2018全国房地产经纪人《专业基础》必考知识点总结.pdf

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1、2018 全国房地产经纪人专业基础必考知识点总结 房地产 是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体 土地 一般是指地球的 陆地表面及其上下一定范围内的空间。其空间范围可分为以下3层： 、地球表面，简称地表； 、地球表面以上一定范周内的空间，简称地上空间； 、地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。 建筑物 、也称为建筑， 有广义和狭义两种含义。 、广义的建筑物 ：包括房屋，又包括构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实 体。 、狭义的建筑物： 主要指房屋，不包括构筑物，是指人们居住或进行各种活动 的场所。 、房屋 ：是指人们在其内进行生活和生产活动地建筑空间。 、构筑物：

2、是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附 属建 筑设施如烟囱、水塔等。 、其他相关定着物： 是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑 物的从 物，应随住土地或建筑物的转址而一并转址的物，但当事人另有约定的除外。 、在房地产买卖中，买卖对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关定 着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在买卖对象的范围内 房地产 是实物、权益和区位的三位一体 房地产实物： 是指房地产中看得见、摸得着的部分 房地产权益 、是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权 利、利益和好处。 、一宗房地产的权益包括： 拥有的房地产权

3、利 ，如拥有的是所有权还是使用权。 该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。 该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。 额外的利益或好处。 房地产区位 、是指房地产的空间位置。 、房地产区位优劣最常见、最简单的指标是距离。 、空间直线距离 是最简单、最基础的距离 房地产的主要特性 、不可移动 (1) 房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变。 (2) 房地产的不可移动特性， 决定了房地产不像其他商品那样可以在不同地区 之间调 剂余缺，而是一个 地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是 地区性的 ，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。 、独一无二 独一无二特性也称为 独特

4、性、异质性、非同质性、个别性。 、寿命长久 、供给有限 (1) 土地是大自然的产物， 地表面积基本上是固定不变的，从这种意义上讲土 地总量 不可增加。 (2) 房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性 。 、价值较大 与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。 、用途多样 、相互影响 、易受限制：在社会安定时，房地产价格有上升趋势；社会动荡时，房地产价格 低落 、难以变现 难以变现也称为变现能力弱，流动性差。房地产由于价值较大、不可移动、 非同质性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得房地产需要出 售时通常要经过较长时间才能脱手。 、保值增值 房地产面积 分为房屋面积和土地面积，

5、其作用很大。 、是通过它可知房地产的规模大小， 、是它是计算房地产价格的基础 房屋面积主要有下列几种： 、建筑面积 ：最大 是指房屋各层水平平面面积的总和，即房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积的总 和。 房屋内门厅客厅全部计算面积非仅一层计算；有柱按其柱的外围水平投影面积 计算； 永久性建筑地有柱车棚按其柱的外围水平投影面积计算； 属永久性结构有上盖的室外楼梯按各层水平投影面积计算 、使用面积： 是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 、套内建筑面积：约为建筑面积的 (1) 是指由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成的面积。 (2) 套内建筑面积小于建筑面积， 大

6、于使用面积。 建筑面积套内建筑面积使用 面积 、共有公用建筑面积： 是指各产权人 共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各相关产权人 之间进行分摊。 、分摊的共有公用建筑面积： 俗称公摊面积，是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。 、预测面积： 根据预测方式，分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积。 、实测面积： (1) 也称为竣工面积，是指房屋竣工后实际测量得出的面积。 (2) 预测面积与实测面积不一致时，以实测面积为准。 (3) 造成两者不同的原因主要有： 施工误差；测量误差；工程变更； 房屋竣工后原属于应分摊的共有公用建筑面积的功能或服务范围改变等。 、合

7、同约定面积： (1) 简称合同面积， 是指新建商品房出卖人和买受人在新建商品房预（销）售合同 中约定的所买卖新建商品房的面积。 (2) 新建商品房预售中，合同约定面积一般为预测面积 房屋建筑面积计算的有关规定 计算建筑面积的房屋应是永久性结构的房屋，且层高应在 2. 20m以上（含 2.20m） 房屋内夹层、楼梯间和电梯间等在2. 20m 以上部位应当计算全部建筑面积 成套房屋建筑面积的组成 、成套房屋建筑面积通常是指分户建筑面积， 是以一个套间为单位的建筑面积. 、建筑 面积套内建筑面积分摊的共有公用建筑面积 、套内建筑 面积套内使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积 套内使用面积以水平投影面

