2018万科房地产企业财务分析报告.pdf

《2018万科房地产企业财务分析报告.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2018万科房地产企业财务分析报告.pdf（82页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、1 2018 万科房地产企业财务分析报告 2 目录 第一部分：财务分析的基本理论 1 财务分析的目的 3 2 财务分析的内容 5 3 财务分析的程序 6 4 财务分析的方法 10 第二部分：万科企业股份有限公司2018 年度财务分析 1 公司概况 . 18 1.1 公司简介（历史发展及经营范围） 18 1.2 公司战略 . 18 2 行业分析 . 20 2.1 万科地产：宏观环境分析（PEST 法） . 20 2.2 万科地产： SWOT 分析 . 21 3 会计分析 . 24 3.1 资产负债表分析 . . 24 3.1.1 趋势分析 . 24 3.1.2 结构分析 . 25 3.2 利润表

2、分析 . 27 3.2.1 销售收入和净利润趋势分析. 27 3.2.2 公司销售费用、管理费用数据变动情况. 28 3.3 现金流量表分析 . . 29 3 3.3.1 现金流量表增减变动分析. 29 3.3.2 现金流量结构变动分析. 31 4 财务比率分析 . 32 4.1 偿债能力分析 49 4.2 营运能力分析 37 4.3 盈利能力分析 42 4.4 发展能力分析 46 5 综合分析 . 47 5.1 公司综合分析 . 48 5.2 财务综合分析 . 49 第三部分：万科公司经营管理中存在的问题及建议 1 财务问题 . 49 2 改善建 议 . . 50 3 总结与展望 . 80

3、3.1 总结 . 80 3.2 未来展望 . 51 4 5 万科房地产股份有限 公司财务分析案例 第一部分：财务分析的基本理论 1 财务分析的目的 财务分析的目的是建立财务分析理论体系和内容体系的关键。财 务分析的目的应和财务分析信息使用者的目的一致。随着财务分析信 息使用者的增加及使用者目标的多样化，财务分析的目的必然出现多 样化与多重性。 从财务分析主体或信息使用者角度看财务分析的目的，可分为投 资者分析目的、管理者分析目的、监管者分析目的、利益关系着财务 分析目的等。投资者财务分析目的又可分为股权投资者财务分析目的、 6 债券投资者财务分析目的。 管理者财务分析目的可分为高级管理者财 务

4、分析目的、 部门管理者财务分析目的等。监管者财务分析目的可分 为政府部门财务分析部门、 中介机构财务分析目的等。 利益关系着财 务分析目的可分为客户财务分析目的、供应商财务分析目的、 员工财 务分析目的等。 无论从主体看、 客体看、还是从使用目的看，财务分析的目标都 要满足投资者、 债权者、经营管理者及其他利益相关者决策与控制的 需要。因此，研究财务分析的目的可以从以下几个方面进行： 1.1 从企业投资者角度看财务分析的目的 企业的股权投资者包括企业所有者和潜在投资者，他们进行财务 分析的最根本目标是看企业的盈利能力状况，因此企业盈利能力是投 资者资本保值增值的关键。但投资者仅仅关心盈利能力还

5、是不够的， 为了确保资本保值增值， 他们还应研究企业的权益结构，支付能力及 营运状况。只有投资者认为企业有良好的发展前景，企业的所有者才 能保持或增加投资，潜在投资者才能把钱投向企业；否则，企业所有 者将尽可能地抛售股权，潜在投资者将会转向投资其他企业。另外， 对企业所有者而言， 财务分析也能评价企业经营者的经营业绩，发现 经营过程中存在的问题， 从而通过行使股东权力， 为企业未来发展指 明方向。 1.2 从企业债权者角度看财务分析的目的 企业债权者包括企业借款的银行和一些金融机构，以及购买企业 债券的单位和个人等。 债权者进行财务分析的目标与经营者和投资者 7 都不同，银行等债权人从各自经营

6、或收益目的出发愿意将资金带给企 业， 另一方面又要小心地观察该企业有无违约或清算、破产的可能性。 一般来说银行、 金融机构及其他债权人不仅要求本金能及时收回，而 且要求得到相应的报酬或收益， 而这个收益的大小又与其承担的风险 相适应，通常偿还期越长风险越大。 因此从债权人角度进行财务分析 的目标：一是看其对企业的借款或其他债权能否及时、足额收回，即 研究企业的偿债能力的大小； 二是看债务者的收益状况与风险程度是 否相适应。为此，还应将偿债能力分析与盈利能力分析相结合。 1.3 从经营者角度看财务分析的目的 企业的经营者主要指企业的经理及各分厂、部门、车间等的管理 人员。他们进行财务分析的目的时

