安置房项目-可行性研究报告.pdf

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1、. . 第一章总论 一、项目概况 （一）项目名称：棚户区改造安置房工程（一期） （二）承办单位：（三）项目地点：一期用地位于龙山社区规划 总用地的北部，北临淮海路 （四）项目性质：新建 （五）项目法人代表： （六）项目建设规模：总占地面积9814.7 平方米。总建筑面积： 16747.5 平方米，其中：住宅13828 平方米，商业 2919.5 平方米。 项目总投资 3182.02 万元。 （七）项目建设期： 12 个月（ 2012.820138） 。 （八）可研编制单位：萧县工程咨询研究所 （九）可行性研究报告编制依据及范围 1、编制依据 （1） 萧县国民经济和社会发展第十二个五年规划 （2

2、） 安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020 年远景目标纲要 . . （3） 萧县城区开发总体规划 （4） 萧县土地利用总体规划 （5）宿州市定额站宿州定额信息2012年第二季度 （6） 民用建筑设计规范 ； （7）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准； （8）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南； （9）萧县土地利用总体规划； （10）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方 案及技术资料；萧县建设、环保、土地等有关部门对该项目建设的意 见和审批材料、证明材料等。 2、编制范围 本项目可研报告的研究范围包括： （1）项目提出的背景及建设的必要性 （2）项目选址与建设环境

3、条件 （3）项目建设规模与主要建设内容 （4）项目总体布局方案 （5）工程技术方案 （6）环境保护、安全卫生、消防和节能 （7）项目运营和实施计划 （8）投资估算与资金筹措 （9）效益分析 （10）项目结论与建议 二、项目业主简介 萧县建筑投资有限责任公司，2006 年 6 月注册成立，注册资金 1.1 亿元人民币。经营范围：交通、能源、通讯、电力、水利等城市 . . 基础设备建设投资； 利用财政预算内间隙资金、 预算外正方形基金担 保业务；开展城市经营、土地经营、房地产开发经营的投资。 三、项目主要经济技术指标 四、主要结论与建议 （一）主要结论 本项目系棚户区改造安置房建设项目，虽不直接产

4、生经济效益， 但是项目的社会效益比较明显，维护了萧县的社会稳定， 为经济发展 提供空间， 改善了城市面貌， 提高中低收入居民的生活环境和生活质 量。同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐， 推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。因此，项目建设的 综合效益显著。 （二）建议 建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制， 更有效地控 序号项目单位数量 1 规划总用地9814.7 2 住宅户数（套）户150 3 居住人数人525 4 总建筑面积16747.5 其中 住宅建筑面积13828 商业建筑面积2919.5 5 建筑基底面积2894.6 6 建筑密度 % 29.5 7

5、 容积率- 1.7 . . 制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发 建设的总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并 加强过程管理，明确权责。 . . 第二章项目建设的必要性 一、加快萧县城区建设，推进萧县跨越式发展意义重大。 推进萧县大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发 展规律，推进萧县崛起作出的重大决策。 为了继续强力推进“大发展、 大建设、大环境”，经济适用房无疑是最大的前提，谁先把社会保障 性质住宅工作做好、 做到位，谁将率先抢得建设先机， 赢得发展主动。 可见，安置房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障 了城市总体规划和建设项

6、目的顺利实施，使城区的建成面积不断扩 大；二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能 安居乐业，促进社会和谐稳定； 三是促进了房地产开发业的健康发展。 本项目是萧县现代化城市建设的重要组成部分，也是萧县向城西 扩展、发展的主阵地。如果不抓紧做好安置房工作，必将错失加快建 设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。而且，安置房工作宜 快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出的成本就越高。从这个 意义上说，抓好安置房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此， 在思想上、 行动上都不能有丝毫的懈怠， 一定要以快速推进的工作成 效，把机遇转化为现实。 二、提升城区形象、改善城市环境的迫切需

7、要 萧县的经济是新兴城市经济， 而城市的发展往往取决于良好的城 . . 市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。萧县近 几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、 环境形象的提升。 通过建设经济适用房，使住房困难的低收入家庭“居者有其屋”确 保人民安居乐业，维护社会安定团结。本着对人民负责的态度，站在 萧县长远发展大局的高度， 本着对民众负责的态度， 加快安棚户区改 造置房建设， 以住房困难的低收入家庭居住条件的改善，进而提升长 萧县城市环境吸引力，赢得新一轮发展机遇已迫在睫。 三、维护社会稳定的需要 棚户区改造安置工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和 城市是否可持续发展

