高尔夫休闲度假项目建议书.pdf

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1、第一章项目总论 一、项目名称：邛崃市十方堂高尔夫度假主题酒店 二、项目地点：邛崃市临邛镇十方村二号地块 三、项目性质：新建 四、项目投资： 50000 万元人民币 五、项目内容：按照国家GB/T14308标准建设五星级酒店一座，占地164 亩，建筑面积100000 平 方米，具备 350 间标准客房 (不含别墅 )，豪华套房 50 套（别墅式），园林式别墅布局，形成高尔夫休闲度 假主题酒店。 相关控制性指标如下： 规划设计条件：十方堂片区五星级酒店规划地块 容积率： 0.64 建筑密度：约30% 绿地率： 45% 建筑高度：主楼 20米，住宿区以二、三层为主，零星四层建筑。 用地使用性质：宾馆

2、用地 六、项目运作方式：独资、合资、合作等。 七、项目建设条件：1、符合邛崃市城市总体规划、成都邛崃市市域总体规划、邛崃市旅 游发展总体规划、邛崃市土地利用总体发展规划、邛崃市十方堂片区控制性详细规划。 2、项目用地位于邛崃市西南部十方堂片区，该片区拥有国家重点文物保护单位、被列入国家十一五 大遗址保护名录的十方堂邛窑遗址，将是邛崃城市的副中心。 项目占地 164 亩，滨临南河，通过黄坝大桥与主城区相连。邛名高速公路在此处有出口，交通可达 性完备。 八、项目联系人：熊红 电话： 028-88775158 第二章项目建设的必要性与可行性 一、项目的提出 （一）建议书编制依据 邛崃市城市总体规划

3、成都邛崃市市域总体规划 邛崃市旅游发展总体规划 邛崃市土地利用总体发展规划 邛崃市十方堂片区控制性详细规划。 （二）项目的提出 邛崃境内有 “ 四川省大熊猫栖息地” 世界自然遗产 （外围保护区） 、国家级风景名胜区 、国家森林公园、 国家 AAAA 级旅游景区天台山，中国历史文化名镇、全国重点镇、全国环境优美镇、国家AAAA 级旅游景 区平乐古镇，省级历史文化名城、国家AAA 级旅游景区临邛古城三个成熟的旅游景区和正在与龙门山一道 整体开发的南宝山国际旅游区；有邛窑遗址 、邛崃石窟 、高何石塔寺石塔三个国家重点文物保护单位，有“ 一 路青山和绿水，满眼秀色上天台” 的天台山旅游环线带；有红军长

4、征遗迹，是成都市唯一的红色旅游区 近几年邛崃市的旅游接待服务业，随着旅游产业的发展虽然取得了很大的进步和发展，但是还存在 一些问题和不足，尤其是旅游设施档次较低，缺乏相对较高规格的酒店，且布局不合理，服务功能不到位。 在酒店建设特别是高星级酒店建设还是一个空白。 根据邛崃市十方堂片区控制性详细规划，特提出本项目。 二、项目区优势分析 （一）区位优势 邛崃位于川西平原西陲，川藏公路要冲，与成温邛高速相连，距成都市65 公里，距双流国际航空港 50 公里。因其地处“ 中国西部旅游中心城市” 成都的二环旅游网络，处于成都市“ 半小时经济圈 ” 范围内，丰 富的自然与人文旅游资源在成都周边市县具有明显

5、的比较优势。 项目区位于邛崃城区西南部十方堂片区，南河南岸，是规划发展的邛崃城市副中心。 同时，片区以国家级文物保护单位 十方堂邛窑遗址为文化中心，背靠中国历史文化古镇-平乐 古镇和国家重点风景名胜区-天台山风景区，位于川西旅游环线上，具有独特的休闲旅游区位。 （二）交通优势 航空：成都双流国际机场现已开通国内航线69 条，国际和地区航线24 条（香港、澳门、新加坡、 加德满都、曼谷、首尔、东京、大阪、福冈、吉隆坡、巴黎等），基本覆盖世六大洲主要城市。双流机场 距邛崃市 50 公里，车程约40 分钟。 公路：现状 邛崃处于 “ 中国西部旅游中心城市” 成都的二环旅游网络，国道318 线贯穿全境

