【优质文档】云南德宏州棚户区改造专项债券.pdf

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1、2018 年云南省德宏州棚户区改造专项债券 实施方案 德宏州财政局德宏州住房和城乡规划建设局 二零一八年八月 目录 第一章项目基本情况. 1 1.1 德宏州及行业专项规划概况 1 1.1.1德宏州社会经济概况 . 1 1.1.2棚户区改造的背景及政策 . 3 1.1.3本项目棚户区改造任务 . 5 1.2 棚户区改造片区概况 5 1.3 项目概况 6 第二章经济社会效益分析 9 2.1 社会效益分析 9 2.2 生态效益 9 2.3 效益评价结论 . 10 2.4 财务评价结论 10 第三章项目投资估算及资金筹措方案 10 3.1 投资估算 . 10 3.1.1投资估算的内容及依据 10 3.

2、1.2估算说明 11 3.2 项目总投资估算及来源 . 11 3.2.1货币补偿费用 11 3.2.2拆迁安置补偿费 11 3.2.3征收管理费 12 3.2.4项目前期费用 12 3.2.5发行费 12 3.2.6利息 13 3.3 资金筹措 . 14 3.4 偿债计划 . 14 3.5 工程方案 . 16 3.5.1征收补偿安置方式 16 3.5.2征收补助、奖励 16 3.5.3搬迁过渡方式、期限 16 3.5.4实施工期确定 16 3.5.5工程实施进度 17 3.6 项目资金管理 . 17 第四章项目预期收益、成本及融资平衡情况 18 4.1. 财务评价依据. 18 4.1.1财务评

3、价依据 18 4.1.2.基础数据与参数说明 18 4.2 收入、成本和税金估算 . 19 4.3 总成本估算 . 20 4.4 财务分析及主要指标计算 . 22 4.4.1损益及利润分配 22 4.4.2盈利能力分析 23 4.5 资金测算平衡情况 . 23 4.6 其他事项说明 . 24 4.7 独立第三方专业机构进行评估意见 . 24 第五章潜在影响项目收益和融资平衡结果的各种风险评估 25 5.1 主要风险因素识别 . 25 5.2 影响项目收益的风险及控制措施 . 26 5.3 影响融资平衡结果的风险及控制措施 . 27 5.4 可控性评估 . 28 5.4.1风险防范措施 28 5

4、.4.2预防和化解维稳问题工作预案 29 5.5 小结 . 30 1 第一章项目基本情况 1.1 德宏州及行业专项规划概况 1.1.1德宏州社会经济概况 1. 德宏州概况 德宏傣族景颇族自治州位于云南西南边陲，紧邻缅甸联邦共和国， 国境线长达503.8 公里。辖芒市、瑞丽市，梁河县、盈江县、陇川县2 市 3 县，全州常住人口为 126.4 万人。有瑞丽、畹町两个国家一类 口岸，章凤、盈江两个国家二类口岸，有9 条公路、 28 个渡口、 64 条 通道及 1 条国际通信光缆、9 条输电线路连通缅甸。 德宏州具有得天独厚的的区位优势，是中国走向南亚东南亚、印 度洋的重要节点，是中缅国际大通道、中缅

5、输油汽管道的出入口，是 “一带一路”国家战略的重要连接带。随着国家“一带一路”和“走 出去”战略实施，德宏特殊的区域优势，将成为中国连接南亚东南亚、 印度洋的前沿，为德宏州经济社会发展创造了新的机遇。习近平总书 记赋予云南民族团结示范区、生态文明建设排头兵、面向南亚东南亚 辐射中心的新定位、新使命，省委九届十次全会作出的深入贯彻落实 习近平总书记考察云南重要讲话精神闯出跨越式发展路子的决策部 署，为德宏深化改革、扩大开放、加快发展注入强劲动力。 2. 德宏州经济情况 近年来德宏州经济呈现快速发展的趋势，2012-2017 五年来， 德宏 地区生产总值达357 亿元，年均增长9.4%；一般公共预

