2019年全国房地产经纪人交易制度政策必考知识点归纳.pdf

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1、1 2019 年全国房地产经纪人交易制度政策必考知识点归纳 整理数据来源：全国房地产经纪人职业资格考试用书房地产交易制度 政策 房屋租赁的概念及分类 1、概念： 指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向 出租人支付租金的行为 房屋不得出租的情形 、属亍违法建筑的； 、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的； 、违反规定改变房屋使用性质的； 、法律、法规规定禁止出租的其他情形的 下列房屋中不得出租的有( A小产权房； C已被鉴定为危房的房屋) 特殊类型的房地产租赁合同效力 、抵押房地产经抵押权人同意可以出租 、出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规划许 可证的规

2、定建设的房 屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取 得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应 当认定有效。 2 、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租 人订立租赁合同无效， 但在一审法庭 辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当 认定有效。 、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，但在一审法 院辩论终结前经主管部 门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租 赁期间有效 租住面积的规定 、商品房屋租赁管理办法第八条规定：出租住房的，应当以原 设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低亍当地人民政 府规定的最低标

3、准。 、 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住 租金不得随意提高 在房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平 房屋租赁合同概念 是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议 房屋租赁合同的法律特征 、转移的是房屋使用权而非所有权、 、诺成、双务、有偿合同（达成协议即成立，收取租金，获得使用 权） 、实行登记备案制度 房屋租赁合同的主要内容 、当亊人姓名或者名称及住所。 、房屋的坐落、面积、结构、附属设拖，家具和家电等室内设施状 况。 、租金和押金数额及交付方式。 、租赁用途和房屋使用要求。 、房屋和室内设施的安全性能。 、租赁期限。 、房屋维修责任。 、物业

4、服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。 、争议解决办法和违约责任。 、其他约定。 商品房屋租赁管理办法要求，建设（房地产）管理部门可以会同工 商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当亊人选用 3 房屋租赁合同当事人的权利义务 权利义务 出租 人 租金收益权 、提供符合要求的房屋及其 附属设施 、对房屋进行维修 承租 人 、享有出租房屋地使用权、 收益权 、优先购买权 、买卖不破租赁 、交付租金 、合理使用、善意保管房屋 、租赁关系终止时归还房屋 承租人优先购买权不能实现的情形包括： 、在存在房屋共有人行使优先购买权的； 、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、 父母、子女、 兄弟姐妹、 祖父母

5、、外祖父母、 孙子女、外孙子女的； 、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； 、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的 买卖不破租赁原则，即赋予承租人及其相关人员继续承租的权利。 、房屋租赁期间内，因赠与、析产( 财产分配 ) 、继承或者买卖转让 房屋的，原房屋租赁合 同继续有效 、承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照 原租赁合同租赁该房屋 、租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。但 房屋在出租前已设立抵 押权 ，因抵押权人实现抵押权发生所有权发动的及房屋在出租前 已被人民法院依法查封的，承租人不得要求房屋叐让人继续履行 原租赁合同 承

6、租人在租赁期间内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的( D 现 共同居住的儿子) 2008年8月，冯某通过甲房地产经纪机构（以下称甲机构）的居间服务购 买了一套 80m2 的事手住宅， 2008年9月委托甲机构办理了二手房抵押贷 款， 2008年10月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈 某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。 2011年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市 场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋， 要求褚某提前搬走，褚某不同意。 关于房屋租赁的说法，正确的为 ( A冯 4 某的房屋因已设定了

7、抵押权，不得出租给褚某；B租赁期限未到期，褚 某有权主张原租赁合同继续履行；D冯某转让该房屋时，应提前通知褚 某，褚某在同等条件下有优先购买权) 【解析】 B项，房屋所有权在租赁期间转移的，买叐人依法概括承叐原租赁合同， 除法定或合同约定的亊由出现外，承租人和买受人均需履行原租赁合同。 E项，我国物权法仅规定了承租人的优先购买权，即出租人出卖租赁 房屋，应通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。但是，法律 并未规定原承租人有优先租赁权。 多份租赁合同法律效力的认定 承租人均主张履行合同，按照下列顺序确定履行合同的承租人： 、已经合法占有租赁房屋的； 、已经办理登记备案手续的； 、合同成立在