6、，成温 邛高速公路直抵城区，成雅高速途经邛崃。已经动工修建的邛名高速公路预计于2010 年竣工，可直达项 目区； 从成都出发，还有成温邛快速、光华大道延伸线、成新蒲快速通道三条快速通道可达邛崃。其中， 按照成都市综合交通体系规划，成新蒲快速通道将于今年启动建设。 铁路：规划有成雅城际、川藏铁路两条铁路直达邛崃市区。此外，龙门山轻轨B 线也规划至邛崃。 项目区交通可达性良好。 （三）历史人文优势 邛崃，古称临邛，巴蜀“ 四大古城 ” 之一，西汉才女卓文君的故乡，具有2300 多年的历史，素有 “ 临邛 自古称繁庶 ” 、“ 天府南来第一州 ” 之美誉。是世界上最早开发利用天然气的地方，古“ 南方

7、丝绸之路 ” 西出成 都第一城，历史悠久，山川秀美，有邛窑遗址、石塔寺南宋石塔、邛崃石窟三处国家重点文物保护单位， 以及西汉胜迹文君井为代表的成都市级以上文物保护单位16 处，上点文物达178 处，其中，紧邻项目区 的邛窑遗址已经被列入国家十一五大遗址保护名录。 十方堂邛窑遗址早在1987 年就被列为了省级文物保护单位，在1988 年被升级为国家级保护单位， 并修建了邛窑遗址博物馆。邛窑遗址在片区中占有极其重要的地位。邛崃政府一直在对邛窑现存的遗址进 行挖掘和保护工作，希望对遗址作到最大限度的保护。2006 年 7 月还做了邛窑遗址保护总体规划。邛 窑的深厚历史文化内涵必然也为酒店项目地块的发

8、展带来深厚影响。 （四）自然条件优势 十方堂片区依山傍水，自然条件优越。成都平原水网纵横，多见水乡，难觅片丘，但邛崃十方堂片 区位于成都平原的边缘，五百米外便是山体，浑然天成，山水一体，尤足珍贵。滨河景观永远是城市中不 可复制的珍品，景观价值难以估计，而由于城市建设的未过多涉及，使得十方堂片区景观线长达5.4 公里， 滨河景观的原生态性保育良好，开发潜力极大。 三、拟建地址的建设条件 项目选址地为十方堂2 号地块，南河南岸，黄坝大桥侧。 （一） GIS 分析可得： 选址区地表起伏平缓，适宜容纳大体量建筑，为进一步的规划设计提供更大的可能性。生态敏感性 较稳定。 （二）环境风水分析可得： 背山面

9、水，自然资源丰富，风水环境优良。 （三）周边功能配套的完善性： 邛名高速在项目区有出入口；通过黄坝大桥与主城区相连；目前用地无市政管网，无饮用水和燃气 接入。 四、综合评价 结合邛崃市社会经济发展的特征和市政府所制定的“ 十一五 ” 发展规划，认为，在邛崃市投资建设 五星级酒店有几个方面的有利因素：一是近年来邛崃经济发展速度明显加快，招商引资政策优惠，城镇化 水平日益提高，旅游资源十分丰富，存在着良好的投资基础条件；二是目前邛崃缺乏上星级的酒店，存在 着投资建设的市场契机；三是市委、市政府及相关部门非常重视这一项目的建设。总之，该项目是一项能 较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。项目建

10、设是必要且可行的。 第三章市场分析 一、市场定位分析 本地消费市场：邛崃市虽然经济不是特别发达，但是目前广大市民对生活、娱乐的向往和要求日益 提高，特别是在生活中办喜事、大事，如生子、参军、上大学、生日、乔迁新居、老人做寿等都习惯以聚 众宴请的方式来祝贺，且比较舍得花钱。目前，邛崃市无上档次的场所来承办此类活动，五星级酒店的建 成，可缓解这一供需矛盾。 外地旅游度假市场：邛崃市旅游业发展迅猛，到邛崃旅游的人数将急剧增加，特别是度假旅游市场 的快速崛起，以及地震对成都周边其他度假区的影响，也给邛崃酒店市场带来无限商机。 高尔夫度假市场：初步估计，目前我国中等收入群体的比重约为13%-18% 左右

