商品房买卖合同纠纷案民事判决书.docx

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1、第 1 页 商品房买卖合同纠纷案民事判决书 特征码 mJsRNpUmarMZzUgihoGf 商品房买卖合同纠纷案民事判决书 申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人） ：唐 XX，男，汉族，1950 年 2 月 16 日出生，住 XX 省 XX 县 XX 镇浙大北路 116 号 4 号楼 502 室。 委托代理人：徐越，XX 文福律师事务所律师。 委托代理人：杨晓明，XX 文福律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人） ：XX 联汇房地产开发有限公司。住所地：XX 省贵阳市新添大道 南段 289 号中天花园玉兰花园 A 座 2 单元 4 层 2 号。 法定代表人：云 X

2、X，该公司经理。 委托代理人：汪 XX，XX 君跃律师事务所律师。 委托代理人：傅 XX，XX 君跃律师事务所实习律师。 申请再审人唐 XX 与被申请人 XX 联汇房地产开发 有限公司（以下简称联汇公司）商品房买卖合同纠纷一案，XX 第 2 页 省 XX 县人民法院于 20XX 年 5 月 7 日作出（20XX）湄民初字第 597 号民事判决。唐 XX 不服，向 XX 省遵义市中级人民法院提 起上诉。XX 省遵义市中级人民法院于 20XX 年 8 月 26 日作出 （20XX）遵市法民三终字第 166 号民事裁定，裁定撤销一审判 决，发回 XX 省 XX 县人民法院重审。XX 省 XX 县人民

3、法院重审 后，于 20XX 年 2 月 24 日作出（20XX）湄民重字第 13 号民事判 决。唐 XX 不服，向 XX 省遵义市中级人民法院提起上诉。XX 省 遵义市中级人民法院于 20XX 年 7 月 1 日作出（20XX）遵市法民 三终字第 239 号民事判决。唐 XX 仍不服，向本院申请再审。本 院于 20XX 年 12 月 5 日作出（20XX）黔高民申字第 477 号民事 裁定，裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了 本案。申请再审人唐 XX 及其委托代理人徐越，被申请人联汇公 司的委托代理人汪 XX 到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 20XX 年 4 月 1 日，唐 X

4、X 向 XX 省 XX 县人民法院 提起诉讼。请求判决：1、解除双方签订的商品房买卖合同 ； 2、由联汇公司退还唐 XX 购房款 753617 元，并支付违约金 7563.17 元。 联汇公司提出反诉。请求判令：1、由唐 XX 继续 履行合同；2、由唐 XX 支付未付的购房欠款 90000 元及违约金 直至付清所有款项时止（截止起诉日违约金为 17190 元） ；3、 本案诉讼费用由唐 XX 承担。 一审查明，20XX 年 8 月 8 日，唐 XX 与联汇公司 第 3 页 签订商品房买卖合同。合同约定：联汇公司将其修建的位于 XX 县 XX 镇“茗城峰景”4 期 3 幢山景庭 2 单元 16

5、层 1 号住房卖 给唐 XX，该房建筑面积 129.96，套内面积 107.3，房屋总 价款 XXXX 元；购房款的付款方式及期限为：20XX 年 8 月 8 日 支付 XXXXXX 元，20XX 年 10 月 1 日支付 XXXXX 元，20XX 年 10 月 1 日支付 XXXXXX 元；房屋的交付时间为 20XX 年 12 月 31 日 前，办理产权转移的时间为 20XX 年 12 月 31 日前；该合同还对 逾期付款、逾期交房及违约金等事项进行了约定。20XX 年 8 月 8 日，唐 XX 通过原 XX 县农村信合银行转账支付给联汇公司 350053 元。该收据的收款方式：转账（信合）

6、 ，收款事由：1 期 车库、4 期首付款。20XX 年 1 月 17 日，唐 XX 向联汇公司支付 140000 元（其中现金 XXXX 元，转账 1XXXX 元） ，收款方式为： 转账加现金，收款事由为：四期房款。以上两笔款项唐 XX 提交 有关转账的证据材料。唐 XX 另外向联汇公司缴纳了现金 XXXXX 元的会费。 另查明，唐 XX 在 20XX 年 8 月 12 日还与联汇公司 签订了另外一份购买“茗城峰景”1 期 20 号车位的商品房买 卖合同 ，总价款为 XXXXX 元。购房款的付款方式为：20XX 年 8 月 12 日前支付全部房价款。 唐 XX 之子唐 XX 与联汇公司于 20

