世联地产〃2009年佛山楼市年报.pdf

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1、世联地产 2009 年佛山楼市年报 1 佛山城市房地产市场发展概况 2009年 1、综述 受全球经济危机的影响，中国房地产市场在2008 年遭遇了快速萧条、成交量急剧下降的 “寒 潮”，市场观望情绪浓厚，需求极度压抑，加上信贷收紧、融资困难等不利因素，房地产市场在 “瑟瑟寒风”中等待着回暖。 为应对经济危机，发挥房地产开发投资对经济增长的带动作用，以实现全年经济增长“保 八”的宏观目标，政府在08 年底开始实施一系列的救市政策：“双宽松”的财政、货币政策； 购房两成首付、7折利率优惠；减免交易税费；地方政府出台优惠细则等，房地产行业由此迎来 了近几年来罕有的宽松政策环境。压抑许久的市场刚性购买

2、力先行集中释放，继而需求被大大激 发，投机和投资性需求再次被激起，信贷的快速增长及销售的迅速回暖又为房地产开发投资提供 了充足的资金来源，大量房企开始了继2007 年之后的新一轮购地高潮，土地价格屡屡在各城市 创出同类地区的新高。经过短暂调整期的房地产市场竟奇迹般地快速反弹！ 随着宏观经济增长趋势明朗，通货膨胀预期增强以及房价上涨幅度较大，市场对政府出台新 政策进行调控的预期越来越强。果然，2009 年底的中央经济会议明确未来经济发展方向为结构 性调整。之后，“国四条”、土地首付款50% 、加强处臵闲臵土地等一系列调控措施密集出台。 但是，考虑到房地产行业对经济的拉动作用以及城市化进程的提速和

3、工业化的升级，其支柱地位 在全球经济不景气的环境下依然举足轻重，政府调控方向只能是打击囤地、囤房等市场不良现象， 规范市场秩序，并压制对楼市投机和投资需求，以求逐步挤出泡沫。 与全国的宏观经济走势相类似，2009 年佛山市的房地产市场在逐步回升的全市经济中一枝 世联地产 2009 年佛山楼市年报 2 独秀，飞速发展。佛山具有强势产业支撑，在全球金融危机还没有发生之前，已开始“两转型一 再造”的步伐，逐步将高耗能和低端的产业转移臵换出去；广佛同城化合作协议的签署，再次为 佛山经济发展注入了强大动力。所以， 虽受危机冲击， 佛山经济增长速度相比过去几年连续高速 增长有所回落，但生产总值增速总体上呈

4、现逐步回升态势，经济在2009 年已走出低谷，企稳回 升。 刚经过 2008 年调整的佛山楼市，在经济日趋好转、广佛同城化、“粤十五条”、公积金互 贷协议等积极因素的作用下，本地刚性需求被激活且出乎意料的迅速激发投机和投资性需求，市 场进入了新一轮的高速扩张期，全年商品房成交量大幅放大，销售价格节节攀升，“地王”地块 被不断刷新。2009 年对佛山市房地产开发企业而言，无疑是“幸福的”一年。 2009 年底政府的一系列调控表态虽对市场有一定影响，但目前真正出台的实质性政策对现 时佛山楼市的价格影响不大。2010 年中后期虽有通胀及调控力度加大等预期，但同时也存在着 继续实行宽松货币政策、广佛地

5、铁开通同城化实质性进展、广州亚运会等利好因素，加之消 费者经历近年市场的起伏后变得对宏观政策面更加淡定，开发商方面则默契地持观望态度。因此， 2010 年佛山楼市将呈现震荡调整并稳中有升的态势。 2、市场表现 2.1 房地产投资 2009年佛山市固定资产投资有所增加。前三季度累计，全市全社会固定资产完成投资 1055.54 亿元，比上年同期增长15.8% 。 其中，全市 基本建设投资完成 561.50 亿元，增长 28.8% ； 更新改造投资完成 239.27亿元，增长39.9% ；全市 房地产开发投资完成投资235.61 亿元，下 降 17.3% 。与 07 年同期 72.30% 的房地产开

6、发投资增幅相比，08 年同期增幅出现很明显的下滑， 仅有 33.40% ，而受08 年房地产低迷氛围以及信贷紧缩对房地产市场造成的影响，开发商难以 世联地产 2009 年佛山楼市年报 3 从商业银行或销售方面取得充裕的资金，所以08 年开发商拿地动作极其谨慎，直接导致09 年 前三季度房地产开发投资持续负增长。另外，由05-08年房屋竣工面积中房地产开发类数据可 知， 08 年竣工面积环比07 年大幅下降了30.55% ，直接导致09 年佛山市场住宅产品供应紧张。 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 -0.3 -0.2 -0.1 0 0.