8、的问题， 而且还涉及低收入家庭的切身利益和社 会的稳定问题。对此，萧县县委、县政府对棚户区改造安置房工作给 予高度重视， 将安置房管理工作纳入重要议事日程，全县安置房工作 已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道。 近年来，萧县不断加快棚户区改造安置房建设步伐，但仍存在棚 户区改造安置房的建设速度跟不上棚户区改造家庭要求改善住房条 件的现象，建成并投入使用的棚户区改造安置房还不能完全满足棚户 区改造家庭的需要，在一定程度上影响了社会安定。为此萧县县委、 县政府极力加快经济棚户区改造安置房建设进度。进一步创新和发展 棚户区改造安置房建设模式， 积极推行棚户区改造安置房建设市场化 运作，

9、采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开 发建设单位参与棚户区改造安置房建设，切实解决资金瓶颈问题。 . . 本项目的建设顺应萧县棚户区改造安置房建设发展思路，所有新 建棚户区改造安置房全部安置棚户区改造家庭，开发建设的宗旨就是 最大限度地满足棚户区改造家庭的住房条件，加快工程建设， 努力把 棚户区改造安置房建设成为群众满意的“精品工程”，力争让棚户区 改造家庭早日住上安置房。 四、以民为本、造福于民的体现 以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是 获得群众支持的唯一途径。 萧县根据国家和安徽省有关规定， 以“高起点规划、高水平设计、 高标准建设、 高效能管理”为

10、要求， 让棚户区改造家庭从中感受到了 新旧变化， 生活质量明显提高， 成为政府建立棚户区改造安置房制度 的最大受益者。 对于群众来说，棚户区改造安置房的建设一方面将优化发展环 境，提供越来越多的就业机会；另一方面，新的棚户区改造安置房小 区建设将极大地改善棚户区改造家庭的居住条件和生活质量，因建设 棚户区改造安置房而取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠 及百姓。 具体到本项目的建设， 还将充分利用城市周边环境资源，营造一 个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅 小区，并体现本安居房小区“亲、善、美”的和谐宗旨。 因此，抓好本项目建设工作，既是落实萧县县委、县政府关于

11、加 . . 快解决棚户区改造家庭住房问题的具体举措，又是维护群众利益、 促 进萧县发展的现实需要。可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。 . . 第三章项目选址及建设条件 一、场址所在位置 本项目位于萧县县城东部，北临淮海路，西邻行政大道，南邻交 通路，东北部为铁路线，规划总用地面积23.7 公顷。一期用地面积 9814.7 平方米、规划建筑面积16747.5 平方米，位于龙山社区规划 总用地的北部，北临淮海路。 二、场址现状 基地内建筑多为一、二层居民住宅，局部三层；建筑质量、 样式参差不齐，其中一层居民住宅居多，建筑质量较差。位于基地北 部的萧县二中和西南部的龙山小学，规划予以异地重建，

12、其中龙山小 学搬至萧县二中现址处。 三龙支河自东向西穿过基地南部，一条110KV高压线穿过基 地东南部。 基地整体地势北高南低 , 基地内无需要保留的建筑、 树木、 古迹等。 一期规划用地地势北高南低，与其他地块相比，现状建筑密 度小、建筑多为一、二层居民住宅，建筑质量较差，易于先期的拆迁 和开发，用地西部为萧县二中，规划予以异地新建。 三、场址建设条件 项目建 设地点 . . （一）自然条件 1、气候条件 萧县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明， 气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中， 无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和 偏南风

13、。 历年极端最低气温为 -12.4 ，历年极端最高气温为38.0，年 均气温 14.4；历年平均降水量为811.2 毫米，年平均无霜期 208.3 天，年平均相对湿度为70% ，年平均蒸发量为1500.0 毫米，年平均 日照时数为 2220-2480 小时。 2、水文条件 萧县位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原 南部的淮北平原中部。 萧县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下 水资源总量为2.6 亿立方米 / 年，地表水和地下水资源的丰枯基本依 赖降水补给的多寡， 地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运 动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给

14、水能力 逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全县水资源的水质较好， 均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0 克/ 升，但其钙镁离子偏高，导致 水的硬度较大。 3、地质地貌 萧县主属黄淮海冲击平原， 地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高 度介于 32-50 米之间。地形大致可分为两个单元， 即东南部分布着一 些低山丘陵，其余为黄泛平原。山丘、谷地占总面积22.2%,平原占 77.8%。 土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类，以 淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平均有机质 1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量 120mg/kg、PH

