑面积*5元 / 环保评估2.409 140,359.00 按建安成本0.1% 计算 消防审核 2.000 116,540.00 总建筑面积*2元 / 垃圾处理费0.880 51,277.60 总建筑面积*0.08*11元 /吨 建筑规划设计费80.000 4,661,600.00 总建筑面积*80 元 / 地质勘探费 9.000 524,4
44、30.00 总建筑面积*9元 / 前期及保建费用合计 14,850,401.60 建安成本 高层住宅2400.00 121,584,000.00 按住宅面积 *1500元/计算 商铺2500.00 6,475,000.00 按商铺面积 *1500元/计算 地下室2500.00 12,300,000.00 按地下室面积 *2500元/计算 建安成本合计 140,359,000.00 附属及配套费用 小区环境（园林、绿化） 120.00 6,992,400.00 总建筑面积 *70元/ 智能化设施10.00 5,535,650.00 总建筑面积 *50元/ 室外供电130.00 8,740,500
45、.00 总建筑面积 *130元/ 室外供水65.00 5,127,760.00 总建筑面积 *65元/ 室外排水工程35.00 3,204,850.00 总建筑面积 *35元/ 小区道路0.02 5,614,360.00 按建安成本 4% 计算 附属及配套费用合计 35,215,520.00 其他费用 不可预见费 0.020 2,807,180.00 按建安成本 2% 计算 管理费0.020 2,807,180.00 按建安成本 2% 计算 销售代理费0.000 - 按销售收入的 0.0% 广告及市场推广费0.020 4,991,760.00 按销售收入的 2.0% 检测费0.010 1,40
46、3,590.00 按建安成本 1% 计算 交易手续费3.00 174,810.00 总建筑面积 *3元/ 其他费用合计 12,184,520.00 财务费用资金成本0.11 262,263.75 按土地成本 *2.5*7% 计算 财务费用合计 262,263.75 贷款费用 5,700,000.00 5000 万元*5.7%*2 年 总计 210,070,355.35 项 目 税 费 统 计 表 费 种指标计算依据金额（元） 营业税及附加 营业税销售总额 5 12,479,400.00 城市维护建设税营业税 7 873,558.00 教育附加税营业税 3 374,382.00 营业税及附加合计
47、 13,727,340.00 地方税防洪保安费销售总额 0.1 249,588.00 印花税印花税销售总额 0.03 74,876.40 土地增值税住宅类预缴住宅销售额 1 1,925,080.00 商业类预缴商业销售额 5 2,590,000.00 增值税合计 4,515,080.00 企业所得税税前利润（毛利）进销差价（不是净利） 39,517,644.65 所得税率所得税率 0.25 所得税税前利润所得税率（25% ） 9,879,411.16 合计营业税及附加 +印花税 +土地增值税 +企业所得税 28,446,295.56 （二）项目投资总成本：238,516,650.91元，大约
48、2.4 亿元。 二、资金筹措 本项目所需投资额为23851万元，计划自筹资金 4000 万元，需银行 贷款 5000万元（预计使用期限为2 年） ，其余资金来源为预售房款。 三、贷款取得和偿还 1、本项目向银行申请贷款总额为5000 万元。 2、还款的资金来源为项目的售房收入。利息按银行规定支付，本 金在项目资金宽余时优先偿还，同时保证在贷款到期时如数归还。 第七章效益测算与分析 一、 收入预测 本项目建设规模为58270 平方米 (含地下室 ) ，其中可销售面积约为 53250平方米，整个建设周期预计为24 个月，至 2014 年 8 月份建完。 售价：住宅销售均价： 3800 元/ ； 地
49、面商场销售均价： 20000元/ ； 地下停车位销售均价： 6 万元/ 个。 项目销售总额为： 249,588,000.00元 其中住宅： 506603900 元/ = 192,508,000.00元 商场：2590 20000元/ = 51,800,000.00元 车位：88 个6 万元/ 个= 5,280,000.00元 住宅产品销售采取高开高走的方式，每当销售收入累计达到相应数 额或销售面积累计达到相应平方米时作一次价格调整，最终使整个项目 达到预计的平均售价。 二、各种税金的税率 营业税为销售收入的5； 营业税附加的城市维护建设税、 教育费附加共计为营业税额的10； 所得税率为税前利润的33% 。 三、利润预测 成本项目 单位指标（元 /）总金额（元） 土地成本 25.72 1,498,650.00 前期及保建成本 254.86 14,850,401.60 建安成本2408.77 140,359,000.00 附属及配套成本604.35 35,215,520.00 其他费用209.10 12,184