8、积按下列规定计算： 、套内使用面积 应包括卧室、起居室、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过到、储 藏室、 壁橱等使用面积的总和。 、套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计入套内使用面积。 如跃层住宅 (住宅占有上下两层楼面 ) 的套内使用面积包括其室内楼梯，并将 其按自然层数计入使用面积。 、烟囱、通风道、管道井等均不应计人套内使用面积。 、套内使用面积应按结构墙体表面尺寸计算。有复合保温层时，应按复合保温 层表面 尺寸计算。 、内墙面装饰厚度应计入套内使用面积。 套内墙体面积 、是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积， 、其中 各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙

9、等共有墙，均 按水平 投影面积的一半计入套内墙体面积。 、套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积 套内阳台建筑面积 、均按 阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 、封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积， 、未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计 算建筑面积。 、需要注意的是， 阳台是否封闭，是在房屋建成交付时是否封闭，如果购房人 购买后 将未封闭的阳台封闭的，仍然只计算一半建筑面积 根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等）， 应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种： 、幢共有公用建筑面积 ，是指为整幢服务的共有公用建筑面积； 、功能共有公用

10、建筑面积 ，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积； 、本层共有公用建筑面积 ，是指专为本层服务的共有公用建筑面积 建筑面积与使用面积的关系 、建筑面积没有使用面积直观。 、使用面积与建筑面积之比 称为使用面积系数 （简称 K值） ，俗称使用率、得房率， 一般为70% 80% ，通常越大越好，说明面积利用率越高，也就越实惠。 、套内建筑面积与建筑面积之比称为实用率，约为 75% 90% 影响使用面积系数 K值大小的因素主要有下列几个： 、建筑形式 。如板式住宅 的K值明显大于 塔式住宅 的K值，一般大 10个百分点左右。 、建筑结构 。房屋的建筑结构不同，垂直承重构件占用面积不同，K值不同

11、。 、地区气温 。由于不同地区的冬季气温差异较大，为了室内保温，房屋的外墙厚度 不同。 、墙体材料 。墙体所用的材料不同，其占用的面积不同。 、套内建筑面积 。 (1) 在套内建筑面积相同而房间数量较少时，因墙体相对较少，K值较大；反之 K 值较小 (2) 在房间数量相同而套内建筑面积增加时墙体面积虽然可能增加， 但因后者增 加幅 度小、前者增加幅度大而使K值上升，反之 K值降低 房地产经纪活动中涉及的土地面积 主要有宗地面积、小区用地面积和共有土地分摊面积 宗地 、是指土地权属界线封闭的地块或空间。 、宗地面积是指宗地的水平投影面积，也就是宗地权属界线范围内的土地面积。 、不计入宗地面积的范

12、围有： 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道、巷道 等公共用地；公共使用的河滩、水沟、排污沟；已征收、划拨或者属于 原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；其他按规 定不计人宗地面积的。 小区用地面积 一般是指居住小区的建设用地面积，通常在取得居住小区的房地产开发用地时确 定。 建设用地面积规划占地面积代征地面积；(代征地面积 即为代征道路用地面 积和代征绿化用地面积 ) 地图 、是说明地球表面的事物和现象分布情况的图。 、由于地形图具有现势性和可量测性的特点，决定了它是基础用图，可作 为各种 专题地图的底图，应用广泛 地形图 、主要内容有地貌、水系、植被、

13、建筑、居民点、交通线、境界线等。 地形图测量的基准面是大地水平面 、阅读地形图时有一些方面值得注意，包括： (1) 地物、地貌符号及其含义。地形图上有若干条等高线， 相邻等高线之间的高差称为等高距 。等高线越密，地面坡度越大。 (2) 平面位置和高程。 水处于静止时的表面称为水准面； 与水准面相切的平面称为水平面。 我国高程基准目前执行的是1985国家高程基准， 其国家水准原点 （青岛原点） 高程为 72. 260m，全国布置的国家高程控制点水准点 ，均是以这个水准原 点为准 建筑总平面图可反映出以下内容： 、该建筑场地的位置、形状、大小； 、建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置； 、

