土地分等定级.pdf

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1、第一节 土地分等定级 土地分等定级是在特定的目的下，对土地的经济和自然两方面的属性及其在社会活动中 的地位、作用进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。 土地分等定级包括“分等”和“定级”两个层次。“分等”通常在全国范围内进行；“定 级”通常以市、县为单位进行。 一、城镇土地分等 （一）城镇土地分等的任务和目的 1.城镇土地分等的任务 城镇土地分等是通过多影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析， 提示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评 定城镇土地等。城镇土地分等反映了城镇之间土地质量的地域差异。 2.城镇土地分等的目的 城镇土地分等的目

2、的是为全面掌握城镇土地质量及利用现状，科学管理和合理利用城镇 土地， 提高土地利用率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地评估、土 地税收征收和城镇土地利用规划、计划的制定提高科学依据。 （二）城镇土地分等原则 城镇土地分等与定级应当坚持以下原则： 1.综合分析原则 城镇土地分等定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然等各项因素的综合分析， 按照综合差异划分土地的等和级。 2.主导因素原则 城镇土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。 3.地域分异原则 城镇土地分等结果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经 济发展水

3、平保持相对一致。城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规 律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。 4.土地收益差异原则 城镇土地等、级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。 5.定量与定性分析结合原则 城镇土地分等定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。在确定土地等和级的初步方 案时以定量分析为主，城镇土地等、级的调整和最终定案宜依靠定性分析。 （三）城镇土地分等的工作内容 城镇土地分等的工作内容包括： （1）城镇土地分等准备工作及外业调查； （2）城镇土地分等因素选择，资料整理与定量化； （3）城镇分值计算及土地等级初步划分； （4）

4、验证、调整分等的初步结果，评定城镇土地等； （5）编制城镇土地分等成果； （6）城镇土地分等成果验收； （7）城镇土地分等成果应用与更新。 （四）城镇土地分等的技术程序 城镇土地分等的技术程序如下： （1）建立影响城镇间土地等级的因素因子体系； （2）确定各因素因子的相应权重； （3）分析因素因子的影响方式，建立评价标准； （4）对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划 分城镇土地等级； （5）验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地分等进行调整并 定案； （6）编制城镇土地分等成果图件，报告和基础资料汇编。 (五) 城镇土地分等的因素指标

5、体系 城镇土地分等的因素指标体系见表6-1。 表 6-1 城镇土地分等因素体系表 因素选择 要求 因子评价指标选择 要求 指标解释 城 镇 区位 必选交通区位城镇交通条件指数必选反映城镇对外交通便捷程度 城 镇 对 外 辐 射 能力 城 镇 对 外辐 射能 力 指数 备选用城镇所在区域的货运总量和客运总 量来反映 城 镇 聚 集 规模 必选城镇人口规模城镇人口规模必选城镇驻地的常住人口（万人） 城镇人口密度城镇人口密度备选城镇人口除以城镇建成区面积（人 /平方 米） 城 镇 非 农 产 业 规模 城镇二、三产业人口 增加值 备选反映城镇非农产业规模状况（万元） 城 镇 工 业 经 济 规模 城

6、镇工业销售收入备选反映城镇工业的经济规模（万元） 城 镇 基 础 设施 必选道路状况城 镇 人 均铺 装道 路 面积 必选城镇驻地年末铺装道路面积除以人口 数（万平方米 /人） 供水状况城镇人均生活用水量备选反映城镇基础设施中的供水状况（吨 /人） 供气状况城镇气化率备选指使用燃气的城市非农人口与城市非 农人口总数之比 排水状况城镇排水管道密度备选城镇驻地排水管道总长度/城镇建成区 面积 城 镇 用 地 投 入 产 出 备选城 镇 非 农 业 产 出效果 城镇单位用地二、三 产业增加值 备选城镇二、三产业增加值/城镇建成区面积 （万元 /平方千米） 城 镇 商 业 活 动 强度 城镇单位用地批

7、发零售 贸易商品销售总额 备选城镇批发零售贸易商品销售总额除以 城镇建成区面积（万元/平方千米） （六）城镇土地分等的技术方法 1.城镇土地分等因素因子权重的确定 权重反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。权重确定的原则为：权重值与因素 对土地质量影响的大小成正比，数值在01 之间，各选定因素的权重值之和为1；因素 所涉及的因子权重值在01 之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1；权重值 可单独选用特尔菲测定法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲测定法结 合其他两种方法来确定。 （1）特尔菲测定法 特尔菲测定法(Delphi方法 )是一种客观地综合多数专家的经验与主观判断，

