商场运营管理完全手册分析.pdf

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1、1 商业管理手册 济南珈宁商业管理有限公司 2015 年 2 序 号内 容 大 纲页 码 内容索引2 ( 一) 序言6 ( 二) 市场组织架构7 2.1 组织架构 2.2. 职能定位 2.2.1 行政管理职能 2.2.2 运营管理职能 2.2.3 物业管理职能 2.2.4 安全管理职能 ( 三) 主要岗位工作职责 3.1 主要工作职责 3.1.1 经理工作职责 3.1.2 行政经理工作职责 3.1.3 运营经理工作职责 3.1.4 物业经理工作职责 3.1.5 安全经理工作职责 ( 四）工作标准 4.1 市场工作检查标准 4.1.1 经理工作检查要点 4.1.2 行政经理工作检查要点 4.1.

2、3 运营经理工作检查要点 4.1.4 物业经理工作检查要点 4.1.5 安全经理工作检查要点 4.2 市场管理服务标准 4.2.1 管理工作界面及工作标准 4.2.2 管理人员服务的工作标准 4.2.3 管理人员场内外管理注意事项 4.3 市场管理工作标准 4.3.1 商铺管理 4.3.2 促销活动管理 4.3.3 广告位管理 4.3.4 商场形象管理 4.3.5 合同管理 4.3.6 费用缴纳管理 4.3.7 商户转租与撤场 4.3.8 商户管理 4.3.9 客户满意度调查 4.3.10 市场调查 4.3.11 经营分析及客流分析 3 4.4 运营策划推广标准 4.4.1 运营策划推广与项目

3、推广工作界面及工作标准 4.4.2 市场策划推广部工作文件 4.4.3 市场布臵工作标准 4.4.4 市场推广活动管理制度 4.4.5 市场品牌形象管理制度 4.4.6 媒体宣传管理制度 4.5 物业管理工作标准 4.5.1 物业职能授权 4.5.2 有偿/ 无偿服务的工作界面 4.5.3 物业移交 4.6 物业服务标准 4.6.1 保洁人员的服务标准 4.6.2 保安人员的服务标准 4.6.3 环境卫生管理的工作标准 ( 五）运营管理制度 5.1 前期物业管理制度 5.1.1 物业接管验收管理 5.1.2 物业业主 / 租户交房管理 5.1.3 物业集中装修管理 5.2 运营中的物业管理 5

4、.2.1 装修管理 5.2.2 工程遗留问题整改管理制度 5.2.3 物业能源损耗管理制度 5.2.4 招投标管理理制度 5.3 运营管理管理制度 5.3.1 商户档案管理制度 5.3.2 商户费用收取管理制度 5.3.3 合同续租管理制度 5.3.4 合同转租管理制度 5.3.5 合同业态变更管理制度 5.3.6 商户经营规范管理制度 5.3.7 商户进场管理制度 5.3.8 商户撤场管理制度 5.3.9 商户促销活动管理制度 5.3.10 商户求助报修管理制度 5.3.11 商户临时场租管理制度 5.3.12 商户起诉审批管理制度 5.3.13 商户经营渠道管理 5.3.14 商户营销管理

5、 5.3.15 商户持续经营能力的管理 5.3.16 商户竞争能力管理 4 5.4 市场不同阶段营运管理工作重点 5.4.1 市场开发期间运营管理重点 5.4.2 市场开业培育期间营运管理工作重点 5.4.3 市场提升期间运营管理工作重点 5.5 市场突发事情的处理制度 5.5.1 突然停电的处理制度 5.5.2 发生火情处理制度 5.5.3 人员发生踩踏处理制度 5.5.4 安全责任事故处理制度 5.5.5 （六）岗位工作职责 6.1 行政部岗位职责 6.1.1 行政部经理岗位职责 6.1.2.1财务部管理职责 6.1.2.2会计岗位职责 6.1.2.3出纳岗位职责 6.1.3 办公室工作职

6、责 6.1.3.1内勤岗位职责 6.1.3.2人事劳资岗位职责 6.1.3.3水电费收取、开票岗位职责 6.2 运营部岗位职责 6.2.1 运营部经理岗位职责 6.2.1.1管理部岗位职责 6.2.1.2楼层管理岗位职责 6.2.1.3宣传策划与网上商城开发岗位管理职责 6.2.2 招商部岗位职责 6.2.2.1招商人员岗位职责 6.3 物业部岗位职责 6.3.1 物业部经理岗位职责 6.3.1.1保洁岗位职责 6.3.1.2水电维修岗位职责 6.3.1.3车辆看管岗位职责 6.3.2 安全部岗位职责 6.3.2.1安全部经理岗位职责 6.3.2.2消防安全员岗位职责 6.3.2.3消防中控室