14、场地内的道路布置与绿化安排； 、建筑物的朝向（通常用指北针或风玫瑰图表示房屋朝向和地区常年的风向频 率） ； 、建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高； 、扩建建筑物的预留地。总平面地形变化较大的，一般还画有等高线 建筑平面图 、是用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所做 的水平 投影图。 、一幢楼房通常有以下几种建筑平面图： 底层平面图：第一层房间布置；标准层平面图：表示中间相同的各层平 面布置 ；顶层平面图；屋顶平面图。 从建筑平面图上可以看出以下内容： 、建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合 关系； 、建筑物及其组成房间的名称、

15、尺寸和墙厚； 、走廊、楼梯的位置及尺寸； 、门、窗的位置及尺寸； 、台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸； 、室内地面的高度 户型图 、户型也称房型，是指房屋（多指单元房）内部格局的类型， 如一套住宅是几室几厅几卫。 、一套住宅的户型图，是该套住宅的平面空间布局图。 从该图上一般可直观地看出该套住宅内部各个独立空间的数量、使用功能（如 门厅、客厅、餐厅、卧室、书房、厨房、卫生间、过道、贮藏室、壁柜、阳 台等） 、相对位置、大小、长宽、朝向、门窗位置等情况。 、户型图的不足是没有标注该套住宅的面积（如建筑面积、套内建筑面积、使 用面积） 和各个房间的使用面积。 、新建商品房在销售时一般有户型图。对

16、于存量住宅，房地产经纪人员应绘制 户型图 房产分户图 、也称为 房产分户平面图 ，是以 产权登记户为绘制对象 ，以一户产权人为 单位， 表示 房屋权属范围的细部 ，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋 所有权证的附图 房产产权证书上的登记面积是房产测绘单位测算的面积 、房产分户图表示的内容主要有： 房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、 所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。 宗地图 、是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点 及界址 点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。 、 宗地图详尽准确地表示了 该宗地的地籍内容及

17、该宗地周围的权属单位和四至， 是核发 土地权属证书和地籍档案的附图 对从事房地产经纪活动有意义的住宅分类主要有： 、新住宅、存量住宅 。 (1) 新住宅又称增量住宅 ，简称新房、一手房， 是指新建成的住宅，其中最主要的 是新建商品住宅。 (2) 存量住宅又称二手住宅 ，简称存量房、二手房，一般是指居住使用过的住宅。 (3) 房龄即房屋的年龄 ，也称为房屋已使用年限 , 一般自房屋竣工之日起计算，不 论房屋是否使用都计算在内。 、期房、现房。 期房是指目前尚未建成而在将来建成的住宅。新建商品住宅既有现房， 又有期房 。 现房是指目前已建成的住宅。存量住宅都为现房。 、毛坯房、简装房、精装房。 、

18、平房、楼房。 平房是指只有一层的住宅。楼房是指两层或两层以上的住宅。 、低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅。 (1) 低层住宅 是指13层的住宅。 (2) 多层住宅是指 46层的住宅。 (3) 中高层 住宅是指 79层的住宅。 (4) 高层住宅是指 10层或10层以上的住宅 ，高层建筑总高度超过 24m 的公共建筑 (5) 其中建筑高度超过 100m 的住宅，为超高层住宅。 (6) 现实中时常还有“ 小高层住宅 ”的说法，一般是指 811层的住宅。 (7) 上面说的层数，指自然层数。实际中， 层数有 自然层数和标注层数 ，两者不能 混淆。 (8) 自然层数即实际层数 ，是按楼板、地板结构

19、分层的楼层数。 (9) 采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2. 20m 以上的，计算自然层 数； (10) 假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼） 、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼 梯间、 水箱间不计层数 。 (11) 层数时常分为总层数、地上层数和地下层数。总层数是地上层数与地下层数 之和。 (12) 层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离， 它大于室内净高。 (13) 室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 室内净高较高的住宅不会使人有压抑感。住宅设计规范，住宅层高宜为 2. 80m 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m， 厨房、卫生间

20、的室内净高不应低于2. 20 m 。 (14) 建筑高度也称建筑总高度，指建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女儿墙 的高度。 、独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅、公寓式住宅。 独立式住宅又称独户住宅，是指供一户家庭居住使用的住宅。 、低密度住宅（又分为低层低密度住宅、高层低密度住宅）、 高密度住宅（又分为高层高密度住宅、低层高密度住宅）。 (1) 在其他条件相同的情况下， 其优劣顺序一般为 ：低层低密度住宅、 高层低密度 住宅、 低层高密度住宅、高层高密度住宅。 (2) 反映密度的简单、 常用指标是容积率 ，它是一定地块内总建筑面积与建筑用地 面积 的比值。容积率越大，意味着密度

