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1、浅谈社区、 街道办事处在物业管理中的作用 当前，物业管理在提高广大业主的生活质量、促进社会 和谐稳定等诸多方面都发挥了极其重要的作用。好的物业管 理，能让广大业主安居乐业，并使物业保质增值，是大家有 目共睹的。但社区、街道办事处在物业管理活动中作用发挥 不明显的问题也比较突出，直接导致了物业管理企业在当前 业主民主意识普遍偏低、物业管理法规意识淡薄、配合物业 管理企业做好物业管理工作的意识差的客观原因下，物业管 理企业服了务，却收到不物管费的情况较为严重。 由于不交物业费，小区的物业管理陷入恶性循环：由于 物业公司服务到位 业主拒交物业费 物业公司收费率降 低 物业公司控制成本 减少工作人员、
2、降低服务质量和标 准，这样一来业主会更不满意物业，更多人不愿意再交费， 物业公司更难维持基本服务? 在这种情况下，物业管理企业生存尚且困难，更谈不上 提高服务水平和管理质量。因此，要想做好物业服务工作， 让业主在物业小区内生活的愉快，光靠物业管理企业是不行 的，还必须要有行业主管部门、街道办事处、社区的大务支 持和配合。按照 “条块结合、重心下移、属地管理”的原则， 相关法律法规也赋予了“街道办事处、社区 ”在物业管理中 的一定的责任。由此可看出，社区、街道办事处在物业管理 活动中的作用非常大。 一、社区、街道办事处在物业管理活动中的职责 根据许昌市人民政府办公室转发市住房城乡建设局关 于进一
3、步加强物业管理工作意见的通知（许政办2013 27 号）的要求，街道办事处在物业管理活动中的主要职责：负 责组织开展本辖区物业管理工作。对辖区物业管理工作进行 监督和检查; 组织或参与物业服务企业的检查考评; 指导、监 督辖区内住宅小区业主委员会的成立、改选和换届工作; 监 督、指导和协调业主大会和业主委员会的日常活动; 参与物 业管理项目有序交接; 建立街道办事处、社区、相关职能部 门的沟通机制; 处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作; 协助综治、住建、公安、消防、工商、规划、城管、环保等 相关部门开展小区综合整治工作。社区在物业管理活动中的 主要职责：社区居委会受街道办事处的委托负责本辖
4、区物业 管理工作。负责组织指导业主大会的成立和业主委员会的选 举 ; 指导业主委员会选聘物业服务企业或建立自治性物业服 务组织 ; 调解处理物业服务中的矛盾纠纷。 二、目前业社区、街道办事处在物业管理活动中作用发 挥的现状 当前，社区、街道办事处在物业管理活动中发挥了一定 的作用，协助小区成立业主委员会并指导其工作，尤其是在 当前物业管理矛盾纠纷多、热点投诉突出的情况下，社区、 街道办事处发挥了较好的作用。但现行业主委员会制度缺陷 及本身的问题造成业主委员会作用发挥不平衡、不明显、不 作为的问题较为突出。而街道办事处作为一级政府组织，物 权法和物业管理条例都明确规定业主大会和业主委员 会应接受
5、当地政府的指导，也就是说政府部门对业主委员会 工作的开展负有重要的指导责任。而现在的问题是街道、社 区是否知道自己应该肩负这项职责呢？是否能够给予经常 性关注保证业主委员会正确有效地行使职权呢？答案是否 定的。 第一、业主委员会在物业管理活动中存在的问题 1、由于业主委员会诉讼主体资格不明确，物业纠纷诉 讼对业主及物业公司都是一大难题。物权法第七十八条 第二款规定： “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业 主合法权益的，受侵害业主可以要求法人民法院予以撤销。” 可以看出，业主委员会在特定情形下可以作为被告。除此之 外，法律没有对业主委员会的诉讼主体资格作其他规定。业 主委员会诉讼主体资格不明