8、先的 房屋转租 是指房屋承租人将承租的房屋再出租 的行为 房屋转租要求 、须经出租人书面同意（书面同意包括在租赁合同中出租方已明确 同意承租人转租的，和 租赁合同中未明确或不允许转租，亊后出租人另行书面同意的） 、转租期限不得超过原合同规定的期限 、房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续 2014年1月，李某将其一套自有住房出租给王某，双方签订了房屋租赁合 同，合同约定租期为3年。 2015年1月，王某将该套住房转租给刘某，并 签订了转租合同。则下列关于转租的说法中，正确的有( A王某与刘某 签订的转租合同应当办理登记备案手续；B王某转租该套住房，应当经 李某同意； C转租合同有效期间，

9、即使李某与王某的租赁合同终止，转 租合同仍然有效) 。 D刘某承租该住房的期限最长为3年， 正确为年 房屋转租效力 、承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效， 第三人对租赁物造成损 失的，承租人应当赔偿损失。 、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同 房屋租赁合同的解除 合同解除指在合同有效成立后，没有履行或没有履行完毕之前，合同 关系提前终止 5 双方解除： 又称协议解除、合意解除，是指合同的双方当亊人依双方的合意，使 原合同的效力溯及消灭 单方解除： 是根据当亊人一方的意思表示而解除合同，根据解除条件，单方解除 又可分为出租人单方解除不承租人单方解除 出租人单方解除

10、条件 、承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的； 、承租人擅自发动房屋建筑主体和承重结构或扩建的； 、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋 叐损的； 、承租人在合理期限内未支付租金的； 拖欠房租 6个月以上 、不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的； 、法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的 承租人单方解除条件 、因不可归责于承租人的亊由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失， 致使不能实现合同目 的的； 、不定期租赁 、租赁物危及承租人的安全或者健康的； 、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； 、租赁房屋权属有争议的； 、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房

11、屋使用条件强制性规定 情况的。 导致房屋租赁合同终止的情形有( A房屋租赁合同到期；B将承租的房 屋擅自转租的；D无正当理由，拖欠房租6个月以上的 ) 房屋租赁期间，承租人可单方解除合同的情形有( B租赁住房的权属产 生争议； E租赁住房被司法机关依法查封导致房屋无法使用) 商品房屋租赁登记备案材料 城市房地产管理法第条，商品房屋租赁管理办法第条规定需要 办理登记备案手续。 、 房屋租赁合同 ； 、 房屋租赁当事人身份证明； 、 房屋所有权证书或者其他合法权属证明； 、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材 料 6 商品房屋租赁登记备案办理 、对商品房屋租赁当事人提交的材料齐

12、全并且符合法定形式、 、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一 致、 、不属于商品房屋租赁管理办法规定不得出租的房屋的， 、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在 3个工 作日内办理房屋租赁登 记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。 、申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、 市、县人民政府建设（房 地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容 商品房屋租赁登记备案证明载明内容包括： 、出租人姓名（名称），承租人姓名（名称），有效身份证件种类 和号码， 、出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。 房屋租赁登记备案证明遗失的，应当

13、向原登记备案的部门补领。租赁合 同签订后 30日内 备案 商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人 应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的 变更、延续或者注销手续。 实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。房屋租 赁登记备案记载的信息内容应当包括： 、出租人的姓名（名称）、住所； 、承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码； 、出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限； 、其他需要记载的内容 商品房屋租赁登记备案效力 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释第四条规定： 、当事人以房屋租赁合同未按照法

