乌鲁木齐新德汇广场项目定位可行性分析报告.pdf

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1、 目录 新德汇广场项目定位可行性分析报告（市场篇） 6 一、乌市商业地产历史近三年发展状况及未来发展前景 6 二、乌市服装行业发展情况 7 1、国家宏观调控乌市经济政策法规. 7 2、全国服装业经历阶段 8 3、乌市服装发展历史. 10 4、乌市服装业发展趋势. 11 三、乌市服装业经营现状 . 12 1、首府商圈服装行业经营概况 12 1.1 、中山路商圈. 12 1.2 、北门商业街. 12 1.3 、小西门商圈. 12 1.4 、友好商圈. 13 1.5 、美居物流商业区. 13 1.6 、二道桥商业区. 13 1.7 、铁路局商圈. 13 1.8 、火车南站商圈. 14 2、小西门商圈

2、经营现状及远景发展分析 . 14 2.1 、结论分析：. 20 2.2 、商圈竞争分析：. 20 四、本案营销分析 21 1、火车南站商圈服装行业发展现状，发展方向及优劣势分析 21 1.1 、结论分析： . 23 1.2 、商圈发展优劣势. 24 1.3 、商圈竞争分析：. 25 2、全市商业市场及南站商圈在本地及地州市场接受度分析 25 2.1 、投资市场 25 2.2 、消费市场 32 3、本案地州市场需求总结 38 3.1 、昌吉市 38 3.2 、米泉市（米东新区）. 39 3.3 、克拉玛依市 . 39 3.4 、小结 39 4、近两年来本案周边商业地产发展及销售状况. 40 五、

3、本案定位可行性分析 . 43 1、投资市场总结. 43 2、消费市场总结. 43 3、数据分析 . 44 4、定位总结 . 44 5、项目发展优劣势. 45 6、项目发展要点. 46 六、总结 46 附录 图表 1：商业投资意向示意图. 25 图表 2：商业投资状态示意图. 26 图表 3：商业投资需求家庭收入水平示意图 27 图表 4：商业投资需求职业分布示意图 27 图表 5：商业投资需求方向示意图. 28 图表 6：商业投资执行表现示意图. 28 图表 7：商业投资经营类型示意图. 29 图表 8：商业运营方式接受度示意图 29 图表 9：商业投资需求关注点示意图 30 图表 10 ：商

4、业投资套型面积需求示意图 31 图表 11 ：商业投资对设施配建关注示意图 31 图表 12 ：商圈消费倾向示意图 32 图表 13 ：商业场所消费倾向示意图 32 图表 14 ：商业消费频率示意图 33 图表 15 ：商业需求单次消费力表现示意图 34 图表 16 ：消费人群关注因素示意图 34 图表 17 ：消费人群学历水平示意图 35 图表 18 ：消费人群年龄结构示意图 35 图表 19 ：消费人群职业结构示意图 36 图表 20 ：消费人群收入水平示意图 36 图表 21 ：服装市场月消费力示意图 37 图表 22 ：南站商圈业态接受度示意图 37 图表 23 ：各商圈消费人群收入水

5、平趋势图 38 表格 1：天山区投资优惠政策 8 表格 2：小西门商圈商城经营现状. 14 新德汇广场项目定位可行性分析报告（市场篇） 一、乌市商业地产历史近三年发展状况及未来发展前景 04 年、 05 年是首府房产形势较不景气的两年，住宅销售困难、供应结构不合理、大量房屋空 置。住宅市场的疲软反衬出商业市场的高额利润，许多房产开发公司随即都转向商业地产，相继 开发了新概念百货、徕远广场、京华城、小西门米兰摩登、德汇广场等大型商业项目。商业市场 的崛起和振兴吸引了众多外地代理公司的进驻，如金葵花、金太阳、大汉置业、天基地产，把整 个乌鲁木齐商业地产市场吵得红红火火。 随着时间的推移，许多商业项

6、目的问题都逐渐暴露出来。如：迟迟不竣工、商场经营管理不 到位、定位失败、承诺的回报率不能实现等等，使整个商业市场开始疲软。再加上，自2006 年下 半年开始，首府住宅市场逐渐开始复苏，价格逐渐开始回升；2007年这种态势更加明显，开发量、 销售量都居历年之首，销售价格也是突飞猛进，首府迎来了房地产的春天。2006 年、 2007 年首 府地产商业物业开发量较小，新建项目有新北园春市场、新疆地王国际商城、新台商大厦、首府 联合农贸市场，多为专业市场，在销售模式上，也是以出售产权为主、很少有返租销售的，这说 明首府商业地产也逐渐走向正轨，市民在购买商业项目时也更加理性。 2008 年至 2009

