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1、高层与超高层成本分析与对比 超高层建筑的结构决定了总体造价的高低，常见的结构如下： 超过下表标注的限高即为超高层建筑 结构体系非抗震设计 抗震烈度 6 级地震7 级地震8 级地震 框架 - 剪力墙170 160 140 120 剪力墙 全部落地剪力墙180 170 150 130 部分框支剪力墙150 140 120 100 筒体 框架 - 核心筒220 210 180 140 筒中筒300 280 230 170 框架 - 剪力墙结构造价较低，和普通高层造价相仿，造价增加主要体现在以下9 个方面： 1.设置避难层（100 米以上的建筑，一般每隔50 米要设置一个避难层） 2.供电系统：双电源
2、+自备电源 3.进户门要求为甲级防火门 4.消防电梯要在3 台或以上 5.电梯必须要分层设计 6.由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗，玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大成 都的增加建筑成本 7.超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高，设计、工程顾问及监理费用会增加 8.超高层建筑的消防要求极为严格，凡超过5 平方米的房间均要设置火灾探测器 9.超高层建筑的配套人防面积也较大 考虑到普通框架- 剪力墙建筑的造价大约在2200 元/ 平米， 超高层的成本在2555 元/ 平米 - 2765 元/ 平米左右， 全部落地剪力墙的成本则会增加大约500-1000 元/
3、平米，而部分框支剪力墙结构的成本与框架- 剪力墙结构相仿。 增加造价（元/ 平米） 整体设计标准与技术20-40 基础与结构160-260 屋面及外立面15-25 机电设备160-240 合计355 565 （振幅约为16% - 26%） 如果结构为45 层左右的（与环球中心类似）框架- 核心筒结构，造价细目如下表所示。总体估计每平米造价在9000 元左右 单位：万元、平方米、元/平方米 类型高档装修甲级写字楼(超高层 ) 建筑面积 124,000 地上100,000 地下24,000 其他地下 3 层，地上 =45 层 序号工程和费用名称总价数量单方造价 一土建及装饰工程 1 打桩2,500
4、.00 100,000 250 2 基坑围护2,112.00 24,000 880 3 土方工程624.00 24,000 260 4 地下建筑960.00 24,000 400 5 地下结构 7,200.00 24,000 3,000 6 地上建筑3,500.00 100,000 350 7 地上结构16,000.00 100,000 1,600 8 装饰20,000.00 100,000 2,000 9 外立面14,000.00 100,000 1,400 10 屋面250.00 100,000 25 土建及装饰工程费小计67,146.00 124,000 5,415 二机电安装工程 1
5、给排水工程2,480.00 124,000 200 2 消防喷淋1,860.00 124,000 150 3 煤气124.00 124,000 10 4 变配电2,852.00 124,000 230 5 应急柴油发电机组1,240.00 124,000 100 6 电气4,960.00 124,000 400 7 泛光照明200.00 100,000 20 8 消防报警310.00 124,000 25 9 综合布线744.00 124,000 60 10 弱电配管682.00 124,000 55 11 弱电架桥434.00 124,000 35 12 智能化调光系统372.00 124,
6、000 30 13 BA 系统 (楼宇设备管理系统) 992.00 124,000 80 14 卫星天线及有线电视124.00 124,000 10 15 计算机网络机房496.00 124,000 40 16 安防系统372.00 124,000 30 17 广播系统124.00 124,000 10 18 程控电话 248.00 124,000 20 19 空调送排风9,300.00 124,000 750 20 锅炉620.00 124,000 50 21 电梯3,720.00 124,000 300 22 擦窗机450.00 100,000 45 23 车库管理96.00 24,000