7、岗位职责 6.3.2.4内保保安岗位职责 5 6.3.2.5外保保安岗位职责 （七）岗位工作管理制度 7.1 行政部管理制度 7.1.1 财务部管理制度 7.1.2 现金银行存款管理制度 7.1.3 固定资产、低值易耗品、办公用品管理制度 7.1.4 差旅费管理制度 7.1.5 交通与通信费管理制度 7.1.6 办公电话使用管理制度 7.1.7 广播监控使用与查询管理制度 7.1.8 水电费收取与开票管理制度 7.1.9 办公及物业用品采购管理制度 7.1.10 仓库管理与维修工具领用管理制度 7.1.11 人事管理制度（工作时间、考勤管理、事假病 假、加班、劳动纪律、加班管理） 7.1.12

8、 奖惩管理制度 7.2 运营部管理制度 7.2.1 从业人员卫生管理制度 7.2.2 市场经营限塑管理制度 7.2.3 市场业户商品摆放管理制度 7.2.4 7.3 物业部管理制度 7.3.1 货梯使用管理制度 7.3.2 保洁情节管理制度 7.3.3 水电维修管理制度 7.3.4 配电室维护使用管理制度 7.3.5 车辆看关于收费管理制度 7.3.6 开水房使用管理办法 7.3.7 7.3.8 安全部岗位职责 7.3.8.1市场业户入场管理制度 7.3.8.2市场业户消防安全员管理制度 7.3.8.3 7.3.8.4 6 （一）序言 公司经营管理手册编写主要是为了让所有工作人员了解其岗位职责

9、，知 悉其主要的工作内容、管理制度和流程，统一部门的规范化作业，同时加强 与其他部门的沟通。在日常的经营业务管理工作中，相关人员必须遵守此手 册的规定。 市场的营运管理主要包括五个方面：客户服务的优化管理、商场的整体经营 管理、整体形象策划推广与促销推广活动、日常的物业服务管理、 下一年度租 金的收取。 管理的目的是通过统筹和整合各种营运资源，不断优化业态组合， 提高租户质量，以有效最低的成本持续维护、 改善市场的购物环境和建筑空间， 从而保持市场的运营活力 , 提升项目整体商业价值。 7 ( 二)市场岗位组织架构设臵 2.1 组织架构 根据市场统一管理理念 , 行政管理、运营管理、物业管理（

10、消防安保） 是市场运营管理中的核心业务部门。 市场岗位组织架构如下 : 总经理 物业副总行政副总 运营副总 水 电 维 修 安全经理 安 保 部 消 防 安 检 出 纳 保 洁 部 车 辆 管 理 招 商 部 管 理 部 办 公 室 财 务 部 网 上 商 城 策 划 部 楼 层 管 理 会 计 内 勤 开 票 仓 管 广 播 人 力 资 源 招 商 保 洁 车 辆 管 理 水 电 维 修 外 包 保 安 内 保 报 案 中 控 监 控 消 防 安 检 1 人 1 人 1 人 5 人 2 人 2 人 7 人 5 人 2 人 9 人 6 人 4 人 宣 传 策 划 1 人 8 2.2 市场各部门

11、管理职能定位 行 政 财 务 合同管理 运 营 管 理 市场形象管理 物 业 管 理 水电房屋报修的处理 安 全 管 理 消防中控室 求助报修广告宣传推广市场内公共区域的保洁开关门清场 投诉管理活动组织实施停车场收费管理消防通道畅通 费用收取经营户管理强弱电、发电机的管理消防安全培训 人事管理经营业态调整市场设施的检查人身财产安全 财务出纳网上商城设立房屋交接清查消防设施的检查 商户私拉乱挂 ( 三)主要岗位工作职责 3.1 市场主要岗位工作职责 3.1.1 总经理工作职责 工 作 关 系 直接上级部门董事长 业务对 接部门 项目部 主要评估考核人员董事会成员 内部关联部门公司行政部、运营部、

12、物业部、消安部 外部关联部门工商、税务、消防、安检、政府、媒体、公安 项 次岗位职责概述 1 在董事长的领导下，全面支持各项目的营运日常管理工作； 2 完成公司下达的经济指标和重点工作； 3 组织拟定（修改）市场年度经济目标和重点工作计划并认真实施完成； 4 组织拟定（修改）市场的基本管理制度和业务流程； 5 根据市场和商圈的变化，支持协助项目进行经营调整； 6 在公司领导下，支持市场团队的管理和建设； 7 配合公司实行目标管理及绩效考评； 9 8 长期目标共同提升市场团队的管理水平，提高各项目的商业价值。 项 次主要工作 1 审核并执行项目年度预算，并将指标合理进行分解、下达各项目并跟进督导

13、 进展完成情况； 2 组织编制市场基本制度和流程，拟定各项管理办法及紧急事件处理程序； 3 推动各项管理规章、制度、流程执行，并根据实际营运状况进行修改； 4 负责组织现场监督各项目现场营运工作； 5 协助支持监督各项目基础物业管理要求的执行情况； 6 统筹和整合租户、推广、物业资源支持项目工作，提高工作效率和公司利益 最大化； 7 收集掌握各项目租户、 市场信息，对租户经营状况和市场状况进行分析预测， 为经营户优化、业态组合管理提供科学的依据。 8 分析营运结果并提出改进意见。 9 审核合同条款，并监督合同的执行、变更、修改、终止状况。 10 支持协助市场推广活动方案和措施的落实和协调。 1

