乌鲁木齐市城市规划管理技术规定.pdf

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1、. . 乌鲁木齐市城市规划管理技术规定 第一章 总则 第 1.1.1 条为了加强乌鲁木齐市城乡规划管理，保证城乡规划的实施，依据中华人民共和国城乡规 划法、新疆维吾尔自治区实施城乡规划法办法、乌鲁木齐市城市规划管理条例、新疆维吾尔 自治区城市规划管理技术规定等法律法规及有关技术规范，结合本市实际，制定本规定。 第 1.1.2 条本规定适用于本市规划区范围内的城乡规划、设计和管理活动。 第 1.1.3 条编制详细规划( 含控制性详细规划和修建性详细规划) 应符合国家、自治区相关法律、法规及 有关技术规范和本规定。 第 1.1.4 条历史文化保护区、 风景名胜区范围内的各项建设工程的规划管理， 应

2、当按照已批准的控制性 详细规划执行；尚未批准控制性详细规划的，应当按照已批准的保护专项规划和本规定执行。 第 1.1.5 条城市规划区内个人建房按照乌鲁木齐市个人建房规划审批管理办法执行。 第 1.1.6 条乌鲁木齐市城市规划区根据经国务院批准的城市总体规划确定。在本市范围内非城市规划区的区 域，参照本规定执行。 第二章建设用地规划管理 2.1 建设用地性质及兼容 第 2.1.1 条 在城市建设用地规划管理中，对用地性质的确定应依据已批准的控制性详细规划。无控制性 详细规划或控制性详细规划尚未批准的，按已批准的上一级规划执行。 第 2.1.2 条 城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照城

3、市用地分类与规划建设用地标准 （GBJ137-90 ）执行。建设用地的划分、使用应遵循兼容性原则。控制性详细规划已明确兼容性内容的，按控 制性详细规划执行；尚无经批准的控制性详细规划的，按上一级规划和本规定表 2.1.2 各类建设用地适建范 围表的规定执行。 凡表 2.1.2 中未列入的建设项目，应由城市规划管理部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体 核定适建范围。 凡需改变规划用地性质、超出表 2.1.2 规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限报批。 表 2.1.2 各类建设用地适建范围表 - 2 - 注：允许设置；不允许设置；为可兼容，需要根据具体情况提出有关限制条件和

4、补充措施，经规划批准后可以设置的建设项 目。 序 号 用地类别 建设项目 居住用地R 公共设施用 地C 工业用地M 仓储用地 W 市 政 公 用 设 施 用 地 U 绿 地 G 第一 类 R1 第二 类 R2 第三 类 R3 商贸办 公 C1C2 教科文 卫 C3C6 第一 类 M1 第二 类 M2 第三 类 M3 普通 W1 危险品 W2 G1G2 1 低层居住建筑（1-3 层） 2 多层居住建筑（4-6 层） 3 中高层居住建筑（7-9 层） 4 高层居住建筑（10层以上） 5 单身宿舍 6 居住 小区 教育设施 （中小学、 幼托机构） 7 商业服务设施 8 文化设施（青少年和老年活动 室

5、、文化馆等） 9 体育设施 10 医疗卫生设施（卫生站、街道 医院、养老院等） 11 市政公用设施 12 行政 管理设施 （派出所、 居 委会等） 13 小型农贸市场 14 小商品市场 15 居住区级以上（含居住区级、下同）行 政办公建筑 16 居住区级以上商业服务设施 17 居住区级 以上文 化设施 （图书馆、 博物馆、 美 术馆、音 乐厅、 纪念性建 筑等） 18 居住区级以上娱乐设施（影剧院、游乐 场、俱乐部、舞厅、夜总会） 19 居住区级以上体育设施 20 居住区级以上医疗卫生设施 21 特殊病院（精神病院、传染病院） 需单独选址 22 办公建筑、商办综合楼 23 一般旅馆 24 旅游

6、宾馆 25 商住综合楼 26 高等院校、中等专业学校 27 职业学校、技工学校、成人学校和业余 学校 28 科研设计机构 29 对环境基本无干扰、污染的工厂 30 对环境有轻度干扰、污染的工厂 31 对环境有严重干扰、污染的工厂 32 普通储运仓库 33 危险品仓库 34 农、副、水产品批发市场 35 社会停车场、库 36 加油（气）站 37 汽车修理、专业保养场和机动车 训练场 38 客、货运公司站场 39 施工维修设施及废品场 40 污水处理厂、殡仪馆、火葬场 41 其他市政公用设施 . . 第 2.1.3 条建设用地范围内存在多种规划用地性质，且规划要求单独占地的，应按控制性详细规划将