6、算收入累计完 成 157.3 亿元，年均增长 6.9%；固定资产投资累计完成1,402.8亿元， 2 年均增长18.7%；社会消费品零售总额累计完成565.3 亿元，年均增 长 12.1%；外贸进出口总额218.2 亿美元，年均增长24% ；旅游总收入 累计完成 996.3 亿元， 年均增长 36.6%；城镇农村常住居民人均可支配 收入分别达到27013 元和 9464 元，年均增长8.9%和 12.3%。产业结构 由 2012 年 28.7:33.6:37.7调整为 2017 年 22.9:25:52.1。非公经济 增加值占地区生产总值的46.6%，比 2012 年提高 8 个百分点。 20

7、17 年，德宏地区生产总值357 亿元，增长10.7%；地方一般公 共预算收入33.8 亿元，增长3.6%；固定资产投资371.4 亿元，增长 19.6%；社会消费品零售总额138.5 亿元，增长11.1%；外贸进出口总 额 315.8 亿元，增长12.3%；旅游总收入328 亿元，增长48.1%； 城 镇、农村常住居民人均可支配收入分别达27013 元和 9464 元，分别增 长 8.3%和 9.3%。 全州地区生产总值增速排全省第6 位，排位上升 3 位； 第一产业增加值增速排全省第6 位，排位上升5 位；工业增加值和第 三产业增加值增速均跃居全省首位，排位分别上升6 位、 11 位。 3

8、. 德宏州财政状况 2016 至 2018 年德宏州分别实现一般公共预算收入32.6 亿元、 33.8 亿元和 34.8 亿元，一般公共预算支出134.3 亿元、150.9 亿元和 148.7 亿元；政府性基金预算收入5.8 亿元、 10.4 亿元和 15.7 亿元，政府性 基金预算支出5.1 亿元、 6.4 亿元和 10.3 亿元；国有资本经营预算收 入 0 亿元、 0 亿元和 0.2 亿元，国有资本经营预算支出0 亿元、 0 亿元 和 0.2 亿元。 3 1.1.2棚户区改造的背景及政策 棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房 条件而推出的一项民心工程。由于历史和现实的原

9、因，棚户区的居住 条件长期没有改善，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基础设施，居民 生活不便。同时，棚户区的存在，与城市整体形象、文明档次不协调， 使城市人居环境大打折扣，不利于城市的经济发展和招商引资。 为让更多棚户区内群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉 动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇 化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应， 2013 年 7 月，国家印发 国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国 发 201325 号）（以下简称“意见”），“意见”中指出：“在加 快集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、 城中村改造，

10、统一纳入城市棚户区具体改造范围”、“要加快城镇旧 住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能 和配套设施”，此“意见”充分明确了在当前形势下，要加快加强做 好各类棚户区的改造工作。国务院办公厅关于进一步加强棚户区改 造工作的通知（国办发201436 号）文件中指出：“各地区要进 一步摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况，优先改造连片规 模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。确 保建设用地供应，落实财税支持政策，加大金融支持力度，建立完善 多层次、多元化的棚户区改造体系。” 为深入贯彻落实棚户区改造精神，进一步加快棚户区改造步伐， 4 推进云南省新型城镇

11、化建设，云南省人民政府出台了关于加快推进 棚户区改造工作的实施意见（云政发2013133 号）（以下简称意 见），意见中指出城市棚户区工作重点：“采取拆除新建、改建（扩 建、翻建）、综合整治等多种方式实施城市棚户区改造”，“加快城 镇旧住宅区综合整治，逐步实现城市旧住宅区房屋住用安全、配套设 施齐备、管理维护有效、环境整洁美化。对城市规划区范围内的城中 村，结合当地城市规划、产业布局、重大基础设施建设等，稳步实施 改造。” 棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，国务院关于进一步 做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意 见（国发 201537 号）中强调：“坚持走以人为核心的

12、新型城镇 化道路，以改善群众住房条件为出发点和落脚点”、“加大城镇棚户 区和城乡危房改造力度，加快配套基础设施建设，扩大有效投资，推 动经济社会和谐发展”。此外，云南省商品房去库存实施方案的通 知（云政办发201678 号）中提到：“努力将全省住宅去库存化 周期控制在18 个月的合理范围内”，“调整优化棚改安置方式。不再 新建棚改实物安置房，全部采取货币化安置”。 在国家棚户区改造精神的指导下，为全力推进德宏州棚户区改造 工作的有效开展，改善芒市城镇棚户区人民群众的住房条件与居住环 境，提升城市形象，实施芒市板过河以南丙门村片区棚户区改造十分 必要。同时经芒市住房和城乡规划建设局实地摸查，芒市