14、1 在遵循公司总体经营策略下，领导市场达成公司的各种业绩及利润要求。 12 定期召集工作会议，确保公司的方针政策和各项管理制度的贯彻执行。 13 负责市场人员培中层人员培训和梯队人员的建设。 14 领导市场各部门之间密切沟通与配合。 15 参与分配的其他工作。 3.1.2 行政经理职责 工作 关 系 直接上级部门总经理业务对接部门各部门 主要评估考核人员总经理 内部关联部门营运部、物业部、安全部 外部关联部门工商、税务、政府 项 次岗位职责概述 10 1 支持协调各部门的日常工作； 2 3 4 5 6 7 项 次主要工作 1 2 3 4 5 6 7 8 3.1.3 运营经理职责 工作 关 系

15、直接上级部门总经理业务对接部门项目业务部 主要评估考核人员女经理 内部关联部门行政部、物业部、安全部 外部关联部门工商、质监局、消费者协会 项 次岗位职责概述 1 支持协调各项目业务部日常工作； 2 协助达成项目招商及租金收益的预期目标； 3 规划和执行公司的招商战略； 4 整合项目招商资源，使项目之间资源共享； 5 确保各项工作符合公司制度及流程要求； 11 6 负责协调与项目其他部门及公司总部的工作配合； 7 长期目标支持项目的业态优化组合和经营户质量，提升公司的租金水平。 项 次主要工作 1 参与各项目年度预算，并帮助各项目达成预算目标； 2 跟踪分析各项目租金状况，并提出合理建议； 3

16、 掌控各项目欠租状况，并跟进催收进度； 4 跟进各项目下到期租户合同续签状况； 5 了解各项目销售状况，分析提出租户调整和帮助租户提高业绩的建议； 6 参与并指导各项目业态调整计划； 7 参与并掌控各项目租金扶持政策； 8 参与了解各商场周边市场租金，对各项目租金定价提出建议； 9 参与了解竞争对手状况 , 提出项目的应对建议； 10 参与各项目租户 / 顾客圆桌会议日程表，并提出和跟进改进措施； 11 帮助各项目进行招商，使租赁进度和业态调整达到预期； 12 完成领导交待的其他工作； 13 参与了解新项目的前期筹备工作； 14 协调各项目与商务发展部之间的沟通合作。 3.1.3 市场推广经理

17、 工 作 关 系 直接上级部门营运总监业务对接部门项目市场推广部 主要评估考核人员营运总监、副总经理 / 总经理 内部关联部门公司营运部、公司招商部、财务部、 集团关联部门营销中心 外部关联部门工商局、各报媒单位、各合作单位 项 次岗位职责概述 1 支持协助各项目市场推广工作； 2 审核各项目推广收益和支出预算，并带领各项目达到预期目标，； 3 根据公司经营方针制定商业项目整体推广计划，提升公司整体品牌形象和价值； 12 4 统筹和整合广告、赞助、媒体等资源，提高各项目的活动成效； 5 制定和修改公司市场推广的基本制度和作业流程； 6 确保各项工作符合公司制度及流程要求； 7 长期目标支持项目

18、提升客流和租户销售，提升公司品牌价值。 项 次主要工作 1 跟进执行年度、月度推广计划及资金计划、预算收入； 2 领导月度推广、促销及其它活动的策划和执行； 3 维护和监督商场的整体良好形象； 4 制定及监督部门的工作流程； 5 指导和掌控与广告代理商或媒体代理商的联系、谈判；跟踪评估广告/ 会刊/DM 的投放效果。 6 为推广、促销活动寻求赞助商； 7 负责月费用跟踪，及供应商评估、租户评估（双向评估）、活动评估； 8 负责与活动有关的参与租户、第三方的联络、谈判与跟踪； 9 负责制定和掌控商场广告位、场内促销位、及商场形象的收费标准、管理措施 并与租凭方进行联络、谈判和后期管理； 10 负

19、责为花车、特卖场租赁寻求租户，并谈判、跟踪及对其进行管理； 11 组织项目商圈市场调查，并根据结果调整和修改推广策略和方案； 12 组织对项目空臵商铺的包装策划、赞助方谈判、执行和后期管理； 13 部门共享文件、资料的整理归类、存档； 14 负责协调与项目其他部门及公司总部的工作配合。 3.1.4 工程经理工作职责 工作 关 系 直接上级部门营运总监业对接部门项目工程物业部 主要评估考核人员营运总监、副总经理 / 总经理 内部关联部门商业发展部、财务部、行政部、项目工程物业部 集团关联部门开发公司、物业公司、各维保单位 外部关联部门消防、市政、环卫、规划局 13 项 次岗位职责概述 1 支持协