8、以确定参评 因素及其权重的方法。通常所选的专家应当总体权威程度较高、代表面广，并由严格的 专家推荐和审定程序推选。专家的人数以1040 人为宜。专家在指定时间内将其填写完 水平 城 镇 建 设 固 定 资产投资强度 城 镇 单 位用 地建 设 固定资产投资 备选基本建设投资与更新改造投资之和 城 镇 劳 动 力 投 入强度 城 镇 单 位用 地从 业 人员数 备选城镇当年从业人员总数/城镇建成区面 积（人 /平方米） 区 域 经 济 发 展 水平 必选国内生产总值国 内 生 产总 值综 合 指数 必选所有常住单位在一定时期内所生产和提供最终 使用的产品和劳务的价值（万元） 财政状况地 方 财

9、政收 入综 合 指数 必选通过城镇所在区域的全年地方财政收 入、人均地方财政收入、35 年内地方 财政收入年均增长率三项指标来计算 固 定 资 产 投 资 状况 全 社 会 固定 资产 投 资综合指数 必选通过全年全社会固定资产投资、人均全 社会固定资产投资两项指标来计算 商业活动社 会 消 费品 零售 总 额综合指数 必选通过城镇所在区域的全年社会消费品 零售总额、人均社会消费品零售总额、 35 年内社会消费品零售总额年均增长 率三项指标来计算 外贸活动外 贸 出 口额 综合 指 数 备选通过全年外贸出口额、人均外贸出口额 两项指标来计算 区 域 综 合 服 务 能力 必选金融状况人 均 年

10、 末银 行储 蓄 存款余额 必选城镇所在区域居民年末储蓄存款余额/ 城镇所在区域人口数（元/人） 邮电服务能力人均邮电业务量备选城镇所在区域年邮电业务总量/城镇所 在区域人口数（元/人） 科技水平专业技术人员比备选城镇所在区域专业技术人员数/城镇所 在区域人口数 区 域 土 地 供 应 潜力 备选区 域 农 业 人 口 人均耕地 区 域 农 业人 口人 均 耕地 备选城镇所在区域范围内年末耕地面积/城 镇所在区域人口数（亩/人） 区域人口密度区域人口密度备选城镇所在区域人口除以城镇面积（人/ 平方千米） 毕的因素选择和权重评估表反馈给组织者，由组织者进行统计分析，当统计误差在设计 阈值内，便以

11、专家所选因素及其平均权重值作为参评因素和权重值。当统计误差超过设 计阈值，将信息反馈给专家重新填写，知道统计误差在设计阈值内为止。打分轮次一般 维 23 轮。 （2）因素成对比较法 因素成对比较法主要通过因素间的成对比较，对比较结果进行赋值、排序，最终确定各 因素的权重值。为避免某一因素的指标值为0，通常设计一个虚拟因素，使参评的所有 因素的权重值均大于该虚拟因素权重值。采用因素成对比较法有两个重要前提：一是因 素间必须具有可成对比较性，对因素所赋值应在01 范围内，同时两因素之和为1；二 是因素比较的可转移性。设有A、B、C 三个因素，如果A 较 B 重要， B 较 C 重要，则 必定 A

12、较 C 重要。因素比较时，A 较 B 明显重要， A 的权重值可设为1，B 为 0，如果 A 较 B 相当重要，可将A 值设为 0.51 的某一数值，B 的权重值为1 减去 A 的权重值。 某一因素最终的权重值为该因素与其他参评因素相比较所得指标值之和与所有参评因素 指标值之和的比值。 （3）层次分析法 层次分析法（ Analytical Hierarchy Process ）简称 AHP 法，也称多层次权重分析法。该方 法的基本原理就是把所要研究的复杂问题看做一个大系统，根据系统所涉及因素和所要 达到的目标，通过对系统内的因素及相互关系的分析，划分出各因素间相联系的有序的 层次结构体系；在对

13、体系中的每一层次按某种给定准则，请有关专家对每一层次中的各 因素进行客观的逐对比较和判断后，相应给出个因素的相对重要性的定量表示；进而建 立判断矩阵，计算出每一层次全部因素的相对重要性的权重值，并加以排序；最后，根 据排序结果即可确定参评因素及其权重值。 2. 城镇土地分等因素因子分值计算 （1）城镇土地分等因素因子分值计算 因素分值按照下列公式计算： Fik=WkjYij 式中： Fik 第 i 个分等对象第k 个因素分值； Wkj第 j 项因子对应上层第k 个因素的权重值； Yij 第 i 个分等对象第j 项因子的分值； n第 k 个因素包含的因子个数。 （2）城镇土地分等对象的综合分值计

