金沙太阳城区域扫描.pdf

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1、为您我做到四川中原市场研究中心/2010/01/18 四川中原物业顾问有限公司地址：锦江区大业路6 号财富中心C座 27 层电话： 86766488 传真： 86767658 1 太阳从西边升起金沙太阳城区域扫描 7 月 27 日，青羊区苏坡乡龙嘴村2、3、4 组面积为16.71 亩的城镇混合住宅用地被厦门建发以480 万元 /亩的价格取得 ; 10 月 23 日，青羊区三环路以西、IT大道以北面积为67.65 亩的城镇混合住宅用地被保利地产以680 万元 /亩的价格取得 ; 10 月 23 日，青羊区三环路以西、摸底河以南，清波片区市政道路O 线以东， C 线以北面积为168.21 亩的城镇

2、混合住宅用地被华润地产以720 万元 /亩的价格取得; 另外，在 2010 年 1 月 6 日， 位于青羊区培风村8、 9、 10 组，万家湾村5、 6 组界内的一宗面积为288.34 亩的文化用地商业金融业用地城镇混合住宅用地也被中铁置业通过挂牌方式获得。 近期金沙片区土地供应活跃，青羊区政府拍卖四块总面积达数百亩的商住用地。根据青羊区政府的规 划，此次拍卖的四块土地将用于打造一个全新的片区金沙太阳城。金沙太阳城片区将与现在的金 沙片区实现东西方向的无缝对接，形成“泛金沙”生活圈 图一：太阳城片区区位图 为您我做到四川中原市场研究中心/2010/01/18 四川中原物业顾问有限公司地址：锦江

3、区大业路6 号财富中心C座 27 层电话： 86766488 传真： 86767658 2 目前片区配套较弱发展受制 金沙太阳城是在已有的金沙片区基础上延伸出来的又一大型宜居片区。三环路外的土地面积约占青羊 区总面积的50%，在青羊区未来发展中占有重要地位。该区域是成都市中心通往温江、邛崃方向的重 要商业节点，北面的高新西区是高科技产业聚集区，南面的武侯区五大花园是人口密集区，西面的温 江是新兴居住、旅游地区，因此地理位置十分重要。绝大部分居住用地都是连接成片的优质土地。拥 有良好的绿化，河流、湖泊和各种块状绿地将构成适合闲适生活的绿化体系。规划出的新区核心商业 地块， 面积约为206 亩。在

4、交通方面，该区域形成了“三纵两横”的骨架，“三纵” 即三环路、 武青路、 成飞大道，“两横”即日月大道、光华大道，为商业资源聚集和辐射提供了有力支撑。 未来，金沙太阳城将辐射周边约50 万居住人口。 区域初步定位适合发展大型住宅小区、商业、娱乐业、 甲级写字楼、五星酒店等项目。 交通配套 金沙太阳城片区主要是以苏坡街办为核心向外辐射。东西向的日月大道、光华大道与南北向的双星大 道、三环路组成了区内的主要交通网络。78、32、319、407、408 等近十条公交线路，但随着区内的 住宅项目的迅速增加，人口基数不断增大，出行的交通问题成为了限制区域发展的一个“瓶颈”。 图二：太阳城片区区位图 为您

5、我做到四川中原市场研究中心/2010/01/18 四川中原物业顾问有限公司地址：锦江区大业路6 号财富中心C座 27 层电话： 86766488 传真： 86767658 3 生活配套 区内目前以社区型超市，便民菜市为主，基本能够满足消费者日常的生活需求，但对于追求生活质量 的消费者区内的生活配套设施稍显匮乏。 根据青羊区商业网点规划未来片区将依托光华大道、成飞大道构成的“十”字形架构布置商业网点， 要以行政中心搬迁地点为中心，重点引进购物中心和甲级写字楼，以此为核心，聚集商业企业，丰富 业态、业种，形成城西新兴商务商业中心。 规划期内，该区域新增商业面积18 万平方米，新增45 个大型商业网