7、综合的和多方面的。从对企业所有 者负责的角度，他们首先关心盈利能力，这只是他们的总体目标。但 是，在财务分析中，他们关心的是不仅仅是盈利的结果，而是包括盈 利的原因及过程，如资产结构分析、营运状况与效率分析、经营风险 与财务风险分析、 支付能力与偿债能力分析等。分析的目标是及时发 现生产经营中存在的问题与不足，并采取有效措施解决这些问题，使 企业不仅用现有资源盈利更多，而且使企业盈利能力保持持续增长。 1.4 其他财务分析目的 其他财务分析目的的主体或服务对象主要指与企业经营有关的 企业单位和国家行政管理与监管部门。与企业经营有关的企业单位主 要指材料供应者、 产品购买者等。 这些企业单位出于

8、保护自身利益的 需要，也非常关心往来企业的财务状况，从而进行财务分析。他们进 8 行财务分析的主要目标在于搞清企业的信用状况，包括商业上的信用 和财务上的信用，商业信用是指按时、按质完成各种交易行为；财务 信用则指及时清算各种款项。 企业信用状况分析， 首先可以进行对企 业支付能力及偿债能力的评价进行；其次可根据对企业利润表中反应 的企业交易完成情况进行分析判断来说明。 2 财务分析的内容 2.1 企业偿债能力的分析 企业偿债能力的分析是企业财务分析的重要内容，它在一定程度 上反映了企业的财务状况。 对企业偿债能力进行分析， 对企业投资者、 经营者和债权人等都十分重要。 偿债能力分析主要有短期

9、偿债能力分 析和长期偿债能力分析。 对于短期偿债能力的分析主要侧重于研究企 业流动资产、 资产变现能力与流动负债的关系；对于长期偿债能力的 分析则涉及企业的长期财务状况、 资本结构、获利能力和变现能力等。 2.2 企业盈利能力的分析 企业盈利能力的分析主要以资产负债表、利润及利润分配表为基 础，通过表内各项目之间的逻辑关系构建一套指标体系，通常包括营 业（或销售）收入利润率、成本费用利润率、总资产报酬率等，然后 对指标进行计算和分析，并据此评价企业的盈利能力。 2.3 企业营运能力的分析 营运能力是企业在生产经营过程中驾驭资产，实现资本增值的能 力。营运状况如何，直接关系到资本增值的程度，关系

10、到企业生产经 营的成败。对企业营运能力的分析和评价，一般是从资产的周转速度 9 指标来进行的，包括分析应收账款周转率、存货周转率、流动资产周 转率和固定资产周转率等。 2.4 企业发展能力分析 发展能力是指企业未来生产经营活动的发展趋势和发展潜力，企 业应该追求健康的、 可持续的增长， 这需要管理者利用股东和债权人 的资本进行有效运营，合理控制成本，增加收入获得利润，在不补偿 了债务成本之后从而实现股东财富增加，进而增加企业价值。 企业发 展能力分析分为单项发展能力分析及整体发展能力分析，通过计算股 东权益、利润、 收入和资产等方面指标分别衡量企业在股东权益、利 润、收入、资产等方面所具有的发

11、展能力及相互作用判断企业的整体 发展能力。 3 财务分析的程序 3.1 战略分析 战略分析其实质是通过对企业所在行业或企业拟进入行业的分 析，明确企业自身地位及应采取的竞争战略，以权衡收益及风险，了 解与掌握企业的发展潜力，特别是在企业价值创造方面的潜力。 3.1.1 行业特征分析 行业特征分析为企业财务分析指明了方向即通过对所在行业的 分析，明确企业所处行业的竞争程度与地位，有利于分析者进行正确 的决策，行业分析主要包括竞争程度分析和市场议价能力分析两个方 面。 行业竞争程度分析： 一个行业的竞争程度和盈利水平主要受三个 10 因素的影响， 第一是现有企业间的竞争。 现有企业的竞争程度影响着

12、 行业的盈利水平，同场竞争度越高，价格越接近边际成本，盈利水平 也越低。行业现有企业间的竞争程度分析主要应从影响企业间竞争的 因素入手，通常包括行业增长速度分析，行业集中程度分析，差异程 度与替代成本分析，规模经济性分析，退出成本分析。二是，新加入 企业的竞争威胁。 当行业平均利润率超过社会平均利润率，即行业取 得超额利润时，行业必然面临新加入企业的威胁其主要影响因素有规 模经济因素，规模经济程度越高，新企业进入难度越大，先进入优势 因素，新进入企业与行业现有企业在竞争上总处于相对不利的地位， 销售网与关系网因素， 现有企业销售网与关系网的规模程度将影响着 新企业进入的难易程度。三是，替代产品