14、算 Si=WkYik 式中： Si 第 i 个分等对象的综合分值； Wk第 k 个因素的权重值； Yik第 i 个分等对象第k 个因素分值； n因素个数。 3. 城镇土地等的初步划分 城镇土地等按照综合分值分布状况划分，不同土地等对应不同的综合分值区间，按从优 到劣的顺序对应于1,2,3， 。 。 。 ，n 个等别值。土地等的数值，依不同区域的行政级别所包 含的城镇数量、差异复杂程度而定，一般确定：省（自治区）38 等；直辖市35 等； 省级以下区域25 等；全国和跨省级区域依实际情况而定；任何一个综合分等只能对应 一个土地等。 城镇等的初步划分方法有数轴法、总分频率曲线法等。 （1）数轴法

15、将综合分值点标会在数轴上，按土地利用效果的实际状况，选择点稀少处作为等间分界。 （2）总分频率曲线法 对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，按土地利用效果的实际状况，选择频率 波谷作为等间分界。 4城镇土地分等成果验证和确定 城镇土地分等成果验证主要有两种方法：一是利用市场资料验证城镇土地等；二是利用 聚类方法验证城镇土地等。 （1）利用市场资料验证土地等 市场资料验证可采取城镇基准地价分等、土地交易资料分等、商品住宅交易资料分等、 标准资料分等中的或多种方法。利用城镇基准地价验证时，宜以最高级别商业或用地的 基准地价为主要分等依据；利用城镇商品住宅交易资料验证时，宜以商品住宅的总平均 价格

16、为主要分等依据；利用标准宗地资料验证时，宜以标准宗地的总平均价格为分等依 据。 利用土地资料验证土地等时，应保证参与验证的城镇数量占参加分等的城镇总数的 50%以上。 （2）利用聚类方法验证土地等 利用聚类方法验证城镇土地等时，首先要对分等对象的因子分值进行相应的标准化处 理，并确定有关因子的总排序权重；然后根据聚类分析法的要求计算任意两个分等对象 的加权欧氏距离；最后对分等对象进行聚类，并勾画出聚类分析谱系图。 加权欧氏距离的计算公式为： Dij= Wkj(Fik-Fjk) 1/2 式中： Dij第 i 个分等对象到第j 个分等对象的欧氏距离； Wk第 k 项因子的总排序权重值； Fik第

17、i 个分等对象第k 项因子的评分值； Fjk第 j 个分等对象第k 项因子的评分值。 根据多因素综合评价综合划分城镇土地等，并结合市场资料分析和聚类分析等方法对 城镇土地初步分等结果进行验证，形成基本方案，并进行专家咨询和向下级土地行政主 管部门征求意见，确定最终方案。 （七）城镇土地分等成果资料 城镇土地分等的主要成果如下： 1.城镇土地分等报告 城镇土地分等报告包括工作报告和技术报告。工作报告的主要内容为总结城镇土地分等工 作情况，包括人员组成、进度安排、经费、资料收集和整理、技术运用、工作经验与存在的 问题等。 技术报告的主要内容包括：城镇土地分等对象及所在区域的自然、经济和社会概况；

18、城镇土地分等方法，如分等因素因子体系及其权重确定、因素因子评价指标量化及标准化处 理方法、 土地等初步划分及验证方法、土地等确定原则与方法、技术处理过程中需要特殊说 明的事项等； 城镇土地分等成果；城镇土地等的分析；从土地管理角度说明城镇土地等与土 地市场培养、城镇地价之间的衔接；不同等城镇为土地有偿使用服务的途径等。 2.城镇土地等别图 城镇土地等别图反映城镇位置、等别等内容。一般可根据需要编绘彩色城镇土地等别图， 色彩以暖色为主，相邻等的色差不宜过大。 3.中间成果 中间成果包括：分等对象所在区域的自然、社会和经济条件资料；分等对象的因素因子 评价原始数据和经标准化处理的数据；分等对象的市

19、场资料数据；城镇土地分等工作底图； 各因素分值图；各因子分值图等。 二、城镇土地定级 我国城镇土地定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。以城镇整体为单元 进行， 城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。建成区、近郊区、独立工矿以外的土 地分别纳入农用土地或其他类型的土地定级范围之中。 （一）城镇土地定级的因素指标体系 定级受多种因素影响，归纳起来有土地区位、城市设施和环境优劣三个基本因素，每个 基本因素又可分为若干派生因素，形成一个多层次、相互联系的因素指标体系。 1.土地区位因素 土地区位因素又包括商服繁华度、交通通达度二级派生因素。商服繁华度因素下，又包 括商业中心等级、距商服