7、XX 年 7 月 30 日 签订一份购买“茗城峰景”4 期 3 幢山景庭 2 单元 17 层 1 号住 房的茗城风景住房一套的商品房买卖合同 ，总价款 497896 第 4 页 元，购房款的付款方式为：20XX 年 8 月 16 日支付首期房款 XXXX 元，余款 XXXXXX 元按揭。20XX 年 8 月 16 日，唐 XX 通过 原 XX 县农村信合银行转账支付给联汇公司 XXXX 元和 XXXX 元。 该收据收款方式：转账，收款事由为：茗城峰景 4 期 2-17-1 号 房首付款和代收费。唐 XX 另向联汇公司交纳 20000 元的会员费。 一审认为，双方当事人于 20XX 年 8 月

8、8 日签订的 商品房买卖合同 ，是双方对合同的条款及内容达成一致意见 后作出的真实意思表示，未违反法律规定，予以确认。根据 中华人民共和国合同法第八条关于“依法成立的合同，对 当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务， 不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护” 之规定，双方于 20XX 年 8 月 8 日签订的商品房买卖合同是 有效合同。在合同履行过程中，双方对购房款的支付金额发生 争议，争议的焦点：唐 XX 认为，编号分别为 0002346、0002359 的两张收款收据（金额分别为 XXXXX 元、 XXXXX 元）是唐 XX 之妻杜德智于 20XX 年 8 月

9、 8 日交付的现金 223564 元，加上会员费 20000 元和认购定金 XXXXX 元（编号分 别为 0001898、00020XX、0002019 的三张收款收据）形成的； 联汇公司认为，编号分别为 0002346、0002359 的两张收款收据 （金额分别为 244309 元、19255 元）是收款收据为 XXXXX 元 （编号为 0002448）拆分而来。唐 XX 所提供的证据和陈述不能 第 5 页 充分证明自己的主张，其理由：1.20XX 年 8 月 8 日签订的商 品房买卖合同中明确约定：分期付款（付款方式及期限为： 20XX 年 8 月 8 日支付 244309 元，20XX

10、年 10 月 1 日支付 140000 元，20XX 年 10 月 1 日支付 90000 元） ，唐 XX 即在 20XX 年 8 月 8 日就支付了 573617 元（350053 元（转账） （244309 元40000 元（会员费和认购定金） ）19255 元 573617 元 ，大大超出了唐 XX 购房的总价款；2.20XX 年 8 月 8 日唐 XX 就支付了 244309 元（首付款）和 19255 元（代收 费） ，履行了合同义务，又在当日转账支付了 350053 元，唐 XX 不能说明理由；3.唐 XX 诉称交付的现金 223564 元，现金是华 峰水泥厂收取的他人购买的水泥

11、款，但唐 XX 未提供相应的证据 加以证明；4、唐 XX 提交的编号分别为 0002346、0002359 的两 张收款收据（金额分别为 XXXXX 元、XXXXX 元）载明的收款方 式是转账（信合） ，而唐 XX 诉称交付的是现金 223564 元（其余 为会员费 XXXXX 元和认购定金 XXXXX 元） ，唐 XX 未提供与该收 据中载明的收款方式（转账（信合） ）相一致的信合银行转账记 录的证据材料；5.如果截止 20XX 年 1 月 17 日前唐 XX 已向联汇 公司交纳了 613617 元，已超出购房总价，那么在 20XX 年 1 月 17 日又向联汇公司交纳了 XXXXX 元，履

12、行了合同约定的第二期 付款义务，唐 XX 不能说明理由。因此，根据最高人民法院关 于民事诉讼证据的若干规定第二条：“当事人对自己提出的 诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有 第 6 页 责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人 的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规 定，对唐 XX 请求解除双方签订的商品房买卖合同 ，要求联 汇公司退还其购房款 753617 元，并支付违约金 7563.17 元的诉 讼请求，因唐 XX 未提供充分的证据证明自己的主张和陈述，应 不予支持。 对联汇公司的反诉请求，结合双方当事人的陈述， 对唐 XX 在 20XX 年