13、及服务的威胁，替代产品与 替代服务对行业竞争程度有重要影响。当行业存在许多替代产品或替 代服务时，其竞争程度加剧，反之，则竞争性较小。消费者在选择替 代产品或服务时， 通常考虑产品或服务的小用火价格连个因素，如果 替代效应相同或相近，价格竞争则越激烈。 市场议价能力分析：虽然行业竞争能力是盈利能力的决定因素， 但行业实际盈利水平的高低， 还取决于本行业企业与供应商与消费者 的议价能力。第一，企业与供应商的议价能力，影响企业与供应商的 议价能力主要有供应商的数量对议价能力力的影响，当企业的供应商 越少，可选择的产品和服务越少，供应商方面的议价能力就越强。供 应商的重要程度对议价能力的影响，如果供

14、应商的产品是企业产品的 核心部件，而替代品较少， 则供应商的议价能力增强，单个供应商的 11 供应量越大， 往往对企业的制约与影响程度越大，其意见呢管理也越 强。第二，企业与客户的议价能力。影响企业与客户的议价能力的因 素可归结为价格敏感程度，产品差别小，替代成本低，价格敏感度 越低，客户的议价能力越低，另外，客户对价格的敏感程度还取决于 企业产品对客户成本构成影响程度。相对议价能力的影响， 影响其议 价能力的因素有企业与客户的供求平衡状况，单个客户的购买量， 可 供选择的替代产品数量， 客户选择替代产品的成本水平客户的逆向合 并威胁。 3.1.2 企业竞争优势分析 SWOT 是一种战略分析方

15、法，通过对被分析对象的优势、劣势、 机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，通过内部资源、 外部环 境有机结合来清晰地确定被分析对象的资源优势和缺陷，了解所面临 的机会和挑战， 从而在战略与战术两个层面加以调整方法、资源以保 障被分析对象的实行以达到所要实现的目标。SWOT 分别代表： strengths （优势）、weaknesses（劣势）、opportunities(机会 ) 、 threats（威胁） SWOT 分析有四种不同类型的组合： 优势机会（SO ） 组合、弱点机会（WO ）组合、优势威胁（ST）组合和弱点 威胁（ WT ）组合。 优势机会 （SO ）战略是一种发展企业内部优势

16、与利用外部机 会的战略，是一种理想的战略模式。当企业具有特定方面的优势，而 外部环境又为发挥这种优势提供有利机会时，可以采取该战略。 例如 良好的产品市场前景、 供应商规模扩大和竞争对手有财务危机等外部 12 条件，配以企业市场份额提高等内在优势可成为企业收购竞争对手、 扩大生产规模的有利条件。 弱点机会（ WO ）战略是利用外部机会来弥补内部弱点，使企 业改劣势而获取优势的战略。 存在外部机会， 但由于企业存在一些内 部弱点而妨碍其利用机会，可采取措施先克服这些弱点。例如，若企 业弱点是原材料供应不足和生产能力不够，从成本角度看， 前者会导 致开工不足、生产能力闲置、单位成本上升，而加班加点

17、会导致一些 附加费用。在产品市场前景看好的前提下，企业可利用供应商扩大规 模、 新技术设备降价、竞争对手财务危机等机会， 实现纵向整合战略， 重构企业价值链， 以保证原材料供应， 同时可考虑购置生产线来克服 生产能力不足及设备老化等缺点。通过克服这些弱点， 企业可能进一 步利用各种外部机会， 降低成本，取得成本优势，最终赢得竞争优势。 优势威胁（ ST ）战略是指企业利用自身优势，回避或减轻外 部威胁所造成的影响。 如竞争对手利用新技术大幅度降低成本，给企 业很大成本压力；同时材料供应紧张，其价格可能上涨；消费者要求 大幅度提高产品质量；企业还要支付高额环保成本；等等，这些都会 导致企业成本状

18、况进一步恶化，使之在竞争中处于非常不利的地位， 但若企业拥有充足的现金、熟练的技术工人和较强的产品开发能力， 便可利用这些优势开发新工艺，简化生产工艺过程， 提高原材料利用 率，从而降低材料消耗和生产成本。另外，开发新技术产品也是企业 可选择的战略。 新技术、新材料和新工艺的开发与应用是最具潜力的 成本降低措施，同时它可提高产品质量，从而回避外部威胁影响。 13 弱点威胁（ WT ）战略是一种旨在减少内部弱点，回避外部环 境威胁的防御性技术。当企业存在内忧外患时，往往面临生存危机， 降低成本也许成为改变劣势的主要措施。当企业成本状况恶化， 原材 料供应不足，生产能力不够，无法实现规模效益，且设