20、中心的距离等因子；交通通达度包括道路宽度、道路密度、公交便 捷度等因子。 2.城市设施 城市设施因素包括城市基础设施和社会服务设施等派生因素。城市基础设施因素又包括 供排水设施、供暖设施、供气设施、供电设施等因子；社会服务设施包括教育文化设施、医 疗卫生设施、娱乐体育设施、基层商服网点、距公园的远近等因子。 3、环境优劣度 环境优劣度因素包括环境污染状况、自然条件和人口状况等派生因子。环境污染状况包 括大气污染、水污染、噪声污染等因子；自然条件因素包括地形坡度、地基承载力、洪水淹 没与积水状况和绿化覆盖率等因子；人口状况因素包括人口密度、人口流量等因子。 城镇土地定级因素体系表见表6-2 表

21、6-2 城镇土地定级因素体系表 基本因素派生因素因子 土地区位商服繁华度 商业中心等级 距商服中心的距离 交通通达度道路宽度 道路密度 公交便捷度 城市设施城市基础设施 供排水设施 供暖设施 供气设施 供电设施 社会服务设施 教育文化设施 医疗卫生设施 娱乐体育设施 基层商服网点 距公园的远近 环境优劣度环境污染状况 大气污染 水污染 噪声污染 自然条件 地形坡度 地基承载力 洪水淹没与积水状况 绿化覆盖率 人口状况 人口密度 人口流量 (二) 城镇土地定级工作的程序和内容 1.准备工作 准备工作包括编写土地定级任务书，组织和物质准备，收集调查有关资料，整理资料， 编制分值表等工作。 城镇土地

22、定级任务书应当包括以下内容：开展土地定级城镇的基本情况； 所需的技术和图件资料；工作的组织、人员实施步骤和方法；时间安排和经费预算等。收集 的资料应当包括商服繁华度，交通状况， 基础设施状况， 环境条件， 社会、 历史及人口资料， 土地利用效益资料等。 2.定级因素选择及其权重确定 （1）选择定级因素的原则 影响土地定级的因素和因子很多，但不能全部选为参评因素，通常应当区别主导因素和 非主导因素，按下列原则选择：选择影响大，对分级有重要作用的因素；选择覆盖面广，适 用于城市各类用地的因素；选择能反映土地质量差异的因素；不同类型的土地定级应分别选 择相应的定级因素。不同类型的土地定级因素选择要求

23、见表6-3、6-4、6-5、6-6。 表 6-3 城镇土地综合定级因素表 表 6-4 城镇商业用地定级因素表 定级 因素 商服 繁华度 交通条件基本设施状况环境条件 道路通 达度 公交便 捷度 对外交通 便利度 基础设施 完善度 公共设施 完善度 环境质量 优劣度 绿地覆 盖度 自然条件 优劣度 选择性必选至少一种必选备选至少一种必选备选 重要性 顺序 1 2 或 3 3 或 2 4 权重 范围 0.20.4 0.10.3 0.10.3 0.030.2 定级 因素 商服 繁华度 交通条件基本设施状况人口状况 道路通 达度 公交便 捷度 对外交通 便利度 基础设施完善度人口密度 表 6-5 城镇

24、住宅用地定级因素表 表 6-6 城镇工业用地定级因素表 （2） 定级因素权重确定的原则 权重是一个因素对土地质量影响程度大小的反映。土地定级因素选定后，还要对各因素 的重要性程度予以鉴定，确定各因素的权重值。因素权重的确定原则：权重大小与因素对土 地质量因素的影响大小成正比，作用大的权重值高，作用小的权重值低；各因素权重值在 01 之间变化，所选因素的权重值之和为1。 （3）定级因素选择和权重确定的方法 定级因素选择和权重确定可以分开进行，也可以将两者结合起来进行。常用的因素选择 和权重确定方法有特尔菲测定法、因素成对比较法和层次分析法等。 3.土地定级单元划分及其指标取样 定级单元是各定级因

25、素分值计算的基础，也是土地级别划分的基本空间单位。对照各因 素分值评定表，评出各单元的因素得分和总分值，作为定级的基础。 （1）定级单元的划分原则 定级单元划分应当遵循以下原则：一是单元内部的相似性原则，即单元内各定级因素的 优劣程度和影响大体一致。二是单元间的差异性原则，即单元间应当有较明显的差异，但单 选择性必选至少一种必选必选备选 重要性 顺序 1 2 或 3 3或 2 4 权重 范围 0.250.45 0.250.05 0.250.05 0.20.1 定级 因素 基本设施状况 交通条件环境条件 商服 繁华度 人口 状况 基础设施 完善度 公共设施 完善度 道路通 达度 公交便 捷度 对