7、1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 房地产投资额( 亿元）同比增长 房地产投资额( 亿元）67.81 94.25123.93 213.53284.88235.61 同比增长39.00%31.49%72.30%33.40%-17.30% 04 年前三季度05 年前三季度06 年前三季度07 年前三季度08 年前三季度09 年前三季度 图 1 2004 2009 年前三季度佛山市房地产投资额及其同比增长率 -30.00% -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00%

8、 04 年前三季度05 年前三季度06 年前三季度07 年前三季度08 年前三季度09 年前三季度 全社会固定资产投资增长率房地产开发投资增长率房地产开发投资/ 总投资 图 2 2004 2009 年前三季度佛山市固定资产投资走势图 世联地产 2009 年佛山楼市年报 4 2000000 2500000 3000000 3500000 4000000 4500000 5000000 平方米 房屋竣工面积（房地产开发） 房屋竣工面积（房地产 开发） 4702153435703446281463214439 05060708 图 3 2005 2008 年佛山市房屋竣工面积走势图 从投资结构看，自

9、2004 年以来佛山市房地产开发投资占总投资的比例稳步上升，2008 年 1-9 月份房地产投资占总投资额比重为31.26% ，创造历史最高纪录，但 09 年前三季度房地产投 资额陡然下滑，占比仅有22.32% ，低于 07 年同期比重26.99% 。 佛山市房地产开发投资状况推动着近五年佛山市房地产市场的持续快速发展。佛山房地产市 场从2004 年开始步入快速发展时期，受最近五年一系列市政规划和交通配套加速完善的利好 影响，房地产市场前景被看好，佛山市房地产开发投资增长速度由05 年的前三季度同比增长39% 飙升到 07 年的 72.3% ，到 08 年为止房地产开发投资增长率一直高企于全社

10、会固定资产投资增 长率之上，虽然08 年前三季度房地产开发投资增长率同比07 年出现显著的下滑，但仍然高于 全社会固定资产投资增长率18.2 个百分点。但08 年低迷的楼市导致全年开发商拿地仅有122 块，流拍率较高，09 年前三季度出现房地产投资增长率持续同期负增长的局面。 2.2 一级土地市场 2.2.1 佛山市及禅桂城区成交情况 世联地产 2009 年佛山楼市年报 5 2009 年佛山市共成交商住用地134 宗； 总成交面积591 万，比 2008 年同期增长了46.73% ； 总成交金额231 亿元，环比08 年上涨了两倍；平均楼面地价1456.7 元/ 。 2009 年禅桂城区共成交

11、商住用地30 宗； 总成交面积为172 万，比 2007 年下降了24.9% ； 总成交金额114.2 亿元，比 2007 年下降了38.8% ；平均楼面地价1612 元/ ，最高楼面地价 达到 10342 元/ ，是 2007 年最高价格的1.75 倍。 2009 年本土房地产开发商强势崛起，相较于2007 年外地开发商拿地份额占到整个禅桂市 场的 89%而言， 2009 年本土开发商已渐渐缩小与外来者的差距，拿地份额达到35%，成为外地 开发商不可小觑的有力竞争对手。而本地商和外来商的一个明显对比是，本地开发商拿地的平均 楼面地价仅为1054 元/，而外来开发商拿地的平均楼面地价高达188

12、0 元/ ，尽管二者间仍 存在不小的差距，但07 年 2000 元/ 的差价面已明显收窄。 外地开发商在禅桂市场的角逐中，依然是品牌开发商拿地份额位于前列，前四名分别是保利、 彩成、万科、中海。 本地开发商 35% 外地开发商 65% 图 4 2009 年禅桂城区本地、外地开发商拿地比例 世联地产 2009 年佛山楼市年报 6 宏宇 利超 碧桂园 利海 彩成 万科 保利 中海 图 5 外来开发商2009 年禅桂城区拿地情况 2.2.2 佛山市土地成交年度亮点 2009 年佛山土地市场的关键词只能用一个词形容：疯狂！ 2007 年的拿地狂潮和随后市场的长期低迷造成开发商资金链严重紧张，2008