21、越高。 、板式住宅、塔式住宅、板塔结合住宅。 (1) 板式住宅简称板楼，是指由多个住宅单元拼接、每个单元一梯二至三户，或 采用长 廊式、各住户靠长廊连在一起，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之 比大于 2的住宅。 (2) 塔式住宅又称点式住宅， 简称塔楼，是指以共享楼梯或共享楼梯、 电梯为核心 布置 多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。 、单元式住宅、通廊式住宅、内天井住宅。 、纯住宅、商住楼、酒店式公寓。 商住楼是指下部商业用房与上部住宅组成的建筑。洒店式公寓是指提供酒店式管 理服务的住宅。 、平层住宅、错层住宅、复式住宅、跃层住宅。 (1) 复式住宅是指

22、在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼 房。 (2) 跃层住宅是指套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的住宅，一般将起居 室、 厨房、餐厅布置在下层，将卧室布置在上层。 、成套住宅、非成套住宅。 、北京市规定自住型商品住房的购买人 (1) 在取得房屋所有权证 5年内不得转让， (2) 取得房屋所有权证 5年后转让的，如果有增值 ，应按届时同地段商品住房价格 和该自住型商品住房 购买时价格之差的 30% 交纳土地收益 等价款。 、享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件： (1) 住宅小区 建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交 价格低于同级别土

23、地上住房平均交易价格1.2 倍以下 。 (2) 各省、自治区、直辖市要根据实际情况， 制定本地区享受优惠政策普通住房的 具体 标准。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上 述标准的 20% 、小产权房 (1) 是占用农村集体土地建设并向农村集体经济组织以外的成员销售的住宅。 (2) 小产权房不受法律保护 ， 国家现行法律法规规定， 城镇居民不得购买农村宅基 地建 房，不可以购买小产权房 。 住宅的性能评定 根据住宅性能评定技术标准GB/T 50362住宅性能分为 适用性能、环境 性能、经济性能、安全性能、耐久性能 住宅适用性能及其评定内容 、住宅适用性能是由住宅建筑本

24、身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的 性能。 、其评定内容包括： 单元平面；住宅套型；建筑装修；隔声性能；设备设施；无障碍 设施。 住宅环境性能及其评定内容 、住宅环境性能是在住宅周围由人工营造和自然形成的外部居住条件的性能。 、其评定内容包括： 用地与规划；建筑造型；绿地与活动场地；室外噪声与空气污染； 水体与排水系统；公共服务设施；智能化系统。 住宅经济性能及其评定内容 、住宅经济性能是在住宅设计、建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材 的性能 、其评定内容包括： 节能；节水；节地；节材。 住宅安全性能及其评定内容 、住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身

25、安 全并有 利于用户躲避灾害的性能 。 、其评定内容 包括： 结构安全建筑防火；燃气及电气设备安全；日常 安全防 范措施；室内污染物控制 结构安全 ：包括工程质量可保证安全、地基和基础的稳固、 荷载的等级、抗震设防烈度和抗震措施 在火灾危险性较大、燃烧较快、无人看管或防火要求较高的建筑物中，需装设 自动喷淋消防给水系统，其作用是当火灾发生时，能自动喷水扑灭火灾，同时又能自 动报警 住宅耐久性能及其评定内容 、住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的 性能。 、其评定内容包括： 结构工程；装修工程；防水工程与防潮措施；管线工程；设备； 门窗 建筑物的主要种类 根据建筑物

26、使用性质的分类 分为民用建筑、工业建筑和农业建筑 根据建筑结构，建筑物一般分为下列5类： 、砖木结构建筑。建筑物层数在层以下 、砖混结构建筑。 、钢筋混凝土 结构建筑 ：结构适应性强、抗震性能好、耐用年久，多层高层采 用 钢筋混凝土结构建筑的承重构件如粱、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由 钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其 他砌体做成。 它的特点 是结构的适应性强 ，抗震性能好 ，耐久年限较长 。从 多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。 、钢结构建筑。、其他结构建筑 根据建筑施工方法的分类 、施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。 、根据施工方法，建