14、律、行政法规规定办理登记备案 手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。由此可见未办 理房屋登记备案的不影响合同的效力。 、房屋租赁合同为诺成性合同，只要双方当事人就主要内容达成一 致合同即告成立。 、尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件，但登记备案的房屋 租赁合同具有对抗第三人的效力。 7 当出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租 人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： （1）已经合法占有租赁房屋的； （是指基于有效租赁合同关系下的占有，通过强占、欺骗等其他 非法手段占有，不能认定为合法占有） （2）已经办理登记备案手续的； （3）合同成

15、立在先的。 已购公房 指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改 革政策规定， 按照成本价（或者标准价）购买的公有住房 公共租赁住房 、是指 限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等 偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外 来务工人员出租的保障性住房。 、从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房幵轨运行，幵轨后统 称为公共租赁住房，自此廉租住房不再实行单独管理 公共租赁住房供应对象 城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳 定就业的外来务工人员 公共租赁住房租金水平 、按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共 租赁住房

16、租金标准 、政府投资建设幵运营管理的公共租赁住房，实行差别化租金 ，对 符合条件的保障对象采 取租金减免。 、社会投资建设幵运营管理的公共租赁住房，各地可按规定对符合 条件的低收入住房保障 对象予以适当补贴 公共租赁住房租金标准，实行( C政府定价 ) 公共租赁住房租赁合同 配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的 运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同 期限为 5年。 公共租赁住房租赁合同内容： 1合同当亊人的名称或姓名； 2房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要 8 求； 3租赁期限、租金数额和支付方式； 4房屋维修责任； 5物业

17、服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任； 6退回公共租赁住房的情形； 7违约责任及争议解决办法； 8其他应当约定的亊项。 公共租赁住房合同终止 、违法使用公共租赁住房 (1) 转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的； (2) 改变所承租公共租赁住房用途的； (3) 破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的； (4) 在公共租赁住房内从亊违法活动的； (5) 无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。 、拖欠租金 承租人累计 6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房。 、期满未申请续期 租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级 人民政府住房保障

18、主管部门提出申请。未按规定提出续租申请的承租 人，租赁期满应当腾退公共租赁住房。 、其他情形 承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房： (1) 提出续租申请但经审核不符合续租条件的； (2) 租赁期内通过购买、受赠继承等方式获得其他住房幵不再符合公 共租赁住房配租条件的； (3) 租赁期内承租或者承购其他保障性住房的 房地产抵押 抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务 履行担保 的行为 房地产抵押人： 指将 依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债 务担保的公民、法人或者其他组织 房地产抵押权人： 指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、 法人或

19、者其他组 织 房地产抵押的特征： 9 不转移占有 ，这与质押、房地产典当有显着的区别 房地产抵押的主要类型 、一般房地产抵押 一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房 地产的占有 ，将该房地产抵押给债权人的行为。 、在建工程抵押 在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其 合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有 的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 、预购商品房贷款抵押 指购房人 在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购 房款 ，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 、最高额抵押 (1) 指为

20、担保债务的履行，债务人或者三人对一定期间内将要连续发 生的债权 用房地产提供担保的行为。 (2) 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情 形， 抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 (3) 最高额抵押权 设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入 最高额抵押担保的债权范围。 房地产抵押的条件 （一）作为抵押物的条件 、城市房地产管理法规定， (1) 依法取得的 房屋所有权 连同 该房屋占用范围内的土地使用权同时 设定抵押权 (2) 以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物戒 其他地上定着物时，可以取得的土地使用权设定抵押权。 、物权法规定债务人或

21、者第三人可以对其有权处分的下列房地产 设定抵押 ： (1) 建筑物和其他土地附着物； (2) 建设用地使用权； (3) 正在建造的建筑物； (4) 法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。 （二） 下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制 、 土地所有权不得抵押； (1) 地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土 地使用权 不得进行抵押 ； 10 (2) 乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。 、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵 押， 但是已经 依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等 荒地土地使用权除外。 、 权属有争议的房地产和被依法查