13、年土地市场在 供应和需求上都处于压抑状态。从2009 年初房地产市场开始回暖起，土地市场就掀起了一轮又 一轮拿地热潮。各开发商四处出击，疯狂圈地，“地王”不断被刷新和超越。 年度最大地主：保利地产。 2009 年，保利地产四处出击，投入巨额资金拿地，成为佛山年度最大地主。经统计，保利 地产分别于禅城张槎、南海狮山、顺德容桂和东平新城等地共拿下6 地块，拿地总量超过84.9 万，拿地土地款总额达62.39 亿元。 年度总价地王、竞争最激烈的地块：中海桂城千灯湖地块。 2009 年 10 月 28 日，被喻为南海今年来“最靓”地块的佛南(挂)2009-030地块现场竞价中 引发了万科、保利、中海、

14、创鸿、雅居乐、招商6 大开发商激烈争夺，在长达2 个小时 275 轮 举牌报价中， 有 6 次买家直接加价1 亿元，最终中海地产集团有限公司以38.2 亿元夺得该地块， 溢价 103% ，折合楼面地价为6494.7 元/ ，成为 2009 年佛山的总价地王。 年度单价地王：原南海体育场地块 2009 年 12 月 8 日，位于原南海体育场地块被佛山市嘉地贸易有限公司以10.54 亿元竞得， 世联地产 2009 年佛山楼市年报 7 折合楼面价为7951 元/ ，成为佛山单价最高的地王。 年度溢价最多的地块：绿景路北侧与文华花园东侧 2009 年 7 月 8 日，禅城保利绿景路北侧与文华花园东侧占

15、地面积仅为30681 的土地引发 开发商激烈竞争，并且最终以超出起拍价1.81 亿元 3 倍多的价格成交。该地块成为2009 年佛 山土地市场溢价最多的土地。 年度出让面积最大的地块：澜石改造区综合地块 2009 年 12 月 30 日，新鸿基地产旗下的彩成投资有限公司以34.6 亿元夺得备受瞩目的澜 石改造区首块综合地块，地块占地面积达33 万，建筑面积128.7 万，占整个澜石改造片区 总面积的40%，是 2009 年佛山出让面积最大的地块。 年度之最成交日期项目地址 土地用 途 容积率 （） 土地 面积 () 竞得人 成交价 （万元） 楼面 地价 年度出让 面积最大 2009-12- 3

16、0 禅城区前 进路北侧、 佛山大道 东侧、横一 路南侧、纵 二路西侧 居住用 地，兼容 商业办 公、文化 娱乐 居住 3.5，小 学 1.0 居住 7081 5.75 ； 小学 2359 5.62 彩成投資 有限公司 64300.8 857 2369 禅城区佛 山大道东 侧、 前进路 南侧、东平 河北侧、纵 二路西侧 居住用 地，兼容 商业办 公、文化 娱乐 2.944 1559 56.28 128601. 771 2801 禅城区汾 江南路西 侧、 东平路 北侧、澜石 二路南侧 商业办 公、文化 娱乐用 地，兼容 居住 6 8289 4.36 153097. 343 3078 年度最大 地主

17、 2009-7-2 禅城区轻 工路以北、 槎湾路以 东 商住用 地 商业：4 住宅： 2.5 9529 8 保利华南 实业 67500 世联地产 2009 年佛山楼市年报 8 2009-7-8 禅城区绿 景路北侧、 文华花园 东侧 商住办 公 4 3068 1 保利香港56000 4563 2009-8-1 8 南海区狮 山镇松岗 禅炭路万 石东风水 库地段 城镇住 宅用地 兼容批 发零售 用地、 其 他商服 用地 1.1 且 2.8 1237 98. 保利华南 实业有限 公司 56200 2009-9-3 0 佛山市顺 德区容桂 街道外环 路以北、容 里水厂西 侧地块 城镇住 宅用地 兼容商

18、 服用地 2.7 1205 36 顺德区保 利房地产 有限公司 110000 3379 2009/10 /20 东平新城 文德路以 西、 裕和路 以北 商住用 地 3.5/5 2343 70 保利房地 产有限公 司 204200 4009 2009/10 /30 东平新城 裕和路以 北、 百顺道 以西 商住用 地 3.5/5/ 2.5 2444 92 保利房地 产有限公 司 130000 2461 年度单价 地王 2009-12- 8 南海区桂 城街道 42 街区地段 城镇住 宅用地 兼容商 服用地 3.5-4.5 2945 7.4 佛山市嘉 地贸易有 限公司 105400 年度溢价 最多 2

19、009-7-8 禅城区绿 景路北侧、 文华花园 东侧 商住办 公 4 3068 1 保利香港56000 4563 年度总价 地王 2009/10 /28 南海区桂 城街道 61、62 街 区地段 城镇住 宅（其他 普通商 品住房） 用地兼 容批发 零售用 地 2.5 且 3.8 1547 80.2 中海地产 集团有限 公司 382000 6495 世联地产 2009 年佛山楼市年报 9 2.3 二级市场 2.3.1 新增批售面积 0 50 100 150 200 250 300 350 400 禅城南海顺德高明三水 万平米 批售面积销售面积 图 6 佛山市五区09 年批售 / 销售面积情况 0

