【优质文档】土地抵押贷款申请书精选多篇.pdf

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1、土地抵押贷款申请书 (精选多篇 ) 土地抵押贷款 即房地产企业以其拥有的土地抵押 予我行，我行给予其关联企业一笔短期 融资，期限一般在一年以内，用于项目 前期运作。抵押率不超过土地评估价的 50，年利率要求至少7。这种操作的 前提是该土地使用合同中未限制该土地 仅能为本项目融资做抵押。 土地抵押贷款所需资料： 1、公司基本资料：营业执照、组织 机构代码证、公司章程、验资报告、董 事会成员名单； 2、财务资料：近三年审计报告、近 期会计报表及科目明细 3、借款人主体经营情况介绍 4、土地资料：土地证、土地出让合 同、付款凭证、土地评估报告 5、公司实际所有人身份证复印件及 个人简历 土地抵押贷款

2、流程 1 首先根据需要申请的贷款额度及 银行许诺的抵押率倒推出抵押物应达到 的评估总价值 . 2 咨询不动产评估机构对于目标抵 押物进行评估所能达到的最大评估单价, 然后再根椐第一步算出的抵押物应达到 的评估总价值除以最大评估单价计算出 所需的抵押物的面积数 . 3 根据以上第二步算出的抵押物的 面积数 ,先在 cad 规划图上自行画出符合 银行抵押贷款条件的土地区域. 4 带着第三步自行画出的抵押土地 区域图再到国土局地籍科进行土地测绘, 出抵押测绘图 . 5 根据抵测绘图到不动产评估机构 进行评估出具评估报告 6 与银行信贷人员一起带着评估报 告及公司的关证件到国土局地籍科办理 抵押登记

3、,填制最高额抵押贷款合同.同 时向银行提供贷款申请书及公司同意就 目标地块进行抵押贷款的股东会等资料. 7 填好最高额抵押贷款合同安银行 要求提供所需的相关资料后,等待银行进 行放贷即可 . 土地抵押贷款 指债务人以土地使用权担保债务履 行的法律行为。土地抵押是不动产抵押 的最基本形式， 一般通过土地契约进行。 抵押权本质是一种从属于债权的担保物 权，即债权人在他人之物上得到偿还债 务保证的一种担保物权。目录 土地抵押 亦即债务人或第三人以物权作为履 行债务的保证。其实质在于为债权关系 提供中介形式和物质保证，维护财产的 合法性和有效性。土地抵押贷款流程 1 首先根据需要申请的贷款额度及 银行

4、许诺的抵押率倒推出抵押物应达到 的评估总价值 . 2 咨询不动产评估机构对于目标抵 押物进行评估所能达到的最大评估单价, 然后再根椐第一步算出的抵押物应达到 的评估总价值除以最大评估单价计算出 所需的抵押物的面积数 . 3 根据以上第二步算出的抵押物的 面积数 ,先在 cad 规划图上自行画出符合 银行抵押贷款条件的土地区域. 4 带着第三步自行画出的抵押土地 区域图再到国土局地籍科进行土地测绘, 出抵押测绘图 . 5 根据抵测绘图到不动产评估机构 进行评估出具评估报告 6 与银行信贷人员一起带着评估报 告及公司的关证件到国土局地籍科办理 抵押登记 ,填制最高额抵押贷款合同.同 时向银行提供贷

5、款申请书及公司同意就 目标地块进行抵押贷款的股东会等资料. 7 填好最高额抵押贷款合同安银行 要求提供所需的相关资料后,等待银行进 行放贷即可 .至此整个抵押贷款程序基本 操作完毕 . 一、土地证变更手续 1、变更申请 2、法人身份证 3、股东会决议 4、变更后营业执照、组织机构代码 证 5、工商局变更通知书 6、代理人身份证 二、土地登记抵押手续 1、抵押申请 2、土地证复印件 3 法人身份证 4、土地评估报告 5、双方抵押合同 6、代码证复印件 7、代理人身份证 8、银行代码证、营业执照、法人身 份证 三、注销登记 1、注销申请 2、法人身份证 3、还款证明 4、他项权利证书 5、营业执照

6、、代码证 6、代理人身份证 7、银行代码证、营业执照、身份证 浅谈土地抵押贷款存在的风险 摘要：介绍了土地抵押贷款的基本 概念，土地使用权抵押的条件和相关规 定，具体流程，探讨了我国土地抵押贷 款的现状和发展趋势，提出了对其风险 的讨论，以及防范风险的对策。 关键词：土地抵押贷款风险 防范 1引言 随着改革开放、市场经济的建设以 及中央拉动内需政策的刺激，项目融资 已经成为经济活动中经常被人们提及的 话题。各地开展项目急需大量资金，为 解决项目融资难题，人们想出了不少方 法，不少地方选择以土地抵押贷款获取 贷款，进行融资、集资。但是，随之而 来的是我们不得不面对的土地抵押不够 规范化和金融风险

