房地产项目后评估模板.pdf

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1、项目后评估 房地产开发有限公司 二 0 一 0 年六月二十日 目录 项目概述 . - 6 - 1 项目前期阶段的后评估 - 6 - 1.1 前期地块调研、项目定位后评估. - 6 - 1.1.1 地块筛选、调研. - 6 - 1.1.2 项目定位 . - 6 - 1.1.3 获取土地 . - 6 - 1.2 前期初步规划设计方案后评估. - 6 - 1.2.1 地方规范清晰度. - 6 - 1.2.2 经济指标合理性. - 6 - 1.3 前期初步经济测算后评估 . - 6 - 1.3.1 指标是否齐全 . - 6 - 1.3.2 标准是否合理 . - 6 - 1.4 经验教训 . - 6 -

2、 1.4.1 总结经验 . - 6 - 1.4.2 吸取教训 . - 6 - 1.4.3 工作建议 . - 7 - 2 规划设计后评估 - 7 - 2.1 设计单位筛选、执行过程中的沟通. - 7 - 2.2 设计水准 . - 7 - 2.2.1 设计图纸质量 . - 7 - 2.2.2 效果评价及分析. - 7 - 2.3 施工中与项目部的配合 . - 7 - 2.4 设计合同的签订及后期服务. - 7 - 2.5 经验教训 . - 7 - 2.5.1 总结经验 . - 7 - 2.5.2 吸取教训 . - 8 - 2.5.3 工作建议 . - 8 - 3 工程管理工作后评估 - 8 - 3

3、.1 工程管理前期准备工作 . - 8 - 3.1.1 项目部组建、人员配备及进场时间. - 8 - 3.1.2 施工单位考察、筛选、管理. - 8 - 3.1.3 施工监理单位考察、筛选、管理. - 8 - 3.2 工程施工管理评估 . - 8 - 3.2.1 工程工期执行情况. - 8 - 3.2.2 工程质量执行情况. - 8 - 3.2.3 工程变更、签证执行和申报情况. - 9 - 3.2.4 安全文明施工情况. - 9 - 3.3 总体执行情况评估 . - 9 - 3.4 经验教训 . - 9 - 3.4.1 总结经验 . - 9 - 3.4.2 吸取教训 . - 9 - 3.4.

4、3 工作建议 . - 9 - 4 营销管理工作后评估 - 9 - 4.1 市场调研是否充分 . - 9 - 4.1.1 城市房地产市场调研. - 9 - 4.1.2 区域房地产市场调研. - 9 - 4.2 产品定位与客户定位合理性. - 9 - 4.2.1 产品定位合理性. - 9 - 4.2.2 客户定位合理性 - 10 - 4.3 价格与推盘策略 - 10 - 4.3.1 价格制定合理性 - 10 - 4.3.2 推盘策略合理性 - 10 - 4.4 实际销售情况 - 10 - 4.4.1 销售计划与实际销售情况对比 - 10 - 4.4.2 原因分析 - 10 - 4.5 经验教训 -

5、 10 - 4.5.1 总结经验 - 10 - 4.5.2 吸取教训 - 10 - 4.5.3 工作建议 - 11 - 5 成本管理的后评估. - 11 - 5.1 工程合同的管理 - 11 - 5.2 目标成本的控制 - 11 - 5.2.1 动态成本的控制 - 11 - 5.2.2 目标成本和结算成本差异分析 - 11 - 5.3 经验教训 - 17 - 5.3.1 总结经验 - 17 - 5.3.2 吸取教训 - 17 - 5.3.3 工作建议 - 17 - 6 物业管理的后评估. - 17 - 6.1 物业前期介入的效果分析 - 17 - 6.2 报事频度的分析 - 17 - 6.2.