6、点，其中1 个购物中心， 1 个 大型百货店， 23 个大型专业店和专卖店。 区域房地产市场项目云集潜力巨大 现有项目价格偏低房源有限 2007-2009年区域内先后新建项目数十个，其中部分项目目前已交房入住，余下项目大都也是现房或 准现房。从目前在售项目情况来看除凯德风尚等少数项目价格较高外，区域内中档项目占据着主导地 位，价格大都在5000-5600元 /平米之间， 虽然临近金沙片区但目前区内项目的价格较之金沙片区每平 米普遍便宜了1500-2000元。 消费者多是来自苏坡社区，成航仪表厂，成都飞机工业公司以及机投镇的个体工商业者等，整体看来 片区的消费能力不高，以满足自住需求为主。 图三

7、：太阳城片区项目分布图 为您我做到四川中原市场研究中心/2010/01/18 四川中原物业顾问有限公司地址：锦江区大业路6 号财富中心C座 27 层电话： 86766488 传真： 86767658 4 表一：片区在售项目一览 项目占地面积（亩）建筑面积（平米）开盘时间价格（元 / 平米） 凯德风尚166 464120 2009-03-05 7100 易诚国际51 1950002009-10-18 5750 颐和京都100 2900002009-11-07 5500 元益花园108 380000 2009-10-28 5400 锦绣光华二期70 268778 2009-09-14 5100 光

8、华杏林55 2163052007-10-25 6500 兴城融域56 1046542007-06-13 4900 水印阁9 25250 2009-04-30 售罄 清水河畔42 1600002007-07-05 售罄 翠微清波126 3183582007-01-28 7000 （二手） 米兰香洲42 2006-06-26 6000 （二手） 数据来源：中原数据库 未来项目高端楼盘居多，提升区域档次 在可预见的未来项目主要集中在三环路外侧和光华大道周边。其中，中铁地块的规模达到了288.34 亩， 而其土地用途为“文化用地商业金融业用地城镇混合住宅用地” ，从土地性质来看，这里将出现一个大 型的

9、复合型项目，无疑这里将成为今后太阳城的核心区域。 另外从青羊区商业网点规划来看，太阳城区域被定位为青羊区商业副中心，这也为片区房地产市场的 发展提供了良好的条件。 为您我做到四川中原市场研究中心/2010/01/18 四川中原物业顾问有限公司地址：锦江区大业路6 号财富中心C座 27 层电话： 86766488 传真： 86767658 5 表二：青羊区商业中心用地规模和重点商圈规模 名 称骡马市商业中心 金沙光华片区（东区） 商业中心 金沙光华片区（西区） 商业中心 用地面积（公顷）95 73.81 85.53 商业面积（万m 2） 3540 2530 1520 商圈范围一环路以内及周边摸底

10、河与一环路之间摸底河以西 商圈面积（ km 2 ）10.3 19.8 35.7 商圈人口（万人）52.1 42.2 24.7 数据来源：成都市青羊区商业网点规划2007-2020 图四：太阳城片区地块图 目前已知的在区内有待开发土地的公司有万科、华润、保利和中房，其中保利和华润拿地的楼面地价 分别达到了3517 元和 3600 元，万科拿地时间较早，但从万科其他项目的开发模式来看，此区域内项 目定位也将是中高端。另外临近的金沙片区的中海、厦门建发等知名开发商的攻城略地也会对区域项 目的定位产生较大影响，整体看来未来区域内，中高端项目将会打破目前以中档项目为主的格局，这 里或将出现一个新兴的富人

11、聚集区。 表三：片区潜在项目一览 公司名称地块位置拿地时间地块面积（亩） 楼面地价（元 / 平米） 预计售价（元 /平米） 保利太阳城片区2009.10.23 67.65 3517 7500-8000 华润太阳城片区2009.10.23 168.21 3600 7500-8000 为您我做到四川中原市场研究中心/2010/01/18 四川中原物业顾问有限公司地址：锦江区大业路6 号财富中心C座 27 层电话： 86766488 传真： 86767658 6 万科太阳城片区2007.10.26 74.44 4850 8000-9000 中房太阳城片区2008.03.07 90.30 2149 7