22、封或者以其他形式限制的房地 产，不得抵押 。 、 用于教育、医疗、市政等公共福利亊业的房地产不得进行抵押。 、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵 押。 、已被依法公告列入征收范围的房地产不得抵押。 、 以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押， 其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。 、 违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。 、依法不得抵押的其他房地产。 我国物权法规定，不得抵押的财产有( A.依法被查封的财产；C.所有 权有争议的财产；D.学校的教学楼 ) 【解析】 物权法规定下列财产不得抵押： 土地所有权； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土

23、地使用权，但法律 规定可以抵押的除外； 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的亊业单位、社会团体的教育 设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；注意在公益设施以外的房 地产为自身债务设定抵押可以 所有权、使用权不明或者有争议的财产 ； 依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押 的其他财产 不同类型房地产抵押规定 、以 土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履 行期限不得超过土地使 用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 、以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当亊先征得其他共有权人 的书面同意 。 、预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条

24、 件并取得商品房预售许 可证 。 11 、以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押 权人，并将抵押情况告 知承租人。原租赁合同继续有效。 、以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产设定抵押的，其抵 押额以房地产权利人可 以处分和收益的份额比例为限 下列关于房地产抵押规定的表述中，错误 的有 (C.学校教育设施以外的房 地产可以为第三人提供担保；D.在建工程不得为第三人提供担保；E.同 一财产不得向两个以上的债权人抵押) 。 【解析】 A.以集体所有制企业的房地产抵押，必须经该企业职工代表大会通过， 正确 B.抵押人死亡，其合法继承人应当继续履行原抵押合同，正确 C项，物权法 规

25、定， 学校、幼儿园、 医院等以公益为目的的亊业单位、 社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得为第三人 提供担保。 D项，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金 的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以 不转秱占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。E项， 同一财产可以向多个债权人抵押 担保合同 、是主债权债务合同的从合同。 、主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。 、担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应 当根据其过错各自承担相应的民亊责任。 物权法规定抵押合同的条款： 、被担保债权的种类和数额；

26、、债务人履行债务的期限； 、抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者 使用权归属； 、担保的范围。 房地产抵押估价 原建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会共同下发了 关于规范不银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的 通知，对 房地产管理部门、金融机构和房地产估价机构在银行信贷 业务中房地产抵押估价作出详细的规定 、对房地产管理部门的要求 12 (1) 要求房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估 价师信用档案 ，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息 系统，为公众提供便捷的查询服务； (2) 不得要求抵押当亊人委托评估房地产抵押价值， (3

27、) 不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值； (4) 定期对房地产估价报告进行抽检， (5) 对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价 师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。 、对商业银行的规定 (1) 商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。 (2) 房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另 有约定的，从其约定，估价费用由委托人承担。 (3) 处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房 地产的市场价值。 、对房地产估价机构的规定 房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产 估价规范和标准，不得以迎合

28、高估或者低估要求、给予回扣、恶意压 低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务 甲房地产开发公司 （以下简称甲公司）经批准实施一综合小区开发项目， 规划容积率为 21。该项目位二城市规划区内的城乡结合部，占地120000 ，其中有 40000属二国有土地，其余为集体土地上的乡镇企业用地。 按规划建设一经济适用住房项目和商业城项目。该项目由乙建筑工程公 司（以下简称乙公司）承包施工，二2009年1月1日动工，工期 10个月。 建设过程中，甲公司将在建工翟向银行申请抵押贷款。下列关二在该项 目建工程抵押的表述中，正确 的为 ( ) 。A.在建工程抵押价值可由甲公司 和银行协商议定；B.在建工程抵押价

29、值可由房地产估价机构评估；C.甲 公司和银行应当申请在建工程抵押权设立登记，并在工程竣工后申请转 为房屋抵押权登记【解析】 AB 两项，房地产抵押价值由抵押当亊人协商议定，或者由房地产估价机 构进行评估。 C 项，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当亊人应 当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。D 项，抵押人转让或 出租抵押标的物，需经抵押权人同意 房地产抵押权的效力 、房地产抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金 和实现抵押权的费用。 、物权法规定抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产 13 的， 应当将转让所得的 价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。 、物权法

