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1、森林公园投资项目经济效益评价与投资风险分析 经济效益评价与投资风险分析 财务效益评价是投资项目评价中最主要的部分，它是根据项目财务与项目建 设 基础数据，对项目整个寿命期内的财务成本与收益情况进行评价，从而论证 项目是否具有经济可行性, 是在国家现行财税和有关法律法规基础上，通过对基 础数据进行审查和鉴定， 测算项目建成投产后的获利能力、清偿能力和财务外汇 效果等财务状况。 其意义：是项目所在企业投资决策的重要依据、是银行发放贷 款的重要依据、是有关部门审批拟建项目的重要依据。 所谓项目的风险分析，就是考查建设投资、经营成本、产品售价、销售量、 项目寿命计算期等因素变化时， 对项自经济评价指标
2、所产生的影响。这种影响越 强烈，表明所评价的项目方案对某个或某些因素越敏感，对于这些敏感因素， 要 求项目决策者和投资者予以充分的重视和考虑。 我们采取敏感性分析，是通过研究项目主要不确定因素发生变化时，项目 经济效果指标发生的相应变化，找出项目的敏感因素， 确定其敏感程度， 并分析 该因素达到临界值时项目的承受能力。主要指标：内部收益率、净现值、投资收 益率、投资回收期或偿还期等。 ( 一) 估算范围 某县森林公园投资估算包括景点、观景点、服务设施、 道路、给排水、供电、 通讯、电视系统、保护、绿化等单项工程费用，以及附属工程、建筑安装工程、 设备器具购置费、建设单位管理费、人员培训费、办公
3、用具购置费、勘察设计费 和不可预见费。 估算时间为 2010年2020 年，共 11年，其中 2010-2011年为投 资建设期， 2012-2014这三年为投资发展近期， 2014 以后则为远期。 （二）项目总投资 该森林公园总投资包括工程建设投资和流动资金两部分：其中工程建设投资 根据所给的单价的内容加上不可预见费计算结果为4327.4万元，流动资金为 100 万元，所以项目总投资额预计为4427.4万元，详见表 2-1。 （三）资金来源 森林公园建设要多方位融资，遵循“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，采 取“国家、地方、部门、集体、个人一起上” 、 “内资、外资一起上”的办法，充 分调动
4、各方的投资积极性。 政府部门应在旅游基础设施建设、可持续性规划、 管 理和开发方案、公共便民设施、宣传及促销及其它非营业性投资等方面进行投资， 创造一个良好的投资环境。主要包括以下方法： 把森林公园的规划建设纳入上杭县国民经济与社会发展计划中去，使之 建设与国民经济建设同步发展，加大对森林公园的投入和政策倾斜。 争取国家、各有关部门的专项建设资金。 。 森林公园自筹资金 银行贷款 招商引资 个人捐资 （四）项目收入估算 1 、估算范围和依据 项目收入包括门票、交通、娱乐、饮食、住宿、购物及其它收入。根据边建 设，边开放地经营原则， 项目输入按建设期分段估算。 确定有关估算指标地依据： （1）
5、、当地物价水平 （2） 、周边地区社会消费水平 （3） 、同类型森林公园、旅游区的估算指标 2、估算指标 门票： 15 元/人，按游客人数的100%计算 交通： 5 元/人，按游客人数的90%计算 住宿： 50 元/日.人，按游客人数的10%计算 娱乐： 10 元/人，按游客人数的10%计算 购物： 5 元/人，按游客人数的100%计算 饮食： 10 元/人，按游客人数的70%计算 其它： 5 元/人，按游客人数的100%计算 3、估算结果 根据以上指标， 按该县旅游发展总体规划旅客流量的90%预测游客流量， 到 20011年项目接待国内外旅游客流量预计将达31.1万人次、 2014 年后达
6、56.3万 人次，详见表 4-3。 （五）项目成本估算 1、估算指标 可变成本采用经验比例系数进行估算。各项估算指标见表5-1。 2、可变成本估算 可变成本估算使根据一般的可变成本率进行估算，详见表5-1。 3、经营成本估算 经营成本包括可变成本、 经营管理费。 年经营管理费： 正式管理人员 （3 人） 按每人每月 1000 元，一般管理人员（近期80 人，远期 100 人）按每人每月 800 元计算。项目年经营成本详见表53。 （六）税金及附加费估算 根据国家政策和有关部门规定， 旅游业开发不计投资方向调节税，只征收营 业税，城市建设维护税、 教育附加费和所得税， 上杭森林公园年税金计附加费
7、估 算结果详见表 61。 （七）利润估算 上杭森林公园前后期的利润估算结果详见表71。 （八）现金流量表 根据所给的资料列出项目现金流量表，详见表 8-1。 （九）敏感性分析 可能影响到该项目效益的不确定因素由：价格、投资、成本、游客量、利率 等，针对全部投资内部收益率、投资回收期、全部投资净现值及贷款偿还期等4 项指标。具体计算情况如下： 正常情况： pt=10-1+ 49.829 31.18 =9.022 由现金流量表可知到第十年其累计现金净流量才转为正值811.18万，而上一 年的累计值为 -18.31 万.在远期阶段，每一年的现金净流量为829.49万.因此计算 得出其投资回收期为9.