11、。今后 20 年，我国 中等收入群体比重大概以每年一个百分点的速度在增加。在全面实现小康的阶段即2020 年，中等收入群 体的比重将达到37% 左右。发达国家的高尔夫运动，每10 个人或每 8 个人就有一个人打球。在我国中等 收入群体当中，如果按照每10 个人就有一个人在未来10 年参与到高尔夫运动中来，那么粗算目前潜在的 高尔夫人数将达到2 千万至 3 千万人。如果2020 年中等收入群体按37% 来估算，潜在的高尔夫人口将达 到 5 千万人以上。随着经济社会全面转型，中等收入群体的比例不断提高，我国有可能在若干年以后成为 世界高尔夫人口最多的国家之一。 据了解，成都现有的高尔夫人口大约在6

12、000 人左右 ,且近两年的增长速度非常快，跟北京、上海、 深圳等地相比，虽然有着较大差距，但在西部地区，成都高尔夫球市场的火爆却有目共睹，重庆的高尔夫 人口大约在2000 人左右，仅为成都的三分之一。尽管重庆的球场比成都多，但人气却远不及成都。常常 都能见到重庆的商界人士开车赶到成都打球。可以预期的是，随着西部开发的深入与成都经济的发展，成 都的高尔夫人口将迎来爆炸性的增长，应该会高于专家测算的全国每年30% 的增长率。 目前成都高尔夫球场分布表 名称规模简介地址 距中心城市距 离 四川国际高尔夫俱乐部 一期投资 2.5 亿人民币 ,占地约 3700 亩,18 洞国际标准球场， 大型练习 场

13、，俱乐部会所，休闲中心及宾馆，高 尔夫别墅等 四川省成都市双流 县牧马山开发区 距成都市区20 公里 四川美仑青城山高尔夫 俱乐部 占地约 2045 亩， 18 洞 72 杆的 世界锦标级高尔夫球场 四川省成都市都江 堰市青城山脚下大观镇 大观镇距都江 堰 20 公里，都江堰距 成都 40 公里 四川麓山国际高尔夫乡 村俱乐部 占地 2000 余亩，球道总长度超 过 7000 码 人民南路延线13 公 里处麓山国际社区 距成都市区13 公里 根据邛崃的实际接待情况和发展趋势分析，邛崃建设五星级高尔夫度假主题酒店的目标客源市场定 位为：省内外中产阶级；经营市场定为：一、地方政务、商务接待及活动等

14、；二、商务、会展及海内外客 商休闲度假等；三、高尔夫运动俱乐部。 二、市场前景分析 邛崃丰富的自然与人文旅游资源在成都周边市县具有明显的比较优势，是成都市旅游的重点区域之 一，2006 年成功创建为中国优秀旅游城市，境内有1 个世界自然遗产，2 个 AAAA 级旅游景区， 1 个国家 级风景名胜区， 1 个国家森林公园，3 个国家重点文物保护单位，1 个国家级历史文化名镇、1 个省级历史 文化名镇， 1 个全国农业旅游示范点，1 个 AAA 级旅游景区， 1 个 AA 级旅游景区。 丰富的旅游资源 ，不断发展的旅游事业 ，使得邛崃旅游人次逐年增长，2007 年接待游客总人次为440 万人次；

15、2008 年接待游客总人次为494 万人次，其中，商务、会议、度假游客占到10% 左右。但目前我 市旅游接待服务设施明显滞后，住宿、餐饮、娱乐等服务设施数量少、档次低，旅游旺季景区接待能力明 显受限，目前邛崃仅有一座三星级酒店，远远不能满足高端旅游市场对高星级酒店的需求，五星级酒店的 建设将填补这一市场空缺。 同时，高尔夫市场潜力无限，而成都的高尔夫球场建设还远远跟不上时代的步伐，这就要求我们 要适应市场的要求，开辟新的高尔夫球场来满足人们的需求，以邛崃市的交通区位和资源基底，在此地开 辟高尔夫运动，并配套高尔夫度假酒店，市场前景看好。 第四章项目建设内容 一、酒店定位 （一）主题定位 以水文