26、外交通 便利度 （客运） 环境质量 优劣度 绿地覆 盖度 商服繁华 影响度 人口 密度 选择性必选至少一种必选备选至少一种必选备选备选 重要性 顺序 1 2 或 3 3 或 2 4或 5 5 或 4 权重 范围 0.20.4 0.20.3 0.120.25 0.10.2 0.050.01 定级因素 交通条件基本设施状况环境条件产业集聚效益 道路通 达度 对外交通便 利度（货运） 基础设施完 善度 自然条件优劣 度 产业集聚影响 度 选择性必选备选必选备选备选 重要性顺序1 2 3 4 权重范围0.20.4 0.20.3 0.10.2 0.050.01 元间的差异分值应当在规定值范围内，即不得大

27、于100/（N+1） ，其中 N 为土地定级的级别 数。三是明显属于统一服务中心的区域不能分割为不同单元。四是除交通用途外，兼有商业 等多种用图的道路不能作为单元之间的分界线。 （2）单元界线的选用 单元界线一般选用：自然现状地物和面积较大的自然地物；城镇中的铁路； 权属界限或 权属单位内部的地类线；其他现状地物，如道路、围墙等明显、易定位的现状地物。 （3）定级单元划分的方法 定级单元划分方法主要有叠置法、主导因素判定法、网格法、街坊法等。 叠置法。 首先根据影响土地定级的主导因素在定级区域的实际分布状况，利用等值线 法、指标区段法或分层设色法画出各主要因素的作用分值分布图；然后将采用的几个

28、主要因 素作用值分布重叠，勾画出作用分值基本一致的区域，形成不同大小的封闭图斑；再按照单 元划分原则对图斑边界进行修订，得到土地定级单元。 主导因素判定法。首先选用两个以上的主导因素，沿城镇主要方向选一定数目的特征 点，作出各自的分值剖面图；然后根据因素分值变化规律，选择突变曲线段的位置作为单元 的边界位置；再根据经验，把因素分值基本一致的区域划分为一个单元。 网格法有动态网格法和静态网格发两种，两种方法均以大小的网格作为定级单元。静 态网格法的划分是根据一定的经验，先定出一个统一大小的面积作为定级单元的面积，然后 依规定的网格面积吧城镇划分为若干网格，作为等级的单元，并不再变动。 动态网格法

29、一般 采用 0.25km 0.25km 网格把城镇分成若干基本网格，然后选择包括市中心、市郊在内的几 类不同的典型网格，将网格四等分。 在四分点上检查每类网格内部2 个以上的主要因素的差 异，如果某类网格内同一因素分值不小于某一单元内部均值程度的规定，则以四等分加密。 重复检查、加密，直到满足要求后，得到定级单元。 （ 4）单元内指标取样 单元内加权取样的目的是获取单元内各参评因素的指标值。样点的选取方法有许多，如 单元边界特征点、单元的重点、单元的几何中心、单元内的任意点、线性内插等。当单元由 若干个不同值的均值区域所组成，可以采用面积加权法计算单元因素分值。 （ 5）单元总分值计算 用因素

30、加权分值法计算单元总分值。评定每个单元的因素及其数目必须相同，各个单元 内因素的权重、分值及总值应结合一定的表格填表计算。 4.土地分级的确定 在完成定级单元划分及单元内各定级因素作用分值后，即可用因素综合评定法进行土地 级的初步划分，然后再用级差收益测算最后确定的土地级别。 （ 1）级别划分的原则 土地级别按总分值变化状况划分，不同的土地级别对应不同的分值区间，按从优到劣的 顺序分别对应1，2， ，n 个等级。 土地级别数按照城市规模及其复杂程度确定。一般大城市510 级，中等城市47 级，小 城市以下35 级。在图上对相同级别的相邻单元应勾画连块，以初步定级。 （ 2）土地定级划分的方法

31、确定土地级别的方法主要有总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法等。 总分数轴法。该方法按各单元总分值的大小，将其点绘于数轴上侧，按土地优劣的实 际情况选择点稀少处作为级内边界，把相对密集的地方划为一个区段，再根据定性分析结果， 定出每一区段代表的级别。 总分频率曲线法。该方法以一定的分数间隔对单元总分作频率统计，然后绘制频率直 方图， 按土地优劣的实际情况，选择若干频率曲线突变处作为各级之间的分界线，再根据定 性分析结果，定出分析结果，确定各组代表的土地级别。 总分剖面图法。该方法沿城镇若干方向作总分变化剖面，按土地优劣的实际情况选择 频率曲线分布突变处为级间分界，最后再定级。 （3）土地级