7、大大提高等现象。政 府如何规范土地抵押的相关规定，地方 如何警惕土地抵押贷款风险等棘手的问 题都在等待我们解决 土地抵押指债务人以土地使用权担 保债务履行的法律行为，是抵押人以其 合法的土地以不转移占有的方式，向抵 押权人提供债务履行的担保，当债务人 不履行债务时，抵押权人有权依法以抵 押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。 其实质在于为债权关系提供中介形式和 物质保证，维护财产的合法性和有效性。 2进行土地抵押贷款的条件 21 土地抵押贷款所需的条件 土地使用者为公司、企业、其他经 济组织和个人； 领有国有土地使用证； 具有合法的地上建筑物、其他附着 物产权证明； 经人民政府或集体土地所有者同

8、意，依照条例和本办法规定签订土 地使用权出让合同； 用于抵押的土地使用权必须是通过 有偿出让或转让方式取得的合法土地使 用权，并且是已办理土地登记手续的土 地使用权。 22 其他相关规定 土地使用权抵押设定本身并不发生 土地使用权转移， 即土地使用权抵押后， 土地使用者可继续对土地进行占有、收 益，只有在债务不能履行时，抵押权人 才能依照法定程序处分土地使用权，此 时土地使用权才发生转移； 土地使用权抵押时，其地上建筑物 及其他附着物随之抵押。地上建筑物及 其他附着物抵押时，其使用范围内的土 地使用权也随之抵押，也就是说，土地 使用权与地上建筑物及其他附着物必须 同时抵押； 土地使用权人将土地

9、抵押后，并不 丧失转让权，但在转让土地使用权时， 应告知抵押权人。 3土地抵押贷款流程 首先根据需要申请的贷款额度及银 行许诺的抵押率倒推出抵押物应达到的 评估总价值； 咨询不动产评估机构对于目标抵押 物进行评估所能达到的最大评估单价， 然后再根椐除以计算出所需的抵押物的 面积数； 根据抵押物的面积数在cad 规划图 上自行画出符合银行抵押贷款条件的土 地区域； 带着自行画出的抵押土地区域图到 国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测 绘图； 根据抵测绘图到不动产评估机构进 行评估出具评估报告； 与贷款人或银行代表人一起带着评 估报告及公司的关证件等到国土局地籍 科办理抵押登记，填制最高额抵押贷款

10、合同。同时向贷款人或银行提供贷款申 请书及公司同意就目标地块进行抵押贷 款的资料等； 填好最高额抵押贷款合和所需的相 关资料后等待放贷。 4我国土地抵押贷款的现状和发展 趋势存 41 土地抵押总量呈上升趋势，土 地抵押增速在波动中趋缓 土地抵押面积和土地抵押贷款金额 平稳快速增长。同期，土地抵押贷款的 环比增长速度在波动中趋缓。 42 平均土地贷款抵押率呈现下降 趋势 自 2014年， 84 个重点城市的平均土 地贷款抵押率呈现下降趋势。 43 出让土地单位宗地抵押面积有 所减小 因为大面积宗地出让会导致开发商 囤积土地，不利于市场竞争和市场调控。 由于国务院关于促进节约集约用地的 通知出台，

11、市场用于抵押的大面积宗 地有所减少，而小面积宗地显著增加。 44 划拨土地单位面积评估金额和 抵押金额较低， 且多为大宗土地抵押根 据多年来调研数据，我们可以看出划拨 土地单位面积评估金额和抵押金额比出 让土地的单位面积评估金额和抵押金额 分别低 53.43%和 59.17%。 究其原因是由 于划拨土地使用权的转让、出租、抵押 都要受到法律限制，并且在其抵押权实 现的时候，应当从拍卖所得的价款中缴 纳相当于土地使用权出让金的款额后， 抵押权人方可优先受偿。因此，划拨土 地使用权在抵押的过程中风险系数高， 其单位面积评估金额和抵押金额相对较 低。 然而，虽然划拨土地抵押宗数虽然 不多，却每宗地的

12、抵押登记面积都比较 大。 45 集体用地贷款抵押率持续在高 位徘徊 集体所有土地抵押贷款的抵押率普 遍过高。处于抵押状态的集体所有土地 大部分是乡镇企业用地随地上附着的房 产一同抵押，抵押业务多在农村信用合 作社联社办理。 集体土地抵押贷款的风险系数较 大。因为现行法律规定，集体所有土地 抵押权的实现，必须先将集体所有土地 征为国有，再办理出让手续。在此过程 中，抵押物经拍卖后扣除上述费用所剩 无几，不可能全部清偿债务。且集体所 有土地一般区位条件较差，通过拍卖变 现的可能性较小。许多情况下抵押权人 会被迫取得抵押物， 还要缴纳大量费用。 因此，过高的集体用地贷款抵押率对于 金融机构来说是极为