7、年乌鲁木齐商业市场呈现两大特点： 第一：德汇大厦大火的发生，一方面使政府和各商家更加注重配套设施的建设，如：消防、 通风、停车、人流动线的规划；另一方面使童装市场的格局发生改变，外贸总部基地1-5 层的市 场定位由针织市场转变为童装批发市场、德仕大厦3-5楼业态由男装、女装转变为童装批发市场。 第二：商业开发量逐渐加大。随着市中心土地的日益稀缺和开发成本的提高，开发商纷纷开 发小高层、高层项目，据统计2009 年，首府小高层、高层的开发量约为200 万平方米，大部分 房企为提高利润率，项目底层多数都规划为商业，这样总体拉升了商业的开发量。另外，为数不 多的大型社区兴建配套齐全的中心商业街，既充

8、分实现了社区价值提升，又带动周边商业环境发 展，逐渐受到中小投资人群的青睐。 总体上说，首府商业市场成长较为平稳，主要的商业地产项目建设基本云集在04-07年度， 从最初的商业概念逐渐成长为现代化商业运营。由于城市人口制约及各城市商圈商业结构影响， 首府的商业项目多数依托住宅产品建设，多为辅助性商业，大型专业商业地产项目较少。但随着 国民收入的逐年增长，消费观点的时尚趋势，商业项目自身的专业性，全面性，流行性极大的促 进了专业性商业地产稳固的地位，原本被城市居民所青睐的商贸城批发市场，小西门批发市场， 铁路局批发市场等综合批发类商业以逐渐被市民所遗弃，未来城市居民需要更专业，更时尚，更 具有档

9、次化，安全性，便利性的大型综合专业商业地产。 二、乌市服装行业发展情况 1、国家宏观调控乌市经济政策法规 各项优惠政策吸引实力企业来疆投资 政策鼓励和支持内地“大企业”和中央企业及有实力的民营企业来疆投资。并向企业来疆投 资的提供补贴政策，包括投资者予以就业补助，价格补贴等。同时，建立市场化的跨地区企业协 作机制，吸引企业到新疆来投资，将其技术、资金等优势与新疆的资源、劳动力和市场优势结合 起来，实现优势互补、互惠互利，共同发展。 优先保护地方利益，促进经济社会和谐发展 在融合发展的过程中应研究驻地中央企业的利益分配机制，中央企业保护地方的利益，尤其 是中央企业在对资源开发的同时，要确保地方，

10、尤其是少数民族边疆地区的可持续性发展。调整 完善分税制财政体制。建立有利于增强地方经济发展的内在动力，从根本上扭转贫困地区、民族 地区财政财力匮乏、财政困难的局面的财政体制和管理手段，促进经济社会的和谐发展和长治久 安。 通过大项目带动各行业迅速发展 积极研究“大项目”争取亚行资金支持，实施“大项目”带动战略。在交通及其他基础设施、 教育、能源、城市发展和金融改革等方面研究提出好的项目积极争取支持。在铁路项目方面，近 期可以重点有：新欧亚大陆桥全线扩容；精伊霍铁路；中吉乌铁路；哈、乌、吉、中四 国铁路建设。同时加大科技、教育、文化等领域的多边合作，选择好的项目积极争取亚行资金和 政策支持。 不

11、断进行体制机制创新，加大各部门的整体合作力度 加大财政性资金管理机制的创新力度，通过贴息、股权等方式，引导产业结构升级和外贸质 量的提升。此外，要进一步整合世行、亚行贷款与财政专项资金。要建立由政府主导的地方投融 资公司，通过公司的运作成果，争取商业银行的支持，或与商业性银行协作共同培育发展自治区 资本市场，包括各类保险和企业债券，从而实现支持经济发展的资金总量的扩张。要善于把运用 盘活存量，扩充增量来调整结构的工作思路，贯穿于整个经济社会发展的全过程。 为使企业尽快恢复经营，乌市税务部门颁布减负措施（针对75 事件推出的扶持经济发展举措） 乌鲁木齐市辖区内实行定期定额征收的个体工商业户都可以

12、享受此次调减营业额的优惠。营 业额调减幅度是：将所有实行定期定额征收的个体工商业户的营业额在此次税收减免税期内调减 到起征点以下，从而免征其营业税、个人所得税、城建税、教育费附加和文化事业建设费。需要 说明的是，个体工商户无需到税务部门申请享受减免税优惠政策，纳税人按月存入银行账户的纳 税款项税务部门将在减免税期限内不进行划款。 表格 1：天山区投资优惠政策 享受优惠政策的前提优惠政策 对创办民营科技型、农产品加工型企业，以及下岗 失业人员创办非公司制企业，其有关条件尚有欠 缺，但在一年内能够完善的 可先核发有效期为一年的营业执照 放宽企业集团设立条件 母公司注册资本由5000 万元降低为不少