20、助各项目的日常营运工作； 2 统筹和整合各种资源，确保项目的营运有效地进行； 3 以提升购物中心价值为目的，指导项目不断地努力维护和改善项目硬件的状况、 各种功能与安全； 4 组织拟定基本营运制度和标准； 5 配合商务发展部工作， 为前期设施设备的配臵和租赁合同的物业条件提供支持和 服务； 6 负责审核（修订）各项目的营运预算，制定营运计划和工作方案，负责预算，计 划以及方案的落实和执行； 7 负责对各项目营运的实际数据进行财务分析，提出管控建议， 从而最大程度提高 营运的利润； 8 长期目标提升公司的资产价值。 项 次主要工作 1 参与并审核各项目工程物业年度预算。 2 跟进掌握各项目工程物

21、业月度收入和费用状况。 3 组织制定、修改工程物业管理制度和流程。 4 审核各项目工程物业年度维护、维修、改造计划, 并跟进实施。 5 指导参与各项目节能降耗措施的落实，并对成果进行评估。 6 督导各项目工程物业制度流程的执行状况，并根据营运状况进行修改。 7 督导协调各项目与物业公司工作合作。 8 制定各种设施设备的维修、维保计划，并跟进执行。 9 组织领导各项目维保项目的招标工作，争取竞争力的维保价格。 10 对招商工作提供租户物业条件的建议和支持；支持协助各项目租户的装修工作。 11 协调与开发公司的工作，推动项目工程遗留问题的整改速度。 12 部门人员的培训和提升。 13 完成领导分配

22、的其他工作。 14 3.1.5 物业经理工作职责 工作 关 系 直接上级部门营运总监业务对接部门项目物业部 主要评估考核人员营运总监、副总经理 / 总经理 内部关联部门商业发展部、财务部、行政部、项目物业部 集团关联部门开发公司、物业公司、各维保单位 外部关联部门消防、市政、环卫、规划局 项 次岗位职责概述 1 支持协助各项目的日常营运工作； 2 统筹和整合各种资源，确保项目的营运有效地进行； 3 以提升购物中心价值为目的，指导项目不断地努力维护和改善项目硬件的状 况、各种功能与安全； 4 组织拟定基本营运制度和标准； 5 配合商务发展部工作，为前期设施设备的配臵和租赁合同的物业条件提供支 持

23、和服务； 6 负责审核（修订）各项目的营运预算，制定营运计划和工作方案，负责预算， 计划以及方案的落实和执行； 7 负责对各项目营运的实际数据进行财务分析，提出管控建议，从而最大程度 提高营运的利润； 8 长期目标提升公司的资产价值。 项 次主要工作 1 参与并审核各项目工程物业年度预算。 2 跟进掌握各项目工程物业月度收入和费用状况。 3 组织制定、修改工程物业管理制度和流程。 4 审核各项目工程物业年度维护、维修、改造计划, 并跟进实施。 5 指导参与各项目节能降耗措施的落实，并对成果进行评估。 6 督导各项目工程物业制度流程的执行状况，并根据营运状况进行修改。 7 督导协调各项目与物业公

24、司工作合作。 8 制定各种设施设备的维修、维保计划，并跟进执行。 15 9 组织领导各项目维保项目的招标工作，争取竞争力的维保价格。 10 对招商工作提供租户物业条件的建议和支持；支持协助各项目租户的装修工 作。 11 协调与开发公司的工作，推动项目工程遗留问题的整改速度。 12 部门人员的培训和提升。 13 完成领导分配的其他工作。 3.2 项目部主要工作职责 3.2.1 项目经理工作职责 工 作 关 系 直接上级部门营运总监下辖部门项目各部门 主要评估考核人员营运总监 / 公司总经理（公司副总经理） 内部关联部门公司商务发展部、行政部、财务部 外部关联部门开发公司、 物业公司、集团风控部，

25、 当地政府各部门 项 次岗位职责概述 1 全面负责项目的招商、市场推广、预算制定与执行、营运管理、财务分析与 报告、经营户关系等工作； 2 达成项目收入和费用支出的预期目标； 3 负责项目的设施安全可靠运行，保持一个良好的购物环境； 4 管理团队建设，保持员工工作的高效率； 5 进行经营户销售状况分析、负责跟经营户与经营户的沟通和交流、与地方政 府机构和社区保持良好的关系； 6 负责协调与项目其他部门及公司总部的工作配合；确保各项工作符合公司制 度及流程要求； 7 长期目标是通过经营不断地提升项目的价值。 项 次主要工作 1 拟定并执行项目年度预算，并督导项目各部门的进展和完成情况； 2 提交