13、的商品房去 库存周期约20 个月，按照云南省商品房去库存实施方案的通知（云 5 政办发 201678 号）要求，结合棚户区群众意愿，故提出了本次项 目改造方式为拆除重建，安置方式为货币化安置。 1.1.3本项目棚户区改造任务 经芒市住房和城乡规划建设局实地摸底调查，确定德宏州芒市 2018 年城镇棚户区改造建设项目棚改任务为450 户，项目已列入德宏 州 2018 保障性安居工程计划任务。 1.2 棚户区改造片区概况 本项目棚改范围为德宏州芒市板过河以南丙门村片区，片区内以 傣族村民居多，随着芒市的发展早已成为芒市较为典型的城中村，由 于村民经济收入及思维不同，村内发展缺乏规划，房屋建设标准参

14、差 不齐，房屋基本功能不全，基础设施缺失，景观环境较差，缺乏必要 的公共服务设施，村内道路低洼不平，无消防救生安全通道，火险严 重，治安问题突出，供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居 民的生活质量，并且位于芒市城市中心区域却与与周圈商业住宅区形 成鲜明的悬差，极大影响了城市的整体面貌，该区域一直以来都是芒 市城区亟待整治的核心区域。 6 图 1-1 板过河以南丙门村片区现状照片 本项目改造区域为德宏州芒市板过河以南丙门村片区，总用地面 积 91669.17 平方米（约137.5 亩），拆迁总建筑面积37080.68 平方 米，拆迁总户数450 户。 1.3项目概况 （1）项目名称 德宏州

15、芒市2018 年城镇棚户区改造建设项目 （2）项目建设性质 拆除重建 7 （3）项目建设单位及法人代表 项目建设单位：芒市住房和城乡规划建设局 项目法人代表：吕重青 联系电话、传真：06923029480 邮政编码： 678400 通讯地址：芒市大街93 号 （4）棚改范围及类型 本项目棚改范围涉及德宏州芒市板过河以南丙门村片区，改造方 式为拆除重建，安置方式为货币化安置。 （5）项目建设目标 通过项目建设，将有效改善德宏州芒市城镇棚户区内人民群众的 住房条件与居住环境，完善配套基础设施，提高其生活质量。同时， 能有效提高项目区内土地资源利用率，缓解城市内部二元矛盾，提升 城镇综合承载能力，并

16、有效带动相关产业发展，推进以人为核心的新 型城镇化建设，进一步协助完成德宏州棚户区改造工程目标任务，为 芒市经济和社会协调发展奠定良好的城市环境基础。 （6）建设规模与内容 本项目改造总户数为450 户， 总用地面积 91669.17 平方米 （约 137.5 亩），拆迁总建筑面积37080.68 平方米。安置方式为货币化安置。 （7）投资估算与资金筹措 本项目总投资估算为28099.81 万元。 （8）拟建地址及建设条件 8 本项目拟建地址位于德宏州芒市板过河以南丙门村片区，区域内 市政基础设施（供水、供电、通信、道路）条件已具备，用地条件已 落实，各项建设手续均齐备，符合芒市总体规划要求。

17、 （9）项目实施工期 本项目实施工期为60 个月（ 5 年）。 （10）项目效益 项目建设后，有利于改善棚户区群众的住房条件和居住环境，有 助于缩小住房差距、提高片区群众的生活水平; 同时将有效促进城市经 济的发展、提升城市形象，推进和谐社会的进程，社会效益显著。 （11）综合经济技术指标 表 1-1 综合经济技术指标表 序 号技术经济指标单位数量备注 1 板过河以南丙门村片区货币化安置户450 2 拆迁用地面积91669.17 137.5 亩 2.1 住宅用地74252.03 2.2 商业用地17417.14 3 拆迁建筑面积37080.68 4 征收后土地用途情况91669.17 137.