13、于3000 万元，子公司数量由5 个以上降低为3 个以上，母 子公司总注册资本由一亿元降低为不少于6000 万 元 下岗职工、城镇失业人员和大学生兴办企业或从事 个体经营 按照有关规定三年内免收有关登记类、证照类等各 种行政性费用（工本费除外），免收地方性行政管 理收费 凡进入园区的生产加工、科技开发型企业免收注册登记费 企业生产经营满两年以上且无违章违法记录的可免检一次 2、全国服装业经历阶段 初期（） 走出“灰暗”和饥饿型消费 当时的服装业处于作坊集体加工的状态，远比纺织业的规模要落后得多，发展非常艰难，全 国只有几个知名的服装厂。当年，最早的流行信息是从深圳的中英街开始进入国内，慢慢的广

14、州 有了从香港贩买来的各种地摊货和人造首饰等等。80 年代初，国内出现了一批贩运服装的人，人 称“倒爷”，他们把当时消费者眼中的时髦服装从广州等城市贩卖到其它地方。 直到上世纪80 年代中后期，国内才出现了一些合资企业，在某种程度上带来了国外服装产业 的先进技术和经验，比如“金利来”等，慢慢地一些外资企业开始进入中国。也就是那个时候， 著名的来料加工、来样生产、来件装配和补偿贸易（简称“三来一补”）和中外合资、中外合作、 外商独资经营（简称“三资”）成为特区的特色。 进入市场经济后，不但使得国有服装企业觉醒，吸引了三资企业的进入，而且诞生了中国第 一批民营服装企业和类似“汉正街”般的服装批发市

15、场，同时催生了中国服装教育、时尚传媒和 相关行业的出现，之后在逐渐进入中国的国外品牌、设计师的影响下，国内的服装行业开始关注 和国际服装界的交流合作。 中期（）： 服装产业升级并走向世界 在服装业发展到上世纪80 年代末的时候，一度出现了沉寂，直到1992 年邓小平南巡讲话之 后，更加开放的政策环境为服装品牌的成长提供了土壤，也为中国服装业的高速发展加上了推进 器，大量品牌出现在优势明显的地域。 上世纪 90 年代中后期“杉杉”斥巨资聘请境外公司率先引入CI 系统作为标志，从此开始， 国内的服装品牌开始思考品牌、管理、创新。20 世纪 90 年代也是中国服装品牌崛起和发展的十 年，现在成为各产

16、业集群中坚力量的品牌，不论是什么类别，现在所能看到的，很多是经历了那 个时代的硝烟由产品竞争走向品牌竞争的胜利者。 到 20 世纪末，我国的服装市场取向逐步深化，多元价值观开始形成，社会利益开始结构性调 整；服装品牌完成了从“产品需求”到“品牌需求”，到“品位需求”，再到“人文需求”的定 位转变；服装产业开始全面参与国际竞争。 近期（9）： 产业趋于成熟并融入世界 经过漫长的15 年的谈判， 2001 年 12 月 11 日中国加入，从此中国成为了世界贸易组 织的第 143 号成员，中国正式参与国际竞争，国门越来越开放，市场和品牌形态越来越多元化、 个性化，国内品牌走出去，国际资本闯进来，从“

17、中国制造”走向“中国创造”，这是一个充满 机遇和挑战的年代。 到 2006 年之后，以中国时装设计师谢锋和其品牌吉芬（）、时装设计师计文波和 “利郎”品牌、时装设计师杨紫明和其品牌“卡宾”（）、时装设计师马可和其 品牌“无用”为代表的中国服装力量先后走进了巴黎、米兰、纽约时装周。而据最新从法国高级 时装公会得到的消息，马可和她的设计师品牌“无用”即将受邀参加法国高级时装周，这将是中 国时装设计师走向世界顶级时装舞台的里程碑。 中国市场和世界市场融合产生的必然，大量的国际品牌都想进入中国，而国内的品牌有很多 也想要走出国门，这是双向的流动，是无国界竞争的特征。现在，一个品牌，可能在巴黎做设计，

18、在米兰购买面料，在中国或者印度做加工，在日本或美国销售，综合利用国际信息和资源，是一 个当代品牌的主要特征。例如ZARA 、等品牌。 3、乌市服装发展历史 20 世纪 80 年代末 90 年代初 ，红山商场 ,友好商场 ,新疆百货大厦，大十字商业大厦等都是以 经营百货为主的大型综合性商场，年销售额均超过1 亿元， 1992 年社会商品零售总额达 41.58 亿。 20 世纪 90 年代中期以来，超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、购物中心等新型业 态应运而生，并迅速发展。据统计，截止02 年底，乌鲁木齐市限额(年销售额在200 万元以 上,年就业人数达60 人)以上的零售企业中超级市场、专