13、 8 月 8 日向联汇公司支付 XXXXX 元、20XX 年 1 月 17 日向联汇公司支付 XXXXXX 元以及在商品房买卖合同 签订前唐 XX 向联汇公司缴纳了 20000 元会员费后转化为购房款 的事实，予以确认。因唐 XX 提供的 20XX 年 8 月 8 日向联汇公 司支付 350053 元的收据中收款事由一栏，载明了：“茗城峰景 1 期车库，4 期首付款的内容” ，且双方对唐 XX 购买了联汇公司 所修建的“茗城峰景”1 期的车库这一事实不持异议。联汇公 司辩称将唐 XX 转账的 XXXX 元拆分后剩余的 1450 元和唐 XX 缴 纳的 20000 元会员费转入唐 XX 购房款（

14、唐 XX 购房总价款 518103（包括代收费 20207 元）唐 XX 转账支付给被告联汇公 司的 XXXXX 元唐 XX 缴纳的 XXXXX 元会员费唐 XX 缴纳的 XXXX 元会员费唐 XX 转账 XXXXX 元拆分后剩余的 1450 元按 揭 XXXXXX 元代收费 20207 元） ，虽然联汇公司及工作人员在 工作中不谨慎，导致其重复开具收款收据，但其辩称符合情理 和事实。故该笔金额中所包含的属于本次房屋买卖合同的金额， 第 7 页 应为双方在 20XX 年 8 月 8 日签订的商品房买卖合同第八条 第 2 款中载明的“20XX 年 8 月 8 日支付房款 244309 元”的首

15、付款金额，对联汇公司要求唐 XX 继续履行双方于 20XX 年 8 月 8 日签订商品房买卖合同的反诉请求予以支持。对联汇公 司要求唐 XX 支付违约金 17190 元的反诉请求，因联汇公司及工 作人员在工作中不谨慎，重复开具收款收据而引发了本次纠纷， 违约结果不可归责为一方行为，对纠纷的发生联汇公司应承担 相应的责任，故对联汇公司要求的带有惩罚性质违约金的诉讼 请求，不予支持。据此，依照中华人民共和国合同法第八 条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条之 规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、原告唐 XX 与被 告联汇公司继续履行双方于 20XX 年 8 月 8 日签订的商品房买

16、 卖合同 ；二、驳回原告唐 XX 的诉讼请求；三、限原告唐 XX 在 本判决生效后三十日内一次性给付被告联汇公司购房款人民币 90000 元；四、驳回被告联汇公司的其余反诉请求。本案案件 受理费 11412 元，由唐 XX 负担；反诉费 2444 元，合计 13856 元，由唐 XX 负担。 唐 XX 不服，向 XX 省遵义市中级人民法院提起上 诉，称：1、联汇公司在 20XX 年 8 月 8 日向上诉人出具了 3 张 金额分别为 244309 元、350053 元、19255 元的收据，其中 350053 元系银行转账，并交了 223564 元现金，加上之前交的 40000 元，联汇公司统一

17、出具了 244309 及 19255 元两张收据， 第 8 页 这两张收据注明转账，上诉人之妻提出异议，但联汇公司财务 人员说做账需要，上诉人之妻见有收据未在意。在 20XX 年 8 月 8 日前，上诉人已经交纳了 40000 元，双方对此均认可，原 审认定收据注明转账，上诉人未提供银行转账记录，忽略了双 方认可的事实。联汇公司如果没有收到钱，怎么可能出具 20 多 万元的收据。2、联汇公司陈述 20XX 年 8 月 12 日将 350053 元 收据拆分为 4 张，金额为 244309 元、19255 元、80000 元、 5039 元，因双方在 8 月 12 日签订了车库买卖合同，款项为