15、值为 7.0 ，两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量 60mg/kg、 速效磷含量 12.5mg/kg、 速效钾含量 100mg/kg、 PH值为 7.2 ， 沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷含量 . . 8mg/kg、速效钾含量 75 mg/kg 、PH值为 7.5 。 萧县域境内水系发达， 沟渠纵横，河流多系人工河道， 河道平直， 水量受季节影响， 变化较大，夏季水流量大、 水流急，冬季河水变浅， 水流缓慢。 4、工程地质条件 萧县东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余 均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由东南向西北倾斜，坡度 为万

16、分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达 18 吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区 最大冻土深度20 厘米，地震烈度6 度。建设用地的综合自然条件较 好。 萧县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒 武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部 总面积的 4.7。 本区第四系分布广泛， 孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气 降水为主补给水源。 浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致，由 西北向东南。地下水位升降随季节（降水量）变化，地下水对混凝土 无侵蚀作用。 根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分 述如下：

17、 粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1 米 以上及 2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性 差。 粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡 水螺壳，完整。 粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在 埋深约 6 米处较富集。 粉细砂， 浅黄色，级配性差， 中密，本层埋深 7.1 米钻至 15.0 米未揭穿。层厚不详。 除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。 5、交通运输条件 . . 萧县东邻江苏徐州市25 公里，素有“徐州的西大门”之称。 南接淮北 29 公里，西距河南商丘市150 公里，北连山东济宁130 公

18、 里，县城距合肥、南京、济南、郑州4 省会均为 3 小时路程，距徐州 观音机场 40 公里，连云港出海口260 公里。陇海、符夹铁路纵横穿 境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇，310、311国道， 301、101、 202 省道与县乡道路交织成网， 境内公路密度为每平方公里130公里， 已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东 启西，南引北联，是重要的交通枢纽。 （二）社会经济条件 1、名优农产品基地众多 自然地理条件优越，名优农产品基地众多。萧县植被保存完好， 工业污染程度低，具有生产加工绿色食品的自然条件。耕地面积10 万公顷，农作物主要有小麦、棉花、大豆、玉米、山芋及

19、花生、芝麻 等。全县水果挂果面积50 万亩，主要有葡萄、苹果、梨、黄白桃、 巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等。孙圩子胡萝卜、闫集黑皮冬瓜、马井 韭青韭黄、圣泉萧国圣桃、黄河故道水晶梨、龙城石榴、新庄黄牛、 黄口三元杂交猪、丁里华英鸭等名优农产品种养基地闻名全国。 2、丰富的矿产资源 萧县矿产资源丰富， 水电供应充足。 萧县为全国 100 个重点产煤 县之一，已探明煤炭储量 7.5亿吨，现有 17 对矿井，年产能力120 万吨；探明石油储量 7 亿吨，煤层气储量1000亿立方米，石灰岩储 量 30 亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储量可观。萧县南北分属淮、 黄河水系，地下水量为2.6 亿立方米，水质优良，

20、生产、生活用水充 足。电力供应属华东电网，设施完善，境内有220千伏变电所 1 个， 110 千伏变电所 5 个，生产生活供电充足。 3、雄厚的经济基础 工业基础雄厚，门类齐全。萧县工业发展历史久远，历经沧桑。 公元 9 年，出现铸造银、铜质钱币的造钱工厂；北宋年间，开始出现 陶瓷生产，神宗元丰年间，开始出现小煤窑，苏东坡曾作石炭歌 赞之。改革开放以来， 萧县工业在调整和机制创新中快速发展， 2009 年全县规模工业企业超过100家，达到 102 家。全年完成工业总产值 . . 90 亿元， 同比增长 41% ； 完成工业增加值 27.96 亿元， 同比增长 31.6%。 逐步形成了煤炭开采、

21、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺 织、机械制造等八大主导产业。经省政府批准，于2006 年 2 月在连 霍、合徐两条高速公路交汇处设立的占地2 平方公里的经济开发区， 是萧县对外开放的窗口、 体制改革的实验区， 现已成为国内外客商投 资的热土，是萧县工业发展的新亮点。 4、深厚的文化底蕴 萧县历史悠久，文化底蕴深厚。萧县春秋时期为萧国地，秦置萧 县。自古有“文献之邦”之美誉， 风骚人物荟萃， 春秋三贤（闵子骞、 颛孙子张、颜子柳）皆孔门高足；今为文化部命名的“中国书画艺术 之乡”，全县擅长丹青者2 万余人，其中刘开渠、朱德群、王肇民、 萧龙士、卓然、吴燃等为国内外著名的艺术大师，各种风