19、业(专卖 )店个数已占全部零售企业的 47% ，年销售额达到3 亿元，占全部限额以上零售企业销售额的39% 。 从 2002年开始 ，又纷纷转向“大型综合超市”，而且热情越来越高.如友好集团斥资2 亿元 在红山商场原址兴建5 万平方米的友好百盛，在小西门商业中心投资5 亿元的成功广场，投 资 2 亿元的小西门批发商场，投资8 亿元的西部当代商城。 到 2005年后 ，由于市场竞争日趋激烈，许多老字号商场被淘汰，如天山百货大楼、天山商场 等，而随之出现新的精细化定位商场，如太百购物（女装）、美美百货（奢侈品）小西门童 装市场（童装）等一经面世便获得市场青睐并拥有较好销售业绩。同期沿街服装专卖店在

20、全 市迅速崛起，截止2009 年底，乌市各服装品牌沿街专卖店约322 家，为 2003 年的 5 倍。 在乌鲁木齐服装业及其它零售业发展过程中，由于地理、交通、消费群体形成了五个商业中心： 一是 二道桥附近围绕民族贸易公司形成的商业点； 二是 中山路商业一条街带动的大小西门，红旗路等周边的繁荣,形成一个大的中心； 三是 以友好百盛商场等为中心的红山购物区； 四是 以友好商场，吴泰国际购物中心，深圳城为中心的友好购物区； 五是 以铁路局五一商场、西单商场为主的购物区。 4、乌市服装业发展趋势 1、品牌化经营，扩大品牌优势 从今年乌市服装业发展的情况上来看，随人均收入水平增长，中低档服饰零售占有比

21、例逐渐 减少，品牌服饰零售总额占有比例逐渐增大，预计未来3-5年内服装零售业将继续保持这一趋势。 2、产品进一步细分，找准目标客群 服装产品已经从原先的服装类，区分出男装、女装、童装、箱包、鞋帽类。近年来在这一细 分的多种商品基础上又再一次细分出低档、中档、中高档和高档这四种产品层次。而从国际服装 发展趋势上看，未来服装产品将再一次细分，从功能性、风格等方面，掀起另一轮服装热潮。 3、利用时机，把握出口退税政策，谨慎经营服装批发业 2009 年前三季度，新疆外贸进出口总额97.77 亿美元，同比下降38.8 ，降幅高于全国平均 水平 17.9 个百分点。但通过自治区政府采取的一系列政策扶持措施

22、，进入第三季度乌市外贸进出 口出现了“回暖”迹象。预计未来整体形势将继续朝利好方向发展，借助国家政策将有大量服装 批发企业涉足外贸批发市场。 4、地州市场消费潜力增长，需求量加大 2009 年前三季度，全区实现农林牧渔业总产值1133.19亿元，同比增长4.8 。全年粮食总 产量将创历史最高记录，达到1200 万吨。 1 月 9 月，新疆农民人均现金收入2983 元，同比增 加 380 元，增长14.6 ，增速创近年来新高，在全国排名第一。 三、乌市服装业经营现状 1、首府商圈服装行业经营概况 1.1 、中山路商圈 中山路商圈隶属乌鲁木齐市老城区天山区管辖，是首府较早形成的商业区域。目前该区域

23、主 要以步行商业街为主要商业结构，周边辅助各类大中型专业市场。经营类型主要以电子数码，品 牌流行服饰为主。该区域凭借其时尚、潮流、便利领衔首府各商圈，成为首屈一指的繁荣商圈。 其主要消费群体为青年男女，初入职场的企业职员，都市时尚人群，群体呈现年轻化趋势，消费 意识浓厚，时尚感强，现代科技运用性较高，求知欲强，易于接受新新事物。女装类主要以时尚、 品牌为主要服饰类型，是都市年轻女性首选的购物场所。 1.2 、北门商业街 自中山路商圈日渐成熟后，逐步分离出南、北门商业街，南门商业街连接中山路商圈；北门 商业街以北门转盘为中心点，覆盖周边各主干道。主要以各类特色外贸商业、精品饰物、大型商 业中心为

24、主。继中山路商圈之后，北门商业街的特色品牌服饰成为首府职场白领女性的淘宝去处， 该区域商业模式主要以日常休闲为主，乐在选而并非购，故该区域主要以各色外贸淘宝店为主要 商业形式。服饰类包含品牌、时尚、复古等各类特色。成为都市青年女性品位升华，气质提升的 一处服饰过渡区域。 1.3 、小西门商圈 小西门商圈与中山路商圈属同期成长类商业区，该区域主要以批发为主。内容包含箱包、鞋 帽、男女服饰、童装、婚庆用品、精品饰物等。由于该区域内商品价格较低，成长较早，人流量 大，市场影响力较强获得市民的普遍认同。主要面向的消费人群以各类大中专院校学生，初入职 场购物需求较为淡薄的人群和本市中低收入人群的消费为主