12、000-7500 中铁太阳城片区2010.01.06 288.34 1100 6000-6500 中海金沙片区2009.09.04 71.91 4750 8500-9500 和能金沙片区2009.08.06 44.81 3600 7500-8000 由于大批知名开发商在此拿地，未来区域在项目的档次上将会有一个质的飞跃。 首先一些品牌追随者将会随着这些项目，进入该区域，为区域聚敛大量购买力较强的消费者，提 升整个片区的消费水平 其次这些项目的配套，将会填补区域内一些配套上的“真空”，使区域内的商业构成层次更加合理 最后片区的房价在可以预见的未来将会有进一步提升的空间，届时不仅仅是新建商品房，还包

13、括 二手房的价格都将会水涨船高 青羊新区 大力打造 随着地产项目增多，居住人口数量也将随之增加，对商业服务设施将会提出更高要求，加速打造配套 的商业体系成为了片区面临的当务之急。另外，青羊区行政中心将搬迁到该地区，也将带来商务、商 业资源的聚集。在地铁4 号线及成温城市轻轨通车后，将大大方便该地区与城市中心地区及温江、邛 崃方向的交通联系。预计在规划期内三环路外人口将达到24 万人左右，成为青羊区新兴居住、行政和 商贸地区。 定位与功能 区域定位为成都西部大型居住社区，同时向成都商业副中心方向发展。以行政、商务人士及当地居民 为主要服务对象，高起点、高标准引进兴建高品质住宅小区和现代化商业设施

14、，辐射周边地区，将其 打造为城西重要的大型居住社区和商务商业中心，吸引意向消费者在区域内置业，同时为入驻机构的 商务活动创造良好商业环境，为工业区的招商引资提供商业支撑，为当地及周边居民提供商业服务。 设置要求 该区域要结合大型商业网点建设，增加满足居民需求的各类商业服务网点。根据成都市青羊区商业 网点规划2007-2020 的内容，片区未来将鼓励设置酒店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网 点、文化娱乐网点；适度设置购物中心、百货店、菜市场。 为您我做到四川中原市场研究中心/2010/01/18 四川中原物业顾问有限公司地址：锦江区大业路6 号财富中心C座 27 层电话： 86766488

15、 传真： 86767658 7 规划重点 在成飞大道以西，光华大道以南，青羊区行政中心西侧，设置片区商业中心核心区，用地面积13.7 公 顷，集中布置大型商业网点、写字楼、 宾馆等， 其中新建1 个购物中心， 建筑面积在10 万平方米以上， 1 个大型百货店，营业面积在2 万平方米左右，2 3 个大型专业店、专卖店，1 个甲级写字楼，1 家 超五星级酒店及配套娱乐设施。在该核心区周边聚集专业店、专卖店、文化娱乐网点、大型餐饮网点， 形成成都西部综合性商业中心核心区。 目前太阳城片区的土地开始大规模供应。开发商拿地热情很高，对于区域发展前景看好，预计集 中的土地供应将持续到明年，因此未来1-2

16、年内区域的新建商品住宅供应将会迎来一个集中的放 量； 区域目前的房地产市场处在一个快速上升期。与城西其他区域相比区内的项目价格相对较低，刚 性需求占据着绝对的主导地位，且以本地及临近区域的消费者为主； 未来知名开发商的中高端项目将会成为市场的主流。能够吸引大批区域外的购买力强的消费者置 业。另外，由于这些潜在项目的存在，区域内商品住宅的价格有进一步上升的空间，所以目前选 择在该区域置业未来将会有较大的升值潜力； 配套设施逐步完善。未来随着青羊区政府行政办公中心的进入，各类配套设施正在紧锣密鼓的筹 备建设当中，太阳城区域将逐步发展为集商务中心、生活购物、医疗教育、文化休闲为一体的新 兴高尚居住区。 以上报告内容由四川中原地产 提供 联系电话： 028-86766488 传真： 028-86767658 E-mail: 网址： http:/