18、5 亩 4.1 规划道路、绿化等市政设施用地4583.46 6.87 亩 4.2 出让用地87085.71 130.63 亩 4.2.1 住宅用地69668.57 104.50 亩， 占总出让用 地的 80% 4.2.2 商业用地17417.14 26.13 亩，占总出让用 地的 20% 9 第二章经济社会效益分析 2.1 社会效益分析 （1）本项目的实施进一步加大棚户区改造力度，首先将改变本 项目棚户区内“脏、乱、差”的居住环境，改善居住地的整体形象。 其次，棚户区改造有助于改变棚户区的治安状况，增强民众的安全感。 再次，本项目区征收完成后，通过科学的规划和合理的布局，将提升 项目区土地利用

19、率，提升城市形象和品位，改善居民的生活环境和居 住条件，提高城市的综合竞争力。最后，棚户区改造作为一项民生工 程、民心工程，有助于密切政府与群众的关系，提升政府的公信力， 对于促进城市的稳定、和谐和发展具有重大意义。 （2）项目的征收期间需要一定的工作人员，有利于开拓就业渠道 和增加工作岗位，吸纳当地大量剩余劳动力。不断增加区域群众的经 济收入，提高当地人民生活水平和质量，有效促进芒市经济的增长。 同时，也有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规 模创造良好的环境。 （3）项目建成后，从环境、住房条件等方面的改变，有利于提高 棚户区群众的人居环境，进一步改善芒市城市面貌，完善城市整

20、体功 能，提高城市品位，使城市更加美化，给群众提供更加温馨、舒适的 生活环境。 2.2 生态效益 本项目为城镇棚户区改造建设项目，为非工业生产性项目。项目在 建设期会产生一定的废气、废水，粉尘、噪音以及固体废弃物等，但 10 产生的量和时间有限，同时采取积极的防护治理措施，而且项目建设 完成后影响较小，项目建设期对环境的影响细微。 运营期不产生不可控的“三废”。使用过程中，污水经处理达到接 管标准后排入市政管道，对当地水环境质量无明显影响。固体废弃物 实施垃圾袋装化，定点设置垃圾房，专人负责清理垃圾，定点、定时 收集。运营期无明显环境危害。 项目建设和使用期对周围环境无明显不良影响，并且本项目

21、将在棚 户区公共区域内布置绿化，增加绿植，项目的环境效益良好。 2.3 效益评价结论 项目投入使用后，可为芒市城镇棚户区的人民群众提供设施齐全、 功能完善、环境优美的生活环境和居住环境，对芒市社会经济的发展 有着积极促进作用。项目具有良好的效益。 2.4财务评价结论 通过项目的经济分析计算表明，项目全部投资财务内部收益率（税 后）为 4.22%，高于项目基准收益率4% ，具备财务可行性。 第三章项目投资估算及资金筹措方案 3.1 投资估算 3.1.1投资估算的内容及依据 投资估算范围包括德宏州芒市板过河以南丙门村片区房屋征收货 币化安置补偿和建设期利息。 11 3.1.2估算说明 （1）德宏州

22、芒市2018 年城镇棚户区改造建设项目方案规划 总图和相关技术资料； （2）建设项目投资估算编审规程（CECA-GC1-2015 ）; （3）2013 版云南省房屋建筑与装饰工程消耗量定额、云南 省通用安装工程消耗量定额； （4）建设项目全过程造价资询规程CECA/GC 4-2009； （5）工程建设外其它费用按照国家相关文件计取。 3.2 项目总投资估算及来源 3.2.1货币补偿费用 货币补偿费用为19461.47 万元，其中： （1） 征收土地 91669.17m 2 （合 137.5 亩），其中住宅用地74252.03 m 2，单价按 1200 元/ m2 计；商业用地17417.14

23、m 2，单价按 1800 元/ m2 计。则土地征收货币补偿费用12045.33 万元。 （2）拆迁建筑物37080.68 m 2，单价按 2000 元/m2 计。则需建筑物 货币补偿费用7416.14 万元。 3.2.2拆迁安置补偿费 （1）过渡期安置费 安置户共 450 户，每户补助1200 元/ 月，补助 24 个月，共需费用 1296.00 万元； （2）搬迁补助费 安置户共450 户，每户一、二次搬迁补助费一次性发放6000.00 12 元，共需费用270.00 万元； （3）搬迁奖励 搬迁补偿协议约定期限内搬迁完毕的，给予一次性奖励28500 元， 初步按 225 户估计，则需64