25、。地州服装经营商是该区域重点消费 人群。 1.4 、友好商圈 友好商圈是继中山路商圈、小西门商圈之后发展起来的第三大城市中心商圈。由其周边林立 的办公区域，丰富的社区资源，便利的交通条件逐渐形成以服饰、精品、百货为主的商业区域。 该区域商业主要以商业步行街，大型商业中心，大型综合购物中心为主。商业街主要以各类服饰 专卖店，餐饮，百货为主。商业中心和购物中心主要以精品、服饰、化妆品、珠宝首饰、百货为 主。由于该区域周边居住人群消费意识浓厚，消费力较强，该区域商品相对价位层次较高，各类 经营也主要以时尚、品牌为主。属于城市中坚消费圈，美美百货的进驻更进一步巩固中坚消费力 量的驻足。区域主要消费人群

26、以都市白领女性，企业中高层领导，私营业主等收入消费能力较强， 品牌意识浓重的都市中坚消费群体为主。 1.5 、美居物流商业区 美居物流商业区是在政府城市北扩规划进程下逐渐形成的新兴商业区，该区域主要以物流、 仓储、建材为主要商品结构。餐饮、休闲、娱乐等相关商圈配套较为稀疏，由于该区域商品消费 人群针对性较强，购物目的明显，对其他商圈形成的正面竞争不强。 1.6 、二道桥商业区 二道桥商业区本着中央对新疆民族产业经济发展和民族生活水平提升应运而生的商业区。该 区域由于地处多民族聚集地，经营户多为少数民族人群，故区域商品结构主要以民族特色手工制 品，特色食品，民族服饰，旅游观光为主。 1.7 、铁

27、路局商圈 铁路局商圈地处新市区腹地，周边商业设施贫乏，居住人群繁杂，商圈在以各类小商品经营， 服饰零售，百货，餐饮，娱乐为主要需求的环境下逐渐发展而成。由于区域发展初期的区域收入 消费水平较低，经营商户流动性较大等因素影响，该区域商品相对价格较低，商品结构主要以百 货、服饰、餐饮、娱乐、精品为主。消费人群主要以大中专院校学生，外来务工人员，本市中低 收入人群和周边居住人群为主。 1.8 、火车南站商圈 火车南站商圈地处乌鲁木齐市火车南站，凭借周边的地区交通设施及地州商品经济市场的快 速发展，逐渐形成以批发、仓储为主的大型综合商品批发市场。周边市场商品结构主要以服饰、 箱包、百货、日用品、化妆品

28、、精品饰物、鞋帽、洗涤用品、办公用品等为主，经营方式主要以 地州批发为主，由于该区域形成周期长，地州市场覆盖率高，市场影响力较大，以日渐形成成熟 的商品批发市场。该区域消费人群主要以本市、地州经营户为主，商品价格较低。 2、小西门商圈经营现状及远景发展分析 以下根据小西门商圈重点商业设施的日租金、经营规模、经营业态、经营现状、商铺面积、入驻 率等因素作出综合分析，从商圈综合现状分析远期发展趋势。 表格 2 ：小西门商圈商城经营现状 所属商圈：小西门项目名称：西部当代 楼层 经营面积租金（元 /天/m 2） 入驻率经营方式客群来源 单层经营面积商户经营面积经营业态最高最低平均 -1233020-

29、43服装1271098%零售，批发地州 1233011-45男装16913100%零售，批发地州 2233020-38男装16912100%零售，批发地州 3233016-42女装15812100%零售，批发地州 4233016-42女装1581295%零售，批发地州 5233016-42男装1381195%零售，批发地州 6-11233015-35女装1381193%零售，批发地州 该物业地处小西门商圈腹地，以经营品牌服饰为主，商品价格适中，款式较为新颖，主流消费人群为地州来乌务工人群和本市中低收入人群。 所属商圈：小西门项目名称：俊发商城 楼层 经营面积租金（元 / 天/m 2） 入驻率经

30、营方式客群来源 单层经营面积商户经营面积经营业态最高最低平均 -1220017-45童装86596%零售、批发地州 122008-32鞋帽107899%零售、批发地州 2220010-32男女服饰97895%零售、批发地州 3-5220010-32童装86793%零售、批发地州 该物业地处小西门商圈腹地，以经营童装批发零售为主，商品价格较低，款式较为时尚，主流消费人群为本市中低收入人群和地州来乌务工人群。 所属商圈：小西门项目名称：添姿男装城 楼层 经营面积租金（元 /天/m 2） 入驻率经营方式客群来源 单层经营面积商户经营面积经营业态最高最低平均 -123004-31鞋帽96897%零售、

31、批发地州 123004-38化妆品、百货1181099%零售、批发地州 223008-31女装1181099%零售、批发地州 3230014-31男装107896%零售、批发地州 4230014-31男装107895%零售、批发地州 5230014-31男装107893%零售、批发地州 该物业地处小西门商圈腹地，以经营服饰批发零售为主，主营男装。商品价格适中，款式较为新颖，主流消费人群为本市中低收入人群和地州来乌务工 人群。 所属商圈：小西门项目名称：成功广场 楼层 经营面积租金（元 /天/ m 2） 入驻率经营方式客群来源 商户经营面积单层经营面积经营业态最高最低平均 12-105200饰品

