万科历年筹资分析.pdf

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1、1 回顾历史 资金往往是大多数企业发展的关键。实践证明，没有足够的资金支持，前景再好的项 目也只能停留在设想、规划阶段，而不能发展实现为企业的真实收益。企业的资金来源，除 了投资方的注入之外， 还要依靠各种融资手段，发达的融资机制是企业发展的重要配套条件。 融资一般包括融资来源，融资来源一般有内部融资和外部融资。内部融资是利润留存， 外部融资包括股权融资和债权融资。要考量融资成本、资本结构。 融资还可以分为直接融资 和间接融资。直接融资一般都是进入资本市场融资，一般有发行股票、发行债券等，因此必 须衡量公司是否符合发行股票和债券的条件。间接融资以银行借款为主渠道，关键是衡量自 身偿债能力，拥有

2、的担保条件或抵押品。一般来说，企业是否具有融资能力，金融机构在审 查和评估时主要看该企业的偿债能力、盈利能力， 现金流状况有无担保或抵押品，企业的信 誉。融资的用途是否符合国家法律法规和相关政策及其规定。企业应结合自己的实际情况， 选择不同的融资渠道， 融资的风险主要看自己的扩张投资项目的风险大小以及自己的公司的 承受能力。 如果一味追求扩张速度和扩张规模，而不考虑自身的偿还能力，可能会给企业带 来巨大风险。因此要量力而行，适度把握。 1. 历年融资方式 下面， 我们看看万科从2004 至 2011 年所采取的融资方式， 由于个人能力及时间的限制， 我将重点分析06 年至 11 年企业与融资相

3、关的情况。 万科 04 年至 11 年股本变化及融资 年份股本（万股）同比增加融资方式备注（影响股本因素） 2004 227,363 0 发行可转债“万科转 2” ， 共 1,990 万张， 面值 100元， 融资 19.9 亿人民币 . “万科转债”剩余部分年 内全部转股。 分红派息， 每 10 股送 1 股 红股。 公积金转增股本，每 10 股 转增 4 股。 2005 372,269 63.7% 公积金转增股本，每 10 股 转增 5 股。 “万科转2”债转股约增加 股本 3.1 亿股。 2006 436,990 17.4% 向 10 家发行对象，非 公开增发4 亿 A 股， 增发价为

4、10.5 元。 募集资金约42 亿人民 币。 “万科转2”部分债转股， 股本约增加2.5 亿股。剩余 部分可转债被公司赎回。 2007 687,201 57.3% 公开增发A 股，增发 价为 31.53 元。 公积金转增股本，每 10 股 转增 5 股。 2 募集资金约99 亿人民 币。 2008 1099,521 60% 公积金转增股本，每 10 股 转增 6 股。 2009 拟通过公开发行的方 式增发不超过现有股 本 8% 的股份，扣除发 行费用后募集净额不 超过人民币112 亿元 资金 。 2010 2011 从上表可以看到，万科利用股权融资约为157.11 亿，发行两次(2002 发行

5、可转债融资 15 亿) 可转债筹集资金共计34.9 亿，第一次发行的15 亿可转债最终全部转股，第二次发行 的 19.9 亿可转债，最后约有1.8 亿最后被万科赎回，其余全部转股。总的说来，万科在近 二十年的上市过程中，利用资本市场共融资190 亿元左右。 自 2008 年以来，万科已连续四年没有利用资本市场进行融资，2009 年 9 月 15 日，备 受关注的万科112 亿再融资计划成功闯关，在股东大会上获得了超过99.8%的通过率，并公 布方案 112 亿增发中92 亿元拟投向14 个住宅项目的后继开发建设；剩余募集资金用于补充 公司的流动资金，但是后来此万科历史以来最大的融资计划便再无声