18、XXXXX 元和 5039 元，联汇公司出具了收款时间为 20XX 年 8 月 8 日 80000 元和 5309 元的收据，如果联汇公司可能一次重复出 具收据，第二次重复出具收据就不可能了。原审认定上诉人之 妻的陈述不可信，联汇公司的陈述又怎么可信。上诉人以妻子 名义交纳的会员费、认购金是 40000 元，原审仅认定为 20000 元错误。上诉人之子唐 XX 购房问题与上诉人购房是两回事，联 汇公司称将 350053 元收据拆分后剩余的 1450 元及上诉人的会 员费 XXXX 元转入唐 XX 帐户，这与联汇公司出具给唐 XX 收据不 符。反之，可以明显看出，联汇公司收取现金往往也出具银行

19、转账字样的收据。本案不涉及唐 XX，如要牵扯唐 XX，应追加唐 XX 为当事人。原审判决程序违法，唐 XX 交款属另一法律关系， 与本案无关。原审认定上诉人多交房款不能解释，对现金不能 举证，上诉人管理多家公司，几十万、几百万甚至几千万的进 出帐是常事，要求上诉人说清甚至举证证明根本无法做到。上 第 9 页 诉人因工作繁忙，委托妻子付款，但上诉人之妻对具体付款金 额不清楚，联汇公司让交多少就交多少，根本没有在意。上诉 人持有的原始凭证，证明上诉人已经向联汇公司交纳了 753617 元，上诉人举证的原始收据没有载明任何拆分或分解记录，而 联汇公司提供的收款收据却出现事后单方自行添加拆分的记录，

20、联汇公司提供的虚假证据，原审采纳，导致错误判决。综上所 述，请求依法撤销原判，判决支持其一审所诉，一、二审案件 受理费由联汇公司承担。 联汇公司辩称：原判认定事实清楚，证据充分， 适用法律正确，请求维持原判。 二审查明，20XX 年 8 月 8 日，唐 XX 与联汇公司 签订商品房买卖合同，合同约定：联汇公司将其修建的位于 XX 县 XX 镇“茗城峰景”4 期 3 幢山景庭 2 单元 16 层 1 号住房卖 给唐 XX，该房建筑面积 129.96，套内面积 107.3，房屋总 价款 474309 元；购房款的付款方式及期限为：20XX 年 8 月 8 日支付 244309 元，20XX 年 1

21、0 月 1 日支付 140000 元，20XX 年 10 月 1 日支付 90000 元；房屋的交付时间为 20XX 年 12 月 31 日前，逾期超过 30 日，买受人有权退房，出卖人应当自收到退 房通知之日起 7 日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付 款的 0.1%向买受人支付违约金；办理产权转移的时间为 20XX 年 12 月 31 日前；该合同还对逾期付款、逾期交房及违约金等 事项进行了约定。 第 10 页 20XX 年 8 月 8 日，联汇公司出具了编号为 0002448、0002346 的收款收据。其中 0002448 收款收据载明： 交款单位（个人）唐 XX，收款方式：转账（

22、信合） ，金额 350053 元，收款事由：茗城峰景 1 期车库、4 期首付款。当日， 唐 XX 通过原 XX 县农村信合银行转账支付给联汇公司 350053 元。 0002346 收款收据载明：交款单位（个人）唐 XX，收款方式： 转账（信合） ，金额 244309 元，收款事由：茗城峰景 4 期 2- 16-1 号首付款。同日，联汇物业管理有限公司出具 0002359 收 款收据载明：交款单位（个人）唐 XX，收款方式：转账（信合） ，金额 19255 元，收款事由：茗城峰景 4 期 2-16-1 号房代收费。 唐 XX 之妻杜德智于 20XX 年 6 月 9 日、6 月 24 日（编号分

23、别为 0001898、00020XX） ，共计向联汇公司缴纳了会员号为 30 号及 36 号的会员费现金 20000 元。6 月 25 日向联汇公司缴纳了现金 20000 元的 2-16-1 房屋的认购金（编号为 0002019） 。 20XX 年 8 月 12 日，唐 XX 与联汇公司签订商品房 买卖合同，唐 XX 购买了联汇公司茗城风景车位一个，总价款为 80000 元。同日，联汇公司出具编号 0002469 收款收据，载明： 交款单位（个人）唐 XX，收款方式：转账（信合） ，金额 80000 元，收款事由：茗城峰景 1 期 20 号车位费。联汇物业管理有限 公司出具 0001481 收