6、确，不仅不利于维护业主的利 益，也不利于维护物业服务企业的合法权益。当物业服务企 业不履行物业服务合同时，是由业主个体还是业委员会提起 诉讼呢？在业主拒交费时，物业公司是否能够将作为合同签 订方之一的业主委员会列为共同被告呢？这些问题都是法 律法规未作规定而又长期司法部门的。由于有这些问题的存 在，造成个别业主不交费，而交了费的业主的权益就受到了 侵害，这对他们是极不公平的。 2、由于业主委员会选举不规范，造成部份业主委员会 委员素质不高，无法代表大多数业主的共同利益。目前，由 于业主委员会候选人产生办法缺失，造成候选人的确定具有 较大随意性，缺乏广泛的代表性，有时谁出来牵头成立业主 委员会就
7、选谁，候选人推举过程不透明，选民不认识候选人 的情况比比皆是。从而造成部份素质较差的业主进入业主委 员会，他们只为自己谋私利，或者事不关己高高挂起，不谋 事不作为，不会维护大多数业主的共同利益和合法权益。 3、由于业主委员会工作制度不规范，造成业主委员会 工作的开展不太正常。业主委员会的工作性质是日常性的， 需要其成员有一定的时间和精力，但从目前情况来看，相当 多小区的业主委员会长期不开会，就算开会委员也到不齐。 在平时的工作中，没有完整的工作内容和工程程序，业主委 员会与业主之间缺少联系沟通，在这种情况下，就算召开了 业主委员会，但仍然不能解决广大业主真正关心的问题。业 主委员会工作开展不正
8、常，对物业管理企业的监管就不到 位，物业管理活动中存在的问题就无法得到及时的改进，这 对广大业主的生活将造成不利的影响。 4、由于对业主委员会进行监督的规定不明确，造成业 主委员会权利被乱用。虽然物业管理条例规定业主和业 主大会都有权监督业主委员会的工作，但是对监督权的行 使、监督机构、监督方式等都没有明确规定。这就造成对业 主委员会缺乏有效的制约和监督，因而，业主委员会权力被 滥用的现象时有发生。比如，有些小区业主举报业主大会投 票造假；有些小区业主委员会在未经业主大会决议甚至未告 知任何业主的情况下就与物业公司签订物业服务合同。有些 业主委员会擅自处分业主共有财产，甚至擅自挪用住宅专项 维
9、修资金，与开发商或物业公司串通一气谋取私利损害业主 利益。有些业主委员会成员利用职权，谋取私利，要求物业 公司发工资，免自己的物业费等等。 第二、社区、街道办事处在物业管理活动中存在的问题 1、在物业管理活动中职责不明确。物权法和物 业管理条例明确规定，政府部门对业主委员会工作的开展 负有重要的指导责任。部份社区和街道办事处由于平时没有 对物权法和物业管理条例的相关规定进行学习，他 们并不知道自己在物业管理活动中所肩负的责任，甚至觉得 物业管理工作与本街道及社区毫无关系，有事也认为与己无 关。 2、对物业管理的相关制度和规定不明确。物业管理是 项综合性的系统工程，涉及到的相关知识、管理制度、各
10、项 职责、禁止行为等非常多。但有些社区及街道办事处的工作 人员对物业管理的相关知识知之甚少，在对物业管理活动进 行指导、 尤其是对物业管理纠纷进行协调处理时，无从下手， 或者说外行话，不但协调处理不了问题，反而使问题更加复 杂，使矛盾升级。 3、在物业管理活动中不作为。社区及街道办事处是指 导物业管理工作、协调处理物业管理纠纷的最基层的政府组 织。但个别社区及街道办事处，在平时的工作中，对本辖区 内各小区的物业管理工作不闻不问，对业主委员会的工作不 过问、 不指导， 遇事推诿，对找上门来的事情也是能推就推， 能躲就躲，直接导致业主反应的问题投诉无门，最终反映到 市委市政府，影响了市委市政府的工