6、息，无疾而终。不过， 此次增发失败对万科的影响也不会很大。财报显示， 万科在 2009 年中期时的财务非常稳健， 公司的净负债率也由2008年的 37.10%下降至 10.7%。 今年上半年万科累计实现销售额367.7 亿元，创下有史以来最好水平。而且，万科原本计划投入增发资金的部分项目已完成开发。 万科有足够的实力，即使不融资亦可以很好的完成既有的计划，不愧为龙头老大。 今年上半年，万科董事会秘书谭华杰对114 万股东说，“我们现在财务状况很好，万科 在融资需求上比较从容。融资能力上也具备优势。”董秘的这句话告诉我们，万科财务稳健， 不缺钱， 即使融资也会很简单就能办到，因为万科有其自身的优

7、势，正如前文SWORT 分析中 所示。万科一直处于知己知彼，百战不殆的状态。 2.2006-2011年财务指标 从企业这几年的财务指标变化情况来认识企业的发展情况，分析企业的偿债能力、盈利 能力及营运能力。 2.1 纵向比较如下： 2.1.1偿债能力分析 3 年份 指标 200620072008 2009 2010 2011.9 流动比率2.1921 1.9566 1.7575 1.9149 1.5852 1.3965 现金流量比-0.0931 -0.1577 -0.0004 0.1004 0.0139 -0.0067 资产负债率0.65 0.66 0.67 0.67 0.74 0.79 长期

8、负债率0.19 0.16 0.13 0.13 0.11 0.08 利息保障倍数2550.56 2225.62 1061.93 1062.13 2468.13 2999.32 短期偿债能力分析 （1）流动比率 该公司 06 年的流动比率为2.19 ，是近年来的最高值，总体上呈下降的趋势，但相对来 说还比较稳健，只是09 年度略有上升。1 元的负债约有1 元以上的资产作保障，说明企业 的短期偿债能力相对比较平稳。 （2）现金流量比率 该公司近五年的现金比率以负值居多，07 年的 -0 .1577 ，是几年里的最低值，2009 年 为 0.1004 ，首次突破0 的记录，从这些数据可以看出，该公司的

9、现金即付能力较弱，总体 还是呈上升趋势的，但是相对数还是较低，说明了一元的流动负债有仅有很少的一部分甚至 没有现金资产作为偿还保障，其短期偿债能力较弱。 （3）资产负债率 该企业的资产负债率06 年为 0.65 ， 2008 年为 0.67,2010年为 0.74 。从这些数据可以 看出， 该企业的资产负债率呈现逐年上升趋势的，但是上升的幅度很小，说明该企业开始调 节自身的资本结构，以降低负债带来的企业风险，资产负债率越高，说明企业的长期偿债能 力就越弱，债权人的保证程度就越弱，这也是一种稳健的政策，风险降低了。 长期偿债能力分析 （1）利息保障倍数 该企业的利息保障倍数在一开始呈现逐年下降的

10、趋势，在2010 年以来又大幅度上升， 从这些数据可以看出，08 年金融危机来的当年影响最大，骤降了一半以上，后来又缓慢上 升，说明企业经营开始好转。利息保障倍数越高，说明企业偿还债务能力越有保障，该企业 08 年到 2010 年期间，利润有了大幅下降，而同时财务费用却有进一步增长，对债务的偿还 能力有所降低，所以应该要多加注意。 （2）长期负债率 4 该企业的资产负债率06 年为 0.19 ， 2008 年为 0.13,2010年为 0.08 。从这些数据可以 看出， 该企业的长期负债率呈现逐年下降趋势的，下降的幅度并不大。它的下降意味着企业 的长期负债在资产总额中的比例下降了，这对企业来说

11、， 其偿债的压力逐年下降，从另一面 也说明其资金的运用率下降了。 2.1.2获利能力分析 年份 指标 2006 2007 2008 2009 2010 2011.9 净资产收益率0.15 0.17 0.13 0.15 0.17 0.07 销售净利率0.14 0.15 0.11 0.13 0.17 0.14 每股收益率（调 整后） 0.55 0.73 0.37 0.48 0.30 0.33 获利能力分析 （1）净资产收益率 该企业的净资产收益率06-2011 年 9 月分别为0.15 、0.17 、0.13 ，0.15 、0.17 和 0.07 。 从这些数据可以看出，该企业的净资产收益率在前两