32、别的确定 按上述方法可以初步确定土地级别，但在效益上如何表现则需要通过级差收益测算。当测 算结果表明对区位最敏感的行业再效益上都不存在差异时，则应对土地级别进行修订和归 并，最终确定土地级别。用级差测算收益结果修订土地初步级别的常用方法有两类：一是用 级差收益的数值对初步的土地级别进行检验核对；二是将级差收益的状况转化为相应的系 数，用系数修订土地的初步级别。 （ 4）成果整理 土地定级成果整理工作包括面积量算、土地定级图的编制和土地定级报告的编写等。 土地定级图件包括定级工作图和定级成果图。定级工作图包括人口分布图、商业网点分 布图、各因素分值计算图等。土地定级成果图包括用地定级单元分值图、

33、土地级别分布图、 土地级差收益测定图等。 土地定级报告包括定级工作报告和定级技术报告。定级工作报告应当详细写明定级工作 程序、 定级中的主要问题等。定级技术报告应当写明城镇的地理位置、面积等自然状况和经 济状况，定级单元的划分方法、划分结果、定级成果对划分单元的验证，每个单元量算的技 术手段、方法和结果，抽样调查方法、内容、作业方法及各类表格、结果，单元分值测算公 式、因素测算公式、表格、方法和结果，权重值的确定方法、结果，定级原则与结果，成果 应用的建议与应用方案，定级成果的论证与分析等。 5.土地定级成果的检查验收 为保证土地定级成果质量，每个阶段或每道工序完成后必须认真自检和互检，全部完

34、成 后要进行全面的自检。 在自检的基础上再提请上级土地行政主管部门按城镇土地定级规程 规定的标准进行验收。全部符合规程要求的，才能定位合格。 土地定级的主要结果如下： （ 1）土地定级报告； （ 2）土地级别总图和级别边界图； （ 3）土地定级单元分值图； （ 4）各定级因素作用分值图； （ 5）级差收益测算结果资料； （ 6）土地利用效益和土地微观区位效益增减系数资料； （ 7）土地分级面积汇总和土地级分宗统计资料。 6.定级成果资料的归档和更新 城镇土地定级过程中所收集的文字和图件资料，定级因素的确定和分值计算过程中的技 术资料， 土地级别初步划分及级差收益测算、土地利用效益增减系数计算、

35、微观区位效益增 减系数计算资料等，都应按照归档要求予以归档。 定级工作具有一定的时效，为保证定级资料的现势性，在影响土地级别的因素发生较大 变化， 使土地质量也发生变化时，应当对定级成果按一定方式进行更新。我国土地管理实 施条例规定，土地等级每6 年调整 1 次。 三、农用地分等定级 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地、农田水利用地 和养殖水面等。 农用地分等定级是指根据农用地的自然属性和社会经济属性，对农用地的质 量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。 （一）农用地分等定级的目的 农用地分等定级的目的是： （ 1）贯彻落实中华人民共和国土地管理法，对农用地进行科学

36、、合理、统一、严格 的管理，为提高农用地管理水平提供依据。 （ 2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制定和基本农田保护 制定提供依据。 （ 3）为理顺土地价格体系，培育完善土地市场，促进土地资产的合理配置，开展土地整 理、土地征用（收）补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据。 （二）农用地分等定级的对象 农用地分等定级工作的对象是行政区内现有的农用地和宜农未利用地，不包括自然保护 区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。 （三）农用地分等定级的体系 农用地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。 1、农用地等 农用地等别是依据构成土地质量稳

37、定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用 地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、 平均利用水平和平均效益水平不同而造成的农用地生产力水平差异。农用地分等成果在全国 范围内具有可比性。 2、农用地级 农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的 需要， 在行政区 （省或县） 内进行的农用地质量综合评定。农用地级别划分侧重于反映因农 用地现实的 （或实际可能的）区域自然质量、 利用水平和效益水平不同而造成的农用地生产 力水平差异。 在没有开展农用地分等的地方，农用地级别划分可以考虑光温生产潜力指数的影响，直 接依据定级

