房地产合作开发的四种方式案例分析.pdf

《房地产合作开发的四种方式案例分析.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产合作开发的四种方式案例分析.pdf（12页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、For personal use only in study and research; not for commercial use 房地产合作开发的四种方式案例分析 案例:A 企业通过出让方式取得一宗土地便用权后，经建设 规划部门批准，建设商住楼项目。由于A 企业没有房地产开发 资质，决定与关联单位B 房地产开发企业合作， 双方签订了委托 开发、销售协议。协议约定该开发顶目的所有成本、费用均由A 企业支付，开发产品委托B 企业销售，销售合同由B 企业与买 方签订，但是销售不动产发票由A 企业开具， A 企业按照该楼盘 销售收入的 3%支付乙方开发、销售手续费。 实务中，拥有土地使用权而没有

2、房地产开发资质的情形比较 常见，这样与具各房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会 应势而生。本案例中， A 企业自身不具备开发资质，以自身名义 取得了建设工程规划许可证和施工许可证但是无法取得 预售许可证或销售许可证。即便与 B 企业合作开发，由 于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。只 能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。这是本案例中销 售阶段要考虑的问题。所以该商住楼的销售主体实质是A 企业。 B 房地产企业只是受托代建和代理销售而己。 大家关心的问题是， 在这种情形下， 该商住楼开发过程中合 作双方应当如何税务处理？ 我们知道，该商住楼是以A 企业名义自行建造的，

3、没有发 生土地权属变更以及转移， 在项目竣工前与B 房地产企业形式上 签署的是委托代建合同。 施工阶段除成本费用所签订合同的印花 税外，基本没有其他税金。 尽管 A 企业没有销售资格，如果在项目竣工前己经提前预 售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴 纳营业税。按照土地增值税的规定预征土地增值税。按照房地 产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号文规 定计算纳企业所得税。 项目竣工 A 企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的 也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所 得税和印花税。 只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值 税的清算和企业所得

4、税实际毛利额的调整。 B 房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢? B 房地产开发企业不其有最终开发产品的所有权，不属于共 同投资、共同开发、共享成果的合作经营。其合同形式属于代建 房屋。而代建房屋必须同时符合以下四个条件：必须事先与委托 方订有委托代建合同， 并在合同上载明取费依据及标准；所建房 屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地 使用权转移；以委托方名义与负责施工队结算；不垫付建设资金。 假如 B 企业符合上述条件，仅仪是利用技术力量帮助A 企 业管理工程和受托销售， 其取得的代建管理费和销售代理费只计 算缴纳营业税，如果产生利润，另行征收企业所得税。 但是，这种代建方

5、式实际上存在很大的纳税风险，对于B 企业来说， 假如未同时具备上述四个条件，主管税务机关可能对 其按 “销售不动产”税目征收营业税。毕竟关联企业之间的这种 运作比较常见， 房地产企业以代建合同的名义进行开发销售，实 际情况一般不可能不垫付建设资金，特别是销售合同是由B 房地 产企业与买方签订的， 销售主体与实质不符。其中的税务风险需 要综合评估。 对于 A 企业来说，由于其不是房地产开发企业，项目完工 土地增值税清算计算扣除项目时，难以享受房地产开发企业加计 扣除 20% 的政策优惠。 对于双方的经营风险也不容忽视，该项目由于不能以有资质 的 B 房地产开发企业名义取得销售许可证，法律要件不完

6、备， 难 以同正常的商品房相竞价，经营收益会有所减少， 在办理产权手 续时也极容易与买方产生纠纷。 合作开发是否有更好的途径呢？ 笔者研究了改公司的情况后建议双方可以考虑以下的四种 方式。 一、规范联建运作双方可以约定：A 企业出地、 B 企业出资金， 双方合作开发 这是通常运用比较普遍的联建合作模式，该方案需要注意的 细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手 续和各种证件许可。 另外 B 企业投入资金参与房地产开发并享有 最终一定成果。同时，A、B 双方还需要到国土部门办理土地权 属的变更手续， 依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定 分成比例变更登记到B 的名下。 项目

7、开发完成后，A 企业按照所获得房屋的公允价值计算 转让土地使用权营业税、土地增值税、 印花税和企业所得税。B 企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值 税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但 以 A 企业为开发主体转变为以A.B 双方合作名义上的开发主体， 符合开发资质要求， 项目经营核算以B 企业为主， 项目涉及的税 金也以 B 企业为主体计算缴纳。避免了以A 企业名义开发带来 的一系列问题。 二、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A 企业不需要自用开发产品，哪 么除联建方式外， A 企业可以考虑直接转让土地

8、使用权给B 房地 产开发企业， 完全以 B 企业的名义立项开发销售，项目开发销售 过程中的营业税、 土地增值税、 印花税、 企业所得税以B 企业为 主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A 企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地 增值税、印花税、企业所得税。B 企业应当缴纳承受土地使用权 契税。 三、以土地使用权投资 A 企业以土地使用权作为对B 房地产企业的投资， 项目开发 以 B 企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、 印花税、企业所得税仍然以B 企业为主体计算缴纳。对于A 企 业的影响如下： 1、营业税： 财政部、 国家税务总局关于股权转让有关营业 税问题的

9、通知（财税【 2002 】-91 号）规定“以无形资产、不 动产投资入股， 参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的 行为，不征收营业税。 ”A 企业以土地使用权作为对B 房地产企 业的投资，不用缴纳营业税。 2、土地增值税 :财政部、国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知 （财税【 1995 】48 号)第一条规定“对 于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地 产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、 联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上 述房地产再转让的，应征收土地增值税，财政部、国家税务总 局关于土地增值税若干问题的通知

