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1、. . 浅谈社区、 街道办事处在物业管理中的作用 当前，物业管理在提高广大业主的生活质量、促进社会 和谐稳定等诸多方面都发挥了极其重要的作用。好的物业管 理，能让广大业主安居乐业，并使物业保质增值，是大家有 目共睹的。但社区、街道办事处在物业管理活动中作用发挥 不明显的问题也比较突出，直接导致了物业管理企业在当前 业主民主意识普遍偏低、物业管理法规意识淡薄、配合物业 管理企业做好物业管理工作的意识差的客观原因下，物业管 理企业服了务，却收到不物管费的情况较为严重。 由于不交物业费，小区的物业管理陷入恶性循环：由于 物业公司服务到位业主拒交物业费物业公司收费率降 低物业公司控制成本减少工作人员、
2、 降低服务质量和标 准，这样一来业主会更不满意物业，更多人不愿意再交费， 物业公司更难维持基本服务 在这种情况下，物业管理企业生存尚且困难，更谈不上 提高服务水平和管理质量。因此，要想做好物业服务工作， 让业主在物业小区内生活的愉快，光靠物业管理企业是不行 的，还必须要有行业主管部门、街道办事处、社区的大务支 持和配合。按照“条块结合、重心下移、属地管理”的原则， 相关法律法规也赋予了“街道办事处、社区”在物业管理中 . . 的一定的责任。由此可看出，社区、街道办事处在物业管理 活动中的作用非常大。 一、社区、街道办事处在物业管理活动中的职责 根据许昌市人民政府办公室转发市住房城乡建设局关 于
3、进一步加强物业管理工作意见的通知（许政办 2013 27 号）的要求， 街道办事处在物业管理活动中的主要职责：负 责组织开展本辖区物业管理工作。对辖区物业管理工作进行 监督和检查 ; 组织或参与物业服务企业的检查考评; 指导、监 督辖区内住宅小区业主委员会的成立、改选和换届工作; 监 督、指导和协调业主大会和业主委员会的日常活动; 参与物 业管理项目有序交接; 建立街道办事处、社区、相关职能部 门的沟通机制; 处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作; 协助综治、住建、公安、消防、工商、规划、城管、环保等 相关部门开展小区综合整治工作。社区在物业管理活动中的 主要职责： 社区居委会受街道办事处的
4、委托负责本辖区物业 管理工作。负责组织指导业主大会的成立和业主委员会的选 举; 指导业主委员会选聘物业服务企业或建立自治性物业服 务组织 ; 调解处理物业服务中的矛盾纠纷。 . . 二、目前业社区、街道办事处在物业管理活动中作用发 挥的现状 当前，社区、街道办事处在物业管理活动中发挥了一定 的作用，协助小区成立业主委员会并指导其工作，尤其是在 当前物业管理矛盾纠纷多、热点投诉突出的情况下，社区、 街道办事处发挥了较好的作用。但现行业主委员会制度缺陷 及本身的问题造成业主委员会作用发挥不平衡、不明显、不 作为的问题较为突出。 而街道办事处作为一级政府组织，物 权法和物业管理条例都明确规定业主大会
5、和业主委员 会应接受当地政府的指导，也就是说政府部门对业主委员会 工作的开展负有重要的指导责任。而现在的问题是街道、社 区是否知道自己应该肩负这项职责呢？是否能够给予经常 性关注保证业主委员会正确有效地行使职权呢？答案是否 定的。 第一、业主委员会在物业管理活动中存在的问题 1、由于业主委员会诉讼主体资格不明确，物业纠纷诉 讼对业主及物业公司都是一大难题。物权法第七十八条 第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业 主合法权益的， 受侵害业主可以要求法人民法院予以撤销。” 可以看出，业主委员会在特定情形下可以作为被告。除此之 . . 外，法律没有对业主委员会的诉讼主体资格作其他规定。