32、、化妆品251822 99%零售本市 28-305200男女服饰201719 98%零售本市 38-305200女装191517 90%零售本市 4605200品牌服装18 11 15 93% 零售本市 5605200品牌服装181115 80%批发本市 -14-20 5200 鞋城18 10 14 95% 批发本市 该物业地处小西门商圈腹地，为小西门代表性商业，以经营服饰、鞋帽零售，精品百货为主。商品种类繁多，价格较低，深受青少年喜爱。主流消费人 群为本地青少年消费者和外来求学人群。 所属商圈：小西门项目名称：德海女装城 楼层 经营面积租金（元 / 天/m 2） 入驻率经营方式客群来源 商户

33、经营面积单层经营面积经营业态最高最低平均 121877箱包12 911 100%零售本市 2461025女装11 89 96%零售本市 3461025女装8 67 48%零售本市 4461025婚纱7 66 100%零售本市 5461025婚纱7 66 66%零售本市 该物业地处小西门商圈腹地，属新近规划的婚庆用品专业卖场。由于该种商品类型市场指向性较强，需求力持续性差，目前经营较为冷淡。主流消费人 群为婚期消费和中低收入中青年女性。 所属商圈：小西门项目名称：汇丰女装城 楼层 经营面积租金（元 / 天/m 2） 入驻率经营方式客群来源 单层经营面积商户经营面积经营业态最高最低平均 -1276

34、08-25女装1189.5 100%零售、批发本地、地州 1276010-28女装151113 100%零售、批发本地、地州 2276011-32女装141112.5 100%零售、批发本地、地州 3276011-32女装131011.5 100%零售、批发本地、地州 4276011-32女装121011 100%零售、批发本地、地州 5276011-32女装1089 100%零售、批发本地、地州 该物业地处小西门商圈腹地，以专业经营女装服饰为主，商品价格适中，款式新颖，主流消费人群为本市中等收入中青年女性。 所属商圈：小西门项目名称：柏青女装城 楼层 经营面积租金（元 / 天/m 2） 入驻

35、率经营方式客群来源 单层经营面积商户经营面积经营业态最高最低平均 -1220013-30箱包967.5 92%批发、零售地州 1220015-35女装1068 97%批发、零售地州 2220015-35女装967.5 95%批发、零售地州 3220015-35女装756 90%批发、零售地州 4220015-35女装745.5 87%批发、零售地州 该物业地处小西门商圈腹地，以专业经营女装服饰为主，商品价格较低，主流消费人群为本市中低收入中老年女性和地州来乌务工中老年女性。 2.1、结论分析 该商圈形成较早，是首府早期商品批发、零售集聚地； 从经营规模上看，该商圈各商业场所经营面积较为平衡，单

36、层面积基本保持在2500 m 2 左右； 从租金水平上看，日均租金基本保持在15元/天/m 2； 从经营方式上看，该商圈以地州城市服饰类批发和本市中低收入人群的消费为主，商品价格总体较 低，款式新颖、时尚，极大的满足了本市中低收入人群的日常生活需求； 从经营内容上看，该商圈以男女服饰，鞋帽，化妆品，精品百货，箱包为主。通过长期的商圈运营 和商品价值实现以逐渐被市场所认可。籍此渐渐形成中低收入，中青年人群购物首选之地。并随着 市场消费潮流，逐渐形成商品淘换区； 从客群来源上看，该商圈主要消费群体来源于地州城市和本市收入水平相对较低的阶层。由于该商 圈商品款式多样，价格低廉，并能充分满足中低收入人

37、群追求时尚潮流的心理需求，极大的得到了 市场的认可和接受； 2.2、商圈竞争分析 小西门商圈凭借便捷的交通环境、完善的购物条件、较高的商品性价比受到市场的普遍青睐， 其商品主要以中低价位的时尚潮流服饰、精品饰物、皮具箱包为主，极大的迎合了市场中低档需求 的口味。随着商圈结构的日渐丰富完善，从综合性百货购物趋向于专业市场发展，商品档次也逐步 提升，周边成熟的商业环境为商圈提供了充裕的人流储备和持续消费力。未来的小西门商圈将沿着 现状商业框架深化发展。深化商品结构组合，实现商业设施智能化配置，商品质量将随着市场需求 的转变逐步强化，并逐步引领首府服饰潮流，更多的专业购物设施将进一步完善该商圈的商品