26、项目的经营调整和租金扶持计划，得到公司批准后实施； 3 负责推动公司各项管理规章、制度、流程在项目的认真执行； 16 4 负责监督项目工程物业的现场工作，保证项目处于安全、良好的运行状态； 5 负责监督及检查各部门执行岗位工作职责和行为规范的状况； 6 对进场租户进行评估选择，审核合同条款，并监督合同的执行、变更、修改、 终止状况； 7 负责审核项目市场推广活动方案和措施的落实和协调； 8 负责收集租户、市场信息，对租户经营状况和市场状况进行分析预测，为项 目的经营调整提供依据 9 分析营运结果并提出改进意见； 10 按时提交项目各种月报表； 11 保持与当地政府各部门的良好沟通； 12 定期

27、召集工作会议，确保公司的方针政策和各项管理制度的贯彻执行。 13 负责项目人员培训和梯队人员的建设。 14 协调项目各部门之间密切沟通和配合。 15 正确处理项目与政府各职能部门和社区之间的关系。 3.2.2 项目业务经理岗位职责 工作 关 系 直接上级部门项目总经理 / 公司营运部业务经理下辖部门 主要评估考核人员项目总经理 / 公司营运部业务经理 内部关联部门公司营运部、招商部，项目物业部、财务部、市场推广部 外部关联部门工商、质监局、消费者协会 项 次岗位职责概述 1 负责项目租赁工作的整体管理与协调； 2 带领团队达成项目招商及租金收益的预期目标； 3 规划和执行项目的招商策略； 4

28、发现潜在的经营户并且与这些经营户谈判租约； 5 维持项目良好的租户服务与顾客服务； 6 确保各项工作符合公司制度及流程要求； 7 负责协调与项目其他部门及公司总部的工作配合。 17 8 长期目标不断优化租户组合，提升经营户质量和租金水平。 项 次主要工作 1 全面负责项目业务部管理及运作； 2 制订招商租赁、租金收缴及业态调整等工作计划，获得公司批准后执行落实； 3 传达并执行公司总部及项目经理的工作计划； 4 负责与公司总部及项目其他部门的联系沟通； 5 负责业务部门人员的选拨、训练、分工、日常管理和绩效考评； 6 协助项目经理制定年度租金预算计划； 7 倡导并督促实行良好的租户服务与顾客服

29、务； 8 定期进行租户销售汇总与分类分析，提供收租预警与业态调整参考； 9 建立完善的档案管理制度，确保合同、通知、公告等管理文件完整无缺； 10 督促各业务人员对租户财务软件系统进行核查，确保租户信息及时、准确；并每月 按时催缴和收取租金； 11 按时提交每周 / 每月/ 年度等工作报告与报表，负责审核； 12 负责组织市场与竞争对手的定期调查，向项目经理提供报告； 13 配合其他部门的工作（企划活动、营运管理、客诉处理、资料收集等） 14 负责总部推荐客户的接待、介绍等协助工作，及时、准确向总部反馈信息。 3.2.3项目工程经理工作职责 工 作 关 系 直接上级部门项目总经理 / 公司工程

30、部经理下辖部门 主要评估考核员项目总经理 / 公司营运部工程部经理 内部关联部门公司营运部，项目业务部、财务部、推广部 外部关联部门市政、消防、环卫、电力局 项 次岗位职责概述 1 负责掌握整个项目的日常营运工作； 2 负责督导工程、保安和清洁等部门充分发挥其作用，确保项目的营运有效地进行； 3 不断地努力维护和改善项目硬件的状况、各种功能与安全； 4 必须以最低的成本来维护、保养和提升项目的资产，从而最大程度提高项目的利润； 5 以提升项目价值为目的，配合市场部和招商部进行的市场营销活动提供支持和服务； 18 6 负责并协助总经理编制项目的营运预算，制定营运计划和工作方案，负责预算，计划 以

31、及方案的落实和执行； 7 负责对项目营运的实际数据进行财务分析, 提出管理的改进建议； 8 长期目标不断提升项目资产价值。 项 次主要工作 1 拟定项目工程物业年度预算。 2 工程物业月度收入和费用跟踪。 3 为经营户在签订租约后提供装修方面的支持和服务。 4 提出项目工程物业年度维护、维修改造计划, 并跟进实施。 5 配合公司制定相关的工作流程，培训本部门员工。 6 执行工程物业作业制度流程，并提出改进建议。 7 核算设备和设施的运行成本，不断提高设备的工作效率和降低能耗。 8 监督外委公司设施设备的维护、维修计划，并对其工作成效进行评估。 9 协调物业公司的日常工作，监督核算其费用成本，提

32、出改进建议。 10 完成领导交待的其他工作。 3.2.4项目物业经理工作职责 工 作 关 系 直接上级部门项目总经理 / 公司物业部经理下辖部门 主要评估考核员项目总经理 / 公司营运部工程物业部经理 内部关联部门公司营运部，项目业务部、财务部、推广部 外部关联部门市政、消防、环卫、电力局 项 次岗位职责概述 1 负责掌握整个项目的日常营运工作； 2 负责督导工程、保安和清洁等部门充分发挥其作用，确保项目的营运有效地进行； 3 不断地努力维护和改善项目硬件的状况、各种功能与安全； 4 必须以最低的成本来维护、 保养和提升项目的资产， 从而最大程度提高项目的利润； 5 以提升项目价值为目的， 配