8、022。 营业收入降低 5% 时：pt=10-1+ 43.716 75.657 =9.918 此时项目收入值和税金及附加值改变，需要10 年才能完全收回。到第十年 其累计现金净流量转为正值58.68 万，而上一年的累计值为 -657.75 万.在远期阶 段，每一年的现金净流量为716.43万.因此计算得出其投资回收期为9.918。 经营成本增加 5% 时：pt=10-1+ 96.757 12.437 =9.58 此时该项目到第十年能完全收回。到第十年其累计现金净流量转为正值 320.84万，而其上一年的累计值为-437.12万.在远期阶段，每一年的现金净流量 为 757.96万.因此计算得出其
9、投资回收期为9.58。 所以敏感项分析表见表9-1. （十）投资项目的筹资方案确定 筹资方案确定主要有资金筹集成本的筹资风险两部分组成。贷款利率5%、 属于国家政策性贷款，债息6%、筹集费率为 1%，股息 5%、筹集费用为 1.5%。 资金来源方案 A 方案 B 方案 C 自有资金30% 30% 30% 发放债券30% 20% 发放股票20% 10% 银行贷款40% 50% 40% 方案 A：总需要费用 180*5%+135*（6%+1%）=18.45 方案 B：总需要费用 225*5%+90* （5%+1.5%）=17.1 方案 C：总需要费用 180*5%+45*（5%+1.5%）+90*
10、（6%+1%）=18.43 对比三种方案可知BCA ，B 筹资方案资本成本最低，所以B 为最优筹资 的方案。 附： 表 2-1 项目总投资表 项目规模 投资 （万元） 景点建设工 程 1.云峰寺 2.书堂寺 3.云霄殿 4.香林塔 5.古藤园 6.金玉顶 7.练武场 8.步云山门 修复 建设 建设、修复 修复 围栏保护 修复 整理 新建 50 50 100 50 10 50 10 50 服务设施工 程 1.入口广场 2.休闲服务区 绿化、 香化、 美化 3000m2, 建设公园大门、 围墙、标 志建筑、喷水池、停车场 等 竹木屋、茶庄、游泳及其 他休闲娱乐建筑建设 30 60 170 基础设施
11、工 程 1.客车 2.电瓶车 3.景区主干道 4.景区步道 5.供排水 6.供电 7.通讯 30 公里 80 公里 200 100 750 480 450 450 370 植物景观工 程 1.景点绿化 2.主要游步道绿化 3.局部林相改造 340 环境保护工 程 1.生态公厕 2.垃圾箱 20 个 200 个 160 4 不可预见费 （按上述项 目 10%计） 393.4 流动资金100 合计近期建 设投资 4427.，4 表 4-3 年经营收入估算表单位：万元 /年 项目近期远期 门票466.5 844.5 住宿155.5 281.5 交通139.95 253.35 娱乐31.1 56.3
12、购物155.5 281.5 饮食217.7 394.1 其它155.5 281.5 合计1321.75 2392.75 表 5-1 年可变成本估算表单位：万元 项目可变成本率（ %）近期远期 门票20 93.3 168.9 住宿50 77.75 84.45 交通60 83.97 152.01 娱乐45 14.00 25.34 购物85 132.18 239.28 饮食60 130.62 236.46 其它50 77.75 140.75 合计609.57 1074.91 表 53 年经营成本估算表单位：万元 项目年经营成本 近期远期 可变成本609.57 1074.91 管理费 80.4 99.
13、6 其它194.7 256 合计884.67 1430.51 表 6-1年税金及附加费估算表单位：万 元 项目年税金及附加费备注 前期后期 一、小计73.37 132.75 1、营业税66.1 119.6 营业收入的5% 2、城建税4.63 8.37 营业税的7% 3、教育附加2.64 4.78 营业税的4% 二、所得税54.56 124.42 利润的 15% 合计126.93 257.17 表 71 项目年利润估算表单位：万元 项目年税金及附加费备注 前期后期 项目收入1321.75 2392.75 经营成本884.67 1430.51 税金及附加73.37 132.75 利润363.71
14、829.49 所得税54.56 124.42 按利润的15% 净利润309.15 705.07 表 8-1 现金流量表单位：万元 表 9-1 敏感项分析表 变化因素投资回收期 营业收入降低 5% 9.918 经营成本增加 5% 9.58 正常9.022 工作年度 项目 合计建设期近期远期 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1 现金流入18321.75 0 0 1321.75 1321.75 1321.75 2392.75 2392.75 2392.75 2392.75 2392.75 2392.75 1.1 营业收入1
15、8321.75 0 0 1321.75 1321.75 1321.75 2392.75 2392.75 2392.75 2392.75 2392.75 2392.75 2 现金流出16681.08 2213.7 2313.7 958.04 958.04 958.04 1563.26 1563.26 1563.26 1563.26 1563.26 1563.26 2.1 基建投资4427.4 2213.7 2313.7 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2 经营成本35237.07 0 0 884.67 884.67 884.67 1430.51 1430.51 1430.51 1430.
16、51 1430.51 1430.51 2.3 税金及附加1016.61 0 0 73.37 73.37 73.37 132.75 132.75 132.75 132.75 132.75 132.75 3 税前现金净流量1640.67 -2213.7 -4427.4 363.71 363.71 363.71 829.49 829.49 829.49 829.49 829.49 829.49 4 累计现金净流量-2213.7 -4427.4 -4063.69 -3699.98 -3336.27 -2506.78 -1677.29 -847.8 -18.31 811.18 1640.67 5 所得税910.2 0 0 54.56 54.56 54.56 124.42 124.42 124.42 124.42 124.42 124.42 6 税后现金净流量730.47 -2213.7 -4427.4 309.15 309.15 309.15 705.07 705.07 705.07 705.07 705.07 705.07 7 累计现金净流量-2213.7 -4427.4 -4118.25 -3809.10 -3499.95 -2794.88 -2089.81 -1384.74 -679.67 25.40 730.47