16、化为主题特色，以商务会议、康体养生、休闲度假、文化娱乐为核心功能的 五星级度假 酒店。 （二）市场定位 针对高端度假、商务会议市场客源为主 （三）风格定位 川西坝子文化元素+传统建筑特色 +现代创新设计，山水园林式布局 二、硬件配置标准 酒店的建设按国家GB/T14308标准实施，为五星级酒店。 1、350 间客房，其中70% 标准客房每间净面积（不含卫生间和走廊）不少于20 平方米，别墅至少 有 50 个开间的豪华套房，有残疾人客房。 2、拥有中央空调系统，各区域通风良好。 4、拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统、现场视音频传播系 统、多媒体演讲系统等先进的设

17、备设施，有至少5000 平方米的展览厅。 5、拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。 6、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。 7、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适度良好的餐饮设施，有容 纳 800 人正式宴会的大宴会厅，有至少10 个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。 8、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳800 人会议的专用 会议厅，至少配有5 个小会议室。 9、拥有规模合理、配置符合较高专业化程度的公共及健康娱乐设施，其中多功能厅面积不小于250 平方米。 10、拥有较为完善的员工及后勤服务设施

18、。 11、拥有符合五星级酒店标准的停车场。 12、其他软硬件都要按照国家GB/T14308五星级饭店标准进行配置。 三、建设内容 （一）总体布局 酒店占地 164 亩，总体布局拟呈园林别墅式布置，与未来建设高尔夫球场项目和周边邛窑文化产业 园项目的整体环境相协调。 根据国际度假酒店的设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑，主楼层高限制在六楼以下，设计多幢 独立别墅，别墅楼层高限制在四层以下。 水景打造 把水系引入区内，以灵动贯穿建筑聚落。 建筑与现状水系的结合 以不同方位的建筑与现状水系形成顺承、围合的和谐构成。 （二）建筑设计 酒店的总体建筑分为多层主楼与餐饮两部分。主楼以350 间（套）客房及

19、公共部分和后勤部分组成。 建筑总规模控制在100000 平方米左右。 根据旅游度假的需求建造高尔夫休闲度假酒店，结合所在地理环境的特点，酒店主楼采用四五层 的多层建筑，底层设置大堂和综合服务中心。建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型。 风格定位：现代主义建筑，同时提炼并引入北欧风情特色，与现代主义简洁的设计手法相结合。 （三）具体功能设计指标要求 根据市场定位，酒店经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能： 1、综合性住宿接待功能。为能适应市场需要，客房区总计设480 间（套）左右，可接待大型会议和 旅游团队之用，并设有残疾人客房5 间；它应有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览

20、及酒吧餐饮 功能，房型以双套房为主，并至少有5 个开间的豪华套房。 2、综合性会议等公共活动功能。建议设置专用大型会议厅一间，面积1500 平方米左右，中小型会 议室 5 间，总面积约1000 平方米左右。大型会议厅必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和 配套的服务、贮藏用房及卫生间。大型会议室应配置同声传译设施。 3、全方位餐饮经营功能。为适应中型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各 种中高档散客宴请等需要，建议适当扩大餐饮经营范围和内容。宜设中、小型中餐厅、风味餐厅、咖啡厅 （兼西餐厅）、大堂吧等。其中设1000 座主餐厅一间，面积约为2000 平方米，包厢20

21、间，包厢面积适 当宽敞，单独设有卫生间。咖啡厅800 平方米左右，大堂吧约300 平方米左右。总计餐位约1000 座左右， 可同时容纳一个大型宴会。 4、舒适、先进的健康娱乐功能。利用优越的地理条件，室外可设置网球场、烧烤区、钓鱼池，预留 室外游泳池及庭院散步休闲设施。室内设健身中心、乒乓球室、台球房、桑拿中心（约1200 平方米）、 棋牌房（ 30 间左右）、 KTV 包房（ 20 间左右）。在适当区域设置独立的精品商店和美容美发中心及足浴 按摩中心。 5、政务接待和会议功能。具体使用功能已包括在各项经营内容中，但在交通组织、位置布局等方面， 应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例