6、1 报事频度的统计汇总 - 17 - 6.2.2 报事整改情况分析 - 18 - 6.2.3 报事整改过程中对施工单位的评价 - 18 - 6.3 后期运行的评价 - 18 - 6.4 经验教训 - 18 - 6.4.1 总结经验 - 18 - 6.4.2 吸取教训 - 19 - 6.4.3 工作建议 - 19 - 7 经济效益后评估. - 19 - 7.1 项目成本利润目标 - 19 - 7.2 项目现金流分析 - 19 - 7.2.1 含贷款的现金流 - 19 - 7.2.2 不含贷款的现金流 - 19 - 7.3 项目成本及投资分析 - 19 - 7.3.1 项目实际成本（结转成本）明细

7、分析 - 19 - 7.3.2 项目实际投资分析 - 21 - 7.4 项目结转收入、成本与产品成本分配分析 - 21 - 7.4.1 项目总体收入成本及利润分析 - 21 - 7.4.2 分产品类型的收入成本明细及分析 - 22 - 7.5 项目财务费用与管理费用分配分析 - 23 - 7.5.1* 项目三项费用预算与实际对比并分析. - 23 - 7.5.2 财务费用分析 - 23 - 7.6 经验教训 - 23 - 7.6.1 总结经验 - 23 - 7.6.2 吸取教训 - 23 - 7.6.3 工作建议 - 23 - 8 综述 . - 23 - 项目概述 土地获取时间、获取方式、土地

8、面积、建筑面积、容积率、建筑密度等 1 项目前期阶段的后评估 1.1 前期地块调研、项目定位后评估 1.1.1 地块筛选、调研 有无土地瑕疵、有无权属争议、有无隐藏问题 1.1.2 项目定位 产品定位、客户定位、价格定位、规划布局、户型设计、户型比例 1.1.3 获取土地 土地获取是否合理 1.2 前期初步规划设计方案后评估 1.2.1 地方规范清晰度 人防、日照、地上地下机动非机动车位、地下室等 1.2.2 经济指标合理性 红线范围是否清晰、户数、建筑面积、容积率、建筑密度等 1.3 前期初步经济测算后评估 1.3.1 指标是否齐全 取费指标是否齐全、有无重大漏项、有无政府减免 1.3.2

9、标准是否合理 取费标准是否合理 1.4 经验教训 1.4.1 总结经验 编号事件产 生 效 果 1 2 3 1.4.2吸取教训 编号事 件产 生 影 响处 理 办 法 1 2 3 1.4.3 工作建议 2 规划设计后评估 2.1 设计单位筛选、执行过程中的沟通 分别从方案设计、扩初设计、施工图设计三阶段分别进行规划设计单位资质、信誉、合作 历史；供方（设计院）的选择、管理与沟通；设计师最大潜能的释放；如何在充分利用部门内 人力资源的前提下， 合理利用项目部专业人员； 图纸会审的及时性及效果评价；设计效果与施 工完成后效果的对比、评价；设计变更对后续施工、销售、成本等造成的影响； 2.2 设计水

10、准 2.2.1 设计图纸质量 有无重大设计缺陷、设计变更增加量、设计变更及调整对设计概算及工程工期的影响设计 变更对后续施工、销售、成本等造成的影响； 2.2.2 效果评价及分析 重点从 1、小区规划方案设计； 2、户型设计结合营销； 3、外立面设计含百叶于格 栅；4、景观设计； 5、精装设计； 6、设备管道对设计效果的影响设计效果与施工完成后效果 的对比、评价； 2.3 施工中与项目部的配合 如何在充分利用部门内人力资源的前提下，合理利用项目部专业人员；图纸会审的及时性 及效果评价； 2.4 设计合同的签订及后期服务 所签订的设计合同评价与建议：合同中（尤其是景观和精装）中是否应加入设计师现

11、场服 务的时间；对设计单位合作情况的评估；设计变更是否及时、变更收费是否明晰； 2.5 经验教训 新材料、新工艺、新技术的应用带来的效果评价； 2.5.1 总结经验 编号事件产 生 效 果 1 2 3 2.5.2 吸取教训 编号事件产 生 影 响处 理 办 法 1 2 3 2.5.3 工作建议 3 工程管理工作后评估 3.1 工程管理前期准备工作 3.1.1 项目部组建、人员配备及进场时间 组建是否及时、人员组成是否完整合理、进场是否顺畅等 3.1.2 施工单位考察、筛选、管理 主体施工单位、园林施工单位资质信誉评估、合作历史、配合情况等 3.1.3 施工监理单位考察、筛选、管理 施工监理单位