24、款收据，载明：交款单位（个人）唐 XX， 收款方式：转账（信合） ，金额 5039 元，收款事由：茗城峰景 1 期车位代收费。 第 11 页 20XX 年 7 月 30 日，唐 XX 之子唐 XX 与联汇公司 签订商品房买卖合同，购买了联汇公司茗城风景住房一套，总 价款 497896 元，付款方式为应于本合同签订之日向出卖人交付 首期房款 298896 元，余款 199000 元，以银行按揭支付。并约 定联汇公司代收专项维修基金、契税等费用 20207 元。20XX 年 8 月 16 日，唐 XX 通过原 XX 县农村信合银行转账支付给联汇公 司 277653 元。同日，联汇物业管理有限公司出

25、具 0001488 号收 款收据，载明：交款单位（个人）唐 XX，收款方式：转账，金 额 20207 元，收款事由：茗城峰景 4 期 2-17-1 号房代收费。当 日，联汇公司出具编号 0002476 收款收据，载明：交款单位 （个人）唐 XX，收款方式：转账（信合） ，金额 298896 元，收 款事由：茗城峰景 4 期 2-17-1 号房首付款。20XX 年 10 月 27 日，唐 XX 按揭贷款 199000 元进入联汇公司帐户。唐 XX 在 20XX 年 6 月 9 日交纳会员费 10000（收据编号 0001897）元， 会员号 30 号；6 月 24 日交纳会员费 10000 元（

26、00020XX） ，未 写会员号。 20XX 年 1 月 17 日，唐 XX 向联汇公司支付 140000 元（其中现金 40000 元，转账 100000 元） ，收款方式为：转账 加现金，收款事由为：四期房款。 二审认为，本案争议的焦点是唐 XX 是否超额支付 购房款。首先，唐 XX 与联汇公司在商品房买卖合同中约定了购 房款、代收费共计 493564 元，同时约定首付款为 244309 及每 第 12 页 次付款的时间，但唐 XX 称其在签订合同当日就交纳购房款 573617 元350053（转账）204309（现金） （不包含唐 XX 之 妻杜德智在之前缴纳的会员费及认购金共计 400

27、00 元）代收 费 19255（现金），不仅明显超过首付款金额，且明显超过购 房总款，显然与常理不合。且 244309 元及 19255 元载明的收款 方式为转账，但唐 XX 未能对此提供转账依据。即便如唐 XX 所 述该款并非其本人交纳，由其妻交纳，但其在交纳购房款时不 可能不了解购房所需款项，且如其所说在当日交纳了 573617 元， 那么在事隔几个月之后，即在 20XX 年 1 月 17 日，再次交纳 140000 元，不可能此时还不知道其已经向联汇房开公司多交购 房款，显然这也与常理不符。而唐 XX 对其为何会在签订合同当 天交纳 573617 元及之后再次交纳 140000 元没有作

28、出合理解释。 其次，350053 元的收据中已经明确载明收款事由为 1 期车库、 4 期首付款，印证了联汇公司所称的 350053 元拆分为首付款、 车位款、房屋及车库的代收费。综上所述，唐 XX 并未超额支付 购房款，其交纳的 350053 元中-首付款 244309 元-代收费 19255 元-车库款 80000 元-车库代收费 5039 元=1450 元，应视 为唐 XX 交纳的购房款。故唐 XX 实际交纳的购房款为 244309（首付款）元40000 元（认购金及会员费）140000 元（第二期付款）1450 元=425759 元，尚有 474309 元- 425759 元=48550

29、 元购房款未支付。原审在计算购房款时未将唐 XX 缴纳的 40000 元认购金及会员费一并计算不当，依法应予改 第 13 页 判。据此，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条 第一款第（三）项之规定，判决：一、维持 XX 省 XX 县人民法 院（20XX）湄民重字第 13 号民事判决第一、二、四项；二、撤 销 XX 省 XX 县人民法院（20XX）湄民重字第 13 号民事判决第三 项；三、由唐 XX 在本判决生效后 30 日内一次性支付联汇公司 购房款 48550 元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义 务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债