7、土地使用分类划定，并在建设用地规划许可证及附图中明确各类用地面积；不需要单独占地的，应在规划 条件中明确配置规模及位置。 2.2 建设用地规划控制 第 2.2.1 条城市用地按规划区位、交通条件、绿化环境等综合承载能力分为主城区、城北新区、乌鲁 木齐米东区高新技术产业园（甘泉堡工业园）、米东区和头屯河区、小城镇组成。 第 2.2.2 条 主城区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区的城市建设用地组成。主城区划定三个 控制区（详见附图一）: 第一控制区：北至新医路、东至金银大道、南至团结路、西至阿勒泰路。 第二控制区：北至苏州路、东至七道湾路、水磨沟路、中环路，南至珠江路，西至 104团、九家湾

8、。 第三控制区：北至北站至石化铁路线，东至东过境路，南至城市一级饮用水源保护区，西至乌奎公路。 第 2.2.2.1条 主城第一控制区内采取从严控制新建项目，对重要区段实行“只拆不建”。禁止新建住 宅类项目，现有建筑不得加层。加强基础设施建设，增加城市绿化空间，发展商业、金融、文化、娱乐、办公 等项目，打造城市中央商务区。 第 2.2.2.2条 主城第二控制区内采取“成片开发，配套建设，增加绿地，降低密度，调整功能”的原 则，适度开发建设，合理控制建设总量。用地性质以金融、生产性服务业、商务办公、商贸、居住为主，严格 控制大型仓储式商业设施和以批发为主的市场建设，不得再新建、扩建工厂、仓库。 第

9、 2.2.2.3条 主城第三控制区内应对建设项目用地规模进行控制。对于用地规模未达到本规定的经营性 用地，应按用地规划条件确定的范围进行土地资源整合，实施拆迁，达到用地规模要求后，由市国土资源管理 部门依法办理用地出让手续。 1.建设项目应当以规划道路宽 15米或 15米以上道路围合的街坊进行开发建设； 2.对无法成街坊整体改造的用地，应当在同一街坊内整合周边可开发用地。其用地规模原则上不得小于 10000平方米，主要商业街区非住宅项目除外； 3.用地规模小于 10000平方米的，不宜进行商品住宅项目开发，用于环境绿化、道路和公益性公共设施、 市政设施等建设； 4.临规划道路两侧的建设项目用地

10、，规划道路红线外用地进深不得小于 60米。 第 2.2.3 条 城北新区由古牧地、安宁渠、五一三个片区组成。安排商务金融、文化教育、行政办公、 - 4 - 国际交流、体育休闲、生活居住等建设用地。 1.古牧地片区：东至吐乌大高等级公路，南至北联络线，西至长春路北延段，北至新规划道路； 2.安宁渠片区： 东至长春路北延段，南至规划道路，西至乌五公路，北至规划道路； 3.五一片区：东至规划道路，南至乌昌一级公路，西至头屯河，北至规划道路，结合五一农场小城镇东 西部合作示范区、经济技术开发区十二师分区建设用地。 第 2.2.4 条乌鲁木齐米东区高新技术产业园（甘泉堡工业区）：利用“500 ”水库地区

11、水、土地 和交 通的优势，依托两个国家级开发区和米东区高新技术产业园进行开发建设。 第 2.2.5 条 米东区包括米东区的建设用地、正在建设的米东区化工工业园区。依托米东区现有公共设 施，安排生活居住设施。 第 2.2.6 条 头屯河区包括头屯河区、经济技术开发区农十二师分区的建设用地。在乌昌一级公路以南， 结合现有的基本农田保护，发展生态农业观光旅游。 第 2.2.7 条 小城镇建设应统筹城乡基础设施建设，发展环境优美、宜于人居的小城镇。 1.达坂城区和乌鲁木齐县南郊的板房沟、 水西沟、托里、甘沟等乡镇，作为城市生态涵养区和适度发展区， 重点发展都市农业和休闲度假旅游业； 2.农十二师的团场

12、、 乌鲁木齐县北郊和米东区的乡镇发展以蔬菜副食品供应为主的都市近郊农业和休闲 度假旅游区； 3.重点建设乌鲁木齐县新城及水西沟镇、安宁渠镇、达坂城镇、铁厂沟镇等中心城镇。 第 2.2.8 条 工业用地规划中应调整、优化产业布局，促进区域 产业协调发展。天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区不得安排新的工业园区，对有污染的企业停止批建新 的项目，逐步搬迁。 2.3 建筑容量控制指标 第 2.3.1 条 新建、改建和扩建建设项目的建筑容量指标，应按照经批准的详细规划执行。 尚无批准的详细规划时，建设用地的面积大于（含）2公顷的建设项目，应编制详细规划，经批准后确 定建筑容量指标。 建设用地面积小于