12、资质情况、合作历史、工作配合情况、是否起到监理应由作用 3.2 工程施工管理评估 工程名称： 施工单位： 工程造价：工程是否委托监理： 合同开、竣工日期： 20 年月日 20 年月日 实际开、竣工日期： 20 年月日 20 年月日 验收结论： 3.2.1 工程工期执行情况 各个阶段性工作完成的时间节点与计划时间节点之间差距、原因分析：正负零、主体结构、 外架拆除、竣工验收等 3.2.2 工程质量执行情况 是否按照施工组织设计组织施工；能否配合甲方、监理的日常管理及各种隐蔽及阶段 性验收工作；能否对各种进场构配件、材料严把质量关；能否严格按照设计图纸、国家规范及 强制性条文进行施工； 是否出现施

13、工重大质量问题，工程质量合格率； 是否达到合同质量目标 要求等。 3.2.3 工程变更、签证执行和申报情况 施工单位能否对于建设方工程内和工程外的变更，及时准确的予以贯彻执行； 能否对于变 更执行后的签证申报； 能否在合同规定的期限内及时申报并予以及时核对；对于涉及变更减少 的部分，能否主动或经提醒后进行申报并予以及时核对等。 3.2.4 安全文明施工情况 能否按照规范搭设临建生活区和办公区；能否积极配合建设方和政府安检部门对安全文明 施工的相关要求进行施工；有无重大伤亡事故发生等。 3.3 总体执行情况评估 3.4 经验教训 3.4.1 总结经验 编号事件产 生 效 果 1 2 3 3.4.

14、2 吸取教训 编号事件产 生 影 响处 理 办 法 1 2 3 3.4.3 工作建议 4 营销管理工作后评估 4.1 市场调研是否充分 4.1.1 城市房地产市场调研 城市内项目档次、产品类型、供应量、需求量、营销推广活动、消费习惯研究； 4.1.2 区域房地产市场调研 城市内项目档次、产品类型、供应量、需求量、营销推广活动、消费习惯研究 4.2 产品定位与客户定位合理性 4.2.1 产品定位合理性 产品类型、产品档次、户型搭配；项目定位，价值点的挖掘是否达到预期； 4.2.2 客户定位合理性 客户群分布、客户挖掘、宣传 4.3 价格与推盘策略 4.3.1 价格制定合理性 开盘均价、楼栋价格、

15、户型价格、层价格、单元价格、价格时间涨幅等； 客户敏感点分析： 1、地段、配套、总体规划；2、景观； 3、户型（含阳台、露台） ；4、 大堂、楼梯间等公共区域；5、样板间； 6、门窗； 7、车库、车位； 分别从外立面、景观、车库、入户大堂及分户交房标准等方面评价该小区，并分析其对价 格产生的影响。 4.3.2 推盘策略合理性 推盘时间、推盘节奏、推盘策划宣传方案等；样板区、景观示范区达到的效果，对营销的 促进； 4.4 实际销售情况 4.4.1 销售计划与实际销售情况对比 量价分析对比 4.4.2 原因分析 4.5 经验教训 4.5.1 总结经验 编号事件产 生 效 果 1 2 3 4.5.2

16、 吸取教训 编号事件产 生 影 响处 理 办 法 1 2 3 4.5.3 工作建议 5 成本管理的后评估 5.1 工程合同的管理 从如总包、景观、精装、电梯、电缆等主要合同，从前期标底的编制、商务条款的谈判， 施工中进度款的支付，到后期工程结算等环节进行后评估 5.2 目标成本的控制 5.2.1 动态成本的控制 前期设计概算；设计变更；甲控、甲供材的选择；设计效果与材料成本相互影响（非客户 敏感部位材料选用项目成本的变化，目标成本的达成率； 新材料、新工艺、新技术对目标成本的影响 5.2.2 目标成本和结算成本差异分析 项目目标成本与结算成本分析表 序号项目 成本控制 目标值 ( 万 元 )

17、（1） 非合同值 ( 万元） 合同值 （万元） 结算成本值 （万元） （2） 差异 （2） - （1） 差异分析 一土地费用 1 购地款 2 土地契税 二前期工程费 1 设计费 1.1 总体规划设 计 1.2 初步、施工 图、人防设计 1.3 园景设计 1.4 自来水设计 1.5 电力设计 2 地质勘探 3 文物钻探 4 三通一平 4.1 临时供电 4.2 平整场地 4.3 临时道路 4.4 临时用水 4.5 临时围墙 5 前期其它费 用 三 基础设施建 设费 1 供水工程 1.1 红线外供水 部分 1.2 红线内供水 部分 2 供电工程 2.1 红线外电力 部分 2.2 室外电力、 电 缆工