13、不利的。 5土地抵押风险 51 抵押物产权本身存在瑕疵引起 的风险 抵押物可能隐藏存在产权、债权或 债务的纠纷。 占有形式不合规。如办理房产或地 产抵押时，房产与地产分离，并且没同 时进行抵押登记， 一旦所占用的房屋所有权发生变动 时，抵押土地的使用权将随之转移。 抵押权灭失。城市房地产管理法 对以出让方式取得土地使用权进行房地 产开发的土地有动工期限限制，超过出 让合同约定的时间可以加征土地闲置费 甚至无偿收回土地使用权。依此规定， 土地长期闲置不用超过一年的，要进行 罚款。削弱了还贷能力，更为严重的是， 一旦闲置期届满两年，土地使用权被国 家无偿收回，抵押物就不复存在。 抵押权实现困难。如

14、法律规定工程 承包人被工程发包人拖欠的建设工程价 款债权，以及税收优先权都优先于抵押 权和其他债权， 导致土地抵押实现困难。 即使实现了抵押的效力，根据城 市房地产管理法规定，以出让方式取 得土地使用权的，必须按照出让合同的 约定进行投资开发，达不到法定转让条 件的均不得转让。面对这样的土地使用 权，银行或其他债权人还要面对受偿以 后抵债土地使用权如何处理的问题。 52 土地抵押让银行信贷风险放大 从我们目前的情况来看，在银行信 贷方面来看，最为关注的是借贷者的信 用度和抵押物的价值。对于土地抵押， 土地价格及为抵押物价值。而土地价格 迅速下降或突变，必然会让土地抵押物 价值下跌。这不仅把银行

15、信贷风险完全 暴露出来，也会把银行信贷风险无限放 大。像一些房地产开发商通过利用土地 抵押获得开发资金，这种行为变相来说 既是将商务中的风险同银行捆绑在一 起，这也是目前一些国内商业银行开始 减少房地产开发贷款的原因。 53 土地抵押造成房地产过热 我国近年来房地产业火热朝天、势 头凶猛，很多人将目光投向了房地产开 发。同时目前来看，房地产开发贷款主 流仍是土地抵押贷款，开发商通常运用 手上持有的土地使用权来向银行进行抵 押贷款。土地抵押贷款的便利即相当于 为房地产开发商提供了一个鼓励的平 台，这成了房地产市场火热，房价持高 不下的一大原因。这样即使是没有资本 储备的小企业，只要获得了政府出让

16、的 土地使用权，即可开工造房，售房牟利， 近似于 “ 人人参与 ” 房地产业的场景。房 价的高升给人们的生活加上了沉重的负 担，虽然带动了国内 gdp，但是却为经济 的长远发展埋下危机。这样的风险，后 果严重。 54 土地抵押引发社会政治经济的 不规范 由于现有的法律、法规对咨询评估 机构的评估失真责任追究不严，为虚假 评估报告，谋取不法私立，咨询评估机 构易发虚假评估，抵押物评估价值经常 被高估，即使不被高估，反映的也是市 场价值，而不是变现价值，变现价值往 往与市场价值存在较大差距。这一后果 再加上我国确定抵押率时，未从评估价 值中扣除实现抵押权所需发生的费用一 点，已经导致我国现行的抵押

17、率计算方 法已不能有效控制风险。 由于土地抵押所带来的后续经济利 益日益明显，一些政府相关部门甚至在 土地抵押管理方面出现了严重的漏洞。 政府职能管理部门为一些不具备产权办 理条件、不符合抵押登记条件的申请者， 通过特殊关系办理产权证明和抵押登记 手续。造成了行政的腐败，社会的不公 平。 6对土地抵押贷款风险的防范 61 政府完善土地抵押贷款制 度 运用土地抵押的融资方式容易积累 风险，中央和地方已经意识到问题所在， 政府应该尽起职能对土地抵押率进行科 学的规定，按土地变现能力确定抵押率。 调整抵押率的计算方式，对土地这种不 容易确认变现价值的抵押物，应在双方 认可，并且预计到未来价值发展的评

18、估 价值基础上，扣除处置变现抵押物相关 税、费作为分母计算抵押率。规范合理 化土地抵押年限，完善土地抵押制度。 对作为抵押物件的土地进行细分， 明确规范不宜作抵押物的土地的统一标 准。 2014 年出台政策规定全年新增土地 抵押贷款率为50%，目前风险在可控制 范围内。预警土地抵押贷款风险，出台 规定土地抵押贷款率的政策不仅是为了 严格规范土地市场 ,同时也是为防止地王 频频产生 ,促进房地产市场平稳健康发 展，意义重大。 62 银行完善土地抵押贷款的 管理 加强银行内部管理，规范办理土地 抵押贷款业务的操作程序。信贷人员要 到现场核实抵押物真实状况，到有关职 能部门核实产权档案情况；法规部门

