商业街项目建议书.docx

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1、第 1 页 商业街项目建议书 特征码 dpwAKhJYpkoiNsWagbGT 商业街项目建议书 一、发展趋势与战略意义 1.项目背景：城乡一体化发展 了解和把握社会经济发展趋势，有助于项目高起点规划和实施。 根据十八大报告精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社 会的重要载体，更是撬动内需的最大潜力所在。快速发展的新 型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。新 型城镇化以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态 宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。这是具有国家战略意义 的转变：如果说改革开放前 20 多年是我国大、中型城市高速发 展的黄金时期，那么，未来 20 年将是以乡镇为中

2、心的“城乡统 筹”一体化发展的重要时期。今后，城市的许多资源将向乡镇 快速扩散，一批现代化新城镇将迅速崛起，以缩小大、中型城 第 2 页 市与乡镇的差别。横店无疑是这些新城镇中最闪亮的一个星。 2.项目立意：新兴现代化“镇级市”中央核心商务圈 基于上述对国家建设发展的战略意义和横店现状的认识，我们 对玫瑰星城大二期项目在“城乡一体化”发展进程中有了一个 新的认知，并需要赋予它更深刻的涵义。我们的基本阐述是： 一个新兴的现代化“镇级市”的中央核心商务圈，集购物、休 闲、娱乐、观光、居住、文化为一体。它将成为产业发展与城 市建设有机互动的一个典范，引领横店现代商贸业的发展潮流， 成为支撑横店新生态

3、、新文化、新生活的城市地标。在传统乡 镇向现代小城镇华丽“蜕变”的过程中，玫瑰星城大二期项目 将起到一个里程碑的历史意义。 3.项目布局：奠定项目在横店的核心地位 在新型城镇化建设发展中，商贸业一定充当领军的作用。因此， 在我们的概念中，不是做一般的商业街，而是做一个与人民生 活密切相关的新兴现代城市商业综合体。它在横店的商业布局 中要起到标杆作用，成为横店市场繁华、商贸文明的重要引擎。 以玫瑰星城大二期七万方以上的商业建筑体量，足以构成横店 这样的中心小城镇的核心商务区的空间。通过这样重量级的布 第 3 页 局，一举奠定项目在横店的核心地位。 4.项目运作：肩负小城镇裂变的历史使命 项目推广

4、上的运作，希望能在一个比较高的层次上进行，积极 争取政府资源，肩负传统小城镇向新型城镇化裂变的历史使命， 而不完全是开发商的功利性商业运作。立足这样的高度，有利 于大二期项目的全方位推进。 二、项目理念与商业模式 1.项目理念：开创后商业街时代的典范之作 商业街是城市生活的一种特定商业形态。中国商业街历史源远 流长，从汉代洛阳街市的鼎盛到唐代长安大街的喧闹，从 xx 南 宋御街的繁荣到明朝南京鼓楼大街的熙攘商业街成为城市 历史经济文化发展的见证。她讲述着城市的故事、演绎着城市 的历史、承载着城市的梦想。 从某种意义上讲，我国商业的发展已经从传统的商店与商店之 间的竞争，发展到商街与商街的竞争及

5、商圈与商圈的竞争，甚 至城市与城市的竞争。商业街在城市中的经济形象和商业地位 第 4 页 日益突出，商业街经济正强力助推着城市经济的发展，从而成 为城市商贸发展、市容风貌和综合竞争力的代表，成为城市文 明的重要窗口和名片。商业特色街作为城市商业综合体的一种 表现形态，是商贸服务业最集中的区域，对于推动城市产业集 聚、商贸流通、旅游观光、休闲购物乃至于城市品牌形象具有 重要作用。 现代商业街与传统商业街不同之处在于，完全摒弃了单纯的购 物功能，向着全方位一站式多元化的功能发展，以满足消费者 物质与精神全面需求为目标。这是后商业街时代的重要特征。 在电商迅猛发展的时代，玫瑰星城大二期项目将容纳各种

6、元素， 形成可游可玩可赏可体验的新格局，从而打造成后商业街时代 的典范之作。 2.商业模式：开启横店第五代商业模式 创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产和商 业业态提升竞争力的核心，更是商家通过商业模式赚取最大利 润或价值的过程。商业价值的取向，一般从商业发展的规律来 看，商业地产和商业展贸业态必须与时俱进。中国的商业发展 模式经历了许多种的方式方法，归结为主流商业模式：第一代 第 5 页 供销社商业模式；第二代百货商业模式；第三代大卖场式的超 市连锁经营模式；第四代城市生活休闲中心模式；第五代供应 链商业模式。第五代商业模式，是建立在第四代城市生活休闲 中心模式基础上的一种电子