30、务利息。一审案件受理费 11412 元，反诉费 2444 元，二审案件受理费 13856 元，共计 27712 元，由唐 XX 负担 25268 元，联汇公司负担 2444 元。 唐 XX 仍不服，向本院申请再审称，1、二审判决 不予认可 244309 元及 19255 元缺乏证据证明，这两次款项实际 为申请人之妻以现金支付的。2、被申请人辩称 244309 元及 19255 元的两张收据系由 350053 元的收据拆分开具缺乏证据证 明。请求支持其诉请。 联汇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法 律正确，请求根据一审判决结果进行裁判。 本院再审查明的事实与二审查明的事实基本一致。 本院再审

31、另查明，对于唐 XX 支付的 140000 元购 房款和缴纳的 20000 元的会员费，唐 XX 与联汇公司双方没有争 议。 第 14 页 根据双方当事人的诉辩意见，将本案的争议焦点 归纳为：1、唐 XX 就“茗城峰景”4 期 3 幢 2 单元 16 层 1 号住 房是否重复支付相关款项？2、20XX 年 8 月 8 日的商品房买 卖合同是继续履行还是应当予以解除？ 一、关于唐 XX 就“茗城峰景”4 期 3 幢 2 单元 16 层 1 号住房是否重复支付相关款项的问题。 唐 XX 持有联汇公司于 20XX 年 8 月 8 日出具的金 额分别为 350053 元、244309 元、19255

32、元的三张收据，以及 20XX 年 1 月 17 日 140000 元的收据，拟证明其向联汇公司支付 了前述四笔购房款共计 753617 元，系重复支付相关款项。联汇 公司述称，唐 XX 实际并未支付 753617 元，唐 XX 所持有的金额 为 244309 元、19255 元、80000 元、5039 元的四张收据，系 20XX 年 8 月 8 日所出具的金额为 350053 元的收款收据的具体 拆分，拆分剩余的 1450 元转入唐 XX 之子唐 XX 所购房款中，唐 XX 并未重复支付相关款项。本院认为，首先，申请再审人唐 XX 诉称，其在签订合同当日就通过转帐方式交纳购房款 350053

33、（转账） ，其妻杜德智以现金方式分别支付首付款 244309 元及代收费 19255 元，其关于其妻杜德智以现金实际支 付的首付款 244309 元及代收费 19255 元的陈述与该两笔款项的 收款收据上明确载明支付方式为“转账（信合） ”相矛盾。唐 XX 所提供的联汇公司开具的每张票据均注明了付款方式，尤其 140000 元的单据就清晰地注明了“现金转帐”的支付方式， 第 15 页 而在争议的收款收据已注明系“转帐（信合） ”的情况下，作为 大额交易活动中，付款人唐 XX 却提供不了支付这两笔款项的转 帐支付的证据，未能提供证据消除其陈述与单据记载内容之间 的矛盾，也未能提供证据证明其妻子以

34、现金方式交付款项的事 实。其次，联汇公司述称，唐 XX 通过转帐支付的 350053 元， 拆分为唐 XX 自购房屋的首付款 244309 元、代收费 19255 元、 车位费 80000 元及车位代收费 5039 元的四张收据，剩余的 1450 元转为唐 XX 之子唐 XX 的购房款，此外，唐 XX 之妻杜德 智以会员费名义所交纳的 20000 元亦计入唐 XX 的购房款，以上 两笔共计 21450 元。经查，唐 XX 之子唐 XX 与联汇公司订有购 买“茗城峰景”4 期 3 幢山景庭 2 单元 17 层 1 号住房商品房 买卖合同一份，根据合同约定，唐 XX 之子唐 XX 应交款项为 首付

35、款 298896 元代收费 20207 元319103 元，其余购房款 199000 元为银行按揭。唐 XX 实际于 20XX 年 8 月 16 日通过原 XX 县农村信合银行转账支付给联汇公司 277653 元，于 20XX 年 6 月 9 日、6 月 24 日分两次以会员费名义交纳 20000 元，以上 两笔共计 27765320000297653 元，而联汇公司实际出具给 唐 XX 总金额为 319103 元的两张收据（编号为 0002476 的收款 收据载明为首付款，金额为 298896 元；编号为 0001488 号的收 款收据载明为代收费，金额为 20207 元） ，与唐 XX 实