12、年是上升的，而08 年出现大的下降， 随后又逐年上升，并逐步趋于稳定，九月的数值由于不全面，无法完全反映情况。而其余的 数据可以说明该企业的经营状况有较大波动，当然2008 年的突降是受到全球市场形势的变 化，企业的发展也逐步上升并趋于稳定，可见万迅速调节自身以适应市场发展的能力。 （2）销售利润率 该企业的销售利润率06 年为 0.14 ，08 年为 0.11 ，2010 年为 0.17 。从这些数据可以看 出，该企业的销售利润率波动幅度较大，但是总体上保持10% 以上的增长。这对企业长期发 展来说是个好消息，稳定的局面才能带来稳定的收益。 （3）每股收益 数据如图中所示，该企业的每股收益在

13、前三年中起伏较大，此后逐步平稳下来，维持在 0.35 左右浮动。该公司在前两年增长迅速，盈利能力大大提高，但08 年的危机使得其受挫 而骤降，并在后几年的时间里逐步稳定下来。 2.1.3营运能力分析 年份 指标 200620072008 2009 2010 2011.9 应收账款周转率48.30 57.79 45.86 59.76 43.96 22.64 5 存货周转率0.45 0.41 0.33 0.39 0.27 0.10 总资产周转率0.49 0.47 0.37 0.38 0.29 0.12 流动资产周转率0.515 0.4945 0.3925 0.401 0.302 0.1228 经营

14、效益比较分析 （1）应收账款周转率 该企业的应收账款周转率奇数年为在50 以下并下降， 偶数年 55 以上并上升。 从这些数 据可以看出， 该企业的应收账款周转率在一定的比例里浮动，且数值不小， 这说明该企业资 金呆滞在应收账款上的几率较小，回收的速度也很可观，这对企业下一步发展扫清了障碍。 （2）存货周转率 该企业的存货周转率06 年为 0.45 ，08 年为 0.41 ，2010 年为 0.27 。从这些数据中我们 不难看出， 该企业的存货周转率同样在总体上是呈现逐年下降趋势的。这说明该企业的存货 是逐年增加的，换句话说存货的增长速度比主营业务收入的增长水平更胜一筹，这样一来， 它不仅会耗

15、费大部分的存货成本，同时也会影响企业的资金周转和经营情况。 （3）总资产周转率 总资产周转率反映了企业资产创造销售收入的能力。该企业的总资产周转率06 年为 0.49 ，08 年为 0.37 ，2010 年为 0.29 。该企业的总资产周转率是呈现逐年下降趋势的，其 08 年的下降幅度最大，充分看出金融危机对该公司的影响很大。之所以下降，会导致偿债 能力也有所下降。总体来看，该企业的运营能力有了下降的趋势。 （4）流动资产周转率 该企业的总资产周转率06 年为 0.515 ，08 年为 0.3925 ，2010 年为 0.302 。这不到 1 的 一串数字呈现的事逐年下降的趋势。尤其也是08

16、年下降幅度最大， 这里就不用我再做解释。 我们知道， 企业流动资产周转率越快，周转次数越多，周转天数越少，表明企业以占用相同 流动资产获得的销售收入越多，说明企业的流动资产使用效率越好。很明显， 万科的流动资 产周转存在一些问题，管理人员应该更多关注。 小结： 总的来说，万科一直在前进，一直在提升自己，即使2008 年受金融危机的影响， 企业的经营效益有所下降，但是万科很快便重新振作起来，并不断地取得令同行业羡慕的成 就。万科的偿债能力、获利能力和营运能力都是同行业中的佼佼者，万科的财务一直比较稳 健，投资者对其信心十足。因此，万科如果通过增发新股的方式来融资，基本不是问题，肯 定有股民来买万