27、筑物分为下列3类： (1) 现浇现砌式建筑。 (2) 预制装配式建筑。 (3) 部分现浇现砌、部分装配式建筑 上述建筑物中， 现浇现砌式建筑因梁板柱构件全部在施工现场浇筑或砌筑，其结 构整体性、抗震性和耐久性一般较好 根据建筑设计使用年限的分类 、 民用建筑设计通则将以主体结构确定的建筑设计使用年限 分为5年、25年、 50年为普通建筑和构筑物设计使用年限、100年4级， 、并规定其分别适用于临时性建筑、易于替换结构构件的建筑、 普通建筑和构筑物、纪念性建筑和特别重要的建筑 对建筑物的基本要求 作为建筑物使用人， 对建筑物的基本要求是安全、适用、经济、美观。 、安全 的要求 安全是对建筑物最基

28、本、最重要的要求。 、建筑物的适用的基本要求 适用的要求主要包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面 良好，功能齐全，空间布局合理。 、经济 的要求 经济的要求主要是不仅一次性的购置价格不高，而且在使用过程中所需支出 的费用也不高，即运营费用较低，包括节省维护费用，节约照明、空调、采 暖的能耗等。 、美观 的要求 对建筑物安全的基本要求，是不会倒塌、没有严重污染 、在选址及建造上使建筑物不会倒塌，没有严重污染。 、不会倒塌 包括地基、基础、上部结构等均稳固，能抵抗地震，不会被洪水淹没， 不会发生塌方、滑坡，不会遭受泥石流，木结构的房屋还包括没有白蚁危害。 、没有严重污染 包括建筑材料

29、（含建筑装饰材料）和地基不会产生严重污染，如不 是在 未经严格处理过的化学污染地、垃圾填埋地上建造的。 地基 、地基是 承受由上面的基础传下来的荷载的土体或岩体。 、它不是建筑物的组成部分，但对建筑物的安全十分重要。 建筑物必须建造在稳固的地基之上。 、为保证地基稳固及防止发生加速沉降或不均匀沉降，地基应满足以下要求： 有足够的承载力。有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉。 有防止产生滑坡、倾斜方面的能力，必要时（特别是在高度差较大时）应加设 挡土墙， 以防止出现滑坡变形。 、地基分为天然地基和人工地基 基础 、基础是建筑物底部与地基接触并把上部荷载传递给地基的承重构件。 它支撑着其上部建筑物的

30、全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。 、根据基础的埋置深度，分为深基础、浅基础和不埋基础。 (1) 一般情况下，埋置深度大于或等于5m 的，为深基础 ； (2) 埋置深度小于 5m 的，为浅基础 。 (3) 基础直接做在地表面上的，为不埋基础 、柔性基础 是指用钢筋混凝土制成的 受压、受拉均较强 的基础 . 、根据基础的构造形式 , 分为 条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础、桩基础 条形基础 是呈连续状的带形基础. 独立基础 是呈独立的块状基础 . 筏板基础 是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板, 板直接作用于地基上 , 一块整 板把所有的单独基础连在一起, 使地基的单位面积压力

31、减小. 筏板基础有利于调整地 基的不均匀沉降 , 用筏板基础作为地下室或坑槽的底板有利于防水、防潮. 适宜地基 土承载力较低 箱形基础 通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状 形式. 箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大, 能将上部结构的荷载较均匀地传给 地基, 并能适应地基的局部软硬不均, 有效地调整基底的压力 , 有利于抵抗地震荷载的 作用, 能建造比其他基础更高的建筑物. 桩基础 是由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成. 当建筑场地的 上部土层较 弱、承载力较小 , 不适宜采用在天然地基上作浅基础时, 宜采用桩基础 . 墙体和柱 墙体和柱均是建筑物的竖向

32、承重构件，支撑着楼板、屋顶等，并将这些荷载及自 重传给基础 墙体 1、墙体主要有以下 4个作用： 承重作用。围护作用。分隔作用。装饰作 用。 2、对墙体应满足以下要求： 具有足够的强度和稳定性。具有必要的保温、隔热等性能。 满足隔声、防潮、防水、防火等要求。 3、墙体的类型 (1) 根据墙体在建筑物中的位置，分为外墙和内墙。 (2) 根据墙体所用的材料 ，分为土墙、木墙、石墙、砖墙、砌块墙、混凝土墙 等。 (3) 根据墙体的受力情况 ，分为承重墙和非承重墙。 在框架结构中，墙体不成受外来荷载，其中填充柱之间的墙 称为填充墙 (4) 根据墙体的构造方式 ，分为实体墙、空心墙和复合墙 框架结构建筑