19、备老化，使企 业在成本方面难以有大作为， 这时将迫使企业采取目标聚集战略或差 异化战略，以回避成本方面的劣势，并回避成本原因带来的威胁。 竞争优势（ S）是指一个企业超越其竞争对手的能力，或者指公 司所特有的能提高公司竞争力的东西。例如，当两个企业处在同一市 场或者说它们都有能力向同一顾客群体提供产品和服务时，如果其中 一个企业有更高的赢利率或赢利潜力，那么，我们就认为这个企业比 另外一个企业更具有竞争优势。竞争优势可以是以下几个方面：(1) 技术技能优势：独特的生产技术，低成本生产方法，领先的革新能 力，雄厚的技术实力，完善的质量控制体系，丰富的营销经验，上乘 的客户服务，卓越的大规模采购技

20、能（2）有形资产优势：先进的生 产流水线，现代化车间和设备，拥有丰富的自然资源储存，吸引人的 不动产地点，充足的资金，完备的资料信息（3）无形资产优势：优 秀的品牌形象，良好的商业信用，积极进取的公司文化（4）人力资 源优势：关键领域拥有专长的职员，积极上进的职员，很强的组织学 习能力，丰富的经验（5）组织体系优势：高质量的控制体系，完善 的信息管理系统，忠诚的客户群，强大的融资能力（6）竞争能力优 势： 产品开发周期短，强大的经销商网络，与供应商良好的伙伴关系， 对市场环境变化的灵敏反应，市场份额的领导地位 14 3.2 会计分析 3.2.1 会计分析的目的 会计分析是以企业会计报表信息为主

21、要依据, 运用专门的分析方 法, 对企业财务状况和经营成果进行解释和评价, 以便于投资者、债权 人、管理者以及其他信息使用者做出正确的经济决策。会计分析的主 体不同 , 分析的目的也不同： 债权人主要关心企业的资产负债水平和偿债能力通过分析, 债权 人可以了解企业的偿债能力和财务风险, 据以做出是否继续持有企业 债权的决策。 投资者主要关心企业的盈利能力和资本保值增值能力通过分析, 投资者可以了解企业的盈利状况, 评价企业曼托经管责任及其履行情 况, 据以做出是否继续投资的决策。 企业管理者要关注企业经营活动和财务活动的一切方面通过分 析可以了解企业运转是否正常, 企业经营前景如何, 企业有无

22、资金潜 力可挖 , 据以做出是否借款、是否投资、是否扩大生产经营规模以及 是否调整企业经营战略等决策。 国家和社会主要关注企业的贡献水平通过分析, 国家和社会可以 了解企业对国家和社会的贡献水平, 如企业上缴税金的情况、社会积 累的情况 , 据以制定宏观经济调控政策, 保持国民经济的良性运行。 3.2.2 会计分析方法 会计分析方法包括： 定性分析： 是指分析人员运用自己的主观判断，对企业的资金 15 成本、利润等方面进行分析的一种方法。它一般适用于缺乏历史会计 资料或其它资料的分析。 常用的定性分析方法有： 调查分析法和经验 分析法。 定量分析：是指运用统计技术，考察事物的规定性，从而把握

23、事物性质的一种分析方法。常用的定量分析方法有：比较分析法，时 间序列分析法和因果分析法等。 静态分析： 它是对已发生的经济活动成果，进行综合性的对比 分析的一种分析方法，常用的静态分析法有：相对数分析法、平均数 分析法、比较分析法、结构分析法、因素替换分析法、综合计算分析 法、价值系数分析法等。 动态分析：它是对企业正在进行的经济活动进行分析的一种方 法。常用的动态分析有： 指数分析法、发展速度分析法、 ABC分析法、 平均递增率分析法，季节变动分析法、网络分析法、移动平均数分析 法和费用效益分析法等。 预测分析：它是对企业经济活动未来发展趋势进行分析的一种 方法，常用的预测方法有：最小损益值

24、分析法、最大损益值分析法、 回归分析法、矩阵分析法、决策树分析法和马尔可夫分析法等。 经验分析法：是指分析人员根据自己的实践经验和专业知识， 对企业预测的资料进行分析， 并做出评价判断的一种方法， 它的方法 有专家意见法、历史类比法和直觉测定法。 3.3 财务分析 财务分析是以会计核算和报表资料及其他相关资料为依据，采用 16 一系列专门的分析技术和方法， 对企业等经济组织过去和现在有关筹 资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿 债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它是为企 业的投资者、 债权人、经营者及其他关心企业的组织或个人了解企业 过去、评价企业现状