38、对象所处的自然条件、利用条件和经济条件，采取因素法或样地法确定；在已开 展了农用地分等的地方，则应以农用地级别划分为背景，直接引用农用地分等的中间成果（自 然质量分），根据定级对象所处的利用条件、经济条件，对分等参数（土地利用系数、土地 经济系数） 进行调整，在综合其他定级因数，主要是区位因素和耕作便利因素的影响，对农 用地质量级别进行综合鉴定。农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。 （四）农用地分等定级原则 1、综合分析原则 农用地质量是各种自然因素、经济因素综合作用的结果，农用地分等定级应以对造成等 级判别的各种因素进行综合分析为基础。 2、分层控制原则 农用地分等定级以建立不同行政区内

39、的统一等级序列为目的。在实际操作中， 农用地分 等是在国家、省、县三个层次上展开的，而农用地定级主要是在县级进行的。不同层次的评 价成果必须兼顾区域内总体可比性和局部差异性两个方面的要求。在标准条件下， 建立分等 定级评价体系，进行综合分析，将具有类似特征的土地划入同一土地等或土地级。 3、主导因素原则 农用地分等定级应根据影响因素因子的种类及作用的差异，重点分析对土地质量及土地 生产力水平具有主要作用的主导因素的影响，突出主导因素对土地分等定级结果的作用。 4、土地收益差异的原则 农用地分等定级既要反映出土地自然质量条件、土地利用水平和社会经济水平的差异及 其对不同地区土地生产力水平的影响，

40、也要反映出投入水平对不同地域土地生产力水平和收 益水平的影响。 5、定量分析和定性分析相结合原则 农用地分等定级应尽量把定性的、经验的分析进行量化，以定量计算为主，对现阶段难 以定量的自然因素、社会经济因素采用必要的定性分析，将定性分析的结果运用于农用地分 等定级成果的调整和确定阶段工作中，提高农用地分等定级成果的精度。 （五）农用地分等定级的内容 1、农用地分等内容 （1）工作准备，编写农用地分等任务书； （2）收集资料； （3）根据标准耕作制度，确定基准作物、指定作物； （4）确定分等方法； （5）划分分等指标区或样地适用区； （6）确定分等因素或分等特征属性； （7）编制“指定作物 -分

41、等因素 -质量分” 关系表或分等特性属性质量分加（减） 规则表； （8）资料整理； （9）外业补充调查； （10）编制分等因素分值图或分等特性属性质量分加（减）规则表； （11）划分分等单元，编制分等单元图； （12）计算分等单元各指定作物的土地质量分； （13）查光、温生产潜力指数，产量比系数； （14）计算各指定作物的土地利用系数和土地经济系数； （15）计算分等指数； （16）初步分等； （17）校订确认分等； （18）设立永久性标志； （19）图件编制，面积量算，成果报告编写； （20）成果验收； （21）成果归档与更新应用。 2、农用地定级内容 （1）工作准备，编写农用地定级任务书；

42、 （2）收集资料； （3）确定农用地定级方法； （4）确定定级因素或定级特征属性； （5）编制定级特性属性质量分加（减）规则表； （6）资料整理； （7）外业补充调查； （8）编制定级因素因子分值图或定级特性属性质量分加（减）规则表； （9）划分定级单元，编制定级单元图； （10）计算定级指数； （11）初步定级； （12）校订确认定级； （13）设立永久性标志； （14）图件编制，面积量算，成果报告编写； （15）成果验收； （16）成果归档与更新应用。 （六）农用地分等定级的技术要求 1、农用地分等的技术要求 （1）全国统一建立农用地分等标准体系，包括光、 温生产潜力指数计算，标准耕作制度

43、， 分等因素因子体系分区，标准样地体系设置等。 （2）开展农用地分等工作的省级土地行政主管部门，负责确认本行政区内农用地分等标 准体系；在全国的统一指导下，与相邻省（市、区）就因素因子分区、主导因素选择等事宜 进行协调。 （3） 开展农用地分等工作的县级土地行政主管部门，负责本行政区内的农用地分等工作。 （4）开展农用地分等工作的省（市、区），在行政区内各县农用地分等及其验收、校订 工作全部完成后，负责省级农用地分等成果的汇总和上报。 （5）各省（市、区）农用地分等及其验收、校订工作全部结束后，由国务院土地行政主 管部门组织国家级的农用地分等成果汇总。 2、农用地定级的技术要求 （1）农用地定

44、级标准体系根据当地需要和实际情况而定。 （2）与分等相比，对农用地定级有一下原则要求：一是突出现实生产力水平的原则。定 级因素要比分等因素更具体，反映现实农用地生产力水平的差异。二是突出经济因素影响的 原则； 三是受分等成果制约的原则。在分等工作开展之后进行定级的，应考虑并利用分等结 果。四是县域内可比的原则。定级不要求县际间的可比性。五是满足委托方要求的原则。定 级要与定级目的相联系，即与委托方的要求相一致。 （七）农用地分等定级的技术方法 1、农用地分等的技术方法 （1）计算分等指数 农用地分等体系建立在全国统一的标准之上，开展农用地分等工作的地方需使用统一的 国家级参数， 计算出行政区内