7、 40 24 标识300.00 100,000 30 25 厨房设备 、垃圾 压缩 机等 26 集成管理系 统 27 会议 室音 视频 系统 机电安装工程费小计33,100.00 124,000 2,669 三 预备费(按建安工程费的8%计 列) 8,019.68 124,000 647 建安工程总费用108,265.68 124,000 8,731 1、给排水工程含水箱 2、消防 喷淋含气体 灭火 筒中筒结构的造价较难以估计，受建筑外立面，高度等影响巨大，下表是别人收集的中国超高建筑的成本表 单方造价从4090-15322 元/ 平米，很好的显示了这一特点。 由于这种高度的建筑，在设计上往往
8、与众不同，其成本预估较为困难， 一般来说在上海建一个超高层的建筑，价格至少在13000 元/ 平米以上；在北京则需要10000 元/ 平米以上。 建筑物名称 所在 城市 竣工 时间 层 数 楼 高 用地面积 （万平方米） 建筑面积 （万平方米） 总投资 ( 亿元） 单方投 资（元） 总造价 （亿元） 单方造 价（元） 备注 北京电视中心北京2006 41 239 3.61 20.2 35 17327 20 9901 用钢量达到了3.8 万吨，地上 高 41 层，地下3 层； 京广中心北京1990 57 209 2.89 14.5 22.4 15448 地下 3 层； 中央电视台大楼北京2009
9、 52 234 49.49 50 10103 46.5 9396 整体用钢量12.5 万吨； 水立方北京2008 177 6.3 7.95 10.2 12830 空间钢架的薄膜结构； 银泰中心北京2008 63 249 3.1 35 40 11429 35 10000 拥有三座主体建筑，东西两栋 为 5A 甲级写字楼， 中央主楼为 纯钢结构； 上海国际航运大 厦 上海1999 50 232 .4 1.2 12.5 15 12000 包含高级智能化写字楼和涉外 四星级商务性酒店； 环球金融中心上海2008 10 1 492 3 38.16 83 21751 52 13627 第 79 层 93
10、层为上海柏悦酒 店, 地下 3 层； 金茂大厦上海1998 88 420 .5 2.3 29 50 17241 钢筋混凝土结构；内有金茂君 悦大酒店； 上海世茂国际广 场 上海2007 60 333 .3 17 30 17647 裙楼为高档购物中心；11 至 60 层为五星级酒店； 上海信息枢纽中 心大厦 上海2001 41 288 0.825 10.12 10 9881 地下四层； 上海中银大厦上海2000 53 258 0.4126 12.3 2.3 亿美 元 1870 美 元 地下三层，钢筋混凝土结构， 外围框架梁为钢梁； 明天广场上海2003 58 283 10 12.7 28 220
11、47 内含酒店式公寓、五星级酒店； 中信广场广州1997 80 391 2.3 29 40 13793 由一幢 80 层的主楼和两幢38 层的副楼组成， 内设 68部电梯； 广州西塔（广州国 际金融中心） 广州2010 10 3 432 3.1084 45.6 60 13158 包括智能化超甲级写字楼和白 金五星级酒店； 广东电信广场广州2005 68 249 .9 0.9 14.5 9.6 6621 地下 6 层，地上裙楼8 层和塔 楼 60 层，共 68 层； 广州歌剧院广州2010 7 43. 1 4.2 7.3 13.8 18904 10 13699 总用钢量约为12000 吨，可容
12、1800 个座位； 广东电视观光塔广州2010 601 17.546 11.4 22 19298 使用高强钢约5 万吨； 南方国际大厦广州1999 50 201 1.28 12 11 9167 十层裙楼和40 层塔楼； 中华广场写字楼广州2000 62 270 3.5 17 16 9412 A、 B两栋塔楼， A塔楼高 26 层, 总高 128 米； B塔楼高 62 层， 总高 268 米。 大鹏国际广场广州2010 59 269 .2 0.7429 12.3 13.88 11285 建筑高度为213 米，加上顶部 天线达到269.4 米； 紫峰大厦南京2009 89 450 1.8721 2
13、6.1057 40 15322 内设 50 多部垂直电梯与30 多 部自动扶梯； 南京国际广场南京2008 82 357 3.2477 48 约 50 10417 06 年因资金短缺停工，后获摩 根士丹利注资复工； 金奥大厦南京2007 54 232 2.551 22.1536 15 6771 包括 50 层主楼和4 层裙楼； 招商局南京国际 金融中心办公楼 南京2007 51 232 11 18.7 15 8021 由 6 层裙楼和分别为51 层、27 层的主副塔楼组成； 深圳财富大厦深圳2006 57 241 0.8 11 地下 3 层，写字楼层高3.65M； 深圳地王大厦 （信兴广场）