6、业 主委员会诉讼主体资格不明确，不仅不利于维护业主的利 益，也不利于维护物业服务企业的合法权益。当物业服务企 业不履行物业服务合同时，是由业主个体还是业委员会提起 诉讼呢？在业主拒交费时，物业公司是否能够将作为合同签 订方之一的业主委员会列为共同被告呢？这些问题都是法 律法规未作规定而又长期司法部门的。由于有这些问题的存 在，造成个别业主不交费，而交了费的业主的权益就受到了 侵害，这对他们是极不公平的。 2、由于业主委员会选举不规范，造成部份业主委员会 委员素质不高，无法代表大多数业主的共同利益。目前，由 于业主委员会候选人产生办法缺失，造成候选人的确定具有 较大随意性，缺乏广泛的代表性，有时
7、谁出来牵头成立业主 委员会就选谁，候选人推举过程不透明，选民不认识候选人 的情况比比皆是。从而造成部份素质较差的业主进入业主委 员会，他们只为自己谋私利，或者事不关己高高挂起，不谋 事不作为，不会维护大多数业主的共同利益和合法权益。 3、由于业主委员会工作制度不规范，造成业主委员会 工作的开展不太正常。业主委员会的工作性质是日常性的， 需要其成员有一定的时间和精力，但从目前情况来看，相当 多小区的业主委员会长期不开会，就算开会委员也到不齐。 在平时的工作中，没有完整的工作内容和工程程序，业主委 . . 员会与业主之间缺少联系沟通，在这种情况下，就算召开了 业主委员会，但仍然不能解决广大业主真正
8、关心的问题。业 主委员会工作开展不正常，对物业管理企业的监管就不到 位，物业管理活动中存在的问题就无法得到及时的改进，这 对广大业主的生活将造成不利的影响。 4、由于对业主委员会进行监督的规定不明确，造成业 主委员会权利被乱用。虽然物业管理条例规定业主和业 主大会都有权监督业主委员会的工作，但是对监督权的行 使、监督机构、监督方式等都没有明确规定。这就造成对业 主委员会缺乏有效的制约和监督，因而，业主委员会权力被 滥用的现象时有发生。比如，有些小区业主举报业主大会投 票造假；有些小区业主委员会在未经业主大会决议甚至未告 知任何业主的情况下就与物业公司签订物业服务合同。有些 业主委员会擅自处分业
9、主共有财产，甚至擅自挪用住宅专项 维修资金，与开发商或物业公司串通一气谋取私利损害业主 利益。有些业主委员会成员利用职权，谋取私利，要求物业 公司发工资，免自己的物业费等等。 第二、社区、街道办事处在物业管理活动中存在的问题 1、在物业管理活动中职责不明确。物权法和物 业管理条例明确规定，政府部门对业主委员会工作的开展 负有重要的指导责任。部份社区和街道办事处由于平时没有 对物权法和物业管理条例的相关规定进行学习，他 . . 们并不知道自己在物业管理活动中所肩负的责任，甚至觉得 物业管理工作与本街道及社区毫无关系，有事也认为与己无 关。 2、对物业管理的相关制度和规定不明确。物业管理是 项综合
10、性的系统工程，涉及到的相关知识、管理制度、各项 职责、禁止行为等非常多。但有些社区及街道办事处的工作 人员对物业管理的相关知识知之甚少，在对物业管理活动进 行指导、尤其是对物业管理纠纷进行协调处理时，无从下手， 或者说外行话，不但协调处理不了问题，反而使问题更加复 杂，使矛盾升级。 3、在物业管理活动中不作为。社区及街道办事处是指 导物业管理工作、协调处理物业管理纠纷的最基层的政府组 织。但个别社区及街道办事处，在平时的工作中，对本辖区 内各小区的物业管理工作不闻不问，对业主委员会的工作不 过问、不指导， 遇事推诿， 对找上门来的事情也是能推就推， 能躲就躲，直接导致业主反应的问题投诉无门，最
11、终反映到 市委市政府， 影响了市委市政府的工作，牵扯了领导的精力。 再次，谈谈在今后的工作中如何发挥好业主委员会、社 区、街道办事处的作用 第一、如何发挥好业主委员会的作用 1、要严把选举关，确实把热心公益事业、具有一定管 理能力的业主选为业委会委员，从根本上提升业委员的素 . . 质。严把选举关，选出广大业主信得过的业主进入业委会， 是发挥好业委会作用的基础。而要选出这样的业委会委员， 除社区街道要加强监管外，业委会选举筹备委员会的业主代 表，要与物业管理企业一道，加强对小区内业主的考察，进 行广泛的民意调整和测评，广泛征求广大业主的意见，并对 业委会委员候选人的基本情况进行公示，在正式选举