30、规定抵押权不得不债权分离而单独转让或者作为其他 债权的担保。 、物权法规定抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押 权人有权要求抵押人停 止其行为 。 、物权法规定抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位 房地产抵押权的实现 、物权法规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形，抵押 权人可以不抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押 财产所得的价款优先受偿。 、物权法 规定抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债 权数额的部分归抵押人 所有，不足部分由债务人清偿。 、物权法 规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物 不属于抵押财产。该建 设用地使用权实现抵押权

31、时，应当将该土地上新增的建筑物不建 设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无 权优先受偿。 、物权法 规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建 设用地使用权一并抵押 的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质 和土地用途。 、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的 价款依照下列规定清偿： (1) 抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按 照债权比例清偿； (2) 抵押权 已登记的先于未登记的受偿； (3) 抵押权 未登记的，按照债权比例清偿。 6、为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向 债务人追偿 。 关于房

32、地产抵押权效力的内容，下列表述正确 的有 ( ) 。 A.物权法规定抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位 B.物权法规定抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人 14 有权要求抵押人停止其行为；C.物权法规定抵押权不得不债权分离 而单独转让或者作为其他债权的担保；D.物权法规定抵押期间，抵 押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权 人提前清偿债务或者提存； E.物权法规定抵押期间，转让的价款超过债权数额的部分归债务人 所有 【解析】 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转 让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权 数额的部分归

33、抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押权不得不债权 分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权人可以放弃抵押权或 者抵押权的顺位。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人 有权要求抵押人停止其行为 住房置业担保 是指依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司， 在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人 住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为 住房置业担保 理解概念要把握住三点 、是住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保 方式的一种补充； 、是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别于其他形证人 承担保证责任； 、是规定了

34、保证方式和反担保方式，提供的保证方式是连带责任保 证，债务人在主合同规 定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务 人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任 住房置业担保机构管理制度公司设立 、设立程序： 向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，担保公司方可 营业。 担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。 、设立条件 (1) 有自己的名称和组织机构； (2) 有固定的服务场所； (3) 有不少于 1000万元人民币的实有资本； (4) 有一定数量的周转住房； (5) 有适应工作需要的专业管理人员； (6) 有符合公司法要求的公司章程； 15 (7

35、) 符合公司法和相关法律、法规规定的其他条件。 3其他规定 担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨 干企业认股 为主。 住房置业担保机构的风险管理 、业务范围和资金应用的限制规定 担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发除 外），不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，也不得提供其 他担保 。 、建立在银行的保证金制度 担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保 保证金，并存人借款人的贷款银行。 、风险基金制度 担保公司应当 建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债 务的清偿 、最大担保额度规定 担保公司担保贷款余额的总额不得超过其实有

36、资本的30倍；超过 30倍 的，应追加实有资本 住房置业担保业务管理制度 （一）担保的设立 、担保公司与商业银行本着平等、自愿、分散和控制风险的原则 建立合作关系 。 、担保公司提供住房置业担保，应当严格评估借款人的资信。 、设立程序：担保设立的过程包含要约和承诺 两个阶段。 （二）担保的解除 、借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保 证合同和房屋抵押合同 即行终止 。 、借款人 到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公 司按贷款人要求先行代 为清偿债务后，保证合同自然终止。 住房公积金概述 、住房公积金全部归职工个人所有。 、记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购

37、买、翻建、大修 和租赁自住 住房。 、我国初步形成了以住房公积金制度为基础的政策性住房贷款与商 16 业性住房贷款并存的住 房信贷体系 住房公积金属于（B缴存住房公积金的职工) 所有 住房公积金的性质 、住房公积金的 本质属性是工资性， 是住房分配货币化的重要形式。 、单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住 房公积金的形式给职工 增加了一部分住房工资，从而达到促进转换住房分配机制的目的 住房公积金的特点 1义务性 (强制性 ) ；2互助性 ( 具有储蓄与融通特性) ； 3保障性（增值收益用安居工程、住宅建设、危旧房改造） 不属于住房公积金特点的是( C自愿性 ) 住房公积金制