13、2公顷的建设项目，在用地性质符合规划及附表 2.1.2 各类建设用地适建范围表 的基础上，按表 2.3.1.1 、2.3.1.2 建筑容积率、建筑密度控制指标表确定建筑容量指标。 表 2.3.1.1 第一控制区建筑容积率、建筑密度控制指标表 . . 建筑类别建筑密度容积率 住宅建筑 （含公寓） 1-3 层35% 0.7 4-6 层28% 1.6 7-9 层25% 2.0 10-18层22% 3.0 19层以上20% 3.5 办公建筑 低、多层40% 2.2 高层35% 5.5 商业建筑 低、多层40% 2.5 高层35% 6.0 表 2.3.1.2 第一控制区以外建筑容积率、建筑密度控制指标表

14、 建筑类别建筑密度容积率 住宅建筑 （含公寓） 1-3 层32% 0.8 4-6 层28% 1.7 7-9 层25% 2.2 10-18层22% 3.3 19层以上20% 4.2 办公建筑 低、多层40% 2.0 高层35% 4.5 商业建筑 低、多层40% 2.0 高层35% 5.0 注：1. 表中规定的指标为上限，单个建设项目的建筑容量，应由规划行政主管部门依据周边环境、交通、地 价和配套服务设施等情况进行综合分析后确定。 2. 当建设项目包含两个（含）以上不同用地性质的地块时，宜分别确定建筑容量指标。 3. 当建设项目同一地块兼容不同用地性质或建筑层数混杂的建设项目，在符合相关规范的基础

15、上，由规 划行政主管部门依据实际情况参照表 2.3.1.1 和 2.3.1.2 确定建筑容量指标。 4. 未列入表的学校、科研、体育场馆、医疗卫生、文化艺术、市政、绿地、工业建筑和仓储设施，可按 专业规范确定建筑容量指标。 5. 本表中建筑密度及容积率均为上限（有特殊标注的除外），因建设工程性质、功能、区位及用地情况 的不同，相应指标可能达不到上限。 - 6 - 第 2.3.2 条 第三控制区内的建筑基地在核定指标并满足消防、卫生、交通、日照等有关规定的前提下 为社会提供公共开放空间的，可按表 2.3.2 的规定奖励增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不应超过核定建 筑面积（建筑基地面积乘以核定

16、建筑容积率）的 20% 。 公共开放空间是指在建筑用地内，为社会公众提供的广场、绿地等公共使用的室外空间。公共开放空间 必须同时符合下列条件： 1. 沿城市道路、广场建设； 2. 在一方面的净宽度在 6米以上，实际使用面积不小于 150平方米； 3. 向公众开放的绿地、广场，须设置座椅等休息设施； 4. 不允许改变使用性质。 表 2.3.2 开放空间增加建筑面积指标 核定建筑容积率每提供 1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米） 小于 2.0 2.0 大于等于 2.0 3.0 注：核定容积率由城乡规划行政主管部门按 2.3.1.1 和 2.3.1.2 及本章的有关规定确定。 第

17、 2.3.3 条 建设用地最小面积小于表 2.3.3 建设用地下限指标的，不得单独建设。 表 2.3.3 建设用地下限指标 建设项目类型 低层居住建筑 低层公共建筑 多层居住建筑 多层公共建筑 高层居住建筑 高层公共建筑 建设用地面积 （平方米） 1000 2000 3000 注：建设项目用地面积小于表第 2.3.3 的规定，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划的实施，可由规划 主管部门批准后实施。 1. 社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目； 2. 临接土地已完成规划或为既成道路、河道或有其他类似情况，确无法调整、合并的； 3. 因城市规划街区划分、市政

18、公用设施等的限制，确实无法调整、合并的； 4. 被具有法定资质的机构鉴定为危险房屋拆后重建。 第 2.3.4 条 为合理利用空间资源，鼓励相邻地块之间空间共享，在取得相关权益人同意的情况下可采 . . 取以下措施； 1.若相邻地块之间不设围墙，共用消防通道，相邻建筑之间只控制建筑间距； 2.若相邻地块采取建筑拼建，拼建部分可不退用地红线，但必须符合消防等相关规定，拼接建筑立面必 须整体设计与实施； 3.相邻地块之间地下室可整体设计或通过通道连接、坡道共享。 第 2.3.5 条 基地内原有建筑的建筑容量控制指标已超出或达到本技术规定要求的，除特定建设必须的公 共配套设施外，不应在原有建筑基地范围