14、深圳1996 69 384 1.87 27 40 亿港币 14815 港 元 用钢量为24500 吨；由商业大 楼、商务公寓和购物中心三部 分组成； 深圳福田香格里 拉 深圳2008 42 200 1.1457 11.1514 14 12554 约 10 亿 元 8967 地下三层， 深圳赛格广场深圳2000 75 355 0.9653 17.5 钢管混凝土结构，地下4 层， 1-8 层为商业裙楼， 9 层以上为 写字楼和酒店； 3.6 米层高， 净 高 2.7 米；双层中空玻璃幕墙 和 25mm厚蜂窝铝板幕墙； 深圳世界 金融中心 深圳2009 54 227 1.0204 15 10 666
15、7 54 层高的主楼和两栋33 层高 副楼组成； 深圳信息 枢纽大厦 深圳2007 48 243 9.22 18 15 8333 主楼 48 层，副楼 22 层，裙房 8 层，地下 3 层； 深圳招商 银行大厦 深圳2001 53 237 .2 1.0366 11.9 结构设计为钢骨砼框架筒体 结构，钢结构用量近一万吨； 深圳中航广场深圳2010 58 280 1.71 17.96 23 12806 地下 4 层，商业裙房7 层，主 体为浇型钢框架钢筋混凝土剪 力墙核心筒结构； 重庆浪高会展 国际广场 重庆2006 54 268 2 5.4427 5.6 10289 滨海浙江大厦天津2001
16、51 260 1.99 12.95 5 3861 旋转体结构； 滨江万丽酒店天津2002 48 203 6.5 12.3 6 4878 共 268 间客房； 津塔天津2010 75 337 2 34.64 40 11547 28.64 8267 地下四层，全钢筒中筒结构； 天津信达广场天津2005 51 238 2 15.394 10 6496 框筒为结构， 裙楼为框剪结构； 中钢国际广场天津2012 88 358 2.6666 25 18 7200 摩天 360 无锡2004 50 209 0.5677 8 5.72 7150 无锡红豆国际广 场 无锡2008 48 248 1.2 13.6
17、8 8 5847 无锡茂业城无锡2008 60 层 250 5 45 20 4444 其中购物中心20 万，甲级写 字楼 7 万，超五星级酒店4 万，国际公寓14 万； 无锡润华 国际大厦 无锡2009 58 278 1.53 15 12 8000 由两幢楼组合而成，一幢楼为 58 层，另一幢48 层， 无锡世界 贸易中心 无锡2008 57 层 250 5.56 32 15 4688 包括 1 座五星级的商务酒店， 公寓楼，写字楼，1 座交流中心， 1 座世贸中心 南宁地王 国际商会中心 南宁2006 59 218 1.01 13.21 5 3785 沈阳国际 金融中心 沈阳2010 89
18、427 4 53 10 亿美元 1887 美 元 东北世贸广场沈阳2010 66 260 3 34 30 8824 62 层主楼内设5A 智能化甲级 写字楼及超五星级酒店； 武汉世界 贸易大厦 武汉1998 58 248 0.52 11 4.5 4090 地下两层， 主楼为筒中筒结构， 附楼为框架结构； 虎门黄河 中心大厦 东莞2009 62 247 9 6 6667 温州世界 贸易大厦 温州2008 68 300 3.1 25 20 8000 地上 68 层，地下4 层； 如果建造的不是写字楼，而是住宅或酒店，价格则更高，主要是因为每层的隔断墙的增加和排水系统的增加导致。 下表展示了一个超高
19、层酒店（40 层，全部落地剪力墙结构）的建造成本（含装修） 其建造成本大致在13910 15655 元/ 平米，扣除装修费用后， 其建设费用为10310-11705 元/ 平米，远超相似结构的写字楼造价。 序号分项工程名称计算依据单方造价（元 /m2）面积总额比例 1桩基工程（受力桩）总建筑面积160-18023983384 万1.6 2地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积3800-420083943192万13.9% 3结构工程地上建筑面积1100-1300155891760万7.7% 4建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积800-900155891280万5.6% 5新型节能幕墙外立
20、面建筑面积1200-1500100001200万5.2% 6给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积350-38023983840 万3.6% 7喷淋、气体消防总建筑面积100-11023983240 万1% 8污水处理（含管线）总建筑面积35-402398384 万0.3% 9空调工程地上建筑面积550-60015589880 万 3.8% 10地下室通风工程地下室建筑面积170-1908394142 万0.6% 11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积800-900239831920万8.4% 12 电话总机及配线、闭路电视、监 视、广播音响、管理电脑、火灾 报警、共用天线、电报电传 总建筑面