45、各地方、各分等单元的以基准作物理论产量指数表示的分等指 数，以分等指数作为分等的依据。 （2）测算农用地分等参数 农用地分等的国家级参数包括光、温生产潜力指数，标准耕作制度，产量比系数，指定 作物最大产量，指定作物最大“产量-成本”指数等，采用统一的计算方法，由国土资源部 组织计算， 公布成果。农用地分等所采用的分等参数包括农用地质量分、土地利用系数、土 地经济系数等，由开展分等定级的地方测算。 （3）确定基准作物和指定作物 标准耕作制度中涉及的作物分为基准作物和指定作物。基准作物有开展分等工作的地 方，从标准耕作制度中的全国性粮食作物中选择一种；指定作物由国家统一指定。极个别地 方，在报请国

46、务院土地行政主管部门同意后，可根据当地大宗作物的种植比例确定12 种指 定作物。 （4）确定分等因素 农用地分等因素分推荐因素和自选因素两类。推荐因素由国家统一确定。分区、 分地貌 类型给出； 自选因素由开展农用地分等定级工作的省级土地行政管理部门确定，用于分等的 自选因素不超过3 个。 所有分等因素都需要采用特尔菲法、因素成对比较法、 主成份分析法、 层次分析法等方法中的一种或几种进行检验和确定，在开展农用地分等工作的省（县） 签订 的分等定级任务书中予以明确。 （5）计算农用地质量分 农用地质量分用无量纲百分数表示，计算方法包括因素法和样地法。应用因素法计算农 用地质量分的地方需要编制“指

47、定作物-分等因素 -质量分”关系表。应用样地法计算农用地 质量分的地方需要确定样地，编制农用地质量加（减）分规则表。 （6）确定分等因素权重，计算综合农用地质量分 农用地质量分的综合方法，因素法中可采用几何平均法或加权平均法；样地法中可采用 代数和法。开展农用地分等定级的地方需要采用适当的方法，如：特尔菲法、层次分析法、 因素成对比较法、回归分析法中的一种或几种，确定地方因素权重。 （7）计算土地利用系数、土地经济系数 土地利用系数、土地经济系数在县域内分等值区计算。在等值区内，以行政村为单位， 按产量差异随机、分层设置一定数量的样点进行采样，分别计算样点的系数值，行政村的土 地利用系数、土地

48、经济系数取各采样点的平均数。 （8）划分分等单元 分等单元划分采用叠置法、地块法、 网格法或多边形法。最小评价单元不小于最小上图 面积（ 6mm2） 。 （9）计算分等指数 分等指数的计算采用乘积法，用千分制表示。 （10）划分农用地等别 农用地的划分采用等间距法，每间隔50 分划分一个农用地质量等别。 2、农用地定级的技术方法 （1）因素法 农用地定级应根据县域内的生态条件、经济条件、 区位条件、 耕作条件划分不同的定级 指标区。应用因素法进行农用地定级时，需要编制“定级因素-质量分”关系表。 （2）样地法 应用样地法进行农用地定级时，需要事先确定样地，编制农用地质量加 （减） 分规则表。

49、（3）修正法 可以直接引用农用地分等工作的中间成果，如农用地质量分、土地利用系数、 土地经济 系数。考虑到分等因素与定级因素可能不同，在引用农用地分等中间成果时要事先进行论证 和分析。 应用修正法进行农用地定级时，还需要补充计算土地位区系数和耕作便利系数。土地区 位系数根据县城内城镇、交通等因子情况，采取计算影响度的办法，确定其对农用地质量的 作用。耕作便利系数主要反映村级水平的耕作距离、耕地装备及田间道路状况等因子的差异， 采用计算影响度的办法，确定其对农用地质量的作用。 （八）农用地分等定级的工作底图比例尺 农用地分等工作底图（分等单元图）采用1：1 万1：10 万比例尺的土地利用现状图，原 则上与土地详查的精度相一致。 （九）农用地分等定级成果 农用地分等定级成果包括文字报告、图件、标准剖面标志、标准样地景观照片、标准样地 剖面照片、样地标志、基础资料汇编。 当采用计算机进行技术处理时，可采用农用地分等定级管理信息数据库的方式来替代。