17、科的股票，这也正是董秘所说的他们有融资优势的原因之一。 2.2 横向比较如下： 万科最终发展成为房地产行业的龙头老大，这并不是一个偶然，这是万科孜孜不倦、不 6 懈努力的结果。 万科善于利用自己的优势，巧妙地避开自己劣势，能够抓住市场的机会，抵 抗其他的威胁， 这才是生存之道，才是强者之道！ 万科致力于制定周详的计划并踏实地去执 行，万科善于研究政府颁布的政策而少走了许多弯路。 自 2006 年年初开始，我国宏观调控又一次发挥巨大作用，迎来了第二轮高峰。国务院 及中国人民银行、发改委、 建设部、 国家税务总局等部门顺应形势也相应出台了一系列调控 政策， 其中包括土地供应、货币信贷等方面，其主要

18、目的是从源头上控制固定资产投资的增 长过快。 虽然房地产和住宅开发投资增幅有所放缓，但我们依旧看到房价一涨再涨，它的涨 幅并没有得到有效控制。于是， 就在 2006 年的 5 月 17 日，国务院常务会议提出了促进房地 产健康发展的六项措施（被俗称为“国六条”），由此拉开了2006 年房地产调控的序幕。 房地产金融管理事宜众多，主要包括投融资门槛、利率、信贷、存款准备金，在政策上主要 包括以下四个方面：一、继续实施紧缩的房地产信贷政策，严格商业银行房地产信贷的市场 准入条件，商业银行不得对“四证”不齐、项目资本金比例低于35% 的项目发放开发贷款， 重申商业银行不得对未封顶的项目发放个人按揭贷

19、款。二、 实行差别化的个人按揭贷款政策， 有保有压，将90 平方米以上住房的按揭贷款首付比例提高到30% 。三、通过加息提高开发 商的开发成本和个人的贷款成本，挤压房地产市场中的投机成分。四、对外资进入房地产市 场设定了严格的准入标准。 在 2006 的一次大的变动之后，对其后几年的发展更是影响深远。2007 年外部资金的涌 入和行业内的习惯性思维，造成了土地市场的亢奋，价格居高不下， 更一度形成地价高于房 价的异常现象，国家出台的土地增值税清算管理及地方税的变化也起到巨大作用；2008 年， 我国房地产上市公司（沪深两地上市及大陆在港上市）的总资产规模继续保持良好的增长态 势，但受到国家宏观

20、政策以及市场调整的影响，发展速度出现明显的回落，万科集团公司在 所有沪深两地上市和大陆在港上市房地产公司中，以1200 亿的总资产规模高居榜首，同比 增长 8% ，领先于其他各大房地产公司，但是普遍存在着短期偿债能力不足的缺陷。2009 年， 房地产行业近几年处于较为低迷的情况，其主要原因在于国际金融危机的影响，全球主要地 区的国内生产总值增长远低于全球产能，通货膨胀转为通货紧缩，银行、 退休基金及主权财 富基金的资本基础萎缩，但因为房地产可以拉动国内的经济复苏，提供较多的就业机会，所 以国家会有一系列的政策来帮助房地产行业脱离现在的困境。2010 年是万科风光的一年， 万科用 1026 亿元

21、的销售额重申，只有它才是中国房地产行业的领头羊。这一地位也使得其 成为资本市场的宠儿，通过多次股权融资推动了公司更快的发展。 从这几年的国家政策我们可以看出，国家出台的一项项政策，万科都有按规定执行并 从中获利颇丰，2006 出台的国六条虽然看似约束了房地产业的发展，但万科的发展依然风 7 头正劲，这几项政策对于拥有稳定的市场基础和雄厚的资金支持的万科来说更是提供了资金 保障，让其资金的流动速度加快，利用率上升；2007 年的土地热与国家政策息息相关，而 此时的万科更是随波逐流，它不但顺应形势积极纳税，成为当年的纳税冠军，而且严格执行 国家规定，是的其规模迅速扩张，市场一片看好，估价也再同行首