18、程 3 雨水污水工 程 3.1 红线外雨污 水 3.2 室外雨水工 程 3.3 室外污水工 程 4 燃气、热力工 程 5 智能化工程 6 绿化道路 7 标识牌 8 夜间照明系 统工程 9 其他配套 四 建筑安装工 程费 1 建安费用 1.1 住宅部分 1.1.1 1楼主体工 程 1.1.2 2楼主体工 程 1.1.3 3楼主体工 程 1.1.4 4楼主体工 程 1.1.5 5楼主体工 程 1.1.6 6楼主体工 程 1.1.7 7楼主体工 程 1.1.8 8楼主体工 程 1.1.9 9楼主体工 程 1.1.10 10楼主体 工程 1.2 精装修费用 1.3 人工费调整 1.4 外墙外保温 2

19、桩基工程 2.1 1楼桩基工 程 2.2 2楼桩基工 程 2.3 3楼桩基工 程 2.4 4楼桩基工 程 2.5 5#、6#、7#楼 及车库桩基 工程 2.6 8楼桩基工 程 2.7 9楼桩基工 程 2.8 10楼桩基 工程 2. 9 护坡桩（车库 周边及售楼 部） 2.10 试桩（管桩） 3 材料设备采 购 3.1 塑钢门窗及 彩铝 3.2 进户门 3.3 电梯 3.4 配电箱 3.5 单元对讲门 3.6 成品挑沿 3.7 地下人防门 3.8 主体通风工 程设备 3.9 给排水设备 （水泵、 控制 柜） 3.10 消火栓系统 （设备） 4 甲方单独发 包部分 4.1 主体火灾报 警工程及设

20、备 五 公共配套建 设费 1 会所及装修、 设备 1.1 二次装修 （含 栏杆） 1.2 游泳池设备 1.3 通风系统 1.4 空调系统 1.5 火灾报警系 统 1.6 材料设备采 购（水泵） 1.7 外部效果灯 1.8 热水系统设 备 1.9 会所其他系 统 2 地下车库 2.1 主体（含降 水、护坡） 2.2 通风系统 2.3 火灾报警系 统 2.4 消防喷淋系 统 2.5 消火栓系统 （设备） 2.6 气体灭火系 统及灭火器 2.7 水泵 2.8 其他地下车 库工程 3 垃圾用房 4 文娱设施 5 大门 6 其他公共配 套 六管理费用 七财务费用 八销售费用 九办证费用 1 办理建筑工

21、程规划许可 证 1.1 市政配套费 1.2 绿化费 1.3 人防异地建 结费 2 办理施工许 可证 2.1 建筑两金 3 办理预售许 可证 3.1 预售许可证 申领费 4 其他办证费 用 十其它费用 1 施工监理费 1.1 主体监理 1.2 设计监理 2 工程质监费 2.1 主体工程质 量监督费 2.2 人防工程质 量监督费 3 图纸审查费 4 合同印花税 5 预算及招标 代理费 6 检测费 6.1 防雷设计及 检测 6.2 塑钢检测 6.3 土壤检测 6.4 消防电器检 测 6.5 桩基检测 6.6 环境检测 6.7 其他检测费 7 提前开工交 费 8 其它零星费 用 8.1 放线费 8.2

22、 土地证放线 费 8.3 拔地定桩费 十一预备费 1 建筑变更 2 不可预见费 用部分 十二合计 5.3 经验教训 5.3.1 总结经验 编号 事件产 生 效 果 1 2 3 5.3.2 吸取教训 编号事件产 生 影 响处 理 办 法 1 2 3 5.3.3 工作建议 6 物业管理的后评估 6.1 物业前期介入的效果分析 分别从前期介入的亮点、不足两方面说起，分析后给出改进的建议 6.2 报事频度的分析 6.2.1 报事频度的统计汇总 报事类别交房当天报事量交房后报事量合计户均报事数 土建 入户门 铝合金窗 给排水管道 安防对讲 百叶、格栅 园林景观 6.2.2 报事整改情况分析 6.2.3