24、1.25 万元。 （4）停产停业损失费 停产停业面积按拆迁建筑物37080.68 的 20% 计，共 7416.14 m 2， 按 40 元/ 月平方米， 24 个月计，则需711.95 万元。 （5）五保户、民政部门抚养的孤寡老人、军烈家属、低保户、伤 残军人、在读大学生、残疾人补助共计36 户，每户 2000 元，则需 7.2 万元。 拆迁安置补偿费合计2926.40 万元。 3.2.3征收管理费 按（1+2） 3% 计，需管理费671.64 万元。 3.2.4项目前期费用 主要为中介机构服务费（含前期工作咨询费、律师事务所咨询费、 会计师事务所咨询费），暂估为65 万元。 3.2.5发行

25、费 含发行费、托管费、兑付手续费。 发行费占融资金额的0.1%，为 22 万元； 托管费占融资金额的0.01%，为 2.2 万元； 兑付手续费占融资金额的0.005%，为 1.1 万元。 则发行费共25.30 万元。 13 3.2.6利息 本项目融资2.2 亿，按 4.5%利率计算， 项目期 5 年，共计 4950.00 万元。 综上，项目总投资28099.81 万元。 附表 3-1 货币化安置补偿估算表 序号项目名称 单 位 数 量单 价 （元） 合 计 （万 元） 计 算 依据 备注 一货币补偿费用 19461.4 7 1 土 地 征 收 货 币 补 偿费用 91669.17 12045.

26、3 3 137.5 亩 1.1 住宅用地74252.03 1200.00 8910.24 1.2 商业用地17417.14 1800.00 3135.09 2 建 筑 物 货 币 补 偿 费用 37080.68 2000.00 7416.14 二拆迁安置补偿费2926.40 1 过渡期安置费户450 28800.00 1296.00 每户补助 1200 元/ 月，补助 24 个月 2 搬迁补助费户450 6000.00 270.00 每户一、 二次搬迁补 助 费 一 次 性 发 放 6000.00 元 3 搬迁奖励户225 28500.00 641.25 搬迁补偿协议约定 期限内搬迁完毕的，

27、给 予 一 次 性 奖 励 28500元。逾期不签 订搬迁补偿协议或 未按约定期限完成 搬迁的，不给予奖 励。 4 停产停业损失费7416.14 960.00 711.95 按 40 元/ 月平方 米，24 个月计 5 五保户、民政部门 抚养的孤寡老人、 军 烈 家 属 、 低 保 户、伤残军人、在 读大学生、残疾人 户36 2000.00 7.20 每户 2000 元 三征收管理费671.64 （一+二）*3% 14 四项目前期费用65.00 中介机构服务费（含 前期工作咨询费、律 师事务所咨询费、会 计师事务所咨询费） 五发行费25.30 含发行费 0.1%，托 管费 0.01%，兑付手

28、续费 0.005% 六利息4950.00 本项目融资 2.2 亿， 按 4.5%利率计算， 项目期 5 年， 其中征 收 4 年，拆迁 1 年， 拆迁完当年出让土 地用于偿还到期债 券。为了方便付息， 5 年期间发生的利 息计入总投资。 七总投资 28099.8 1 备注：征收拆迁期间的人员工资以拆迁后的建筑材料出售后抵扣。 3.3 资金筹措 本项目总投资28099.81 万元，资本金6099.81 万元（其中：中央 及省级补助资金755 万元，财政预算安排5344.81 万元），占总投资 额的 21.71%。 剩余资金申请专项债券22000 万元，占总投资的78.29%。 3.4 偿债计划

29、本项目申请债券融资22000 万元，为第一年一次性融资，年利率为 4.50%，期限为 5 年。利息按年支付（计入项目总投资），到期一次偿 还本金。 附表 3-2借款还本付息计划表单位：万元 序号项目合计 计算器 2018 年2019 年2020 年2021 年2022 年 1 建设投资借款 1.1 期初借款余额 1.2 当期还本付息 0.00 15 其中：还本 0.00 付息 0.00 1.3 期末借款余额 2 流动资金借款 2.1 期初借款余额 2.2 当期还本付息 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 其中：还本 0.00 付息 0.00 2.3 期末借款余额 3 债