25、、 预测企业未来做出正确决策提供准确的信息或 依据的经济应用学科。 3.3.1 财务分析的目的 财务分析的目的是进行财务分析的最终目标，财务分析的最终目 标是为财务报表使用者做出相关决策提供可靠的依据。财务分析的目 的受财务分析主体的制约， 不同的财务分析主体进行财务分析的目的 是不同的。财务分析的一般目的可以概括为：评价过去的经营业绩、 衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。根据分析的具体目的， 财务分析可以分为流动性分析、盈利性分析、财务风险分析、专题分 析（如破产分析、审计人员的分析性检查程序）。 3.3.2 财务分析的内容 （1）资金运作分析：根据公司业务战略与财务制度，预测并监 督

26、公司现金流和各项资金使用情况，为公司的资金运作、 调度与统筹 提供信息与决策支持； （2）财务政策分析：根据各种财务报表，分析并预测公司的财 务收益和风险， 为公司的业务发展、 财务管理政策制度的建立及调整 提供建议； （3）经营管理分析：参与销售、生产的财务预测、预算执行分 17 析、业绩分析， 并提出专业的分析建议，为业务决策提供专业的财务 支持； （4）投融资管理分析：参与投资和融资项目的财务测算、成本 分析、 敏感性分析等活动，配合上级制定投资和融资方案， 防范风险， 并实现公司利益的最大化； （5）财务分析报告：根据财务管理政策与业务发展需求，撰写 财务分析报告、投资财务调研报告、可

27、行性研究报告等，为公司财务 决策提供分析支持。 4 财务分析的方法 4.1 水平分析法 水平分析法，指将反映企业报告期财务状况的信息( 也就是会计 报表信息资料 )与反映企业前期或历史某一时期财务状况的信息进行 对比，研究企业各项经营业绩或财务状况的发展变动情况的一种财务 分析方法。其要点是将报表资源中不同时期的同项数据进行对比，分 为比较分析法和趋势指数分析。 （1）比较分析法 比较分析法是将上市公司两个年份的财务报表进行比较分析，旨 在找出单个项目各年之间的不同，以便发现某种趋势。 在进行比较分 析时，除了可以针对单个项目研究其趋势，还可以针对特定项目之间 的关系进行分析，以揭示出隐藏的问

28、题。比如，如果发现销售增长 10% 时，销售成本增长了14% ，也就是说成本比收入增加的更快，这 与我们通常的假设是相悖的， 我们通常假设， 在产品和原材料价格不 18 变时，销售收入和销售成本同比例增长。现在出现了这种差异，一般 有三种可能：一是产品价格下降，二是原材料价格上升，三是生产效 率降低。要确定具体的原因, ，这就需要借助其他方法和资料作进一 步的分析。 （2）指数趋势分析 当需要比较三年以上的财务报表时，比较分析法就变得很麻烦， 于是就产生了指数趋势分析法，指数趋势分析的具体方法是， 在分析 连续几年的财务报表时，以其中一年的数据为基期数据(通常是以最 早的年份为基期 )，将基期

29、的数据值定为100，其他各年的数据转换 为基期数据的百分数， 然后比较分析相对数的大小，得出有关项目的 趋势。 4.2 垂直分析法 垂直分析法， 它可以用于财务资料的分析方面。在一张财务报表 中, 用表中各项目的数据与总体( 或称报表合计数 ) 相比较 ,以得出该 项目在总体中的位置、重要性与变化情况。 垂直分析法的步骤： （1）计算出表中各项目在总体中所占比 重； （2） 通过该比例判断该项目在报表中所占位置、其重要性如何； （3） 将该比例与基期或上一年度的比例数据相对比，观察其变化趋 势。会计报表经过垂直分析法处理之后，也叫同度量报表、总体结 构报表、共同比报表。 4.3 比率分析法 比

30、率分析法是把会计报表中的一个或多个项目与其他项目进行 19 对比，求得会计报表分析所需要的比率指标值，从而揭示会计报表项 目之间内在逻辑关系的一种分析方法。尽管财务比率指标很多， 但是 它们都能归入反映企业偿债能力、 盈利能力和资产运营能力的指标体 系中。部分财务比率指标还可以用来对企业的经营绩效进行综合分析。 4.3.1 反映企业偿债能力的比率指标 企业的偿债能力分为短期偿债能力和长期偿债能力。短期偿债能 力是指企业运用流动资产偿还流动负债的能力。用于反映企业短期偿 债能力的比率指标主要有流动比率、速动比率和现金比率等； 长期偿 债能力是指企业运用自己的所有有效资产偿还全部负债的能力，用于

31、反映企业长期偿债能力的比率指标主要有资产负债率、权益乘数和利 息保障倍数等。下面分别对这些指标进行说明。 流动比率 流动比率是流动资产与流动负债之间的比率关系，它反映一个企 业的流动资产对流动负债的保障程度，流动比率的计算公式如下： 流动比率 = 流动资产 流动负债 一般而言，流动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强，流动 负债获得到期偿还的可能性越大， 短期债权人的利益越容易得到保护。 但是，过高的流动比率可能会导致公司资金的低速周转，大量资金处 于闲置状态，影响企业的盈利能力；而且，如果流动资产的内部结构 不合理，较高的流动比率并不会带来较强的短期偿债能力。流动比率 不是越高越好，也不是越