19、内扩建、加层。 因城市建设需要设置供电配电柜（箱）和电信分支柜（箱）的，可以就近设置在单位用地范围内。 第 2.3.6 条 建设项目的配套设施应按建设规模、性质确定，与项目统一规划、同步设计、同步实施、 同步验收。配建设施包括：绿化、机动车、非机动车停车场（库）、门卫（收发）室、物管用房、市政设施、 公厕、垃圾收集点、中水设施、雨污水分流、雨雪水收集设施等。 第 2.3.7 条 危旧房屋的维修不得基础移位、不得增加建筑面积、层数、高度。第二、第三控制区（含） 内原有建筑的建筑容量控制指标已超出或达到本市规定要求的，除特定必须的公共配套设施外，不应在原有建 筑基地范围内扩建、加层。 第 2.3.

20、8 条 因公共交通需要，建筑之间架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应符合下列规定： 1. 廊道净宽度不宜大于 6.0 米，但不宜小于 1.5 米，廊道下净空高度不应小于 4.5 米。城市支路上穿 越跨度小于 16.0 米且不通行公交车辆的廊道下净空高度不应小于 4.0 米； 2.廊道内严禁设置商业设施。 凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。 第 2.3.9 条 新建居住建筑及 10 层（含 10层）以上高层建筑，应按以下规定配建物业管理用房（包括 物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等）。 1.总建筑面积在 10万平方米以下，按总建筑面积 0.

21、4% 配置，且建筑面积不小于 50平方米； 2.总建筑面积在 10万平方米以上、30万平方米以下，按总建筑面积 0.3% 配置，且建筑面积不小于 400 平方米； 3.总建筑面积在 30万平方米以上，按总建筑面积 0.2% 配置，且建筑面积不小于 900平方米； 4.物业管理用房可分处设置，但每处建筑面积不小于 50平方米。 第 2.3.10 条 新建的房地产开发项目必须按规定建设社区办公用房和服务设施（含社区医疗服务站）。 - 8 - 属经济适用房的，应按照总建筑面积 1% 的比例，无偿提供社区办公用房；属商品房的，总建筑面积在 2-5 万平 方米的居住小区，应提供 200平方米以上的社区办

22、公用房；总建筑面积在 5 万平方米以上的居住小区，应提供 400平方米以上的社区办公用房。 第 2.3.11 条 建设用地内临规划道路的地下室，其顶板埋深除符合管线埋设深度要求外，还应符合下列 规定： 1.超出建筑物范围的地下室顶板低于室外地坪不小于 0.6 米； 2.位于集中绿地范围内的地下室，其顶板覆土不小于 1.2 米。 第 2.3.12 条 在规划的公共绿地上配建公共服务设施用房时，建筑形式为园林建筑小品，建筑高度不大 于 8米且满足以下控制要求： 1.公共绿地用地面积小于 500平方米时，不能配建任何设施； 2.公共绿地用地面积小于 1000平方米时，只能配建不大于 50 平方米的公

23、厕； 3.公共绿地用地面积大于、等于 1000平方米且小于 2000平方米时，只能配建公厕及管理用房，且建筑 密度小于 5% ； 4. 公共绿地用地面积大于、等于 2000平方米时，可配建公厕、管理用房及服务设施用房，且建筑密度 小于 6% ，且建筑总面积不大于 300平方米。 第 2.3.13 条 对建设用地内的具有一定保护（存）价值的历史遗迹应予保护，并根据文物保护法的 相关规定后退保护距离。 涉及保密单位周边的建设项目，应书面征求保密单位的意见。 第 2.3.14 条 新建居住建筑（不含宿舍）阳台总长度不得超过建筑总长度的 2/3。 第 2.3.15 条 建设用地内应按表 2.3.15

24、的规定配建机动车停车场（库）。 表 2.3.15 建设用地配建机动车最小控制指标 建筑类别计算单位小型汽车 宾馆、酒店车位/100m 2建筑面积 0.5 办公建筑 行政办公车位/100m 2建筑面积 1.0 商务办公车位/100m 2建筑面积 0.8 工业类办公车位/100m 2建筑面积 0.5 商业零售车位/100m 2建筑面积 0.8 餐饮、娱乐车位/100m 2建筑面积 3 市场批发交易市场车位/100m 2建筑面积 0.6 . . 超市车位/100m 2建筑面积 1 医院车位/100m 2建筑面积 0.5 博物馆、图书馆、展览馆车位/100m 2建筑面积 0.5-1 体育馆车位/100