12、前让大 多数业主对候选人的情况做到基本了解，这样才能在正式选 举中真正选举出业主信得过的业委会委员。 2、业委会要制定必要的工作制度，以确保业委会工作 的正常开展，只有这样业委会的作用才能得到有效的发挥。 业委会选举产生后，必须要有一定的制度保障其工作的开 展，要不然就形同虚设，发挥应有的作用就是一句空话。比 如业委会委员要加强对物业管理知识的学习，进一步明确业 委会的职责和义务，理解支持物业服务企业的工作，督促逾 期不交物业服务费的业主限期交纳，从而实现合同双方的合 作与共赢；定期不定期召开业委会会议，对小区重大事项进 行研究；定期向广大业主报告工作；建立业委会接待制度， 接受业主的咨询、投
13、诉和监督，协调业主之间及业主与物业 管理企业之间的关系等等。以上如能长期坚持，则业委会的 工作必将逐步走上正轨，将在小区的物业管理中发挥积极的 作用。 3、业委会要经常与业主交流沟通，充分了解业主的诉 . . 求，并加强对物业服务企业的监督，维护全体业主的合法权 益。代表物业管理区域内全体业主的，维护业主在物业管理 方面的合法权益，是业委会的重要职责。但对于单个业主来 说，他所接触到的问题，或者与他本人息息相关的问题是非 常零碎、非常片面的，要将这些零碎的、片面的问题集中， 就必须靠业委会委员经常与广大业主进行交流沟通，充分了 解他们的诉求，听取他们对物业管理企业工作的意见和建 议，并将这些问
14、题汇总、归纳，找出问题的关键点和根源， 然后监督物业管理企业加以改进。特别是涉及物业服务企业 违反物业服务合同、侵害业主共同利益的违法违章行为 要及时制止。只有这样才能对物业服务企业形成有效的监督 机制，才能真正维护好全体业主的共同利益和合法权益。 第二、如何发挥好社区、街道办事处的作用 、要加强学习，了解掌握物业管理的法律法规及相关 知识，做物业管理工作的明白人。了解掌握物业管理的法律 法规及相关知识，是社区、街道办事处指导物业管理工作、 协调处理物业管理纠纷的基础。我们不能以己昏昏，使人昭 昭。而物业管理法律法规及相关知识涉及的范围很广，大家 必须要有一种学习的心态，认真去学习了解这方面的
15、知识。 只有这样，你们在指导物业服务企业、业主大会及业委会的 工作时，才能做到有的放矢，才能发挥好你们在物业管理活 动中应有的作用。 . . 2、要对业委会的工作进行全程督导，从而使业委会的 工作迈上一个新台阶。社区、街道办事处要具体组织辖区内 物业管理工作，牵头组织召开业主大会，成立业主委员会， 并指导、监督其日常运作；参与选聘物业服务企业招投标管 理，组织物业服务质量的检查考评；负责做好新建居住小区 的交接管理，落实辖区内已整治老住宅小区、失管小区和零 散居民楼的物业管理工作；负责健全信仿投诉处理机制，融 合社区公共管理资源，加强职能部门的沟通联系。物业服务 企业要积极配合。 3、要积极配
16、合政府主管部门，协调处理好物业管理纠 纷，为创建和谐社区发挥应有的作用。配合政府主管部门， 协调处理物业服务中的矛盾纠纷，制止破坏公共管理秩序和 损害业主共同利益的行为，协调处理业主、业委会与物业服 务企业之间的纠纷，平衡业主和物业服务企业之间利益，是 社区、街道办事处的重要职责。近年来，物业管理纠纷逐年 增多，尤其是最近一段时间，物业管理纠纷呈现上升趋势， 甚至有很多纠纷直接投诉到书记市长信箱，这些问题反映出 我们政府的基层组织社区和街道办事处在这方面的工作需 要加强，今后的任务会越来越重，我们社区和街道办事处一 定要在调处纠纷方面多动脑筋，以政策为依据，以法律为准 绳，合理合法地调处，相信会有满意的结果的。 . .