32、低越好，而应是一个适度值。 速动比率 20 速动比率是速动资产与流动负债之间的比率关系，它反映一个企 业的速动资产对流动负债的保障程度，速动资产是流动资产减去存货 （有时还减去待摊费用）的结果，速动比率的计算公式如下 速动比率 = 流动资产存货 流动负债 由于流动资产中包含了不少流动性较差、甚至不能变现的资产， 比如存货转化为现金就需要相当长的时间，所以，流动资产多的企业 不一定对流动负债形成可靠的保障，流动资产减去存货后 （有些企业 还减去待摊费用等） 得到速动资产， 速动资产对流动负债的比率更能 够反映一个企业真实的短期偿债能力和支付能力。 资产负债率 资产负债率是企业的负债总额与企业资产

33、合计数之间的比率关 系，它反映在企业的总资产中有多少资金来自债权人，揭示一个企业 的负债程度和长期偿债能力，资产负债率的计算公式如下： 资产负债率 = 总负债 总资产 资产负债率一方面反映了企业的负债程度及其所承担的风险，另 一方面也反映了企业利用财务杆杠的能力。 利息保障倍数 利息保障倍数是企业的利息、 所得税与净利润之和对利息费用的 倍数，它反映企业获得的息税前收益对支付利息费用能力的保障程度， 是债权人衡量自身债权安全性的重要指标，利息保障倍数的计算公式 如下： 利息保障倍数 = 净利润财务费用所得税 财务费用 21 一般地，利息保障倍数越高，企业对债权人利息的支付能力越强， 债权人对利

34、息的求偿越有保障。 4.3.2 反映企业盈利能力的比率指标 盈利能力是投资者和企业管理当局的兴趣所在，尽管资产运营效 率的高低在很大程度上影响着公司的盈利水平，但是，盈利水平却是 企业经营成果的集中反映。没有盈利，企业就失去了造血的功能，迟 早会死亡。盈利能力反映了企业占用、 耗用和运用资产带来的回报的 状况。 销售收入利润率 销售收入利润率， 又称边际利润率， 是企业当期实现的净利润与 销售收入之间的比率关系， 它反映销售收入的创利水平， 根据报表分 析的需要，有些企业用主营业务收入代表销售收入，有些企业用营业 收入代表销售收入，销售收入利润率的计算公式如下： 销售收入利润率 = 净利润 销

35、售收入 销售收入利润率说明企业100 元销售收入所能够创造的净利润 额，销售收入利润率越高， 说明企业在相同销售水平下的成本、费用 控制越好，或企业花费同样的成本、 费用， 能够带来更多的销售收入。 在实践中利用销售利润率进行财务分析与诊断时，我们不仅要关注企 业整体的销售利润率水平， 还要关注主要产品或企业主要分部的销售 收入利润率水平，这样才能有效地指导销售工作。 资产报酬率 资产报酬率是反映企业盈利水平的重要财务指标，它是企业实现 22 的盈利与企业总资产之间的比率关系，揭示企业占用总资产创造盈利 的水平。很多企业在计算资产报酬率时往往用经营利润，即息税前收 益（EBIT, EBIT 是

36、 Earnings Before Interestand Tax 的简称）表示 盈利，因为利息费用和所得税费用不受资产经营方式的影响，而资产 报酬率主要是衡量企业是否通过资产经营获得合理的收益。资产报酬 率的计算公式如下： 资产报酬率 = 息税前收益 总资产 资产报酬率反映100 元资产创造的盈利金额， 一般地，资产报酬 率越高，说明企业的盈利水平越好；反之，资产报酬率越低，企业的 盈利水平越差。 适当的资产报酬率是对股东投资回报的有力保障，也 是企业经营者有效从事经营的证据。 每股收益 每股收益是站在股东角度衡量企业盈利水平的又一重要财务指 标，它是企业当期的净利润与流通在外的普通股的加权平

37、均数之间的 比率关系，反映每股股票的盈利额，每股收益的计算公式如下： 每股收益 = 净利润 流通在外的普通股平均数 一般地，每股收益越高，企业的盈利水平越好，股东获得的回报 亦越高。但是，仅仅考虑每股收益的高低是不合适的，在分析每股 收益时，同时还得关注每股股票代表的净资产数额。 市盈率 市盈率是每股股票的市场价格与每股股票收益之间的比率关系， 也称价格与收益比率，市盈率的计算公式如下： 23 市盈率 = 每股市价 每股收益 市盈率反映企业每股股票的市场价格是其收益的倍数，它是判断 股票价格在资本市场上是否有吸引力以及有多大风险的财务指标。从 理论上讲，较低的市盈率意味着较低的投资风险，股票越