22、格的书画作 品犹如繁星璀璨，县城书画艺术一条街集书画创作、装裱、展览、交 易、鉴赏于一体，成为一道独特的人文景观，吸引国内外书画爱好者 纷至沓来，投资近亿元的书画艺术博览城已完成规划设计 5、丰富的旅游资源 旅游资源丰富，特色独具。萧县古迹遍布，千年古刹天门寺、天 一角地下溶洞、永固水库、汉墓群、宋朝的古窖群遗迹、闵之骞鞭打 芦花处、三让徐州的贤人陶谦墓、南朝宋国开国皇帝刘裕故里、苏轼 发现煤炭处等自然和人文景观众多，交相辉映； 皇藏峪自然保护区于 1992 年被国家林业部审定为国家级森林公园，2000 年被国家文物保 护委员会授予“中国历史文化遗产”称号，是皖北地区正在崛起的旅 游热点，每年

23、接待国内外游客10 万余人次。景区内有地球同纬度保 存最完好的落叶阔叶林带，动植物种类繁多，总面积20 平方公里， 山、水、 泉、涧等自然景观浑然一体， 小气候明显，素有“幽谷圣地”、 “淮海佳境”之称。山中瑞云寺于1998 年被安徽省人民政府确定为 佛教重点寺院； 淮海战役总前委指挥部遗址蔡洼、“萧泗铜灵”抗日 战争纪念馆是省级爱国主义教育基地。 6、较完善的基础设施 生产生活设施完善，人居环境良好。萧县民风淳朴，社会治安稳 定，邮电通讯发达，医疗卫生、环保、广播电视和教育等社会事业发 . . 展迅速，旅游、物流、金融、商贸、房地产等行业全面发展，服务规 模不断扩大。 2003 年，萧县被安

24、徽省委、省政府授予安徽省精神文 明建设示范县。 7、较高的城市品位 萧县大力开展生态环境建设，进一步美化、绿化、亮化城市，以 山水园林景观凸现城市特色，先后建成了龙山公园、虎山公园、月亮 山公园、凤山园林、梅村园林等，城市绿地率、绿化覆盖率、人均公 共绿地三大指标均有提高。 坚持高水准设计城市街景， 一批优秀设计、 精品建筑相继出现，城市品位不断提高。 . . 第四章 主体工程方案 一、设计依据 （一）国土资源局提供的该项目土地使用范围、1：500 的高程 地形图及该地块规划条件。 （二）国家现行的相关设计规范及安徽省城市规划管理技术规 定： 萧县城区用地布局规划图 宿州市城市规划管理技术规定

25、 安徽省公共建筑节能设计标准 安徽省居住建筑节能设计标准 民用建筑设计通则 GB50325-2005 建筑设计防火规范 GB50016- 2006版 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95 2005年版 建筑内部装修设计防火规范GB50222-95 住宅设计规范 GB50096-1999 2003年版 住宅建筑规范 GB50368-2005 住宅设计标准 DB62/25-3011-2002 城市道路和建筑无障碍设计规范JGJ50-2001 公共建筑节能设计标准GB50189-2005 . . 夏热冬寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-2010 城市居住区规划设计规范GB50180-9

26、3 （2002 年版） 商店建筑设计规范 JGJ48-88 工程建设标准强制性条文 （房屋建筑部分） 2009年版 二、规划指导思想与设计理念 （一）以人为本及可持续发展原则 以人为本及可持续发展已成为现代城市规划及城市设计的重要 原则，在体现城市形象的同时必须充分关注人的各种需求，体现多数 人对城市公共开放空间的功能、 空间及人性化需求， “以多数人为本”， 可持续发展原则要求城市详细规划设计不仅要关注物质空间的塑造， 同时要关注经济、 社会及环境的可持续发展， 促进人与自然的和谐发 展，提高现代城市居住空间的“宜居性”。 （二）集约高效利用土地，保护生态环境，建设节能省地型居住 区。 城市

27、的盲目膨胀产生了许多城市问题，如交通堵塞、环境污染、 资源浪费、生物多样性减少等，人们希望生活在一个没有交通干扰、 没有环境污染、生态环境优良的区域，因此住宅区人车分流、不受汽 车干扰的完整的、 同时具有休闲、 文化及景观生态价值的步行绿地系 统及均好性的社区空间城里众多人的追求。在设计中， 居住区的景观 绿地系统不仅要满足居民的交往游憩需求，还要满足其生态功能， 在 设计中，建筑布局，空间的创造性均以此作为核心宗旨，那就是为居 民营造一个监控、舒适、生态的家。 （三）城市的整体性与规划地块个性特色的统一 城市特色的塑造要求我们在城市规划设计过程中既要关注城市 总体空间结构、城市的街道广场、城