20、 50 100 150 200 250 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10 月11 月12 月 -80.00% -60.00% -40.00% -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 08 年预售面积09 年预售面积同比增长 图 7 2008 2009 年佛山市一手住宅每月预售面积及其同期增长率 2009 年，记录在佛山建设局中的新批预售证总共有547 个。总供应的住宅面积为620.46 万， 同比 2008 年的 769 万下降了19.38% 。除 3、8 月新批量同比增长为正之外，其余各月 同比增长均为负，其中一月同比降幅超七成，五月降幅超五成。从各月新

21、批面积来看，9 月新批 面积达到全年最高峰142 万， 4 月和 3 月新批面积分别位列全年二三名，为70.3 万和 60 世联地产 2009 年佛山楼市年报 10 万。另外，09 年下半年新批预售面积356.52 万，远远高过上半年预售总和265.53 万， 09 年上下半年预售面积差额为90.99 万。 09 年成交面积为968.6 万，由于08 年佛山房地产市场消化率仅为64%，08 年未消化的 余货有 273 万，所以加上09 年新增的货量佛山市场全年住宅总供应量实际为893.46 万， 09 年佛山房地产市场消化率为108.41% ， 说明 09 年佛山一手住宅市场不仅消化了08 年

22、甚至 07 年的存货，更吸纳了本年度新增的大部分货量，09 年度佛山房地产市场呈现供不应求的势头。 尽管， 09 年下半年市场供应量较上半年增加了近一百万，但仍然不能弥补巨大的需求缺口。 其中禅城08 年供应住宅面积为89.15 万，占整个佛山地区的14.37% ；南海总供应面积 为 275.11 万，占比为 44.34% ， 延续了上年独占整个佛山市场比例之鳌头的势头。顺德区 180.5 万，占整个佛山区域的29.09% ，高明三水两区所供应的面积总和仅占佛山市的12.20% 。高 明区 29.52 万，三水区46.18 万。 2.3.2 成交量 0 10000 20000 30000 40

23、000 50000 60000 70000 80000 90000 20052006200720082009 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 成交套数 平均成交价格 图 8 2005 2009 年佛山市一手住宅成交套数及均价走势图 世联地产 2009 年佛山楼市年报 11 0 200 400 600 800 1000 1200 20052006200720082009 0 1000000 2000000 3000000 4000000 5000000 6000000 成交面积 成交金额 图 9 2005 2009 年佛山市一手住宅成交面积及金额走势图

24、2009 年 3 月以来，在“广佛同城”协议正式签订以及政府多项利好政策促进的大背景下， 先前积累需求大量释放，加上中心城区周边镇区供应增加促使刚性需求进一步释放，2009 年佛 山商品住宅成交量同比大幅上涨，成交面积968.6 万、成交金额56.72 亿元、成交均价5855 元/ 、成交套数79362套，以上数据均达到历史新高度，尤其是成交面积上半年总量就达到 495.69 万，基本完成了08 年全年成交量496.3 万。 快速回温成交面积超深（圳）逼广（州） 2009 年，佛山全市一手住宅市场由08 年的调整震荡中逐步回暖并呈现显著的稳步上升态 势，总成交面积968.6 万，同比上年的49

25、6.3 万上涨了95.16% ，近乎翻了一番。本年佛山 全市成交面积逼近广州，超过深圳的成交总量。2009 年大半年佛山一手住宅成交面积一度排全 省第一。由于佛山的城市面积比深圳要大，并且镇、区一级消费旺盛；然而由于深圳房地产市场 十分成熟，二手房交易量比较大，一手楼交易量相对较小，所以佛山2009 年成交量超过深圳是 有理可据的。 2009 年楼市全面回暖，广州一手楼年均价比2008 年高了 700 元/ ，佛山大概只 上涨了 400 元/，鉴于广佛同城化的逐步实施，越来越多的广州消费者面对基数大、增速更大 的广州楼价望楼兴叹，倾向于采取转战佛山楼市的策略，拉动导致佛山消费需求比较旺盛。20

26、09 世联地产 2009 年佛山楼市年报 12 年佛山房地产市场携量价齐升的良好势头一路凯歌向2010 年挺进。 5100.00 5300.00 5500.00 5700.00 5900.00 6100.00 6300.00 6500.00 元 / 平米 50 100 150 200 250 300 350 万平 米 成交均价成交面积 成交均价 5239.48 5551.01 6233.11 6382.47 成交面积 200.76294.93239.71233.22 一季度二季度三季度四季度 图 10 佛山市 09 年一手住宅成交走势图 134.81 369.54 315.26 66.53 8