21、积500-550239831200万 5.2% 13煤气工程总建筑面积45-5023983108 万0.4% 14电梯、自动扶梯总建筑面积320-36023983768 万3.3% 15室外总体总建筑面积100-115239832400万 10.5% 16室内精装修连家具地上建筑面积3200-3500155895120万22.4% 17杂项工程总建筑面积280-33023983672 万2.9% 18洗衣房设备地上建筑面积150-17015589240 万1% 19厨房设备地上建筑面积250-28015589400 万1.7% 13910-1565522830 万 （7 度区）超高层造价比较
22、单位：元 / 建筑高度结构类型结构造价建筑造价设备造价综合造价 100 120 150 180 200 筒中筒（混合结构；核心筒钢 筋混凝土、型钢混凝土，外筒框 架型钢混凝土或组合型钢） 28003200 8001000 18002000 5400 6200 300 38004200 9001100 18002000 6500 7300 400 48005200 10001200 18002000 76008400 注：建筑造价主要考虑垂直运输和超高人工费的增加会有所区别。 高层与超高层成本分析与对比 一、超高层与高层成本分析 1. 超高层结构的选型 超高层建筑的结构决定了总体造价的高低。建筑
23、高度不同，适用的基本的结构型也不同，以下是 7 度抗震设防区不同结构类型限高表： 结构体系非抗震设计7 度区 框架 -剪力墙170 140 剪力墙 全部落地剪力墙180 150 部分框支剪力墙150 120 筒体 框架 - 核心筒220 180 筒中筒300 230 本项目预计采用框架 - 核心筒结构造价较低，和普通高层造价相仿。 2. 结构设计差异 结合本项目，框架核心筒体系能够适应基本需求。在这种体系下，不同高度高层建筑在结构设计 方面也存在着差异，主要差异如下表： 建筑高度结构体系 抗震等 级 超限审查 是否设加 强层 抗震 性能 设计 基础造价上部单方土建造价 100 米框架 - 核心
24、筒二级不需不需 正常 设计 以此为基 准 以此为基准 120 米框架 - 核心筒二级不需不需 正常 设计 约增加 20% 与 100 米基本相同 150 米框架 - 核心筒一级 省内专家 审查 设一层 一般 性能 设计 以此为基 准 比 100 米明显增加 180 米框架 - 核心筒一级 省内专家 审查 设一层 较高 性能 设计 约增加 80% 比 150 米略有增加 3. 建筑 （1）高度超过 100m的公共建筑，应设置避难层（间） ，并应符合下列规定： 1）避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过50m 。 （故超过 100m的建筑最少增加 2 个避难层） 2）
25、通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能 上下。 3）避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置。 4）避难层应设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘。 5）建筑高度超过100m ，且标准层建筑面积超过1000 的公共建筑，宜设置屋顶直升机停机坪或 供直升机救助的设施，并应符合下列规定：在停机坪的适当位置应设置消火栓。停机坪四周 应设置航空障碍灯，并应设置应急照明。 （这项一般可不做） （2）由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗，玻璃等建筑材料的选择会格外 严格，会较大成都的增加建筑成本。 （3）消防电梯要在 3 台或以上。 （4）电
26、梯利用效率相对较低，电梯数量有所增加。 （5）超高层建筑的配套人防面积也较大。 4. 给排水 （1）给水同普通高层无太大变化； （2）排水在 150 米之间无变化； （3）消防 - 避难层增加设备间，设备间内增设消防接力泵（消火栓两台、喷淋两台）。 5. 暖通 （1）中央空调需分区； （2）避难层需设至机械防排烟系统。 6. 强弱电 （1）消防报警系统要求严格，除卫生间以外所有房间都要有报警探测器； （2）需增设转输消防水泵房，防火系统需分区。 （3）供电系统：随着高度的增加，供电安全等级相应提高。 7. 综述 考虑到普通框架 -剪力墙建筑的造价大约在4500 元/ 平米，超高层的成本在5220 元/ 平米 - 5670 元/ 平米左右，全部落地剪力墙的成本则会增加大约500-1000 元/ 平米，而部分框支剪力墙结构的成本与 框架- 剪力墙结构相仿。 增加造价（元/ 平米） 整体设计标准与技术20-40 基础与结构160-260 屋面及外立面15-25 机电设备160-240