36、际交付的 金额相差 319103-297653 元21450 元，该 21450 元恰与前述 21450 元吻合。再次，从作为案涉房款支付及收款交易活动的 第 16 页 具体经办人黄少林的出庭证言来看，他作为经办人直接参与了 涉案争议交易活动，其证言陈述 350053 元和其后几张票据的开 具的具体情况，尤其是 350053 元的具体拆分情况，也能够与争 议票据所载明的收款事由、收款方式、购房购车位合同相印证 一致。最后，唐 XX 与联汇公司在商品房买卖合同中约定了购房 款、代收费共计 493564 元，同时约定首付款为 244309 及每次 付款的时间，但根据唐 XX 的陈述，其在签订合同当

37、日就交纳购 房款 573617 元（350053（转账）204309（现金） （不包含唐 XX 之妻杜德智在之前缴纳的会员费及认购金共计 40000 元） 代收费 19255（现金） ，不仅明显超过首付款金额，且明显超 过购房总款，显然与常理不合。此外，唐 XX 在已经支付了超过 购房总款的情况下，在事隔数月之后即 20XX 年 1 月 17 日，再 次交纳 140000 元，其在此时还不知道其已经超额支付购房款， 显然也与常理不符。总之，根据争议票据所载明的收款事由和 收款方式的内容，结合双方所签订的购房合同购车位合同的价 款事实和具体经办人黄少林的出庭证言情况，联汇公司的陈述 意见应属事实

38、。唐 XX 诉称 244309 元、19255 元系其妻子以现 金方式实际支付的款项无充分证据证明。 二、关于 20XX 年 8 月 8 日的商品房买卖合同 是继续履行还是应当予以解除问题。 合同约定，唐 XX 应当交纳的购房及购车库的金额 为房款 XXXX 元车库款 80000 元554309 元；如前所述，唐 第 17 页 XX 实际并未重复交纳房款及车库款，其持有的首付款 244309 元、代收费 19255 元、车库款 80000 元、车库代收费 5039 元的 四张收据系由 350053 元拆分所得，故唐 XX 所交纳的房款、车 库款应为（350053 元代收费 19255 元车库代

39、收费 XX）杜 XXX 交纳的 XXXX 元XXXXX 元二期款505759 元，其应交房款 及车库款为 554309 元，故其尚有 554309 元实交款 505759 元 48550 元未交纳。联汇公司述称，杜德智交纳的一笔 20000 元以及 350053 元拆分后的 1450 元已经转为唐 XX 的购房款，本 院认为，联汇公司并未提供证据证明唐 XX、杜德智同意将该 21450 元转为唐 XX 购房款，故该 21450 元仍应计为唐 XX 所交 纳的房款。故二审将其重新记入唐 XX 本人的所交房款中并无不 当，对于唐 XX 所缴纳房款的处理也无明显不当，予以维持。所 以，唐 XX 尚有

40、 48550 元购房款未支付。 依据商品房买卖合同约定，唐 XX 分三期支付 房款 474309 元，第三期支付时间为 20XX 年 10 月 1 日，而联汇 公司于 20XX 年 12 月 31 日之前交房，从最后一期付房款时间和 联汇公司交房的时间来看，买房人付款在先，售房人交房在后。 所以，出卖人联汇公司在履行商品房买卖合同中，可以主 张买受人唐 XX 先行支付房款，待其按照合同支付完所有房款后， 交付房屋给买受人。由此，出卖人联汇公司享有要求买受人先 履行支付房款义务的抗辩权，本案中，唐 XX 尚有房款未付，而 联汇公司履行合同不存在违约行为，合同应当继续履行。 第 18 页 综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确。 依照中华人民共和国民事诉讼法第二百零七条第一款、第 一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 维持 XX 省遵义市中级人民法院（20XX）遵市法民 三终字第 239 号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 李 XX 代理审判员 刘 XX 代理审判员 周 XX 六月十日 书记员王 XX