25、 个座位4 影剧院车位/100 个座位4 公园、风景区、游览场所车位/ 公顷占地面积10 学校 中小学校车位/100 师生0.4 大专院校车位/100 师生0.5 工业 单层工业厂房车位/100m 2建筑面积 0.1 多层工业厂房车位/100m 2建筑面积 0.2 住宅 普通住宅（含公寓）车位/100m 2建筑面积 0.5 低层联排住宅车位/100m 2建筑面积 1 注：本表机动车停车车位以小型汽车为标准当量表示，上述各项指标均为下限，其中居住区室外地面停车 泊位一般不应超过总泊位的 20% 。 第 2.3.16 条 幼儿园、中小学最小建筑规模按表 2.3.16 的规定执行。 表 2.3.16

26、 幼儿园、中小学最小建筑规模表 类别用地面积（平方米）最小规模最小建筑面积 幼儿园 (独立设置) 4500 12班（360人）3000 完全小学 15500 30班（1350人）9700 完全中学 36200 36班（1800 ）15800 第三章一般地区建筑规划管理 3. 1 建筑间距 第3.1.1 条 同一建筑在同时满足建筑间距和后退道路建筑线、用地界线等控制要求的情况下，按最大的控 制距离控制。 第3.1.2 条 建筑间距除必须满足消防、卫生、环保、防灾、交通需求、工程管线埋设、建筑物保护、空间环 境等方面的规范外，应同时满足第3.1.33.1.9 条的规定。 第3.1.3 条 建筑日照

27、要求应满足以下规定： 1.每套住宅至少应有一个卧室或起居室(厅) 大寒日日照不低于2小时( 属于旧区改建的项目内新建每套住宅 至少应有一个卧室或起居室( 厅)大寒日日照不低于1小时) ； 2.老年人居住建筑（老年公寓）应有一个卧室或起居室(厅) 冬至日日照不低于2小时； 3.托儿所、幼儿园的教室、活动室及生活用房，医院、疗养院半数以上病房、疗养室等建筑冬至日日照不低 于3小时； 4.大、中、小学教学楼南向教室冬至日日照不低于2小时； 5.须满足日照要求的建筑，当下部作为商店、办公管理、停车、架空层等功能使用时，日照时间计算起点从 最低层住宅窗台面起算； 6.日照标准按照累计时间计算， 须计入实

28、体女儿墙和跃层建筑的高度， 以及出挑的阳台、 檐口等影响因素。 7.应减少如“品”、“工” 字形等建筑对自身的遮挡。 第3.1.4 条 居住建筑( 含公寓) 的间距应满足以下规定： 1. 在满足第3.1.3条要求的前提下，居住建筑各类朝向平行相对布置时的最小间距按表3.1.4.1 控制； 表3.1.4.1 居住建筑各类朝向平行相对布置时的最小间距 朝向 最小间距 朝向 多、低层建筑高层建筑 长边山墙 主要朝向次要朝向 . . 多 低 层 建 筑 长边 一控区以内：l.4H 一控区以外：l.5H 且低层相对：12.0 米 多层对低层： 15.0米 低层相对：8.0米 多、 低层相对： 8.0 米

29、 多层相对：10.0米 高层位于南侧： 0.5H( 高) 且30.0米； 高层位于东、西、北侧： l.5H( 多) 且l8.0 米 或1.5H(低)且l5.O米。 次要朝向面 宽 且l6.0 米 山墙 6.0米 相邻两山墙均有 居室窗户或开门 的，不得小于10.0 米 山墙面宽 且l3.0 米 13.0 米 高 层 主要 朝向 0.5H 且 30.0米 次要朝向面 宽 且l6.0 米 建 筑 次要 朝向 15.0米 注：l. H ：南侧建筑或东西向建筑平均高度； 2. H(多)：多层建筑高度；H(低)：低层建筑高度；H(高) ：高层建筑高度； 3. 多、低层居住建筑山墙宽度（含阳台）超过16米

30、，按建筑长边计算间距。 4. 高层居住建筑长边为主要朝向，短边为次要朝向。次要朝向宽度（含阳台）超过20米，按高层建筑主 要朝向计算间距。 5. 高层居住建筑高度超过800米的建筑工程，按800米高度计算建筑间距； 6. 主要朝向宽度不超过40米的点式高层居住建筑，当建筑高度超过600 米时，按600米高度计算建筑 间距。 7. 参见附图三建筑间距图示。 2.居住建筑高层主要朝向、多低层长边成角度布置时的最小间距按表3.1.4.2 控制； 表3.1.4.2 居住建筑高层主要朝向、多低层长边成角度布置时的最小间距 建筑间夹角最小间距 30o按表3.1.4.1 中主要朝向(长边) 对主要朝向(长边