27、2.48 7863.68 6432.22 5095.76 3672.18 4653.62 0 50 100 150 200 250 300 350 400 禅城南海顺德高明三水 万平米 0 2000 4000 6000 8000 10000 元 / 平米 成交面积成交均价 图 11 佛山市五区09 年一手住宅成交情况 世联地产 2009 年佛山楼市年报 13 图 12 佛山市五区08 年一手住宅成交情况 以季度为时段单位来统计，成交面积在第二季度以环比一季度47.29% 的幅度快速持续上升， 而三、四季度成交面积情势急转直下，三季度环比二季度降幅达到18.72% 。全年的成交高潮出 现在 4、

28、5、6 月，成交面积达到294.93 万，占全年成交的30.45% 。 跃出低谷楼市于波动中高位运行 以月度为时段单位来统计，在过去一年中成交市场经历了明显的三个阶段：快速增长期（1 月-8 月） ；回落期（ 9 月-10 月） ；快速反弹期（11 月-12 月） 。 2000 3000 4000 5000 6000 7000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 元 / 平米 30 50 70 90 110 万平米 成交均价成交面积 图 13 佛山市 09 年一手住宅月度成交走势图 快速增长期（ 1 月-8 月） ：2008 年，在全国楼市，特别是一线城市的大幅下跌的叫嚣中

29、，佛山楼 世联地产 2009 年佛山楼市年报 14 市均价有受到其他城市牵连，开始了整年的跌宕走势，在六月达到全年最高价的5908 元/ 后， 下半年开始了不断往下探的走势。在 08 年四季度房地产市场回暖之后，09 年 1 月佛山房地产月 成交均价就以5335.84元/ 、环比08 年 12 月 5143 元/涨幅 3.75% 的姿态高位开年。 在 2009 年 1 月至 2 月，受国际金融危机与行业持续调整影响，2 月市场交易滑至全年最 低谷，然而， 3 月至 4 月，国家和广东省政府的“救市”政策作用开始显现，加上行业的各种促 销和实惠， 消费者的观望情绪被打破，商品房成交量大幅提升，弹

30、出了楼市的第一个“小阳春”， 且 4 月成交量达到全年最高。实际上， 这一拨反弹也是对2008 年积压成交的报复性回涨。此后， 在经历 5 月的小幅震荡下调后，6 月成交量重新调整回与4 月基本持平的高位，显示了成交量稳 步高企的昂扬态势。 2009 年上半年的价格虽然环比有增幅，但由于基数不大，因此楼价并不高，并且由于上半 年政策面较为宽松，大多数地产项目都进行了价格调整，成交价格健康发展，调动了大量需求， 尤其是刚性需求和普通改善性需求，投资和投机比例不大。消费者由年初的“观望”迅速转变为 年中的“抢购” 。 09 年上半年是名副其实的“库存消化期”，由于08 年新开工量不足，09 年下半

31、年伊始就 显露出供不应求的态势。7 月，成交量开始明显下滑，但成交均价持续在高位持续走高，且均价 涨幅在 7-8 月也到达了新的高度，到 8 月成交面积、 均价两线走势已呈现出一个新的剪刀差。除 了供不应求在其中起主要作用之外，开发商的惜售举措也对价高量跌的走势推波助澜。随着刚性 需求的逐步释放，从销售情况来看，中低档普通商品房的销售情况回升势头强劲，部分低价房源 售罄后，再推房源的价格均有小幅的上涨。 快速增长阶段中，楼市以消化库存为主，随着开发商资金逐步回笼，市场机遇开始增多，手 里握有的主动权也越来越大。 世联地产 2009 年佛山楼市年报 15 回落期（ 9 月-10 月） ：数据显示

32、， 2009 年 1 月至 6 月，佛山市一手住宅批售面积为263.94万 ，成交面积为394.71 万，供销比为1：1.5 ，明显求过于供。因2008 年地产商拿地谨慎， 并减缓了开工力度，导致手头现货不多，工程进度跟不上，导致6 月之后推货量大大减少以致 严重不足， 求过于供的现象进一步加剧，存货不足导致10 月成交面积迅速下滑至下半年最低点， 不亚于 2 月成交量“冰点” ，10 月相对于6 月的成交量降幅高达48.79% 。而新一轮货量工程进 度尚未跟上， 开发商普遍采用捂盘惜售的策略，推货速度放缓； 部分地铁沿线项目在今年资金运 行压力不大的前提下，选择延后开发进度，等待地铁开通之后