38、度的作用 、住房公积金制度作为法定的住房货币分配方式是改革住房分配制 度，通过增加了职工工 资当中的住房消费含量，实现分配体制的转换。 、建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的 支付能力。 、住房公积金制度实行低存低贷 原则 我国住房公积金制度实行的利率政策是（A低存低贷 ） 住房公积金管理的基本原则 公积金条例规定，住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理 中心运作 、银行专户存储、财政监督是住房公积金管理的基本原则 住房公积金管理中心运作 是指 每个设区城市依法成立一个住房公积金管理中心，为直属城市人 民政府不以营利为目的的独立事业单位，负责住房公积金的管理运作 住房公积

39、金管理的决策机构为( A住房公积金管理委员会) 住房公积金缴存 、缴存住房公积金的对象。 (1) 国家机关、 (2) 国有企业、 (3) 城镇集体企业、(4) 外商投资企业、 (5) 城镇私营企业及其他城镇企业、(6) 事业单位、 (7) 民办非企业单 位和社会团体及(8) 其在职职工 都应按月缴存 住房公积金。 关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见规定，有条件的地 方，( 9) 城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金， (10) 城镇个体、 (11) 工商户、 (12) 自由职业人员 可申请缴存 住房公积 17 金。 、缴存基数。 (1) 缴存基数是职工本人上一年度的月平均

40、工资， (2) 共由 6部分 组成 ：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补 贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。 (3) 住房公积金缴存基数不得高于职工工作所在区城市统计部门公布 的上一年度职工月平均 工资的 3倍。 、缴存比例。 (1) 是指职工个人按月缴存( 或职工单位资助职工按月缴存) 住房公积 金的数额占职工上一年 度月平均工资的比例。 (2) 单位和职工缴存比例不应低于 5，不高于 12。 、住房公积金月缴存额， (1) 为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位 住房公积金 缴存 比例 后的和 住房公积金月缴存额 ( 上一年月平均工资职工 住房公积金缴存比例上一年月平均工资

41、单位 住房公积金缴存比例 960 =4000 x 12% + 4000 x 12% (2) 住房公积金 汇缴年度为上年7月1日至当年 6月30日。 住房公积金的缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，包括计时工资、 计件工资、 ( A奖金 B 津贴 C . 补贴 D 加班加点工资) 和特殊情 况下支付的工资，不计E稿酬 职工住房公积金的查询和对账 、住房公积金管理中心要为每一位缴存住房公积金的职工发放住房 公积金的有效凭证。 、目前个人住房公积金有效凭证有几种形式：凭条、存折或磁卡 等。 、 每年 6月30日为住房公积金结息日 下列关于住房公积金的表述中，正确的是( D 个人住房公积金的利息所

42、得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税) ，不计职工 装修自住住房 住房公积金的提取使用原则 1、定向使用原则；2、安全运作原则；3、严格时限的效率原则 职工个人住房公积金的提取 、职工住房消费提取 18 (1) 职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取； (2) 偿还购房贷款本息时的提取； (3) 房租超出家庭工资收入规定比例时的提取； 、职工丧失缴存条件的提取 (1) 职工与单位建立劳动关系是缴存住房公积金的前提， (2) 当缴存条件丧失时，即在以下任一情况下，职工可以提取其住房 公积金 ，同时 注销 该职工住房公积金账户： 离、退休 ；完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；

43、 出境定居；职工死亡或者被宣告死亡的 住房公积金的使用 1、职工个人住房公积金使用，指职工个人在住房公积金缴存期间， 依法使用住房公积金的 行为。 2、职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。 3、缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以 向管理中 心申请住房公积金贷款。4、个人住房贷款是住房公积金使用的中心 内容和主要形式 住房公积金管理中心住房公积金运作， 、指管理中心 以归集的住房公积金为基础，在保证职工提取的前提 下，依法运用住房公积 金的行为。 、在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理 委员会批准，管理中心 也可将住房公积金余额用于购买国债。 、但

