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1、精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 代理词 尊敬的审判长、人民陪审员： 原告 xx 诉被告 xx 租赁合同纠纷一案， xx 律师事务所接受 xx 的 委托，指派律师xx 担任本案原告的诉讼代理人。接受委托后，代理 人收集、查阅、研究了本案有关材料，向证人了解情况，并经过本案 的开庭审理，对本案的事实、证据作了全面了解，现发表如下代理意 见，请合议庭予以考虑。 一、本案原告是适格的诉讼主体。 我国合同法第229 条规定： “ 租赁物在租赁期间发生所有权 变动的，不影响租赁合同的效力” 。 中华人民共和国民法通则若
2、干 问题的意见（试行）第119 条第二款规定：“私有房屋在租赁期内， 因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房 主继续有效”。 被告以 “ 买卖不破租赁 ” 的原则来否认原告的主体资格是错误的。 所谓“ 买卖不破租赁 ” ，即在租赁关系存续期间，出租人将租赁物让与 他人，对租赁关系不产生任何影响，原租赁合同在买受人（新的所有 人）和承租人之间继续有效，双方无须重新签订租赁合同，承租人可 依据原租赁合同继续占有使用该租赁物，并按照原租赁合同向新的所 有权人交纳租金、承担原租赁合同中的义务。 原告在获得xx 转让的房屋所有权（并非被告辩称的债权转让） 精品文档就在这里 - 各类
3、专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 后，当然地取得了该房屋的收益权，在本案中，原告依据xx 租赁 合同 （以下简称租赁合同）向被告主张房屋租金，既有前述法律 依据，也有被告一直以该房屋为经营地而办理工商登记的事实依据。 所以，原告是适格的诉讼主体。 二、原告的诉讼请求并不存在超过诉讼时效的问题。 1、本案的客观事实表明原告的诉讼请求并未超过诉讼时效 原告自 xx 年取得房屋产权以来，一直委托xx 到房屋催收租金， 并且还通过书面的催收函催收租金，原告所提供的一系列证据已经形 成一个完整的证据链条，足以证明原告一直在催收租金的事实。 2、
4、原告针对诉讼时效的证据依法应予以采信 根据中华人民共和国民事诉讼法第七十条的规定：“凡是知 道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证”。本案中由于证 人皆是受原告的委托到房屋向被告催收过租金，了解案件真实情况， 因此，他们有义务出庭作证。 3、根据司法解释的规定原告的诉讼请求并未超过诉讼时效 本案中原、被告在租赁合同中所约定的租金是一个整体债务，分 XX 期履行，这些义务的设定是依据同一份租赁合同，其义务内 容的总和作为一个整体构成了权利人的权利内容，权利人依据该 租 赁合同所享有的权利也是一个整体的合同权利，其主张合同权利也 是对合同整体权利的主张， 所以权利人可以在该项作为整体的权利最 终
5、到期而未能实现时就该项权利提出主张。根据最高人民法院关于 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条规定：“当 事人约定同一债务分期履行的， 诉讼时效期间从最后一期履行期限届 满之日起计算”。 所以，本案应从最后一期债务履行期限届满之日（即 XX 年 XX 月 XX 日）起计算诉讼时效。原告在XX 年 XX 月 XX 日 向法院提起诉讼，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。 4、原告的诉讼请求并未超过诉讼时效有最高人民法院和地方高 级人民法院的判例及指导意见佐证。 （1）最
6、高人民法院（ 2004）民二终字第 147号判决书。 （2） 江苏省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效制度若 干问题的讨论纪要苏高法审委200517 号第四条规定： “ 当事人在 合同中约定债务人以分期履行的方式履行债务的，诉讼时效期间自最 后履行期届满的次日起计算。” 三、被告以优先购买权受到侵害为由拒付租金的辩解不成立。 首先，被告主张的优先购买权与原告主张的租金请求，属于两个 不同的法律关系，理应另案处理。 其次，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释第二十一条、二十四条的规定，被告 以优先购买权受侵害为由并不能宣告原告的房屋买卖合同无效，更何
7、况原告已经取得房屋的物权。因此，即使被告主张权利，也应当向房 屋出让人主张， 并不能以此对抗原告的诉讼请求，所以被告以优先购 买权受到侵害为由拒付租金的辩解不成立。 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 综上，代理人认为本案事实清楚，证据确凿充分，原告诉讼请求 理应得到主张，为此，希望合议庭充分考虑并采纳上述代理意见。 xx 律师事务所 律师： 年月日 本文可以自由编辑 精品文档就在这里 - 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有- - - -精品文档 - 1111111111111111111111111111111111111111111 【最新资料Word 版可自由编辑！】