30、券 22000.00 22000.0 0.0 0.0 3.1 期初债务余额 22000.0 22000.0 22000.0 22000.0 3.2 当期还本付息 26950.00 990.00 990.00 990.00 990.00 22990.00 其中：还本 22000.00 22000.00 付息 4950.00 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 3.3 期末债务余额 22000.0 22000.0 22000.0 22000.0 0.0 4 借款和债券合计 4.1 期初余额 0.00 22000.00 22000.00 22000.0 0 2200

31、0.00 4.2 当期还本付息 26950.00 990.00 990.00 990.00 990.00 22990.00 其中：还本 22000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 22000.00 付息 4950.0 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 4.3 期末余额 22000.00 22000.00 22000.00 22000.0 0 0.00 5 偿还债券本息资金来源37617.26 990.00 990.00 990.00 990.00 33657.26 5.1 偿还债券利息资金来源4950.00 990.00 990.00 990.

32、00 990.00 990.00 5.1.1 项目建设金4950.00 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 5.2 偿还债券本金资金来源32667.26 0.00 0.00 0.00 0.00 32667.26 5.2.1 项目收益（土地出让收入- 各项计提 - 招拍挂费用 - 各项 税费 - 其他税费） 32667.26 32667.26 6 还款后余额10667.26 0.00 0.00 0.00 0.00 10667.26 16 3.5 工程方案 3.5.1征收补偿安置方式 对被征收房屋及土地实行货币补偿方式给予安置。房屋补偿方式： 由有资质的房地产估价

33、机构根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、 结构等因素，按市场价评估后确定货币补偿金额。土地补偿方式：国 有出让地补偿按市场价房地合一评估后给予补偿；国有划拨地补偿按 市场价评估后扣减15% 的出让金和3% 的契税后给予补偿；土地性质属 集体划拨的，参照国有划拨地补偿给予补偿。 3.5.2征收补助、奖励 对达到相应标准条件的被征收人给予全免有关规费减免、搬家补 助、损失补偿、搬迁奖励等补助措施。 3.5.3搬迁过渡方式、期限 异地租房过渡时限为24 个月，从签订协议之日起计算，过渡期临 时租房补助费，实行货币补助，每月每户1200.00 元，共计28800.00 元，实行一次性发放。 3.5.

34、4实施工期确定 根据国家建设工程工期定额及本次可研确定的建设规模和建筑方 案，本着合理安排建设工期的原则，本项目拆除重建棚户区的实施期 为 60 个月。项目建设要严格控制施工进度，本项目是一项民生工程， 应本着“早规划、早筹资、早开工、早建成、早使用”的原则，合理 安排工期和工程进度，能交叉平行进行施工的尽可能安排，以最小的 投入实现最大的社会效益，尽快建成并投入使用。 17 3.5.5工程实施进度 （1）项目可行性研究及审批等前期工作3 个月； （2）房屋征收及货币化安置45 个月； （3）土地出让及后续工作12 个月。 3.6 项目资金管理 （1）城镇棚户区改造项目专项补助资金的补助范围为

35、城镇规划 区内已纳入省级人民政府批准的城镇棚户区改造规划和年度改造计 划的城镇棚户区改造项目，不包括城市规划区内的煤矿、垦区和林 区棚户区改造项目。 （2）城镇棚户区改造项目专项补助资金按照公开、公平、公 正、透明的原则分配给实施城镇棚户区，专项用于纳入补助范围的 城镇棚户区改造项目征收（收购）、安置、建设以及相关的基础设 施配套建设等开支，不得用于城镇棚户区改造中安置之外的住房开 发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设支出。 （3）应当按照“专项管理、分账核算、专款专用、跟踪问效” 的原则，加强城镇棚户区改造专项补助资金管理，确保资金安全、 规范、有效使用。 （4）城镇棚户区改造项目专项

36、补助资金分配使用管理根据城镇 棚户区改造工作进展情况适时调整。 18 第四章项目预期收益、成本及融资平衡情况 4.1. 财务评价依据 4.1.1财务评价依据 （1）国家发展与改革委员会、建设部颁发的建设项目经济评价 方法与参数（第三版）； （2）国家和有关部门颁布的有关财会等方面的政策、法规； （3）项目所在地有关税收、劳动工资管理制度和社会保障等有关 规定； （4）国家计委编写的投资项目可行性研究指南（02 版）； 4.1.2.基础数据与参数说明 （1）财务价格 该项目的收入来源是项目棚户区改造腾空土地的出让收入，在债 券存续期内， 计划改造腾空并出让土地130.63 亩，其中住宅用地104