31、) 规定控制 30o60 o按表3.1.4.1 中主要朝向(长边) 对次要朝向(山墙) 规定控制 注：l. 表中指两栋居住建筑的锐角夹角。 2.如东西向与南北向同时存在，计算南北向。 3.参见附图三建筑间距图示。 3.居住建筑错位布置时的最小间距按表3.1.4.3 控制。 表3.1.4.3 居住建筑错位布置时的最小间距 Lx（Ly）最小距离高层与高层高层与多、低层多、低层与多、低层 60o 13.0米 9.0米 6.0米 60 o60o按表3.1.6.1 中主要朝向(长边) 对次要朝向(山墙) 规定控制 注：l. 表中指两栋非居住建筑之锐角夹角： 2.如东西向与南北向同时存在，计算南北向。 3

32、.参见附图三建筑间距图示。 3.非居住建筑错位布置时的最小间距按表3.1.6.3控制。 表3.1. 6.3 非居住建筑错位布置时的最小间距 Lx（Ly） 最小距离 高层与高层高层与多层多层与多层 60o13.0米 9.0 米6.0米 60o16 米的, 按照长边的要求退距。 4. 当界外为高层建筑时，在退让建筑间距满足本规定第3.1.3 3.1.9条间距规定的基础上，只须满足退让 用地红线的最低要求。 第3.2.4 条 各类建筑后退绿线除退用地界线距离应大于第3.2.5条规定要求， 且满足有关规划的规定外， 应符合下列要求： - 16 - 1.低、多层住宅建筑后退规划绿线不小于3.0米，高层住

33、宅建筑后退规划绿线不小于5.0米； 2.其他建筑后退规划绿线不小于5.0米。 第3.2.5 条 各类建筑后退规划道路建筑线的最小距离按表3.2.5 及下列规定控制： 表3.2.5 各类建筑后退规划道路建筑线的最小距离 道路建筑线宽度 建筑类型 60.0米 多、低层建筑 4.0米 10.0米 15.0米 专业市场、大型公共建筑 15.0米 20.0米 30.0米 高层建筑(含裙房) 10.0米 20.0米 30.0米 注：l. 本表中的专业市场特指在控制性详细规划中用地性质为市场用地(C26)上修建的小商品市场、工业品 市场、综合市场等； 2.本表中的大型公共建筑特指在控制性详细规划中用地性质为

34、(C3)上修建的建筑面积大于 2万平方米的 各类建设项目，如：影剧院、艺术中心、展览馆、博物馆、图书馆等； 3.建筑后退规划道路切角红线的距离按较宽规划道路退线距离要求控制； 4.建筑后退规划的绿线、蓝线、紫线、黄线等色线的距离还须符合相关规定。 1.地下建(构) 筑物(包括汽车坡道) 外墙后退规划道路建筑线的距离不小于30米，地下室机动车进出口坡 道起坡点后退道路建筑线的距离不小于5.0米。沿路地下建( 构)筑物退让小于主体建筑退让的，其顶面标高应设 在室外地面以下。 2.建筑高度大于24.0米的单层公共建筑后退距离根据其性质核定，其最小后退距离为25.0米； 3.雨蓬( 含有柱雨蓬)、檐口

35、、踏步、阳台（不落地的阳台）等可在后退距离内凸出，凸出外缘至规划道路建 筑线的距离不得小于规定后退距离的0.5倍。 第3.2.6 条 锅炉房、变电所、加油（气）站、库房等特殊功能的建（构）筑物在退让其用地边界时，除应退 让规定间距外，还必须承担由其产生的规定间距。 第3.2.7 条 除门卫用房外，低层辅助用房不应临规划道路设置。建筑高度不大于3.0米的市政、环卫设施用 房可临围墙设置。门卫用房后退规划道路建筑线的距离不小于2.0米，其它类型低层辅助用房按表3.2.3 的规定执 行。 . . 当建设用地四面临路时，设置围墙的，低层辅助用房可临围墙设置，并结合围墙设计美化处理；规定 不设置围墙的，

36、应纳入主体建筑设置。 第3.2.8 条 建筑后退电力线的距离应满足电力设施保护有关规定，并同时满足下列要求： 1.在电力线保护区（高压走廊）范围内严禁新建建筑； 2.建筑距各级电压架空线路的最小水平距离不宜小于表3.2.12规定： 表3.2.12 建筑后退电力线的距离 电压最小水平距离电压最小水平距离 1-10KV5米35-110KV10米 150-220KV15米330-500KV20米 3.电力线保护区（高压走廊）范围由电力部门确定。 第3.2.9 条 在村镇、城镇范围以外的公路两侧应划定隔离带，除规划另有规定外，从公路边沟外缘（无边沟 的以3.5米）起算，高速公路和一级公路从隔离栅起算，