23、报事整改过程中对施工单位的评价 报事分 类 单位名称负责人承包范 围 整改事项描 述 整改评价 土建 安装 景观 精装 6.3 后期运行的评价 从：设计对后期物业运行的影响，如空调板的设置、百叶的安装、室内管线的布置等； 小区封园后的物业管理 6.4 经验教训 6.4.1 总结经验 编号事件产 生 效 果 1 2 3 6.4.2 吸取教训 编号事件产 生 影 响处 理 办 法 1 2 3 6.4.3 工作建议 7 经济效益后评估 7.1 项目成本利润目标 项目名称 投资（万元）销售（万元）利润额（万元） 目标成本实际成本差额目标销售实际销售差额目标利润实际利润差额 * 项目 7.2 项目现金流

24、分析 7.2.1 含贷款的现金流 7.2.1.1项目融资计划合理性 融资计划安排、银行选择、融资落实等 7.2.1.2现金流图 从获取土地到竣工结算期间项目现金流情况 7.2.1.3现金流运营分析 现金流回正时间点、项目最大自有资金占用额、项目的资金利润率、项目内部收益率 7.2.2 不含贷款的现金流 7.2.2.1现金流图 从获取土地到竣工结算期间项目现金流情况 7.2.2.2现金流运营分析 现金流回正时间点、项目最大自有资金占用额、项目的资金利润率、项目内部收益率 7.3 项目成本及投资分析 7.3.1 项目实际成本（结转成本）明细分析 成本类别 小高层 住宅 高层住宅 高层 公寓 高层

25、商铺 物业 用房 地下 车库 会所 合计 出让金 契税 / 公证 / 佣 金 总体规划设计/ 初步设计费 施工图设计费 园景设计费 自来水设计费 电力设计费 热力设计费 燃气设计费 人防设计费 日照分析费 交通流量分析 费 其他设计费 地质勘察 文物钻探 三通一平 临时设施费 办理土地证费 用 办理用地规划 许可证费用 办理建筑规划 许可证费用 办理施工许可 证费用 检测费 其他办证费用 前期其它费用 供水工程 供电工程 雨水污水工程 室外中水系统 热力工程 燃气 智能化工程 道路景观工程 消防系统 信息系统 标识牌 夜间照明系统 工程 其他配套 地基处理工程 主体建安工程 材料设备工程 装修

26、工程 其他 会所及装修、 设 备 地下车库 项目管理费 评估费用 预、结算编审费 监理费用 施工、 采购合同 印花税 物业前期介入 管理费 其他 开发贷款利息 小计 共建分摊调整 合计 7.3.2 项目实际投资分析 项目审批版目标成本账面结转成本差异实际支付尚未发生 一土地费用 二前期费用 三基础设施建设费 四建筑安装工程费 五公共配套建设费 六开发间接费 七预备费 八资本化利息 合 计: 7.4 项目结转收入、成本与产品成本分配分析 7.4.1 项目总体收入成本及利润分析 成本项目可售产品合计 可售面积（） 已签约合同值 未售合同值 预计总收入 销售税金 净收入 总成本 多暂估冲回 物业用房

27、分摊 调整后总成本 毛利 毛利率 单方成本（销面） 单方毛利（销面） 住宅、车位签约及回款的达成率； 项目销售利润率及内部收益率；未签约房源预计收入的 测算； 7.4.2 分产品类型的收入成本明细及分析 7.4.2.1按产品明细类别： 毛利率 单方成本（销面） 单方毛利（销面） 7.4.2.2按住宅和商业 成本项目住宅小计商铺小计 可售面积（） 已签约合同值 未售合同值 预计总收入 销售税金（ 5.5%） 净收入 总成本 多暂估冲回 物业用房分摊 调整后总成本 毛利 毛利率 单方成本（销面） 单方毛利（销面） 7.5 项目财务费用与管理费用分配分析 7.5.1* 项目三项费用预算与实际对比并分析 项目名 称科目名称目标值已发生额 目标值 - 已发生 额 * 项目 管理费用 销售费用 财务费用 7.5.2 财务费用分析 *项目的贷款情况，贷款获取银行、获取时间、获取额度等 分析结论： 前期设计概算；设计变更；甲控、甲供材的选择；设计效果与材料成本相互影响；项目成本的 变化，目标成本的达成率 7.6 经验教训 7.6.1 总结经验 编号事件产生效果 2 3 7.6.2 吸取教训 编号事件产生影响处理办法 1 2 3 7.6.3 工作建议 8 综述