28、市的历史文化和文物古迹、城市 的园林绿化、城市的建筑和建筑群、城市色彩以及城市小品等，又要 关注城市小区单元的特色塑造，在注重体现城市整体性的同时，重点 突出体现城市特色的自然和人工要素，并将体现城市特色的自然要素 与人工要素有机统一起来，既要关注城市“大空间”，又要关注城市 的“日常生活空间”，以实现城市整体特色与规划地块个性特色的统 一。 （四）建筑设计、规划设计与景观设计“三位一体”,突出“城 市设计”的核心作用，注重城市设计理念与详细规划的结合 在规划地块详细规划设计中，不过分强调规划、 建筑或景观的任 何一个方面，而应通过城市设计的核心作用，将规划、建筑与景观设 . . 计三者在规划

29、设计过程中统一考虑。注重将现代城市设计手法与修建 性详细规划有机结合，规划、建筑、景观“三位一体”，提高城市空 间的综合品质， 这是现代城市居民生活水平上升，需求层次提高的必 然结果。 （五）城市开发与城中村拆迁安置的协调发展 将城市住宅区规划设计与小区系统构筑有机结合起来，关注中低 收入阶层生活居住问题， 尊重拆迁安置居民的生活居住需求，合理解 决城市开发与城中村拆迁安置的矛盾，建设和谐小区， 促进和谐社会 的构建。 三、规划设计方案 （一）总体规划结构 龙山社区规划总体结构可概括为“两心、两轴、多组团”的总体 结构模式。 “两心”是指社区的两处中心绿地； “两轴”是指社区内两条主要景观轴；

30、 “多组团”是指由社区道路结合地形分割形成的多层居住组团、 高层居住组团、公建组团。 （二）一期建设总平面布局 一期建设共有 6 栋住宅楼，由南向北，共三排建筑，主要以5-6 层为主。北部沿淮海路规划2 层商业。一期地势北高南低，结合地形 地势，通过合理的竖向设计，由南向北，每排建筑的室外高程由低向 高，形成一个坡度，整体建筑空间在视觉上富有层次感和错落感。 沿淮海路规划设计2 层商业门面， 形成一个较好的商业氛围， 主 要服务于一期入住居民。 一期主入口位于南部，主路7 米宽，宅前路宽3 米。 (三)立面设计 在总平面布置基础上，建筑造型力求简洁、大气，强调建筑的体 量穿插关系，在风格上，追

31、求创新的同时，又不失住宅建筑的稳重及 亲和力。 在建筑细节上，精心推敲梁柱、墙面、窗、屋顶的细节构成。从 整体建筑造型出发，设计合适的开窗、实墙比例，并以阳台为灵活造 型元素，再结合线脚、窗台、收边、屋顶等细节元素，力求整体造型 . . 细节丰富，又不失整体比例的协调。 在建筑材料应用上，方案一以暖灰色调为主，以白色面砖、玻璃 和木色百叶为主， 体现简洁的设计风格。 沿街商住同住宅小区造型统 一，形成整体的城市形象。方案二以冷灰色面砖、玻璃和碳灰色铝制 百叶为主。色彩以灰色调为主，体现住宅建筑的庄重典雅的气氛。 住宅建筑外墙以面砖为主； 阳台采用挑阳台， 便于业主凉晒衣物 和种植花草盆景。 住

32、宅建筑顶部采用欧式造型， 打破常规住宅楼顶部单调的火柴盒 的生硬形式。 （四）建筑单体设计 1、建筑单体设计特点： 1. 每户均保证明厅、明卧、明厨、明卫的“四明”格局。 2. 每户拥有朝南客厅及一间以上朝南卧室。 3. 卧室设计低窗台的凸窗， 内加防护栏杆， 客厅至阳台为落地玻 璃窗，保证了居室良好的采光及开阔的景观视野。 4. 每户拥有景观阳台与客厅相连，工作阳台与厨房相连。 5. 每户客厅朝南或朝向景观区。 6. 充分考虑洗衣机的位置以及储藏间的位置。 （五）建筑构造设计 1、设计依据 混凝土结构设计规范GBJ10-89 建筑地基基础设计规范GBJ7-89 建筑抗震设计规范 GBJ11-