33、借助“地铁上盖” 的巨大辐射力拉 升销售价格。 这些决策均人为激发市场供求矛盾，导致市场上产品呈结构性短缺，消费者的选择 余地大大缩小， 进而采取观望态度等待市场补货，因此市场供货不足以及消费者的踌躇观望共同 导致了该期内成交量惨遭“滑铁卢”。此外，供求关系的结构与量上的双重不足，导致了楼市由 年初卖不动的 “买方市场” 向下半年主动权渐移至开发商手中的局面实现了成功转变。“金九银 十”原本应当是佛山楼市成交最为活跃的时期，不料在2009 年却栽了跟头。 快速反弹期（11 月-12 月） ：在经历了10 月的惨痛下跌之后，11 月成交面积实现了一个相当程 度的回升，涨幅达到环比88.61% ，

34、成交套数也取得了环比80%的上升，几乎在一月之间陡然回 复到连续下跌4 月之前的成交量，给低迷的下半年房市成交量带来了一股春风。11 月交易情况 环比之所以出现大幅上涨，“十一”黄金周功不可没。因为第四季度整体楼市新增供应量大幅上 涨，黄金周月的部分楼市交易备案会延后，到11 月才有登记。由于12 月份伊始，楼市新政接 踵而至，中央打压投资性炒房的意图日益趋明，个人住房转营业税征免时限由2 年恢复到5 年、 “遏制”部分城市房价更加“过快上涨的势头”、土地出让金首次缴纳比例不得低于全部土地出 让价款的50%这些政策一一表态说明，2010 年的楼市或将再一次进入到了调控期。开发商 对宏观政策风云

35、涌动的大势颇感忧虑，考虑加快新品入市的计划，市场中有一批蛰伏了一段时间 世联地产 2009 年佛山楼市年报 16 的楼盘于是选择在这个档期出货，进入12 月之后，佛山各在售楼盘明显加快了推货速度。随着 年关将至，佛山尤其是禅桂中心城区迎来最后一波推货高峰。禅城的中心城区是12 月份推货的 主力军。佛山雅居乐花园、凯德瀚城、九鼎国际城、依云上城等品牌都陆续推出新货。对消费者 而言，可选择的货量增多，产品结构逐渐丰满完善，12 月佛山市场形成了一个供应充沛的一手 住宅“超市” 。 然而，佛山楼市的价格却依然高位盘踞，坚挺不下。随着一系列政策的出台或者 表态， 消费者方面发生了明显的心态两极分化的转

36、变，部分买家不再追高入市，他们预计楼市可 能又开始进入调整期，楼价将会产生大的下降空间；而另一方面， 因货币政策较宽松，不少投资 客出于通胀的预期纷纷入市，导致了下半年消费需求发生由刚性需求和住房改善性需求向投资性 需求的转变， 依云上城一期开盘一小时内销售九成就是很好的例子。这两种截然相反心态的角力 导致了 12 月成交面积的一定量下滑，环比上月达到降幅13.89% 。 2.3.3 成交均价 触底反弹楼价稳步加速攀升 将 08 年与 09 年的楼价对比来看，呈现的是一个“凹”字形的增长态势（见下图），2008 年上半年楼价居于高位，到下半年开始回落，三季度大幅下滑，于四季度触底，此后虽有小幅

37、回 调，但低谷徘徊状态一直延续至2009 年的一季度，直到2009 年二季度才实现了快速的增长， 尽管三季度增幅达到一成多，但由于年初基数较小，造成了年均价环比增长不大的现象。09 年 成交均价5855.44元/ ，同比上年成交均价5475 元/ 上涨了6.95% 。 世联地产 2009 年佛山楼市年报 17 成交均价 5608.41 5157.6 5239.48 5551.01 6233.11 5606.54 6382.47 5553.12 5000 5400 5800 6200 6600 08年一季度08年二季度08年三季度08年四季度09年一季度09年二季度09年三季度09年四季度 元/

38、平米 成交均价 图 14 佛山市 08 09 年季度成交均价走势图 2008 年，在全国楼市，特别是一线城市的大幅下跌的叫嚣中，佛山楼市均价有受到其他城 市牵连，开始了整年的跌宕走势，在六月达到全年最高价的5908元/ 后，下半年开始了不断 往下探的走势。 与 08 年季度成交均价在震荡中持续走低相比，09 年成交均价在第一季度就以环比08 年四 季度涨幅1.6%的 5239.48元/ 开年， 此后一直保持稳步快速上涨的坚挺态势，第三季度环比涨 幅达到了12.29% ，且一路昂扬首次突破了六千大关。此后，成交均价在保持高企状态的同时持 续稳健走高，在第四季度以高于第三季度2.4% 的涨幅达到6