38、种类， 提高商圈总体价值。 相较于本案，小西门商圈便利快捷的交通环境、市场消费惯性、周边完善的商业环境成为该商 圈赖以发展的基础条件。商圈周边环绕企业聚集地、娱乐休闲消费区、美食餐饮消费区、品牌电子 数码消费区，为其培养巩固了大量需求储备。 本案虽有便利的交通环境，但附近主要交通干线均以货运为主；省级交通枢纽虽然引入较为充 裕的人流，但人流消费需求不强烈；商圈商品虽然经历多年发展，已逐渐趋向商品档次、品质发展， 但长久形成的商圈低档形象和批发业现状严重制约着市场对于商圈品质提升的认可；周边基础生活 消费设施虽较为完善，但对于人流持续消费力的引导力不足，人流巩固机能较差；市场管理混乱， 人流混杂

39、等均成为制约商圈品质发展的“暗疮”。 四、本案营销分析 1、火车南站商圈服装行业发展现状，发展方向及优劣势分析 名称 位 置 建筑面 积 业态、单店面积()、租金 (元/ /月) 月收入 （成本内）楼层业态 单店面 积 租金情 况 新疆小商品 童装城 长 江 路 10000 一层童装20-30 350 约 30-40万 二层童装20-30 300 三层童装20-50 200 四层童装30-60 120 五层童装 50- 100 60-80 地王国际商 城 D 座 钱 塘 江 路 约 48000 负一层儿童玩具25-50 60 约 40-50万 一层 文体用品、花卉 25-60 60 喜庆用品

40、二层儿童服饰30-40 60 三层内外贸童装30-50 40 四层内外贸童装30-50 40 五层品牌童装大户室 50- 150 40 新疆国际儿 童用品内外 贸总部 炉 院 街 约 12000 负一层儿童玩具15-50 120 未开业 一层品牌童装11-60 150 二层品牌童装15-50 120 四层童装、玩具、文体20-60 95 五层童装、孕婴系列50-60 65 新疆商贸城 5# 长 江 5# 、 6# 、 A-1 针织品市场10-25 173 约 25 万左右 A-2 男女、休闲服饰13-35 241 路7# 、8# 楼共约 100000 A-3 男鞋、女鞋、童鞋15-30 145

41、 B-1 针织品市场13-30 148 B-2 男女、休闲服饰15-30 221 B-3 男鞋、女鞋、童鞋15-35 120 C-1 针织品市场13-30 138 C-2 男女、休闲服饰15-30 210 C-3 男鞋、女鞋、童鞋15-35 117 D-1 针织品市场13-30 130 D-2 男女、休闲服饰15-30 198 D-3 男鞋、女鞋、童鞋15-35 128 新疆商贸城 7# 一层针织品15-35 140 约 15 万-30 万 二层男女、休闲服饰15-40 185 新奇广场 长 江 路 约 58000 负一层鞋城20-40 220 约 40 万左右 一层化妆品、饰品、珠宝20-4

42、0 245 二层男女装、运动服饰30-80 274 三层家纺、床上用品40-60 210 四层品牌男装30-70 200 五层品牌女装、羽绒服30-70 195 阳光 100 商 贸中心 钱 塘 江 路 21500 负一层户外用品、健身器材 20- 200 120 未开业 一层 品牌运动、珠宝、钟 表 240 二层品牌运动服饰150 三层中性休闲、商务休闲130 四层中性休闲、商务休闲120 五层品牌休闲服饰100 国贸大厦裙 楼市场 长 江 路 50000 负一层玩具、五金家电百货13-60 270 约 15 万左右 一层 针织品、化妆品、工 艺品 15-70 350 二层箱包、皮具、毛线

43、10- 150 330 三层 旅游休闲鞋、童鞋、 童装 10-80 230 四层 男女装、童装、床上 用品 11- 130 350 五层 男女装、运动休闲户 外用品 11- 120 250 由以上本案周边业态统计可知： 从规模方面看，单店经营面积基本以10-30平方米为主，单层经营面积基本保持在7000 平方米 左右，个别中小规模的商业中心单层面积较小。 从业态方面看，周边多个商业中心经营商品种类多样，但缺少系统性，各类商品不能有效的结合起 来，缺少独立整合单类商品种类经营的商业设施。 从月收入上看，周边商业多数以批发为主要经营方向，收入相对较高，但所经营商品品质较低，商 品价值不高。 从租金

44、上看，日租金基本保持在4-11 元 /m 2，相对城市其他核心商圈，租金水平较低，有利于吸 引投资市场关注。 从商业经营方式看，周边商业经营主要以本市中低收入人群、周边居民日常消费、地州经营户批发 为主，经营方式单一，人流消费素质相对较低，区域商品价值提升难度较大。 1.1、结论分析 火车南站商圈属乌鲁木齐较早发展的外贸批发商业市场，该商圈以经营日用百货，洗涤用品， 化妆品，鞋帽，箱包，男女服饰，精品百货为主。所面向消费人群主要以本市中低收入人群零售， 批量采购人群零售，地州经营商户批发，外贸消费品批发为主。由市场形成之初的小规模、分散型 商业设施逐渐发展至现今较大经营规模、运营模式先进，商品