22、屈一指。2008 年由于受 到金融风暴的影响，万科与其他各层的房产者一样受到挫折，使得其市场规模缩小，盈利也 相应下降， 然而国家的宏观调控敌不过房价的强硬，即便全球经济一片萧条，中国的地产业 还是坚不可摧， 房价依然是居高不下，并进行调整期，为下一年的迅猛发展打好基础；2009 年的经济全面复苏，房地产行业也迎来有一个春天，形势一片大好，一边是国家抑制房贷， 一边是大众需求上升，于是在执行国家政策的前提下，万科的销售形势依然一片光明，并较 之前几年有了较大的增长。2010 年的宏观政策依旧为了解决房价问题，并且严格控制非首 套的销售， 于是万科推出精装小户型，做物美价廉的房子出来，积极打造口

23、碑，这也深得人 心。 3. 历年融资的影响 融资给企业带来了更多的资金，是企业正常运营的保障，但是融资也是需要花费成本的， 并不是所有的融资都会给企业带来正效应。下列图为历年融资对净资产收益率和每股收益率 的影响。 历次权益融资对净资产收益率的影响分析( 图) 从上图可以看出，04 年至 08 年的历次融资中，除了08 年以外，融资对公司股东回报 率带来了显著的正面影响。08 年的负效应与当时的特殊环境有联系，金融危机的洗礼下， 万科的净资产收益率仍能达到13.24%已是相当不易。 万科历次融资对每股收益的影响分析（图） 8 万科在历次融资行为的次年，每股收益基本都会呈现迅速回升的态势，且在其

24、后几年中 保持一定程度的上涨。万科的发展得到资本市场的有效推动，资本市场为万科发展的关键阶 段提供了更大的动力。 融资使企业有更多的资金来投资项目为股东带来更多的利益，以06 年为例，企业成功 向 10 家发行对象，非公开增发4 亿 A股，募集资金约42 亿人民币。从2006 年报中可以得 到以下信息， 上述募集资金投资于 8 个项目， 截至 2006 年 12 月 31 日，各投资项目的投资、 收益、进度情况如下： （单位：万元） 投资项目发行报告书中承诺使用情 况 募集资金实际使用情况及2006 年年报中披露的实 际使用情况 截止 2006 年 12 月 31 日止情况 承 诺 投 资 金

25、 额 预测投资 收益率 完成投资金额已 结 算 部 分 投 资收益率 项目进度 厦门金域蓝湾项目(原 厦门吕岭路项目) 75,00014.93%59,650-3% 佛山南海桂城凯旋城 项目（原 A7 项目） 75,00010.76%25,360-1.60% 北京顺义四季花城项 目 55,00010.00%30,69913%26.65% 杭州江干区万科魅力 之城项目（原九堡项 目） 50,00013.20%21,285-5% 佛山顺德新城区项目50,00012.30%14,42222%13% 武 汉 金 色 家 园 项 目 （原京汉大道项目） 50,00012.50%21,471-3% 上海吴泾

26、镇锦川项目35,00011.60%6,091- 成都金牛区加州湾项30,000 12.20% 17,503 -44% 9 目（沙湾项目） 合计420,000 - 196,481 - 截至 2006年12月31日止，万科此次募集资金按照募集说明书使用了人民币196,481 万 元，占前次募集资金总额人民币419,670 万元（扣除相关发行费用）的46.82%，余额人民币 223,189 万元将随着项目的后续开发全部投入。我无法准确得知这八个项目完成后能为企业 带来的效益， 但是从上表的预期收益率可知，几个项目的收益相当可观，能够为企业带来许 多利润。 2006年，万科成功融资后，充分利用融资的钱