33、89 建筑结构荷载规范 GBJ9-87 . . 砌体结构设计规范 GBJ3-88 建筑制图标准 GBJ104-87 建筑专业及其它专业提供的相关资料。 与本专业有关的国家现行规范、 规程、 标准及安徽有关地方法规。 2、建筑场地自然条件与设计要求 根据中国地震基本烈度区划图该工程建筑场地地震基本烈度 为 6 度，抗震设计按 6 度考虑，抗震等级框架及剪力墙均为7 级，设 计使用年限 50 年。 （1）主要荷载： 皖北地区基本风压值为0.3KN/，考虑建筑物重要性系数1.1 ， 故取基本风压： 0.40kN/m2，荷载取值： 住宅： 1.5 kN/m2 卫及楼梯间： 2.0 kN/m2 阳台：

34、2.5 kN/m2 屋顶花园：5.0 kN/m2 上人屋面：2.0 kN/m2 不上人屋面：0.5 kN/m2 （2）基础工程 基础采用中等风化岩层作为持力层，当持力层深度不超过4m时， 柱下采用独立基础，墙下采用条型基础；当持力层深度超过4m时， 柱下采用人工挖孔桩，墙下设置基础梁。 . . （3）装修选材 外墙：以面砖为主。 屋面：以大板瓦或折板瓦为主。 外窗：塑钢窗。 外门（进户）：钢制防盗门。 内门：机制夹板木门。 楼地面：地板砖地面（楼梯间同） 。 内墙、顶棚：普通涂料（楼梯间同） 。 ( 四) 绿化系统 由于基地的用地状况较为紧张，而周边的景观资源较好， 本规划 以充分利用周边景观

35、资源为最大出发点。内部景观以周边水体为景观 核心，通过对水体及沿河绿化带园林化设计，形成开敞空间。在整体 基础上，着意强调组团环境的塑造， 将集中绿地融合到每个庭院环境 中，达到“均好性”，继而营造出一个和谐可亲、充满诗情画意的人 居环境。通过半地下车库的基面抬升，形成立体景观绿化。集中绿地 沿小区环线展开，动静结合，与住宅相互映衬。宅间绿地的布置很大 程度上实现了自然居住工作交流娱乐的和谐，与中心绿地相 呼应，创造了宜人多趣的空间环境。绿化种植充分发挥植物造景，达 到一定意境。基地外围的后退形成周边绿带，以树林、灌木、草坪组 合的绿带为住区提供良好的周边绿化屏障。 . . 第五章公用工程方案

36、 一、电气设计 （一）设计依据 1、 民用建筑电气设计规范 （JGJ/T16-92） ； 2、 重庆地区住宅电气设计标准 （DB50/T5003-1997） ； 3、 建筑设计防火规范（GBT16-87 ） ； 4、 建筑物防雷设计规范 （GB50057-94 ） ； 5、 建筑照明设计标准（GB50034-2004 ） 。 （二）设计范围 1、规划红线范围内建筑物的配电、照明设计。 2、防雷接地系统。 （三）供配电设计 1、负荷计算 建筑负荷计算采用需要系数法。 电力安装容量指标为： 按 15W/m2 考虑计算。 2、电源电压 由市政电网变压器低压侧引入一路380/220V 电源供电。 3、

37、计量与控制 小区设置一个总表计量， 总开关箱；配电采用放射与树干式相结 合方式，配电房至各栋楼采用放射式， 每栋住宅内采用树干式放射式。 住户配电干线采用预制组装分支电缆沿管道井电缆托盘敷设，支 线采用 13VV 500电线穿 PVC 管暗敷。 （四）照明设计 . . 1、公共通道：以节能灯为主。 2、应急照明：在主要出入口及疏散楼梯均设置应急、疏散指示 照明，应急、疏散指示灯采用自带蓄电池型，连续供电时间不少于 30 分钟。 （五）防雷接地与电气安全 1、防雷接地 防雷等级：项目为多层，设计考虑为二级。 防直击雷措施： 屋面设 20M*20M 避雷带，利用结构柱内钢筋作引 下线。进出建筑物电

38、缆外皮，金属管道可靠接地。 接地：采用综合接地系统，即工作接地、防雷接地、保护接地共 用接地极，接地极利用建筑物基础钢筋，接地电阻一年四季4 欧。 2、电气安全 低压配电系统采用TN S系统。所有插座回路均设漏电保护。所 有进出建筑物金属管道及金属构架，均应与接地装置可靠连接。 高出 建筑物屋面的金属管道及金属构架均应与防雷装置可靠连接。 二、给水排水 （一）设计依据 1、设计规范： 建筑给排水设计规范 （GB 50015-2003） 住宅设计规范（GB 50096-1999） 居住小区给水排水设计规范 （CEC57 ：94） 污水综合排放标准 （GB8978-88 ） 室外排水设计规范 （G