38、有投资价值； 较高的市盈率意味着股价中具有较多的泡沫，投资者将承担较高的投 资风险。 4.3.3 反映企业资产运营效率的比率指标 资产运营效率反映一个企业利用经济资源的有效性，揭示企业资 金周转的快慢，集中展示整个企业的管理水平。 在偿债能力比率指标、 盈利能力比率指标和资产运营效率比率指标中，资产运营效率类的比 率指标最重要，没有良好的资产运营效率， 就不可能有好的盈利水平， 没有好的盈利水平，企业的长期偿债能力就没有保障。因此，会计报 表分析人员应重视常规财务比率指标中资产运营效率类指标的分析。 哪些资产项目在企业资产总额中所占的比率高，就重点分析这些资产 的运营情况，这样才能抓住分析的重

39、点。 应收账款周转率和应收账款周转期 应收账款周转率是企业的赊销收入 （有的企业赊销收入近似地等 于销售收入，因而在计算这一指标时也常用销售收入取代赊销收入） 与应收账款平均余额之间的比率关系，应收账款的平均余额一般用期 初的应收账款加期末的应收账款除以2 求得，这一比率指标反映企业 控制应收账款并将其转化为现金的能力，揭示了企业在应收账款上的 管理水平。应收账款周转率的计算公式如下： 24 应收账款周转率 = 赊销收入 应收账款平均余额 应收账款周转期 = 应收账款周转率 一般地，应收账款周转率越高，应收账款周转期越短，企业收回 应收账款所需的时间越少，应收账款周转越快，占用资金越少，企业

40、管理应收账款的水平越高。 在分析应收账款周转率与应收账款周转期 时，还要注意考虑销售收入的多少和应收账款的管理效果之间的关系。 存货周转率和存货周转期 存货周转率是企业的销售成本与存货平均余额之间的比率关系， 存货的平均余额一般用期初的存货加期末的存货除以2 求得，这一比 率指标反映企业控制存货并将其转化为销售成本的能力，揭示企业在 存货管理方面的水平。存货周转率的计算公式如下： 存货周转率 = 存货成本 存货平均余额 存货周转期 = 存货周转率 一般地，存货周转率越高，其周转期越短，企业存货周转一次所 需的时间越少，周转速度越快，占用资金越少，企业管理存货的水平 越高。当然，在分析存货周转率

41、与存货周转期时，还要注意存货的管 理效率与由于存货过少可能导致停产等损失之间的平衡性。 4.3.4 反映企业综合经营绩效的比率指标 上述会计报表的比率分析主要集中于一个方面，有的关注企业的 偿债能力，有的关注企业的盈利能力，有的关注企业资产运营能力。 事实上，以上各方面的分析指标之间是有内在联系的，企业的资产运 营能力是盈利能力的保障， 盈利能力是偿债能力的保障， 资产运营能 25 力是基础、是过程，盈利能力是结果。因此，利用财务比率对企业的 综合经营绩效进行分析是很重要的。企业综合经营绩效的分析主要借 助净资产收益率财务指标。 净资产收益率的分析 净资产收益率是企业实现的净利润与所有者权益之

42、间的比率关 系，这个指标在一些基本财务指标基础上展开，可以揭示企业的诸多 内在财务关系： 净资产收益率 = 净利润 所有者权益 =销售收入利润率总资产周转率权益 乘数 利用比率指标进行会计报表分析时一定要弄清楚指标本身的含 义， 指标计算时所使用的数据， 以及各项累计性数据的内部构成状况。 4.4 因素分析法 依据分析指标与其影响因素的关系，从数量上确定各因素对分析 指标影响方向和影响程度的一种方法。当有若干因素对分析指标发生 影响作用时， 假定其他各个因素都无变化，顺序确定每一个因素单独 变化所产生的影响。 4.4.1 连环替代法 连环替代法是将分析指标分解为各个可以计量的因素，并依据各 个

43、因素之间的依存关系， 顺次用各因素的实际值替代计划值，据以测 定各因素对分析指标的影响。 依存列算式，依次换数字，后数减前数，算出影响数，各数相加 减，总数即差异。用字母表示如下：计划指标体系： N0a0b0 26 c0 第一校正指标体系： N2a1b0c0 第二校正指标体系： N3a1 b1c0 实际指标体系： N1a1b1c1 N2N0是由于 a 变动影响 经济指标的程度N3N2 是由于 b 变动影响经济指标的程度N1N3 是由于 c 变动影响经济指标的程度把各因素变动的影响程度综合起 来，则： （N1-N3）+（N3-N2）+（N2-N0）=N1-N0 4.4.2 差额分析法 是连环替代