37、隔离带宽度的具体规定如下： 1.高速公路、国道两侧各不宜小于50米； 2.一级公路两侧各不宜小于25米； 3.二级公路以下等级公路两侧各不宜小于15米； 4.公路红线和隔离带内，不应新建、改建、扩建建筑，但可耕种或绿化。经交通行政主管部门、公路管理机 构、城乡规划行政主管部门批准，可以开挖沟渠、埋设管线、架设杆线、开辟服务性车道等； 5.沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建、改建、扩建建筑，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑后退公路隔 离带的距离应不小于5米。 第四章建筑高度、面宽管理 第4.0.1 条 建筑物的高度、面宽必须符合日照、间距、消防、城市景观设计、城市控制性详细规划等方 面的要求和本章

38、的规定。 第4.0.2 条 在有净空高度限制的飞机场、气象台和其他无线电通讯（含微波通讯）等设施周围及城市规 划确定的城市视线走廊等有高度限制的地域内新建、改建、扩建的建( 构)筑物，其控制高度应符合有关净空高 度限制规定。 第4.0.3 条 在文物保护单位和保护建筑周围的建设控制区域内新建、改建、扩建的建(构)筑物，其控制 - 18 - 高度应符合文物和建筑保护的有关规定，并按经批准的控制性详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，应先 编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经批准后执行。 第4.0.4 条 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度，除经批准的详细规划

39、另有规定外，应符合下 列规定： 1.沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路建筑线宽度（W ）加两倍建筑后退道路建筑线距离（S）之 和，即H =W+2S 2.沿路高层组合建筑的高度控制（H），还应当满足所列下式的控制要求： A L （W+2S） 式中：A沿路高层组合建筑以 1：1（即 45度）的角度在地面投影的总面积，L建筑基地沿道路建筑线 的长度，W 道路规划红线宽度，S沿路建筑的后退距离。（具体要求详见附图二） 第 4.0.5 条 建筑物的面宽，除经批准的详细规划另有规定外， 宜按照以下规定执行，超出下列规定的应进行技术论证： 1.建筑高度小于、等于 24米，其最大连续展开面宽的投影不大于

40、 80米； 2.建筑高度大于 24米，小于、等于 60米，其最大连续展开面宽的投影不大于 70米； 3.建筑高度大于 60米，其最大连续展开面宽的投影不大于 60 米； 4.不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行 ( 见下图)： 注： A 、 B 、 C 为连续建筑物， A为建筑最高部分，L为建筑最大连续展开面宽的投影值 第五章城市建筑与园林景观管理 5.1 城市建筑总体景观 第 5.1.1 条 控制性详细规划编制应对重要的街区、地段进行城市设计，在建筑布局、风格、体量、材质 . . 和立面色彩方面提出明确的技术要求和指导意见。新建、扩建、改建的建（构）筑

41、物应根据已批准的城市规划 和技术规定进行设计、建造. 第 5.1.2 条建筑的总体布局和建筑设计应充分体现本地区地理、气候的特点；尽可能地发掘区位的文脉 和遗存，通过建筑形式和色彩的设计，彰显文化特色；充分利用地形和地貌特征，山地建筑应依山就势，因地 制宜布置建筑，创造丰富的个性空间，减少对山体的开挖和自然生态环境的破坏。 第 5.1.3 条 建筑景观设计应综合考虑城市景观要求、建筑物性质与功能、建筑物造型及特色等因素，注 重体现乌鲁木齐市地域性、多民族性、时代性的特点。 第 5.1.4 条 多民族聚居的城市片区，在建筑空间、形式、色彩方面既要体现多元化，又要体现人文风俗 共性特色。具体建筑特

42、色应遵循以下原则： 1.“米东区、新市区”应注重创新，以时代特色为主调，配合区域的识别特征； 2.“乌鲁木齐县、水磨沟区、头屯河区、达坂城区”，注重居住建筑与自然环境的协调，各种风格和谐共 存，提高居住建筑的环境品质； 3.“天山区、沙依巴克区”以新疆多民族建筑的特色为主，共同反映新西域风格的创新。 第 5.1.5 条 历史文化名城、街区，历史文物建筑，具有代表性风格和历史价值的建（构）筑物应保持原 有风貌特色，设置专门标志，不得随意拆除、改动，如必须修复，按照“修旧如旧”的原则进行修复。 第 5.1.6 条 历史文物建筑保护规划范围内的建（构）筑物必须符合保护规划要求，建（构）筑物的造型、