45、种类多样、款式新颖，商业设施齐全， 消费人群面广的大型综合性商业市场。 本案周边的多宗商业项目，虽然商品种类多样，商户经营月收入较高，但由于商品品质整体偏 低，商品价值不易获得市场认可，多数商户经营以地州批发为主，月租金相较城市其他核心商圈较 低，市场升值潜力巨大，由于周边人口流动量大，主动消费刺激不强烈，餐饮、娱乐休闲等人流量 巩固性消费项目空缺较大。该商圈内商业格局将伴随商业市场的整体发展逐步趋向于精细化，规模 化，专业化，系统化发展。本案的定位能够充分整合周边品牌服饰市场，逐步提升商品价值，刺激 中低收入人群的品质消费观。 1.2、商圈发展优劣势 优势： 该商圈形成较早，由于经营产品价位

46、较低，普遍受到中低收入人群青睐； 该商圈所面向的外贸业批发仓储市场，已随着城市整体经济发展而逐渐走向成熟，间接带动了商圈 环境成长； 商圈内所经营商品种类多样，款式新颖，极大的满足了中低收入人群的时尚追逐需求，进一步加深 了市场对商圈价值的认可； 凭借火车南站的省际交通枢纽地位所积蓄的大量人流，拥有充裕的目标消费人群； 便捷的交通环境，为购物休闲消费提供良好的基础； 周边林立的酒店、金融、娱乐休闲设施，极大的引流城市消费人群，为商圈发展提供便利的环境条 件； 周边云集的住宅社区提供了大量潜在消费人群； 劣势： 该商圈商品档次相对较低，商品质量较差，不利于中高收入人群认可； 商圈内主要经营方式为

47、批发，人流复杂，不利于商圈整体形象提升； 商业场所内部经营户规划混乱，不利于提高商圈整体档次； 购物环境嘈杂，消费持续性差； 根深蒂固的低档次商圈不利于品质消费者的认可； 未来的火车南站商圈，在受到商圈经济政策扶持，城市宏观规划发展的利好拉动下，突破商圈 发展瓶颈，逐渐走向专业化、规模化、集中化、精细化、产业化的商品市场发展。随着城镇人口年 人均收入消费水平的平稳增长和全国经济形势的企稳上行，未来的火车南站商圈将逐渐走出“低档 次怪圈”。 1.3、商圈竞争分析 南站商圈凭借其成熟的交通运输条件、低端价位、时尚潮流的款式逐渐成长为外贸出口、地州 批发集散地。虽然商圈年收益增长保持较快发展，但其商

48、圈价值、商品价值矛盾也日益凸显。由于 长久以来的批发经营所形成的低档商品和杂乱环境严重刺激着市场消费趋向。商圈内购物设施基本 已综合性百货购物为主，经营商品包含服饰、鞋帽、箱包、精品饰物、日用五金等，未实现商品类 型的有效结合，商品潜在价值挖掘深度不足，周边较为完善的生活基础设施虽能满足日常需求，但 对于流动性消费的人流巩固力不足，人流流失率较高。 在商圈高速发展，经营类型和经营理念的深化和商业市场的结构整合下，越来越多的专业市场 从原本“老旧”的商业市场中脱颖而出。大型综合购物中心作为居民日常消费的基本保障，首当其 冲，率先引领着商圈专业化发展；随后，精品饰物、儿童服饰、鞋帽箱包也逐渐走向专

49、业化、规模 化、品质化发展路线，但由于长久形成的商圈形象和专业市场的杂乱环境使得专业商品市场受到的 需求青睐不佳，多数商户仍依赖批发经营。 2、全市商业市场及南站商圈在本地及地州市场接受度分析 以乌市为中心周边昌吉市、米泉市、克拉玛依市、伊宁市、阿克苏市为主要调研区域，设置调 研问卷共计500 份，收回有效调研统计资料共计460 份。问卷包含投资需求和消费需求双项内容， 综合反映本地及地州市场对乌鲁木齐商业地产发展和购物诉求。针对问卷相关内容统计分析如下： 2.1、投资市场 图表 1：商业投资意向示意图 随着首府房地产市场的快速发展，城区经济环境的日渐繁荣，居民收入水平的持续提高，大多 数投资需求者意识到房地产业对于资产增值保值的显著作用，在满足基本生活需求下，开始介入商 业地产投资。从调研量整体来说，约有95% 的人群对商业地产有投资趋向。市场表现出强劲的需 求量。 图表 2：商业投资状态示意图 此项指数表现印证了上述关于商业投资需求的陈述，多数的商业投资需求为首次投资。由于对 商业市场发展的不确定判断，此类投资人群对商业基础硬件配套要求较为强烈。 59% 36% 5% 没兴趣正在考虑正在考察计划二次投资 58% 34% 8% 第一次 第二次