33、的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架承 担，墙体只起围护和分割空间的作用。 柱 、柱是建筑物中直立的起支持作用的承重构件。 、它承担、 传递梁和楼板两种构件传来的荷载 门和窗 、门、窗是建筑物的围护和分隔构件，不承重。 、门的主要作用是交通出入，联系和分隔建筑空间。门由门框、门扇、五金等 组成 、窗的主要作用是采光、通风、日照及观望（包括观景）。 窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成 地面 、地面是指建筑物底层的地坪，其主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些 荷载 均匀地传给地基。 、地面通常由 面层、垫层和基层 构成。 楼板 、楼板是在楼房中分隔建筑物上下层空间的水平承重

34、构件，其主要作用是承受 人家 具等荷载，并把这些荷载和自重传给承重墙或梁、柱。 、楼板应满足以下要求 ： 有足够的强度，能够承受使用荷载和自重； 有一定的刚度，在荷载作用下挠度变形不超过规定数值； 有一定的隔声性能，包括隔绝空气传声和固体传声； 有一定的防潮、防水和防火性能。 、楼板的基本构造是 面层、结构层和顶棚 。对楼板面层的要求与地面面 层相同 梁 、梁是跨过空间将楼面或屋面荷载传递到柱或墙上的横向承重构件。 、圈梁主要是为 提高建筑物整体结构的稳定性，沿着建筑物的全部外墙和部分 内墙设 置的连续封闭的梁 。 、过梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。 、根据梁所用的材料，分为木

35、梁、钢筋混凝土梁、钢梁。 、根据力的传递路线，分为主梁和次梁。根据梁与支撑的连接状况，分为简支 梁、连 续梁、悬臂梁等。 楼梯 、楼梯是建筑物不同楼层之间上下联系的交通设施，供人们上下楼、疏散人流 或运送 物品使用。 、楼梯是两层或两层以上的建筑物必须有垂直交通设施 、楼梯一般由楼梯段、平台、栏杆（或栏板）和扶手组成 屋顶 屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件， 一般由屋面、保温隔热层、承重结构层和顶棚组成 建筑设备给水排水系统及设备 给水 、给水的种类 (1) 根据给水的用途，分为生活给水、生产给水、消防给水； (2) 根据水源，分为市政管网给水、自备水井给水； (3) 根据给水环节，分为直

36、接给水、二次给水。 、常见的给水方式有下列4种 (1) 直接给水 。 适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况。这种给水方式 简单、经济且安全。 (2) 设置水箱给水 。 适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需要设置屋顶水箱 的情况。 当水压高时，水箱蓄水；当水压低时，水箱放水。 (3) 设置水泵和水箱给水 。 适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。当用水量 较大时，采用水泵提高水压，可减小水箱容积。水泵与水箱连锁自动控制水泵 停、开，能够节省能源。 (4) 分区、分压给水 。 适用于在多层和高层建筑 中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水

37、，不能 供上面楼层用水的情况。为充分利用室外配水管网的水压，通常把给水系统分 为高压（上）和低压（下）上下两个供水区，下区由室外配水管网水压直接给 水，上区由水泵加压后与水箱联合给水。 、热水供应系统 根据住宅设计规范 住宅应设置热水供应设施或预留安装热水供应设施的条件。 热水供应系统有集中热水供应系统、分户燃气热水器、电热水器、太阳能热水器 等。 、分质给水系统 (1) 在人们日常生活用水中，饮用水仅占很小部分。 (2) 为提高饮水品质可用两套系统给水，其中一套是提供高质量、 净化后的直接饮 用水 排水系统及设备 根据排放的性质，排水系统分为生活污水、生产废水、雨水三类 供电系统及设备 、供