43、体量、色彩应当与保护单位和其周围景观风貌相协调。 第 5.1.7 条 新建居住建筑应以居住区、居住小区、居住组团为组织形式，按城市总体规划要求统一成片 规划，尽量避免零星插建。必须插建时，应按照城市地段或街区的整体详细规划要求进行设计，涉及保护单位 或个人财产问题，规划设计应按照相关规定进行。 第 5.1.8 条 同一居住区建筑群体的风格、造型、色彩应协调统一，并在此基础上通过造型、色彩、细 部、材质、小品等方面处理，增强居住建筑的可识别性。对居住区内的建筑外观进行改造，必须以整幢楼为 单位，整体设计。 第 5.1.9 条 城市重点地段、城市出入口周边实施严格的规划控制，建筑整齐美观，并按规定

44、退够红线、 留足绿线。沿路无残墙断壁，无破旧建筑，无违章搭建的棚户建筑或设施。 5.2 沿街建筑景观 第 5.2.1 条 沿街连续建筑要形成丰富变化的天际线，体现街道 - 20 - 的韵律感和景观的丰富性。沿街新建建筑或现状建筑立面的改造，建（构）筑物造型、高度、风格及色彩应按 照批准的详细规划执行。尚无批准的详细规划的，应考虑城市景观要求，并与周边环境、相临建筑协调。重点 街区的建筑改造应先做街景详细规划。 第 5.2.2 条 控制在城市主要道路两侧进行住宅开发建设。确需建设的，应当处理好沿街建筑景观，立面 设计、装饰、材料等应与整体环境相协调，沿人行道不得设置突出的开敞式阳台。 第 5.2

45、.3 条 城市主次干道两侧不得设置锅炉房、烟囱、垃圾道、污水池、等有碍景观、市容的附属设施。 沿街必须设置的配变电室、泵房应布置在地下室或底层，街区内部确需独立设置的，应根据消防、噪音、间距 等规定进行布置，其外部形象应与周围景观相协调，进出管线应埋入地下。 第 5.2.4 条 对于建设项目主体底层设置檐廊以形成连续的公共空间， 要求檐廊从建筑外墙出挑不大于 4.0 米，且凸出部分外缘至规划控制线的距离不得小于规定建筑后退距离的 0.5 倍(可落柱)，檐廊投影面积不计入 容积率和建筑密度。檐廊距地面高度不小于 4.5 米，并与主体建筑风格相统一。檐廊投影范围内的花池、踏步 等附属设施从建筑底层

46、外墙出挑不大于 l.2 米，檐廊地面与市政人行道路地坪之间平滑连接，不得设置台阶、 踏步等。 第 5.2.5 条 沿街建（构）筑物在屋面设置设备间、附属设施等，应有遮挡设施，并与建筑立面相协调。 沿街现状建筑不得加层、增建橱窗、门斗、电梯等设施。凡因改造、装修需要改变或遮挡建筑立面的，必须重 新办理立面审批，外立面形式、色彩应与周围环境协调，不得影响城市景观。 第 5.2.6 条 城市主次干道两侧和城市中心区域的建( 构)筑物、标志性建(构) 筑物、文体设施、路景游园 等城市重要节点，应采用绿篱、花坛(花池)、栅栏和攀援植物等形式分界，高度 2.2 米以下，一般不得设置实 体围墙或高围墙( 特

47、殊情况除外)。 第 5.2.7 条 城市主次干道两侧新建、扩建、改建建（构）筑物的建筑外墙装饰材料应结合乌鲁木齐市的 建筑工程技术要求，采用安全、环保，并符合国家技术规范及标准的饰面外装饰材料，提高建筑景观质量。 5.3 建筑屋顶景观美化 第 5.3.1 条新建、改（扩）建的住宅建设工程在符合国家设计规范及城市景观规划设计要求的前提下，应 对建筑屋顶采取坡屋顶设计。 1.“四山三塔”、“三山改造”等城市总体规划确定的重要城市景观视线通廊范围内的新建、改（扩）建 的建设工程； 2.城市主干道、快速路（高架、立交桥）等重要交通干线两侧和机场、火车站、公园、广场、城市主要出 . . 入口周围等城市重点地段、重要区域的新建、改（扩）建的建设工程； 3.城市总体规划确定的风景区内新建、改（扩）建的建设工程； 4.其他重点改造区域内的新建、改（扩）建的建设工程。 第 5.3.2 条 建筑屋顶美化处理宜结合太阳能板等生态节能装置和屋顶绿化的方式。 第 5.3.3 条 屋顶的形式应结合建筑的功能要求和外立面美化要求设计。 1.多层居住建筑应做坡屋顶处理。对于顶层利用坡屋顶作跃层的居住建筑，高度计入建筑总高度。 A砖混结构的建筑，跃层面积不大于标准层面积的 30% ； B框架结构的建筑，跃层面积不大于标准层面积的 50% 。 2.高层居住建筑应采