39、382.47元/ 收年，同比08 年四季 度上涨了23.75% 。纵观 09 年，第二、三、四季度成交均价分别以环比上季度5.95% 、12.29% 、 2.40% 的幅度增长， 在 8 月攀升至全年最高价6576.88 元/ 后， 持续在 “6”字头的高价位盘桓， 基本上奠定了09 年佛山楼价单一的整体走势加速攀升。今年前三季佛山的商品房均价为 6233.11 多元 / ，同比增长11.14% ，增速位列珠三角九大城市前列。 从成交均价走势图可以看出，历经 08 年三四季度的均价大滑坡之后，09 年二季度均价终于 稳步回升至与08 年同期均价持平的位臵，但两个时期相同均价背后的组成结构是不同

40、的。由于 08 年佛山市场进入调整期，1-6 月商品住宅成交量仅为07 年同期的60%，成交金额为07 年同 期的79%，市场价格也发生回调，从07 下半年最高单月成交均价的6536 元下降到08 年上半 世联地产 2009 年佛山楼市年报 18 年的 5553 元，下降幅度达15%左右。但08 年上半年的成交亮点出现在5、6 月份， 5、 6 月份 开盘的几个楼盘火爆的客流量和成交量传达了积极的信号：价格的回调使刚性需求者结束观望， 关注市场。 客户访谈的结果也表明，买家市场信心高于房地产从业者。由世联数据平台获得的数 据统计可知，08 年二季度一手住宅成交主力户型在100-170的二、三房

41、。而09 年二季度也 正是楼市逐渐走出08 年下半年的阴影、蓄势反弹的转折点，在佛山楼市全面回暖的时候，中心 城区和周边镇区的市场应对反应是截然不同的。中心城区由于在08 年上半年就出现了房地产开 发投资额增速的减缓，09 年上半年市场供应量开始显现短缺的迹象，于是二季度中心城区房价 表现出迅速的上涨态势，均价达7000元/左右；而周边镇区市场供应量较充足，在楼市转晴 之际首当其冲表现为放量，而均价与中心城区差别较大，仅有4000元/ 左右，由此大大拉低 了全市二季度均价，表现为5551 元/ 。 在平均成交价格方面，禅城、南海、顺德都有一定幅度上升，分别比 2008 年上升 2%、 6.45

42、% 、 15.86% ，其中禅城2009 年均价为7863.68元 /，为五区最高，并且在12 月再度攻破九千大 关。南海区房价在11月由“6”字头一跃突破“7”字，均价报 7561元 / ，环比大幅上涨 17.75% 。高明、三水两区均价则有小幅下跌。 楼价大涨析因 这一大幅上涨背后有多个主导性因素。 城市规划新概念推动消费者购房信心增强 除了国家和广东省政府的“救市”政策作用之外，珠三角一体化规划、广佛同城、 广佛肇都 市圈，以及三旧改造等多个城市规划城市建设的概念以及相关项目的启动，住房的品质在不断上 升的现实，都在一定程度上增强了消费者购房的信心。并且，广佛同城规划出来后，佛山房价相

43、对于广州的洼地效应凸显，佛山房买家中广州客的比例显著增加，刚性需求释放，随着两地融合 的进一步深化，佛山楼市的发展后劲日益强大。交通便利、 性价比高是带动广州人臵业佛山的主 世联地产 2009 年佛山楼市年报 19 要驱动力。同样，受广佛同城、广佛肇等概念推动，佛山楼市出现了区域性的明显上涨，如禅桂 中心城区、大良、黄岐、盐步、陈村、北滘、乐从、容桂、罗村和狮山等地楼价均涨幅明显。佛 山房地产市场被普遍看好的事实也体现在全国性品牌开发商的接踵进驻上。地王频频产生， 地价 的上升抬高了整体房价；而高档、 质优的楼盘一再树立价格标杆，也在客观上起到了拉升房价的 作用。 予以佛山楼市极大推力的城市规