10、)(财税【 2006 】121 号)规定 自 2006 年 3 月 2 日起，对于以土地(房地产 )作价入股进行投资 或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或老房地 产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财 政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 (财税【1995 】 148 号)第一条暂免征收土地增值税的规定。所以， A 企业以土地使用权作为对B 房地产企业的投资 .应当计算缴纳 土地增值税。 3、印花税： A 企业以土地使用权作为对B 房地产企业的投 资，应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。 4、企业所得税 :关于企业重组业务企业所得税处理若一问

11、 题的通知（财税【 2009 】59 号）明确：资产收购，是指一家 企业 (以下称为受让企业)购买另一家企业 (以下称为转让企业)实 质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包括股权支付、 非股权支付或两者的组合。资产收购重组交易， 相关交易应按以 下规定处理： 1)被收购方应确认资产转让所得或损失。 2)收购方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定。 3)被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。 A 企业以土地使用权作为投资，应当确认资产转让所得，计 算缴纳企业所得税。 即投资易发生时分解为按公允价值销售土地 使用权和投资两项经济业务进行所得税处理，计算确认资产转让 所得或损失。 如果

12、该投资环节满足(关于企业重组业务企业所得税处理若 干问题的通知 (财税【2009 】25 号）关于资产收购特殊性税务 处理的规定，即“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企 业全部资产的75% ，且受让企业在该资产收购发生时的股权支 付金额不低于其交易支付总额的85% ” ，可以选择按以下规定处 理： 1)转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的 原有计税基础确定。 2)受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的 原有计税基础确定。 这种情形下A 企业不用计算投资环节的资产转让所得或损 失，但是 B 房地产企业在计算企业所得税时只能以A 企业的土 地使用权账面价值确定。 还

13、有在投资环节， B 房地产企业需要交纳契税，但是如果其 符合 关于企业改制重组若干契税政策的通知(财税2008 175 号)的规定“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业 之间土地、 房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之 间，同一公司所属全资子公司之间，不征收契税。”的规定则又 可以免缴本环节契税。 四、整体产权转移如果A 企业除上地使用权外，没有其他 重要经营项日，也可以探索实现整体产权与B 房地产企业合并的 途径，合并后以B 房地产企业的名义立项开发。 这种方式下对于A 企业的影响如下 : 1、营业税 :不需要缴纳。国家税务总局关于转让企业产权 不征营业税问题的批复，(国税

14、2002l65号）中规定：企业整 体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅 仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、 转让无形资产的行 为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围， 不应征收营业税。 2、 土地增值税 :不需要缴纳。 根据土地增值税暂行条例规定， 在企业兼并中， 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂 免征收上地增值税。 3、印花税：根据财政部国家税务总局关于企业改制过程 中有关印花税政策的通知 财税【 2003 】 183 号)的规定，经 县级以上人民政府及企业主管部门批准改制的企业，凡原资金账 簿己贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后增

15、加的部分应 按规定贴花：因改制签订的产权转移书据免予贴花。 4、企业所得税：关于企业重组业务企业所得税处理若干问 题的通知财税【 2009 】59 号)明确：合并，是指一家或多家 企业 (以下称为被合并企业)将其全部资产和负债转让给另一家现 存或新设企业 (以下称为合并企业 )，被合并企业股东换取合并企 业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。 企业合并，当事方应按下列规定处理: 1)合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和 负债的计税基础。 2)被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。 3)被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。 如果该合并环节满足 关于企业重组

16、业务企业所得税处理若 干问题的通知财税 200959号)关于合并特殊性税务处理的 规定，即“企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权 支付金额不低于其交易支付总额的85% ，以及同一控制下且不 需要支付对价的企业合并”可以选择按以下规定处理： 1)合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合 并企业的原有计税基础确定。 2)被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。 3)可有合并企业弥补的被合并企业亏损的限额= 被合并企业 净资产公允价值x 截止合并业务发生当年年未国家发行的最长 期限的国债利率。 4)被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持 有的被合并企业股权的计

17、税基础确定。 这种情形下A 企业不用计算合并环节的清算所得或损失， 但是 B 房地产企业在计算企业所得税时只能以A 企业的土地使 用权账面价值确定。 B 房地产企业也不需要缴纳契税。根据财政部、国家税务 总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(则税 2008175 号）规定：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定， 合并改建为一个企业， 且原投资主体存续的，对其合并后的企业 承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。 在以上四种方案中，合作开发与转让土地使用权可保留A 企业的主体资格，并顺利立项开发销售，但不能获得税收收益。 以土地使用权投资既能保留A 企业的土体资格，也可以免征营 业税

18、，符台条件可以免征本环节的企业所得税和契税。整体产权 方式下的吸收合并与土地使用权投资方式比较，进一步免征了本 环节的上地增值税、契税，获得了整体税收利益最大化，但是没 有保留 A 企业的主体存续资格。 仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。 For personal use only in study and research; not for commercial use. Nur f r den pers?nlichen fr Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden. Pour l tude et l

19、a recherche uniquement des fins personnelles; pas des fins commerciales. , , . 以下无正文 仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。 For personal use only in study and research; not for commercial use. Nur f r den pers?nlichen fr Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden. Pour l tude et la recherche uniquement des fins personnelles; pas des fins commerciales. , , . 以下无正文