19、要 严格审核抵押物权证的合规合法性；咨 询部门要重新评估确认抵押物价值。努 力建立多审严查管理制度，防止过程中 的掺水成分。加强对为谋私利而破坏操 作程序，为违背信用行为的打压。及时 更新市场情报，加强对法律、法规、政 策的信息收集，及时对土地抵押贷款的 管理办法作出调整。加强抵押物的监管 力度，要将抵押物的日常监管作为贷后 管理工作中的一个重要环节。 63 申请贷款者 重新认识土地 抵押贷款 走出认识上的误区。银行发放贷款 的目的是获取利息并使本金按期回收， 而不是为了占管或取得抵押物，银行之 所以要借款人提供抵押就是因为对其偿 还能力缺乏信心而采取的一种补偿措 施。因此，我们在信贷决策时，

20、一定要 着重分析项目本身的经济效益、考察其 是否具备可靠的还款来源， 在此基础上， 再选择切实可行的抵押担保措施增加一 道风险防线。 7结语 不可否认，土地抵押贷款给经济活 动的开展、市场经济的发展、国家实力 的发展有这巨大的作用。土地抵押贷款 是经济活动中的重要角色。土地抵押贷 款，增进了资本的流动、再创造，是市 场经济下的产物。但是我们也不可以忽 视土地抵押贷款所带来的风险。不论是 信贷风险的加大、房地产事业的过热、 社会经济市场的不规范，还是腐败事件 的出现，种种的或是隐藏或是已暴露的 问题都可能引起社会的不和谐。 面对这些存在的风险，政府、市场、 信贷机构都应该以正面负责的态度来面 对

21、，不能忽视，不可回避。我们必须采 取行动，重新认识土地抵押贷款，完善 土地抵押贷款制度，完善土地抵押贷款 的管理，积极主动预警和防范土地抵押 所带来的风险。 土地资源是国家人民共有的宝贵财 产，正确处理土地抵押贷款问题，有效 合理利用土地资本，提高土地集约，是 人人的责任。 参考文献 北京人民日报2014.6 南方周末2014.10 房产，土地抵押贷款 房产抵押贷款是我公司针对已取得 房屋所有权证的客户推出的个人融 资业务。借款人只须将自己名下的房产 经过评估，到相应的房屋所在地机关办 理抵押登记手续即可，特点是专业、方 便、快捷。 个人、企业名下的已经取得房产证 的住宅、经济适用房、成本价住

22、宅、危 改回迁房、商品房、别墅、写字间、商 铺和经营性用房、厂房、土地等。 根据评估价协商当金 每月按借款金额支付相应的息费。 一、个人房产 1、房屋产权证、购房合同及发票原 件； 2、身份证原件、户口簿原件 3、 配偶身份证原件 /房地产共有人身 份证原件 4、婚姻证明 二、公司房产 1、 房屋产权证、国有土地使用权证、 购房合同及发票原件 2、企业法人身份证明、法人授权委 托书、经办人身份证原件 3、企业营业执照复印件、企业组织 机构代码证 4、公司章程、股东会决议 /董事会决 议 三、在建工程 1、土地使用证 2、建设用地规划许可证 3、建设工程规划许可证 4、建筑工程施工许可证 5、营

23、业执照 6、商品房预售许可证 四、土地 1、企业法人营业执照 2、组织机构代码证 3、法定代表人身份证明书及身份证 复印件 4、若由代理人办理土地登记申请 的，需有授权委托书和代理人身份证 5、土地使用权证书 6、土地使用权共有人同意抵押的证 明 7、地上附着物权属证明及他项权利 证明 8、宗地图 9、办理前需抵押双方应对抵押宗地 土地使用权价值出具确认声明，并签订 主债权债务合同和抵押合同，在抵押登 记时提交给国土局。 单笔典当合同期限为1 个月以上，6 个月以下。可续当。续当期自典当期限 或者前一次续当期限届满日起算。续当 时，当户应当结清前期利息和当期费用。 典当期限或者续当期限届满后，当户应 当在 5 日内赎当或者续当。逾期不赎当 也不续当的，为绝当。当户于典当期限 或者续当期限届满至绝当前赎当的，除 须偿还当金本息、综合费用外，还应当 根据中国人民银行规定的银行等金融机 构逾期贷款罚息水平、典当行制定的费 用标准和逾期天数，补交当金利息和有 关费用。