7、商务、物流和金融相结合的新商业 模式，在大规模横向供应链商业的基础上，在理念上强调投资 运营商的主导权，提供优质资源平台和讯息共享的融汇商品流、 运输流、资金流、信息流于一体，同时，完成顾客的体验式消 费、商家的参与式经营，投资商和参与者共赢的一站式运营和 服务中的多方共赢。在满足人们一站式购物需求的同时进行升 级，增加体验式消费。购物已不再是商业模式最重要的功能， 它是集消费、休闲、文化、运营、体验、服务、参与、共赢八 大功能于一体，其中运营、体验、服务、参与、共赢成了经营 者的核心；消费、休闲、文化成了顾客的核心。体验式购物中 心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。一站式 的体验

8、消费和服务，构成元素主要有金融、贸易、服务、文化、 娱乐、电子商务、餐饮、交通、停车场、物流等现代商业提倡 的“一站式”消费和服务应运而起。 三、项目定位与业态布局 1.总体定位：中国影视风情第一街 第 6 页 链接横店中国影视城的产业资源和文化积淀，打造一个集合影 视文化元素、展示中西合璧建筑景观、体现多元化商业功能、 融合本土民俗风情的中心城镇现代化大型旅游购物景点，具有 独特景观、丰富内涵、完善功能的集购物、美食、休闲、观光、 娱乐、游憩于一体的，能满足多层次消费者全方位物质与精神 需求的，独具个性的富于艺术气质的大型现代商业文化街区高 品位商务空间。 概念描述：这是中国第一条影视文化主

9、题商业步行街。徜徉在 这条街上，首先映入眼帘的是造型奇特极具现代感的商业建筑， 钢架结构、巨幅幕墙，营造出光感通透宽敞明亮的商业空间。 其间，各种休闲设施齐全，消费者可以享受各种体验式消费的 历程。五光十色的精品橱窗，烘托出浓郁的商业气息。 “潮”气 十足的商品，轻吹着时尚之风。城雕小品和不时闪过的熟悉的 明星脸，构成独特的凝固和活态的人文景观。在繁华的都市商 业景观中，衬映着八面山的自然景观。不时可以看到以影视明 星命名的情调十足的咖啡屋、美食店，让你品尝到不一样的美 味和优雅。入夜，璀灿的灯光和绚丽的霓虹交相辉映，让思绪 在光影中舞蹈，领略不夜的横店魅力。 2.业态定位：一中心五大功能区块

10、 第 7 页 一中心： 时尚精品购物中心丝绸、时装、鞋类、包类、饰品、美容 护肤品等 五区块： 美食风味区块台湾风味小吃、杭邦菜、茶楼、咖啡、时尚 饮品等 酒吧娱乐区块酒吧、KTV、游戏等 休闲服务区块台湾“三温暖”浴场、中医养生、医疗美容、 韩国微创整型、运动健身会所等 旅游购物区块旅游纪念品、土特产等 影视文化区块3D 影院、影视道具收藏馆、戏装拍摄、影视 衍生品等 配套业态 第 8 页 主题酒店 中型超市 金融机构 3.品牌定位：以国内一、二线品牌为主打 根据横店商业现状与消费环境，初期的品牌定位不宜太高端， 以国内尤其是省内一、二线产品品牌为主打，如女装类江南布 衣、伊芙丽、可可尼等，

11、餐饮类绿茶、弄堂里、两岸咖啡等， 休闲健身类蓝士堡等。此外，配置少量进口高档商品，特别是 美容化妆品类。后期，可进行根据市场情况，进行品牌调整。 （注：此部分内容需通过编制业态规划进行细化，以形成 招商运营的指导性文件） 四、项目运作机制 本案拟由 xx 商业特色街联合会牵头，携手 xx 五大“国字号” 商业街清河坊民俗文化街、xx 武林路时尚女装街、中国丝 绸城、四季青服饰城、胜利河（大兜路）美食街共同打造。 第 9 页 具体操作平台：xx 天下名镇商业管理有限公司、xx 茶易餐饮管 理有限公司。 1.资源优势 具有操作性强，可落地的资源优势。 招商资源：xx 市 13 条市政府正式命名的商业街资源有效整合； 台湾美食餐饮独特优势资源。 政府资源：联合会直通国家商务部商业步行街指导委员会，为 打造“国字号”商业街提供政府资源。 2.品牌优势 商业街的品牌影响力和众多商家品牌共生性优势。 3.运营优势 对商业街运营管理有着丰富经验。 第 10 页 五、项目合作方式 1.整体或部分长期租赁。 （条件另议） 2.单纯招商服务。通常采用租金分成，根据不同业态，设定不 同的比率，享受服务年限内的（35 年）分成。 3.其他合作方式面议。