22、如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近； 大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层；如有可能在前厅区或 行政办公区设政务接待办公室。 与上述经营功能区域相配套的前厅区、工程设备区、办公区、员工后勤区的基本要求如下： 前厅是酒店的门面，面积（不包括营业区域面积，如总服务台、大堂吧等）以控制在1000 平方米 左右为宜，空间要有迎宾的氛围和效果，体现五星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通 畅。 工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适 量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。 办公用房采用集中与

23、分散相结合的布置方法。前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可 按对宾客服务和对内及其他业务两类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者独立设置通道。 员工后勤区。酒店初步考虑总员工数约为800 人左右，男女比例约各占50% 。应设有员工食堂 （500-800 个餐位）、独立更衣室、淋浴室、员工活动室及卫生间。员工用房如果独立设置，应与主楼有 封闭式连廊相连。 第五章投资估算 1.土地费用：约9000 万元 2.土建工程：约12000 万元 3.基础设施建设配套工程：约20000 万元 4.公共设施建设配套工程：约4000 万元 5.其它：约 5000 万元 总计： 50000 万元

24、 第六章投资效益预测 一、投资收益预测 （一）年均营业收入 1、客房收入 480 间（套）按50% 入住率计算，约7080 万元 2、餐饮收入 大堂吧、咖啡厅、餐厅:800 座按 50% 入座率计算，约2190 万元 3、商场收入 约 164.25 万元 4、康乐收入 : 桑拿中心 (男/女)：约 821.35 万元 足浴、保健按摩：约847.5 万元 棋牌室：约197 万元 卡拉 OK：约 365 万元 总计： 2030.85 万元 5、美容美发 约 9.6 万元 6、会议室 约 87.6 万元 7、高尔夫练习、游泳池、网球场等运动休闲项目 约 1000 万元 8、其他 电讯、洗衣等：200

25、0 元 365 天=73 万元 以上合计，营业收入：约12635.3 万元 （二）营业支出 1、营业税金及附加 预计约 1000 万元 2、营业成本4240 万元 （1）工资及福利费用 工资： 800 人 1500 元/月 12 月 1440 万元；福利：预计300 万元； （2）管理费用、水电气等营业成本2500 万元。 以上合计，营业支出： 约 5240 万元 （三）营业纯利润 营业收入 -营业支出 =12635.3-5240=7395.3万元 二、项目投资回收 项目总投资约50000 万元，年均纯利润约，约7395.3 万元，预计6 年收回成本。 第七章项目投资方式 该项目建设可采取独资

26、、合资或合作方式对外招商。 第八章结论 通过以上各项研究分析及测算，结果表明：无论是从旅游市场发展的需要、建设条件以及工程技术 的可行性，还是从酒店日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造十方堂五星级高尔夫度假主题酒店项 目都是比较有利的，预计经营效益良好，虽然投资回报期会较长，但还是值得建造的。从社会效益来看， 本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金1000 万元，此外酒店还能为当地提供800 人左右的 劳动就业岗位，在就业压力趋紧、政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对当地政府的巨大支持和帮助。 邛崃市区目前仅有一座三星级酒店，不能适应邛崃作为中国优秀旅游城市的需求，该项目的建成， 将

27、缓解市内缺乏接待高规格代表团、大型商务活动、高档次宴会及观光客的星级酒店的问题，这样既能快 速地提升邛崃的城市档次与品位，有效地改善其投资环境，同时又能有力地促进邛崃旅游酒店、饭店业的 结构调整，从而进一步推动当地旅游产业的快速发展，具有相当的社会效应。 酒店的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说， 考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。邛崃作为成 都地区城乡统筹的实验区，又是灾后旅游重建优惠政策的享受地区，政府部门高度重视招商引资工作，专 门成立了投资促进局，有宽松的政策环境和政府部门的大力支持也是增强开发商信心的有利因素。 综上所述，我们的结论是：建造该五星级酒店，无论是社会效益还是经济效益都非常地明显，因 此这是一个建造可行性很强的项目。