37、.5 亩，商业用地26.13亩。项目可供出让住宅、商业用地的单价以德宏 兴业房地产土地评估有限公司对项目区当前（2018 年）土地进行价值 评估并经芒市国土资源部门认定的单价住宅用地210 万元 / 亩，商业用 地 280 万元/ 亩为基数，结合项目地块位于芒市市中心的区位优势和土 地增值潜力，取芒市2017 年实际 GDP增长率和2018 年期望 GDP增长 率 10% 的 80% 即 8% 作为 4 年项目建设期的土地价格年均增长率，在项目 计算期最后一年预计出让价格为住宅用地285.7万元 / 亩，商业用地 380.94 万元 / 亩。 19 （2）税费标准 印花税按 0.5 计。 （3

38、）各项基金计提 土地出让收益的0.35%用于中央财政计提基金，11.23%用于省级财 政计提基金，2.12%用于州级财政计提基金，4.19%用于市级财政计提 基金。 （4）计算期 项目计算期为5 年。 （5）财务基准收益率设定 本项目财务基准收益率参照银行现行长期贷款利率和业主期望的 回报率，并考虑一定的风险报酬率综合设定为4% 。 4.2 收入、成本和税金估算 （1）总收入估算 可出让土地的规模 本项目总征收土地面积为91669.17 m 2（137.5 亩），其中 5% 作为 规划道路、绿化等市政设施用地，剩余87085.71 m 2（130.63 亩）用于 出让，其中住宅用地69668.

39、57 m 2（104.5 亩），商业用地 17417.14 m 2 （26.13 亩）。 （2）出让收入估算 本项目住宅用地按285.70 万元 / 亩，商业用地按380.94 万元 / 亩 出让，共可实现销售收入39808.99 万元，计划于第5 年一次性出让。 附表 4-1 销售收入、税金及附加估算表单位：万元 20 序号项目合计 计算期 2018 年2019 年2020 年2021 年2022 年 1 土地出让金收入39808.99 39808.99 1.1 住宅用地出让金收入29856.75 29856.75 单价（万元 / 亩）285.70 数量（亩）104.50 104.50 1.

40、2 商业用地出让金收入9952.25 9952.25 单价（万元 / 亩）380.94 数量（亩）26.13 26.13 2 税金与附加19.90 0.00 0.00 0.00 0.00 19.90 2.1 增值税0.00 2.2 城市建设维护税0.00 2.3 教育费附加及地方教育费附加0.00 2.4 印花税19.90 19.90 4.3 总成本估算 本项目成本包括项目开发成本（建设资金）、各项基金计提和财 务费用三部分。 （1）项目开发成本（建设资金） 本项目开发成本28099.81 万元，分 5 年投入（其中最后一年仅为 发生的债券利息）。 （2）各项基金计提 项目土地出让总金额为39

41、808.99 万元，收益的0.35%用于中央财 21 政计提基金， 11.23%用于省级财政计提基金，2.12%用于州级财政计提 基金， 4.19%用于市级财政计提基金。四项合计7121.83 万元。 （3）财务费用 由于计算期内发生的债券利息已经计入项目总投资，因此无财务 费用。 附表 4-2 总成本费用估算表单位：万元 序号项目比例（% ） 合计 计算期 2018 年2019 年2020 年2021 年2022 年 1 总成本35221.63 23792.56 1105.75 1105.75 1105.75 8111.83 1.1 项目开发成本（建设资金）28099.81 23792.56

42、 1105.75 1105.75 1105.75 990.00 1.2 中央财政计提基金0.35 139.33 0.00 0.00 0.00 0.00 139.33 1.3 省级财政计提基金11.23 4470.55 0.00 0.00 0.00 0.00 4470.55 1.4 州级财政计提基金2.12 843.95 843.95 1.5 市级财政计提基金4.19 1668.00 1668.00 1.6 财务费用0.00 2 固定成本 =总投资28099.81 23792.56 1105.75 1105.75 1105.75 990.00 3 可变成本=计提的基金及期间 费用 7121.83

43、 0.00 0.00 0.00 0.00 7121.83 4 经营成本 =可变成本7121.83 0.00 0.00 0.00 0.00 7121.83 （4）税金估算 印花税按 0.5 计 , 则为 19.90 万元。 22 4.4 财务分析及主要指标计算 4.4.1损益及利润分配 项目收入扣除成本、税金及附加后即为利润总额。本项目计算期 共可实现利润总额4567.46 万元。 附表 4-3 利润与利润分配表单位：万元 序号项目合计 计算期 2018 年2019 年2020 年2021 年2022 年 1 土地出让金收入 39808.99 0.00 0.00 0.00 0.00 39808.