39、BJ 14-87） . . 2、有关部门对本工程的方案审查意见书。 3、甲方提供的设计任务书和依据性资料。 （二）设计范围 建筑红线范围内的给水排水设计。 （三）室外给水设计 1、给水水源 拟建建筑生活及消防水水源为城市自来水。 2、用水量 用水标准：居民用水， 250升/ 人. 天，kn=2.5 ，24h。 3、给水方式： 采用市政管网直接供水， 拟建建筑采用一栋一总表， 一户一分表。 4、管材 居民区室内、外给水管均采用内筋嵌入式塑钢管或PP-R管。 （四）排水 1、污水量： 污水量按给水量的90% 计算。 2、室内污水、洗涤水采用合流制排出，污水经生活污水处理装 置处理后排入市政污水管。

40、 3、室外排水管采用PE排水管，室内排水管采用UPVC 塑料管。 4、空调冷凝水采用有组织排水。 （五）雨水 1、雨水与污水采用分流制。 2、雨水量计算 . . 采用安徽省暴雨强度公式，重现期P=3年。 3、雨水就近排入市政雨水管。 （六）消防给水 1、设计依据： （1）国家现行规范： 建筑设计防火规范 （GBJ 16-87）2001 版 建筑灭火器配置于规范 （GBJ140-90 ）1997 版 （2）有关部门对本方案的审查意见书； 2、消防用水量 （1）设计范围：建筑红线范围内的室内、外消防。 （2）消防水源：消防水源同生活水源为城市自来水。 （3）按有关消防设计规范，拟建建筑物属多层建筑

41、。室内设置 消火栓，消防用水量为Q=5L/S ，室外消防用水为 Q=25L/S ，使用时间 2 小时。 3、消防给水系统： 室外设置外消火栓；设置消火栓的楼内每层均设置室内消火栓； 楼外设置消防水泵接合器与室内消火栓连通。 4、管材：消火栓给水管直径小于等于150 毫米，采用热镀锌钢 管，丝扣连接，管径大于 100毫米时应采用焊接钢管、 镀锌二次安装。 5、其它灭火装置：商铺设置MF4 （ABC ）干粉灭火器。 三、弱电设计 （一）设计依据 智能化建筑设计规范 . . 民用建筑电气设计规范 多层民用建筑防火设计规范 火灾自动报警系统设计规范 （二）设计范围 通信网络设计，有线电视设计，公共广播

42、系统设计，楼宇可视对 讲及保安监控系统设计。 （三）电话与数据网络 本工程电话均按直通市话设计。住宅每户配12 对，每一设备 用房配 1 对。 本工程数据接城市宽带网，住宅每户设1 个信息插孔。 （四）有线电视系统 在小区西边道路上， 市政规划的电信干道和接口中，有一孔为有 线电视通道。电视与电信共用机房。小区内，各楼栋电视信号干线， 沿小区内弱电通道敷设。 弱电通道引至各楼层用户箱，套钢管埋地敷 设。 本工程电视设计为后端分配系统和管线预埋。信号由市有线电视 网引来。小区内住宅每户按2 个用户点（客厅、主卧） ，其它用房按 需设置。线路传输分配设备以75 欧阻抗互相配接。传输干线、支线、 分

43、支线、用户线均采用75 欧同轴电缆并穿钢管暗敷。向系统输出口 馈送的信号采用分支、 分配方式。用串接系统输出口向用户馈送信号。 分配、分支器、线路放大器采用铁盒明敷于楼。 . . 第六章项目节能方案 一、节能方案依据 （一） 公共建筑节能设计标准 GB 50189-2005； （二） 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 （JGJ134-2010） ； （三） 安徽省公共建筑节能设计标准 （DB34/T753-2007） ； （四） 安徽省居住建筑节能设计标准 （DB34/T754-2007） ； （五） 民用建筑热工设计规范 GB50034-93； （六） 建筑照明设计标准 GB50034-20

44、04； （七） 建筑采光设计标准 GB/T50033-2001； （八） 采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-2003； （九） 供配电系统设计规范GB50052 ； （十） 城镇燃气设计规范 GB50028-2006； （十一）外墙外保温工程技术规程 JGJ144-2008； （十二）民用建筑电气设计规范JGJ16-2008； （十三）民用建筑节水设计标准GB50555-2010 ； （十四） 建筑外窗保温性能分级及检测方法GB/T8484 2008； （十五） 建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法 GBT 7106-2008； （十六）全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇

45、。 二、总图布置节能 （一）在总图布置时建筑尽量采用南北朝向，避免西向开窗。尽 量争取较多房间有较好的朝向，并有利于开窗和组织好自然通风。 （二）布局、体型、装饰等避免对周围环境产生光污染，尤其是 . . 大面积的玻璃幕墙，避免采用镜面玻璃，以减少道路安全隐患。 （三）绿化：在绿化布局上，以城市公共带状绿化与商业景观内 庭广场成片的植物为基础， 以小片的种植为点缀， 并考虑不同季节开 花植物的搭配，使四季有不同的观赏景观。树种选用当地树种、特色 树种、观赏植物，提高景观规划效果、价值和特色。充分发挥植物造 景的潜力，以植物、地形、建筑、道路、常绿乔木等划分空间，形成 既连续又分隔的流动空间。

46、（四）自然通风。建筑设计中要充分利用自然通风技术，减少空 调面积，降低空调能耗。在春秋季，依靠自然通风来维持室内舒适的 环境。 （五）执行萧县园林绿化管理办法，保证绿化面积。城市园林绿 化的规划与建设，实行绿化建设与城市建设、环境治理相结合，普遍 绿化与重点提高相结合的原则，使得建构筑物设计实用， 具有浓厚的 生活气息；景观布局优雅通畅，使项目具有良好的生态环境。 （六）规划方案将项目定位为：智能化、生态化、个性化。绿色 象征着生命、健康、活力，象征着建筑自身的勃勃生机，展现其特有 的健康理念，顺从人们追求健康，回归自然的潮流。同时，方案将建 筑的进深于巧妙的核心简布置， 最大限度的确保了建筑

47、内部所有房间 的自然采光，充分体现生态建筑的节能设计理念。 二、建筑节能 （一）建筑热工设计 1、建筑 （1） 、建筑体形尽量规则，减小体形系数，住宅部分控制体型系 数小于 0.3 ，公共建筑部分控制体型系数小于0.4，有利于节能。 （2） 、外窗面积在保证采光、通风情况下, 尽量减少开洞面积, . . 减少窗墙比 , 外窗采用断桥铝合金窗 , 传热系数 K=2.3W/m2 K。 （3） 、屋面采用挤塑聚苯板。 （4） 、住宅阳台为封闭阳台、断桥铝合金窗框、中空玻璃、阳台 砼板外贴 30 厚挤塑聚苯板。 （5） 、商场公共建筑部分外墙为200 厚空心砖墙，外贴30 厚挤 塑聚苯板，平均传热系数

48、K=0.43W/m2 K。 （6） 、住宅部分外墙， 基层混凝土剪力墙外贴50 厚挤塑聚苯板， 传热系数 K=0.40W/m2 K。基层 200 厚空心砖墙外贴30 厚挤塑聚苯 板，传热系数 K=0.43W/m2 K。 （7） 、会所楼面 200 厚水泥炉渣保温 , 传热系数 K=0.3W/m2 K。 （8） 、住宅飘窗上下窗台板贴30 厚挤塑聚苯板，传热系数 K=0.50W/m2 K。 （9） 、 商场一层地面 200 厚水泥炉渣保温 , 热阻 R=3.3 m2 K / W 。 （10） 、地下一层底板及外墙贴30 厚挤塑聚苯板，传热系数 K=0.43W/m2 K。 2、围护结构构造 （1）

49、 、建筑内部用料 表 6-1 住宅用料 部位 房间名称 楼地面内墙面顶棚 门厅、一层电梯厅花岗岩花岗岩铝塑板吊顶 走道、楼梯间、二层地砖内墙乳胶漆内墙乳胶漆 户门内由用户装修 表 6-2 商业门面用料 部位 房间名称 楼地面内墙面顶棚 . . 商场，商业空间防滑地砖 墙砖+内墙乳胶 漆 铝塑板吊顶 卫生间防滑地砖釉面砖铝塑板吊顶 机房、设备间水泥砂浆涂料涂料 楼梯间及其余房间地砖内墙乳胶漆内墙乳胶漆 3、建筑外部用料 表 6-3 建筑外部用料 项目类别适用范围 墙身、柱身 干挂花岗石板商业 乳胶漆外墙 住宅单体 2 层以上部 位 仿石砖外墙面住宅单体 12 层部位 室外平台、踏步 花岗石住宅及商业主入口 地砖次要疏散出口 门窗、玻璃 外门、外窗（所有外门、外墙均为双 层中空玻璃） 断桥铝合金 屋 面 上人 防滑地砖屋面屋顶花园 细石混凝土屋面所有上人的疏散屋面 不上人架空板屋面 机房、楼梯间及水箱间 等 4、优