11、作，牵扯了领导的精力。 再次，谈谈在今后的工作中如何发挥好业主委员会、社 区、街道办事处的作用 第一、如何发挥好业主委员会的作用 1、要严把选举关，确实把热心公益事业、具有一定管 理能力的业主选为业委会委员，从根本上提升业委员的素 质。严把选举关，选出广大业主信得过的业主进入业委会， 是发挥好业委会作用的基础。而要选出这样的业委会委员， 除社区街道要加强监管外，业委会选举筹备委员会的业主代 表，要与物业管理企业一道，加强对小区内业主的考察，进 行广泛的民意调整和测评，广泛征求广大业主的意见，并对 业委会委员候选人的基本情况进行公示，在正式选举前让大 多数业主对候选人的情况做到基本了解，这样才能
12、在正式选 举中真正选举出业主信得过的业委会委员。 2、业委会要制定必要的工作制度，以确保业委会工作 的正常开展，只有这样业委会的作用才能得到有效的发挥。 业委会选举产生后，必须要有一定的制度保障其工作的开 展，要不然就形同虚设，发挥应有的作用就是一句空话。比 如业委会委员要加强对物业管理知识的学习，进一步明确业 委会的职责和义务，理解支持物业服务企业的工作，督促逾 期不交物业服务费的业主限期交纳，从而实现合同双方的合 作与共赢；定期不定期召开业委会会议，对小区重大事项进 行研究；定期向广大业主报告工作；建立业委会接待制度， 接受业主的咨询、投诉和监督，协调业主之间及业主与物业 管理企业之间的关
13、系等等。以上如能长期坚持，则业委会的 工作必将逐步走上正轨，将在小区的物业管理中发挥积极的 作用。 3、业委会要经常与业主交流沟通，充分了解业主的诉 求，并加强对物业服务企业的监督，维护全体业主的合法权 益。代表物业管理区域内全体业主的，维护业主在物业管理 方面的合法权益，是业委会的重要职责。但对于单个业主来 说，他所接触到的问题，或者与他本人息息相关的问题是非 常零碎、非常片面的，要将这些零碎的、片面的问题集中， 就必须靠业委会委员经常与广大业主进行交流沟通，充分了 解他们的诉求，听取他们对物业管理企业工作的意见和建 议，并将这些问题汇总、归纳，找出问题的关键点和根源， 然后监督物业管理企业
14、加以改进。特别是涉及物业服务企业 违反物业服务合同、侵害业主共同利益的违法违章行为 要及时制止。只有这样才能对物业服务企业形成有效的监督 机制，才能真正维护好全体业主的共同利益和合法权益。 第二、如何发挥好社区、街道办事处的作用 、要加强学习，了解掌握物业管理的法律法规及相关 知识，做物业管理工作的明白人。了解掌握物业管理的法律 法规及相关知识，是社区、街道办事处指导物业管理工作、 协调处理物业管理纠纷的基础。我们不能以己昏昏，使人昭 昭。而物业管理法律法规及相关知识涉及的范围很广，大家 必须要有一种学习的心态，认真去学习了解这方面的知识。 只有这样，你们在指导物业服务企业、业主大会及业委会的
15、 工作时，才能做到有的放矢，才能发挥好你们在物业管理活 动中应有的作用。 2、要对业委会的工作进行全程督导，从而使业委会的 工作迈上一个新台阶。社区、街道办事处要具体组织辖区内 物业管理工作，牵头组织召开业主大会，成立业主委员会， 并指导、监督其日常运作；参与选聘物业服务企业招投标管 理，组织物业服务质量的检查考评；负责做好新建居住小区 的交接管理，落实辖区内已整治老住宅小区、失管小区和零 散居民楼的物业管理工作；负责健全信仿投诉处理机制，融 合社区公共管理资源，加强职能部门的沟通联系。物业服务 企业要积极配合。 3、要积极配合政府主管部门，协调处理好物业管理纠 纷，为创建和谐社区发挥应有的作用。配合政府主管部门， 协调处理物业服务中的矛盾纠纷，制止破坏公共管理秩序和 损害业主共同利益的行为，协调处理业主、业委会与物业服 务企业之间的纠纷，平衡业主和物业服务企业之间利益，是 社区、街道办事处的重要职责。近年来，物业管理纠纷逐年 增多，尤其是最近一段时间，物业管理纠纷呈现上升趋势， 甚至有很多纠纷直接投诉到书记市长信箱，这些问题反映出 我们政府的基层组织社区和街道办事处在这方面的工作需 要加强，今后的任务会越来越重，我们社区和街道办事处一 定要在调处纠纷方面多动脑筋，以政策为依据，以法律为准 绳，合理合法地调处，相信会有满意的结果的。