38、电的种类 根据用户的用电性质 ，分为居民生活用电、 工商业用电、 农业生产用电等； 根据供电设施是否永久 ，分为正式用电、临时用电。 、电压和用电负荷 室内配电用的电压， 最普通的为 220V/380V三相四线制、 50Hz交流电压。220V单相 负载用于电灯照明或其他家用电器设备，380V三相负载多用于有电动机的设备。 根据住宅设计规范，每套住宅的用电负荷不应小于2.5kW。 、建筑物的供电系统及设备主要包括下列内容： (1) 电气管线：包括导线型号、导线截面。 (2) 配电箱：是接受和分配电能的装置。 根据配电箱的用途，分为照明配电箱和动力配电箱。 根据配电箱的安装形式， 分为明装（挂在墙

39、上或柱上）、暗装、落地柜式配电箱。 (3) 电表：用来计算用户的用电量，并根据用电量来计算应交电费数额。 电表的额定电流应大于最大负荷电流，并适当留有余地， 考虑今后发展的可能。 (4) 电源插座：插座设置的数量、 位置应满足家用电器的使用要求，尽量减少移动 插座 的使用。 (5) 电开关：包括刀开关和自动空气开关。 刀开关适用于小电流配电系统中，可作为一般电灯、电器等回路的开关来接通 或切断电路。自动空气开关主要用来接通或切断负荷电流。 开关系统中一般还应设置熔断器，主要用来保护电气设备免受过负荷电流和短 路电流的损害。开关设置的数量、位置应方便使用。 、为安全使用和防火需要，住宅的供电系统

40、及设备应符合住宅设计规范要求。 如住宅套内的电气管线应采用穿管暗敷设方式配线；导线应采用铜芯绝缘线；每 套住宅应设置户配电箱； 套内的空调电源插座、 一般电源插座与照明应分路设计； 厨房、卫生间的插座应设置独立回路；为避免儿童玩弄插座发生触电危险，安装 高度在1. 80m及以下的插座均应采用安全型插座 燃气系统及设备 、燃气是一种气体燃料，分为天然气、人工煤气、液化石油气。 、住宅内各类用气设备的烟气必须能够直接排至室外 采暖系统及设备 、根据热源，可分为集中供热和自己供热两大类。大型区域锅炉房供热系统为区域 供热 、集中供热也称为集中供暖， 又可分为城市或区域供热和小区供热。集中供暖的优 点

41、是 安全清洁、方便，可全天候供暖，费用较低；其缺点 是供暖的温度和时间不由自 己控制。 、自己供热 也称为 分户供热 ，是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源供热。自 己供 热的缺点 是费时费力， 其中用电供热的效果通常不好、费用高，用煤供热有煤灰、 有害气体排放等污染 、影剧院俱乐部属于间歇性采暖建筑，其采暖系统类型为蒸气采暖系统 通风和空调系统及设备 、通风系统及其分类：通风系统根据动力来源，分为自然通风和机械通风； 根据作用范围，分为全面通风和局部通风；根据特征，分为进气式通风和排气式 通风。 、空调系统及其分类：根据空气处理的设置情况，空调系统分为 集中式系统 （空气处理设备集中在空调

42、机房内 空气经处理后由风道送人各房间） 、 分布式系统 （空调机组按需要直接放置在空调房内或附近房间内，每台机组只供 一个或 几个小房间，或者一个大房间内放置几台机组）、 半集中式系统（集中处理部分或全部风量， 然后送往各个房间或各区进行再处理） 电梯 、电梯的设置首先应考虑安全可靠、方便用户，其次才是经济。 、根据住宅设计规范 7层及7层以上的住宅，必须设置电梯，电梯应在设有户门 和公 共走廊的每层设站； 、12层及12层以上的住宅，每幢楼设置电梯不应少于2台，其中应设置一台可容纳 担架 的电梯；电梯不应紧邻卧室布置，当受条件限制，不得不紧邻兼起居的卧室布置 时，应采取隔声、减振的构造措施

43、、使用性质：乘客、载货、消防；、电梯速度：低速、中速 (1.5-2.5)、高速、 超高速 综合布线系统 、综合布线是由线缆和相关连接件组成的信息传输通道或导体网络。 、综合布线系统的优点主要有： (1) 兼容性： (2) 灵活性： (3) 可靠性： (4) 先进性： (5) 重构性 。没有多样性 楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代 4C 技术有现代计算器技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示 技术 楼宇智能化系统由三部分组成：通信自动化、办公自动化、楼宇自动化 智能化住宅和智能化居住区 、智能化住宅的基本要求 智能化住宅要充分体现 “以人为本 ”的原则，其基本要求有： 在卧