33、合市场部和招商部进行的市场营销活动提供支持和服务； 6 负责并协助总经理编制项目的营运预算，制定营运计划和工作方案，负责预算，计 19 划以及方案的落实和执行； 7 负责对项目营运的实际数据进行财务分析, 提出管理的改进建议； 8 长期目标不断提升项目资产价值。 项 次主要工作 1 拟定项目工程物业年度预算。 2 工程物业月度收入和费用跟踪。 3 为经营户在签订租约后提供装修方面的支持和服务。 4 提出项目工程物业年度维护、维修改造计划, 并跟进实施。 5 配合公司制定相关的工作流程，培训本部门员工。 6 执行工程物业作业制度流程，并提出改进建议。 7 核算设备和设施的运行成本，不断提高设备的

34、工作效率和降低能耗。 8 监督外委公司设施设备的维护、维修计划，并对其工作成效进行评估。 9 协调物业公司的日常工作，监督核算其费用成本，提出改进建议。 10 完成领导交待的其他工作。 （四）工作标准 4.1 项目工作检查标准 4.1.1 项目经理工作检查要点 序 号 要点时间要求 1 收入完成情况月每月跟进分析 2 收款率完成情况月每月跟进分析、解决 3 租赁进度跟踪月每月跟踪分析，调整改进 4 租户变动状况（撤场、转租）月每月跟踪，为经营调整提供依据 5 商场销售和客流状况月 每月跟踪分析，为经营调整提供 依据 6 后 6 个月租赁合同续租状况月评估审核，做好调整计划 20 7 欠费状况月

35、采取措施或作解决方案 8 业态调整方案半年半年提交方案一次 9 租金扶持计划半年审核方案 , 提交公司审批 10 商场周边市场租金半年 半年市调更新一次 , 提交公司备 案 11 竞争对手状况半年 竞争对手业态分布、出租情况、 租金价格 . 半年市调一次 , 提交公 司备案 , 并作为经营调整的依据 12 租户意见的收集和改进跟进季度/ 半年作为改进营运管理的参考依据 13 月市场推广活动计划、执行方 案和实施结果 月 审核方案、参与组织，评估活动 结果 14 顾客调查及改进情况跟踪季度/ 半年 收集汇总分析并改进，为经营调 整作参考 15 商圈和竞争对手调查季度/ 半年跟踪分析，调整推广策略

36、 16 监督和维护商场整体视觉形象日使商场随时保持良好的形象 17 销售和客流跟踪月 分析评估，作为经营调整和执行 推广活动的参考依据 18 工程维修月度计划月审核跟踪 19 工程物业物料计划月审核批准便于计划安排 20 工程改造和设施设备的维保年/ 季/ 月 做好计划，便于招标及相关工作 有组织有计划的进行 21 装修管理随时随时抽查，符合公司要求 22 环境状况日每天保持良好的购物环境 23 清洁状况日随时保持购物环境清洁 24 保安人员工作状况日购物中心随时处于安全运行状况 25 设施设备运行随时 随时巡查，处于正确操作和正常 运行状态 26 夜间巡查1-2 次/ 月人员在岗、无安全隐患

37、 21 27 营运费用月跟踪，原则控制在预算内 28 月报表/ 报告月审核无误后提交 29 人员的考核和变动月公正合理，面谈沟通 30 培训计划年/ 季/ 月组织执行培训计划 31 预算年/ 半年 审核各部门年预算和年中调整数 据后提交公司审批 4.1.2 项目业务经理工作检查要点 序号要点时间要求 1 商场租赁平面图月每月更新 2 租金收入预算年通过公司审核 3 主力租户租金收入月每月跟踪，达到预算 4 非主力租户租金收入月每月跟踪，达到预算 5 每楼层租金和物管费收入月每月跟踪，达到预算 6 租赁进度年计划年通过公司审核 7 租赁进度跟踪月完成预算进度 8 出租率月每月跟踪，完成计划目标

38、9 返租商铺出租率月每月跟踪分析 10 自有产权出租率月每月跟踪分析 11 每楼层平均租金月每月跟踪分析 12 商场平均租金月每月跟踪分析 13 主力租户平均租金月每月跟踪分析 14 非主力租户平均租金月每月跟踪分析 15 返租商铺平均租金月每月跟踪分析 16 自有产权平均租金月每月跟踪分析 17 欠租明细表月每月跟踪，完成收款率 18 下 6 个月合同到期租户合同续月每月跟踪分析 , 提出续租建议并 22 签状况跟进 19 商场销售状况月每月跟踪分析 20 销售前 10 位非主力租户月每月跟踪分析 21 撤场租户月每月跟踪分析 22 转租租户月每月跟踪分析 23 租户联系表月每月更新 24