44、99 2 税金及附加 19.90 0.00 0.00 0.00 0.00 19.90 3 总成本费用 35221.63 23792.56 1105.75 1105.75 1105.75 8111.83 4 补贴收入 0.00 5 利润总额（ 1-2-3+4 ） 4567.46 -23792.56 -1105.75 - 1105.75 -1105.75 31677.26 6 弥补以前年度亏损 27109.81 7 应纳税所得额（5-6 ） 4567.46 8 所得税 0.00 9 净利润（ 5-8 ） 4567.46 -23792.56 -1105.75 - 1105.75 -1105.75 3

45、1677.26 10 期初未分配利润 0.00 11 可供分配的利润（9+10） 4567.46 -23792.56 -1105.75 - 1105.75 -1105.75 31677.26 12 提取法定盈余公积金 0.00 13 可供投资者分配的利润 （11-12 ） 4567.46 -23792.56 -1105.75 - 1105.75 -1105.75 31677.26 14 应付优先股股利 0.00 15 提取任意盈余公积金 0.00 16 应付普通股股利 （13-14-15 ） 4567.46 -23792.56 -1105.75 - 1105.75 -1105.75 31677

46、.26 17 各投资方利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 其中： 0.00 18 未分配利润 （13-14-15-17 ） 4567.46 -23792.56 -1105.75 - 1105.75 -1105.75 31677.26 19 息税前利润 （利润总额 +利息支出） 4567.46 -23792.56 -1105.75 - 1105.75 -1105.75 31677.26 23 20 息税折旧摊销前利润 （息税前利润+折旧 +摊销） 4567.46 -23792.56 -1105.75 - 1105.75 -1105.75 31677.26 4.4

47、.2盈利能力分析 盈利能力分析主要根据利润与利润分配表、投资计划与资金筹措 表、全部投资现金流量表进行测算，根据计算指标如下： （1）财务内部收益率 财务内部收益率（税后）（FIRR）为 4.22%； （2）投资回收期 税后投资回收期（Pt）为 4.86 年； （3）财务净现值 财务净现值（税后）（Ic=4%）为 208.41 万元； （4）投资利润（税）率 总投资收益率 = （计算期年平均息税前利润/ 项目总投资） %=3.25% ； 项目资本金净利润率=（计算期年均净利润/ 社会资本） %=17.09% 4.5 资金测算平衡情况 该项目总投资28,099.81万元，发债本金22,000 万

48、元，发债期限 5 年， 发债利率 4.5%， 偿债方式为分期付息， 到期还本，本息合计 26,950 万元。项目可用于还本付息的资金共计37,617.27万元，该项目对本 次发行债券的本息覆盖倍数1.4 ， 该项目的预测收益能达到收益与融资 自求平衡。 附表 4-4 资金测算平衡情况表单位：万元 序号年度 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年合计 一、现金流入23792.56 1105.75 1105.75 1105.75 40798.99 67908.80 1、资本金流入1037.56 1105.75 1105.75 1105.75 990.00 5344.8

49、1 24 2、 中央及省级补助资 金 755.00 755.00 3、债券资金流入22000.00 22000.00 4、其他融资资金流入0.00 5、营业现金流入39808.99 39808.99 小计现金流入总额23792.56 1105.75 1105.75 1105.75 40798.99 67908.80 二、现金流出23792.56 1105.75 1105.75 1105.75 30131.73 57241.53 1、建设期支出22777.26 115.75 115.75 115.75 0.00 23124.51 2、营业期间支出7141.73 7141.73 3、债券发行费用25.30 25.30 4、债券还本22000.00 22000.00 5、 债券付息（建设金付 息额） 990.00 990.00 990.00 990.00 990.00 4950.00 小计现金流出总额237