44、室、起居室（厅）等房间设置电线、电视插座；在卧室、书房、起居室（厅） 等房间设置信息插座，设置客对讲和住宅出入口门锁控制装置；在厨房内设置燃 气报警装置，宜设置紧急呼叫求救按钮，宜设置水表、电表、燃气表、暖气的远 程自动计量装置。 、智能化居住区的基本要求 (1) 设置智能化居住区 安全防范 系统。 (2) 设置智能化居住区 信息服务 系统。 (3) 设置智能化居住区 物业管理 系统。 、楼宇自动化系统基本功能包括： 保安监视控制功能、消防灭火报警监控功能、公用设施监视控制功能 设备层和管道井 、设备层 是建筑物中专为设置给水排水、电气、采暖、通风和空调等设备和管道且 供人 员进入操作的空间层

45、。 、建筑高度在 30m 以下的建筑 ，设备层通常设在 地下室或顶层、屋顶 。 、当建筑物层数较多时，设备层通常设在建筑物中间的某一层。 、管道井也称为设备管道井，是建筑物中用于布置竖向设备管线（如电缆线、给水 管， 排水管、燃气管、输热管等）的井道 建筑材料的种类 、建筑材料是建造和装饰建筑物所用的各种材料的统称。 、建筑材料根据化学成分 ，分为无机材料、有机材料和复合材料 建筑装饰材料的种类 建筑装饰材料也称为建筑装修材料，属于建筑材料中的一类，是指铺设或涂刷在建筑 物的内外表面 ，起着保护、完善和美化建筑物作用的材料 建筑材料的基本性质 建筑材料的性质主要有 物理性质、力学性质和耐久性

46、建筑材料的物理性质 建筑材料的物理性质，可分为与质量有关的性质、与水有关的性质、与温度有关的性 质。 、与质量有关的性质 (1) 实际密度： 是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实 状态下的体积之比 。材料在绝对密实状态下的体积，是指不包括材料内部孔隙 的体积，即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。 (2) 表观密度： 是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的 体积之比 。其中，只包括材料内部孔隙而不包括孔隙内的水分，称为干表观密 度；既包括材料内部孔隙又包括孔隙内的水分，称为湿表观密度。 (3) 密实度： 是指材料 在绝对密

47、实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔 隙的材料，其密实度都小于1。表观密度与密度越接近的，密实度越接近于1， 材料就越密实。 (4) 孔隙率： 是指材料内部孔隙的体积占材料在自然状态下的体积的比例。孔隙率和密实度 是从不同的角度来说明材料的同一性质。材料的内部孔隙构造，分为开口孔隙 （即与外界相通） 和封闭孔隙 （即与外界隔绝）。材料的许多重要性质与其孔隙 率大小和内部孔隙构造有着密切关系。 、与水有关的性质 (1) 吸水性：是指材料在水中吸收水分的性质，可用材料的吸水率来反映。 (2) 吸湿性： 是指材料在潮湿的空气中吸收水分的性质，可用材料的含水率来反映。 (3) 耐水性：

48、是指材料在饱和水作用下不破坏，强度也不显着降低的性质。 (4) 抗渗性：也称为不透水性，是指材料抵抗压力水渗透的性质。 (5) 抗冻性： 指材料在吸水饱和状态经历多次冻融循环作用下不破坏，强度也不显着降低的 性质。 、与温度有关的性质 (1) 导热性： 指在材料两侧存在温差时，热量由温度高的一侧通过材料传递到温度低的一侧 的性质 (2) 热容量： 是指材料受热时吸收热量和冷却时释放热量的性质。 、保持建筑物室内温度的稳定性，建筑物的围护结构（如外墙、屋顶） 应选用导热性差、热容量较大的建筑材料。节能角度、墙体材料物理性质 建筑材料的力学性质 建筑材料的力学性质是指建筑材料在各种外力作用下抵抗破坏或变形的性质，主要 有： 、强度 ： 是指材料在外力作用下抵抗破坏的能力。材料在建筑物上所受的外力主要有 压力、拉力、弯曲及剪力。材料抵抗这些外力破坏的能力分别称为抗压强度、 抗拉强度、抗弯强度和抗剪强度。 、弹性： 是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质。材料 的这种可恢复的变形，称为弹性变形。 、塑性： 是指材料在外力作用下