44、法的简化形式； 是利用各个因素的实际值与计划值之 间的差额，来计算各因素对分析指标的影响。 采用因素分析法的注意事项： (1) 因素分解的关联性。即，确定构成经济指标的因素，必须是 客观上存在着的因果关系， 要能够反映形成该项指标差异的内在构成 原因，否则，就失去了其存在的价值。 (2) 因素替代的顺序性。替代因素时，必须按照各因素的依存关 系，排列成一定的顺序依次替代，不可随意加以颠倒，否则，就会得 出不同的计算结果。一般而言，确定正确排列因素替代程序的原则是： 按分析对象的性质， 从诸因素相互依存关系出发， 并使分析结果有助 于分清责任。 (3) 顺序替代的连环性。因素分析法在计算每一个因

45、素变动的影 响时，都是在前一次计算的基础上进行的，并采用连环比较的方法确 定因素变化的影响结果。 因为只有保持计算程序上的连环性，才能使 各个因素影响之和等于分析指标变动的差异，以全面说明分析指标变 动的原因。 27 （4）计算结果的假定性。由于因素分析法计算的各因素变动的 影响数，会因替代计算顺序的不同而有差别，因而计算结果不免带有 假定性，即，它不可能使每个因素计算的结果，都达到绝对的准确。 它只是在某种假定前提下的影响结果，离开了这种假定前提条件， 也 就不会是这种影响结果。 为此，分析时应力求使这种假定是合乎逻辑 的假定，是具有实际经济意义的假定。 只有这样，计算结果的假定性， 才不至

46、于妨碍分析的有效性。 第二部分：万科企业股份有限公司2018 年度财务分析 【摘 要】财务分析，是以财务会计资料为依据，采用一系列专 门的分析技术和方法， 对企业的财务状况、 经营成果和现金流量情况 进行分析与评价的经济管理活动。 财务分析的基本内容是企业偿债能 力分析、运营能力分析和盈利能力分析。财务分析的基本功能，是将 大量的报表数据转换成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息， 对企业的偿债能力、 盈利能力和抵抗风险能力做出评价，预测企业未 来的报酬和风险，减少决策的不确定性。 本文将从财务报表分析出发， 结合管理会计、财务管理、 管理学等知识，以房地产龙头企业万科企 业股份有限公司为例

47、， 根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及 与金融业和政府密切相关的行业特征，对其2018 年的财务报表进行 系统的纵横向比较， 探讨万科公司财务报表中反映出的财务信息，并 尝试结合社会经济趋势对这些信息及对其的财务分析，提出一些合理 化建议。 28 【关键词】财务报表；地产行业；万科集团； 1 公司概况 1.1 公司简介（历史发展及经营范围） 万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科 A、证券代码： 000002，证券曾用简称：深万科A、G万科 A。公司总 股本 1099521.02 万股（ 2008 年 2 季度） ，总部位于中国深圳市盐田 区大梅沙环梅路33 号万科中心

48、，现任董事会主席为王石，总经理为 郁亮。 万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。 万科企业股份有限公司成立于1984年， 1988 年进入房地产行业， 经过三十余年的发展， 成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包 括房地产开发和物业服务。 公司聚焦城市圈带的发展战略， 截至 2018 年底，公司进入中国大陆65 个城市，分布在以珠三角为核心的广深 区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以 及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013 年起开始 尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4 个海 外城市， 参与 6个房地产开发项目。2

49、018年公司实现销售面积1,806.4 万平米，销售金额2,151.3 亿元，销售规模居全球同行业领先地位。 公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（ “万科物业”）为主体展 开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企 业立命之本。 截至 2018年底，公司物业服务覆盖中国大陆61个大中 城市，服务项目 457 个，合同管理面积10,340 万平方米。 29 1.2 公司战略 1.2.1 企业战略目标 企业愿景中国房地产行业的领跑者 企业使命建筑无限生活，包括: 建筑你的生活，从懂得你的 生活开始 : 建筑一个更有深度、更有技术含最的住宅；致力于营造一 种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身。 战略目标组织结构目标： 确定和加强万科公司总部的战略中 心、投资决策中心、资本运营中心、财务监控中心的四项基本职能， 进一步强化下属公司的生产中心、 成本中心和利润中心的三项基本职 能。人力资源目标企业远景吸引人；激励约束用活人；终身学习 培养人；事业发展留住人。 财务目标实现动态的、稳健的和长期 的股东财富最大化， 建立企业级动态财务信息系统、企业级财务控制 系统。完善财