44、划政策及措施： 广佛正式签署合作协议，还签订了包括城市规划、交通基础设施、产业协作、环境保护 在内的 4 个对接协议； 佛山市中心组团新城区北片控制性详细规划修编澜石片区调整已通过专家评审， 澜石片区改造将在6 至 8 年内完成； 佛山简政强镇试点率先在南海狮山镇、顺德容桂街道启动，政府服务进村落户； 广佛交通同城步伐加快，佛山机场目前已完成了九成以上的民航整改事项，12 月底前完 成校飞和试飞； 佛山大部制改革，重新整合组建佛山市交通运输局、佛山城市综合管理局、佛山市住房 和城乡建设局，佛山的大交通、大城管、大建设管理格局将初步形成； 推进城镇化建设利好楼市，禅城、南海、三水、顺德的部分街镇

45、都有望成为率先放宽户 口限制，接纳全国各地村民及农民工的一片热土； 总投资逾27 亿元的东平新城商务中心将于2010 年 6 月份正式开工建设， 并计划在2012 年 8 月份交付使用，该中心建成后，将成为佛山市一流的高档商务办公中心。 供求矛盾为主因投资需求再助澜 最关键的还是供求关系，09 年新增房屋供应仅620.4 万，但成交销售面积却有968.6 万 世联地产 2009 年佛山楼市年报 20 ，供销比例为1：1.56 。供求关系的严重不足，导致了楼市出现由上半年的“买方市场”向下 半年的“卖方市场”转变。再者，在这一轮房价上浮的过程中，臵业主体开始逐渐以投资客户为 主。下半年禅桂中心城

46、区新盘新货非常少，所以市面上现有的货量就开始显得稀缺，加上年底很 多投资客手上的资金回收到位，对于相对供不应求的市场再度点燃了投资的热情，表现出一定的 “渴市”，这样就会导致价格不断攀升。 货币政策宽松热钱流向楼市 此外， 因货币政策较为宽松，不少投资客出于通胀的预期也开始入市，导致了下半年大面积 高档楼盘销售仍火的现象。从大局来看， 现在全国的房价都涨了，佛山房价的涨势是行业大势所 趋，并不是由于“跟风”广州所致。楼价稳涨不跌、迅速高企，究其原因主要还是贷款过多，导 致热钱流向股市和楼市。 佛山经济实力强大楼市上升空间极大 佛山 2008 年的人均GDP 已达到 10684 美元，2009

47、年前三季度GDP 增速不仅远远高过广 东省平均水平，而且还显著高企于广州市前三季度GDP 增速走势之上，而佛山楼市年成交均价 仅为 5475 元 / ，不仅与其强大的经济实力不相符，而且与同等城市相比算相当合理的价格了， 2009 年的上涨应为大势所趋。并且，2009 年全年成交面积超深（圳）赶广（州），在如此大的 成交量的压力下， 年成交均价仅仅由08 年的 5474 元/ 提升至5855.44 元/ ， 涨幅仅为 6.95% ， 可见佛山房地产行业仍然是以非常健康的状态稳步发展的，仍有极大的上升空间。 世联地产 2009 年佛山楼市年报 21 2.00% 4.00% 6.00% 8.00%

48、 10.00% 12.00% 14.00% 佛山市广州市广东省 佛山市11.00%13.11%12.90% 广州市8.00%8.95%6.26% 广东省5.90%8.30% 09 年一季度09 年二季度09 年三季度 图 15 佛山市 09 年 GDP 增长与广州市、广东省对比图 市场预期分化2010 年房价“跳水”可能性不大 但在现时，一方面，货币政策基调依然宽松，通胀预期继续存在，地产业对投资资金有着天 然的吸引力， 很多购房者认为即使有调控政策，对于一些好的高端产品依然值得看好。另一方面， 宏观政策面进入调控期，政府表明态度要打击投资性购房意图，打击哄抬房价、 楼盘惜售等不良 行为，挤出

49、投资资金，防止泡沫的产生。一方是市场推力，一方是政府调控，这两种不分伯仲的 强大力道在市场上博弈，于是就会导致市场预期开始分化，部分消费者选择驻足观望，部分消费 者选择继续入市。 综合来看， 2010 年房价“跳水”可能性不大：因2009 年销售形势一片大好而资金回笼的 开发商，在博弈中已经重掌主动权，开发商不会轻易把价格降下来。 2.3.4 佛山五区成交情况 禅城成交均价第一刚性需求未满 世联地产 2009 年佛山楼市年报 22 禅城区：禅城区楼市在08 年调整的基础上，09 年出现大幅增长，其中住宅面积共成交135 万 ，较 08 年的 66.07 万增长了100%以上，成交额高达98 亿元。 2009 年禅城区稳坐佛山市 五区成交均价头把交椅，2009 年成交均价7863.68元/ ，对照2008 年的 7709.13元/，同 比增幅 2.00% 。 12 10 13 18 13 15 9 15 6 7 11 7 6505 6809