39、租赁合同清单月准确、完整、无遗漏 25 租户档案月档案完整，无遗漏 26 业态调整计划半年每半年回顾调整一次 27 租金扶持计划半年通过公司审核 28 商场周边市场租金半年半年市调更新一次 29 竞争对手状况半年 竞争对手业态分布、出租情况、 租金价格 30 租户圆桌会议日程表年制作年度计划 31 租户圆桌会议报告季度会议后一周内提交 32 前 10 条租户意见及行动计划季度在期限内完成整改 33 租户意见跟踪回复 季度 以拜访或电话形式回复每个意 见 4.1.3项目工程经理工作检查要点 序号要点时间要求 1 工程年度预算年通过公司审核 2 工程月度费用跟踪月每月跟踪分析制定行动计划 3 工程

40、招标文件 招标公告 公示前 通过公司审核 4 工程合同清单日准确、随时备查 5 工程年度改造计划日通过公司审核 6 工程年度招标计划安排年通过公司审核 7 商场平面图日随时备用 23 8 发电机 /UPS/配电间日运行正常，无故障 9 照明灯具（含租户店铺）日无破损、熄灭 10 墙面和柱子的日常维护（含租 户店铺） 日 干净、无污迹、无破损、无蜘蛛 网、无垂掉电线 11 固定设施设备的巡检及记录日按日常维保程序进行 12 监控系统日正常运行、无故障 13 防火卷帘门随机抽查使用正常 14 灭火器日完好、无过期 15 租户装修管理年 制作喷绘包装、按审批图纸施 工、无明火作业、无乱搭拉电线、 其

41、他安全隐患 16 停车场收费系统年正常运行 17 停车场管理半年清洁、标示齐全 18 商场店招和灯饰工程（含租户 店铺） 半年灯光无破损、无熄灭 4.1.4 项目物业经理工作检查要点 序号要点时间要求 1 物业年度预算年通过公司审核 2 物业月度费用跟踪月每月跟踪分析制定行动计划 3 物业维保招标文件 招标公告 公示前 通过公司审核 4 物业合同清单日准确、随时备查 5 物业年度改造计划日通过公司审核 6 物业年度招标计划安排年通过公司审核 7 日常维保材料标价清单半年通过公司审核，半年修订一次 8 维保单位维保记和评估根据维 保作为付款依据 24 规定 9 商场平面图日随时备用 10 保安岗

42、位平面图1-2 次/ 年半年回顾调整 11 保洁岗位平面图1-2 次/ 年半年回顾调整 12 保安检查项目和标准日日检是否达到标准 13 保洁检查项目和标准日保洁日常工作达到标准 14 保安巡更路线图日按巡逻路线巡查 15 商场开业日租户统一按时开店 16 自动扶梯日运行正常，清洁干净 17 电梯日运行正常，清洁干净 18 地砖日无破损，清洁干净 19 墙面和柱子的日常维护 （含租 户店铺） 日 干净、无污迹、无破损、无蜘蛛 网、无垂掉电线 20 玻璃/ 镜子（含租户店铺）日干净、无水迹、无污迹 21 防火卷帘门随机抽查使用正常 22 消防演习月每年两次 23 商场清洁卫生工作年 人员正常到岗

43、、工作按计划和标 准进行 24 商场重点区域清洁检查月达到标准 25 租户装修管理年 制作喷绘包装、按审批图纸施工、 无明火作业、无乱搭拉电线、其 他安全隐患 26 停车场收费系统年正常运行 27 停车场管理半年清洁、标示齐全 28 商场保安工作月 人员正常到岗、工作按计划和标 准进行 28 地漏/ 地沟随时无垃圾堵塞 29 厕所半年清洁达到标准、正常使用 25 30 商场店招和灯饰工程 （含租户 店铺） 半年灯光无破损、无熄灭 31 夜间巡查日人员在岗、无安全隐患 32 商场营业结束日租户统一按时关店、门锁关好 4.2 卖场管理工作标准 一级职能二级职能 工作界定 工作标准 购物 中心 天骄

44、 物业 物业巡场违规占道禁止乱摆、 乱放、 乱堆现象 , 禁止在公共区域打牌， 违规搭建手续完善、搭建规范 乱贴乱挂禁止在公共区域的范围内乱贴乱挂现象 公共区域发放宣传 资料 严禁无手续在公共区域内发放任何宣传资料 花车管理保证金缴纳 , 符合整体形象 打架闹事及时处理，情况严重及时报110 处理 顾客纠纷及时处理，维护正常的经营环境 商户投诉 分清原因， 及时处理， 不能处理的应作好登记汇报 工作 有偿服务先出示价格，后维修 灯光照明严格执行开关时间, 保证经营需求灯光无熄灭 电梯扶梯运行 清洁干净正常合理运行，发现故障及时处理，杜 绝突发事故发生 观光梯运行 清洁干洁正常合理运行，发现故障