44、管理中心不能向单位或个人提供担保 下列资金中，可以用于购买国债的有（A担保公司资金；D住房共享 部位共享设施设备专项维修资金；E住房公积金 ）。不计 B在建工程 抵押贷款 C 商品房预售资金 个人住房贷款政策概述 、概念：个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放 的用于购买住房的贷款。 、个人住房贷款分为两类：商业性个人住房贷款（委托贷款）、住 房公积金个人住房贷款 、住房公积金是政策性资金，实行免税政策，免予征收所得税和营 业税 ，其 利息也免征个人所得税 张某因购买房屋一次性提取住房公积金8万元，应缴纳个人所得税( A.0 ) 19 元 公积金借款人须同时具备以下条件： 、具有城

45、镇常住户口或有效居留身份； 、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 、具有购买住房的合同或协议； 、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的规定比例作为购 房的首期付款 ；享受购 房补贴的以个人承担部分的规定比例作为购房的首期付款； 、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位 或个人作为保证人 公积金贷款和商业性贷款差别： 、贷款资金来源不同。 、贷款对象不同。（缴存 6个或者 12个月以上） 、贷款流程不同。 (1) 商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内 部， 公积金贷款受理、 发放委托商业银行进行（部分城市由住房公积金管理中心自主完 成

46、）， (2) 贷款审批则根据住房公积金管理条例规定由当地住房公积金 管理中心负责 、贷款额度、利率不同。 (1) 两者都要求考核贷款成数、借款人还款能力、不得超过当地规定 的单笔最高贷款额度 (2) 我国住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，住房公积金个人 贷款利率低于商业性住房贷款利率 个人住房公积金存贷款利率 、存款利率 (1) 自2016年2月21日起 ，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按 照归集时间执行活期 和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执 行。 (2) 职工住房公积金自存人职工住房公积金个人账户之日起计息，按 年结息，本息逐年结转。 每年 6月30日为结

47、息日 。 、个人住房公积金贷款利率 (1) 个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应 20 档次利率确定下一年度 利率水平。 如2015年8月26日下调利率，则心的贷款利率从2016年1 月1日开始执行 (2) 遇法定利率调整， 贷款期限在 1年以内的，实行合同利率，不分段计息； 贷款期限在 1年以上的， 于下年初开始， 按相应利率档次执行新的 利率规定 。 、管理中心沉淀资金( 闲散放置在社会上，未被聚积起来加以利用的资 金) 的利率 管理中心在受委托银行的住房公积金专户中的沉淀资金，按单位存款 相应期限档次利率计息 职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的( D 1年期

48、定期存款基准 利率 ) 存款利率计息 张某申请期限为10年的住房公积金贷款，若贷款期间遇法定利率调整， 新利率自 ( D下年 1月1日起 ) 执行 不动产登记： 、不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载亍登 记簿的行为 ， 、是将不动产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在不 动产登记簿上予以公示 的行为，是一种不动产物权的公示方式 不动产登记制度的类型 （一） 契据登记制（法国登记制） 、以当事人间就不动产权利变动所订立的书面契据为登记对象，契据 内容是否真实，登记机关 不予审查，亦不对其真伪负责，物权的变动不以登记为生效要件（又 称为形式主义登记） 、特点： （1）登记为物权变动的对抗要件。（2）登记与否不予强制。 （3）登记实行形式审查主义。（4）登记无公信力。 （5）登记簿采人的编成主义 （6）登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物权的现在状态 而且登记物权变动事项。 ( 二) 产权登记制 只有履行权属登记手续以后，不动产受让人或他项权利的权利人的不 动产所有权或不动产他项权利才告成立 。 21 、权利登记制（德国登记制 ） 是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登 记不得生效 的立法体制（又称实质主义登记） 特点： （1）登记为物权变动的