27、和盈利的钱去购买新地，开发新的项目以 获取更大的利益。下列图为万金宝相关财务指标的对比： 从图中我们可以看出：自2006年以来，保利地产的每股收益在三巨头之中上升最明显， 最为看好， 金地集团 2007年的收益与之平齐， ，但随后就明显弱下来，一路追赶。相比之下， 万科就不太突出了，但相比房地产开发与经营业的平均水平还是有优势的，2010年万科的每 股收益以微笑优势超越金地，其发展是逐年上升的，且有望追赶保利，成为新的霸主。 10 反映： 万科的净利增长率波动幅度不大，呈稳定状态，而金地集团也较稳定，只有 2010 年有一个超大幅度的变化，随后又恢复平静，并低于同时期的其他几家，保利总体稳定，

28、仅 2008年浮动较大，而房地产开发与经营业长期浮动较大，稳定性差。我们可以得出，万科的 发展稳定， 利润也稳定， 受市场环境影响较小，自我调节的能力较强，而其他两家在金融危 机及下一年分别有较大变动，说明其对市场较敏感， 其不稳定性对预测未来在成较大的困扰， 万科应抓住机遇，稳中求胜。 11 从图表中我们可以看出：房地产开发与经营业的股东权益比震荡显著，2007到2008年变 化更是一日千里，短短的三个月里比率可以差别到600点以上，这在地产行业中都是极为罕 见的， 其后的几年里才趋于稳定，并与三者相当。而三者的差别也是显而易见的，万科的变 动幅度较小， 除2007年下半年有明显的增长，其他

29、期间变化不明显或是一下降为主；金地的 变动就大些，2007-2008年更是突增突降，直至2010年才开始赶超万科；保利的变化规律与 万科相近， 仅2007年上半年下降后突然大幅度上升，仅一级就增 10个点且趋于稳定，其总体 上是低于万科的指数。我们得知，市场在2007年局势不稳定，影响地产业的整体发展， 2008-2009年大体上发展比金地、保利快，股东权益拥有保障。 2007年万科的净资产收益率在三巨头中最高，2008年被保利赶超， 2009年努力追赶保利， 效果显著， 2010年上半年金立增长最快，下半年三者开始集中，2011年更是难分高下。我们 得知，三者的竞争非常激烈，且态度积极，都努

30、力的顺应市场，不愿落后，万科2008年开始 就逐年上升，并且上身幅度稳定，相比之下，金立的上升速度比万科慢，保利2007年-2009 年以高收益率发展，随后又突然下降，因此万科的优势还是很明显的，现阶段其发展最快最 稳定，只要保持稳定增长的势头，打败竞争者的可能性还是很高的。 总结： 万科在与同行业竞争中始终能保持自我清醒，知道自己的优势和劣势，顺应国家 的发展，抓住机会，最终得以与保利及金地（合称万金宝），雄霸房地产行业。万科在行业 中一直是一个“好孩子”的形象，第一不囤地，第二不捂盘，第三不买地王。而实施证明， 好孩子有糖吃。当然面对万科的发展，我们也有许多疑问，万科2000年以后利润不断

31、走高， 12 但经营活动产生的现金流量净额始终小于净利润，且大多数为负。 尤其是 2007年，万科净利 润为 53亿元， 而经营活动的现金流量净额为负104亿元。与此同时， 万科不断通过二级市场 增发， 2006年底融资 42亿元， 2007年又趁市场火爆融资100亿元， 2009年8月，万科再次增发 融资 112亿元。万科赚的钱都到哪里去了呢？一个每年盈利，却无法通过经营活动产生足够 的现金流， 这是什么原因呢？一个成功者总是留给人许多思考的空间，我们期待万科未来更 好的发展！ 其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：

32、岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事 技能。 二培训的及要求培训目的 安全生产目标责任书 为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015 年度安全生产目标的内容，现与财务部 签订如下安全生产目标： 一、目标值： 1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。 2、现金安全保管，不发生盗窃事故。 3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。 4、安全培训合格率为100% 。 二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职

33、责，确保安全责任制在本单位全面落 实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥； 9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 13 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育； 11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落