45、及时处理，杜 绝突发事故发生 消火栓外观整洁、功能齐备，确保质保期在有效期内 建筑体 无破损 , 无裂缝、无污迹、无垂钓线源、发现及时 维修，时效不超过一个月 地漏无堵塞 , 发现及时维修，时效不超过一个月 公共区域漏水无漏水 , 发现及时维修，时效不超过一个月 商铺漏水整改维修及时，避免造成经营损失 卫生间干净、无味 , 设施配套功能完善 装修巡场装修占道杜绝在营业时间内占用公共区域施工 26 施工安全巡场及时发现安全隐患及时纠正与制止 施工规范按装修管理规范施工 广告位巡场盾牌摆放手续完善、不得影响卖场整体形象 柱面广告手续完善、不得影响卖场整体形象 栏杆广告手续完善、不得影响卖场整体形象

46、 航架摆放无安全隐患 POP 规范、合理、合法 户外广告安装规范、合理、合法 空臵商铺管理封场美观符合公司统一形象 商铺内清洁定期检查，每月一次清洁 商铺内设备运行功能正常，每月一次定期检查 商铺安全杜绝卷帘门锁盒被盗，锁芯破损 环境美化商铺内 商铺内货柜、货架、门窗、天、地、墙干净整洁明 亮 天 墙 柱干净、无污迹、破损、蜘蛛网、电线脱落 玻璃窗及门干净光洁明亮、无水迹、无污迹 地面干净整洁无废物 拦杆干净整洁、无锈迹 卷帘门无灰尘 消防门干净整洁、无破损 卫生间 地面无积水、 镜面、坐便器、 屎斗、洗手槽无污渍、 无异味、 观光梯 内部无乱张贴现象，使用规定和安全标示整洁明 显，无任保异常

47、现象发生 扶梯电梯 干净整洁美观、 使用功能和安全标示整洁明显，无 任何异常现象发生 垃圾箱无垃圾积压、干净整洁、无异味 生活垃圾及建筑垃 圾 清运及时，堆放地点的环境干净整洁, 无异味 地漏地沟清洁畅通无堵塞无异味 绿化无枯树、无落叶、无其他杂物、植物茂盛 27 广告牌干净整洁美观无破损残缺 总服务台干净整洁、无乱堆乱放 策划活动现场安全阻止现场打架闹事破坏行为发生 搭电安全规范 活动实施安全、有序、 舞台安全事前检查，过程监控, 杜绝安全隐患发生 周未促销促销位臵现场确认与申请位臵一致 促销活动实施手续完善、统一形象、规范经营 4.3 业务管理工作标准 内容要求 花车管理职责 （ 1）手续

48、办理：场内商户由楼层负责办理, 场外商户由策划人员负责办理 （ 2）管理责任人： 1）楼层人员 2）楼层保安人员 管理重点 （ 1）购物中心花车 1）花车租用押金每个300 元 / 个，退还时无息全额退还。 2）租金： 50 元/ 月 3）花车保管：花车使用期间由商户自已保管，如花车有损坏客户须照价赔偿（可根据具体损坏 程度而定）。 （ 2）商户自已的花车 1）占道经营押金：200 元/ 个 （ 3）花车用电管理 1）花车用电费用：每个花车每月按20 元计收，开灯时间为每天晚上6：00 至晚上 9： 00。 （ 4）花车经营管理 1）花车上的商品，与申请的商品一致 2）花车经营者是申请本人，不

49、能部分转让、转租花车经营权 28 3）花车经营中遇雨顺延，因客户原因未摆放不予补偿。 4）除商铺门前外的花车促销时间：周六、周日和节假日 5）商铺门前的花车，须经营自已商铺内的商品 （ 5）花车经营商品质量要求： 1）花车上严禁销售“假冒、伪劣及三无”商品。 2）花车所销售的商品售后服务由花车申请人负责。 （ 6）花车经营形象管理 1）花车形象外观整洁、美观。 2）花车经营周边清洁卫生，包装袋、垃圾等放入指定位臵。 标准 收取费用、经营规范、安全 促销活动职责 （ 1）项目部促销活动由策划人员负责拟定, 项目部审核后报公司审批后实施 （ 2）商户促销活动由商户拟定报项目部备案，业务人员配合实施 （ 3）公司促销活动由公司拟定，项目部配合实施 管理重点 （ 1）促销信息收集准确及时 （ 2）促销活动物资采购由行政中心负责，项目行政与财务参与监督使用 （ 3）活动细案由策划人员负责完成，并跟进完成 （ 4）活动现场安全由天骄保安负责维护 （ 5）活动现场市政手续的申报由策划人员负责申报 （ 6）活动现场拍照由策划主管指定专人，并负责整理汇总打包传项目负责人备份 （ 7）活动后评估由策划人员汇总分析，业务人员参与评审上报公司 （ 8）活