房地产开发商拿地的十六种模式.pdf

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1、肂房地产开发商拿地的十六种模式 膂2014-02-28一方静土 蒈序 号 袅拿地方式膅 评述 节1 衿招、拍、挂薇 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费， 拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没 有任何争议。 袄问题 1：土地闲置费问题。 （国税函【 2010】220号、国税发 【2009】31 号） 节问题 2：契税问题 。财税【 2004】134号、国税函【 2009】6 03 号（一级开发情况下出现的问题） 芀 问题 3：考虑拿地的主体问题 ；例如，签订土地转让框架协 议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土 地再转让到项目公司

2、，税收问题很严重。 肅问题 4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151 号、财税 【2009】87 号文件。例如，某公司5 亿元拍下了土地，政府又返还了2 亿元土地出让金。 蚃 思考： 如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳 税所得额？ 莂 问题 5：以地补路问题。 江苏南京市关于土地增值税的问答， 认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土 地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办 理。( 和税局沟通） 蚁2 螇 蚆不是招、 拍、挂，创 造招、拍、 挂（操纵政 府） 蒂 螈 例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后， 准备将地

3、转让给某开发企业。 蒈 第一步 ，国家将土地收储 ，支付给开发企业补偿费，营业税 （国税发 1993149 号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】 520 号文件）不征税，土地增值税（条例和财税【2006】21号文件， 不征税，企业所得税（国税函【 2009】118 号文件，享受搬迁补偿纳税待 遇） 蒄第二步 ，国家二次招拍挂 ，承诺该企业拿到土地，支付给国 有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何 税费。 薂第三步 ，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留 分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有 企业来完成。 膈总结：

4、该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如 何将土地从一个国有企业转移到另外一家。 羆3蚂购买转让蕿买方： 直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有 芃 土地（项目） 其他涉税问题，最干净。 蚈卖方： 涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三， 土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【200 7】645 号）。 羂注意问题： 螂（一）卖地营业税的差额征收. 1、差额征收营业税（财税【2003】16 号）2、 如果是招拍挂拿下的土地， 卖地时是否允许营业税差额征收？ （国 税函【2005】83 号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】

5、145 号、桂地税发【 2009】185号）3、如果是购入烂尾楼，装修后销售， 是否允许加计扣除？ 羀（二）卖地的土地增值税 膆1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函【1 995】110 号文件，不允许加计扣除）？ 2、生地变熟地的扣除项目（国税 函【1995】110 号、国税函【 2007】132 号文件，允许扣除）。 3、卖在 建项目的扣除项目； 4、不更名，实际卖项目的税收问题 （国税函【2007】 645 号） 肅注意： 营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。 袁（三）拆迁补偿费的税务处理 膇1、营业税： 国税函发【 1995】549 号；2、土地增值

6、税： 国税函【 2 010】220 号；3 企业所得税； 4、个人所得税 （财税【 2005】45号；5、 契税：财税【 2005】45号 袈（四）变共同成本为直接成本。 螄4 袁 薈“购买股 权” 芆 薃将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100% 股权，该 方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考 虑税负问题，结果酿成大问题。 羁卖方： 只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。（财税【 20 02】191 号、青地税函【 2009】47号、国税函【 2000】687 号） 罿买方：税负较重，风险较大。 羈1、股权溢价 不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相

7、当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其 税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。 薆2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有 3000万 元白条。 肁3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标 企业的过去买单，例如：过去偷税） 莀4、该企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科将北京的土地转 让后罚款主体依然是华夏房地产公司） 蒅5、 莅 膁“创造境外 卖股权” 膇（一）境外卖股权。 将使得企业所得税税率从25% 下降到 10% ，所以如 果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地 是最好的方式。 螁 膃（二）将增值分段，创造境外卖股

8、权（组合拳）。 芁1、在境外避税港先建立全资子公司； 袇 2 、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一 部分增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延10 年。例如，计 税基础 1 亿元，市场公允价值为5 亿元，可以 3 亿元的评估价值投资到 境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。（财税 【2009】59 号文件第七条第三款）； 蚅 3 、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司， 作价 5 亿元。该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值 按照 10% 交纳预提所得税 袂税负比较： 如果长期股权投资计税基础为 1 亿元，市场公允价格为5亿 元。

9、则第一步投资的时候，可以按照3 亿元投资，此时2 亿元的所得额 可以递延 10 年实现。 第二步 ，境外销售价格为5 亿元，此时增值额为2 亿元，此时预提所得税税负为10% 。 莁6 芈 莇“设立 spv 购买股权” 羅 蒁大的地产企业经常运用，但是在国税函【2009】698 号文件颁布以后， 收到了一些限制。 虿（一）股权架构设计： 1、在维尔京群岛设立控股公司； 2、在香港设立 二级控股公司； 3、香港的公司全资控股大陆有地一方。 螅（二）操作模式： 1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。 2、 理论上，中国大陆没有征税权。 蚄（三）反避税： 蒀1、国税函【 2009】698号文件，

10、可以刺穿公司面纱。但是如果企业不 是上市公司的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。 肀2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权 50% ，中国大陆有征税权。 第二议定书确定，这里的50% 是在 36 个月之内，曾经达到过50% 。 薇疑问：维尔京群岛转让股权，是否会被SAT认定为适用中港税收协定的 不动产条款？ 蒃7 薀 蒁直接同目 标企业合 并，然后目 标公司的股 东卖股权。 羅 薆情况描述：甲公司准备购买乙公司的土地， 乙公司先将其他资产清理掉， 只有一块土地。 蚀操作模式： 1、甲公司直接将乙公司吸收合并；（财税【2009】5 9、财税【 1995】48 号、国税函【 200

11、2】165号、财税【 2008】175 号、 财税【 2003】183 号） 2 、12 个月后，乙公司股东将股权转售给甲公司 原有股东。 薈点评： 企业合并法律程序比较复杂，但是在几乎零税负的情 况下将土地拿到手，如果能够操作成功，税收利益很大。 蚇8 芅 螀有地一方 投资到地产 公司，然后 卖股权 罿 荿情况表述： 有地一方将土地投资到房地产公司，然后将所持有的股权变 现。 肄1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税（财税【2002】191 号文件。） 袀2、投资到地产公司，自2006 年 3 月 2 日以来，需要交纳土地增值税。 （如果是非地产公司更好） 蒀3、投资行为，需要交纳企业所得税。

12、 袆总结：节省税负有限，只省略了营业税，好处是投资的溢价可以作为土 地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖土地来说，是 比较好的方式，综合税负来看，上游少缴了营业税，而下游税负没有提 高。 袂 以上适用企业资产很多，无法直接用卖股权的方式交易土地的情 形。 羀9 袀 薈非地产公 司投资到非 房地产公 司，然后同 地产企业合 并，或者申 请房地产开 发资质。 袅情况描述： （该方法适用范围较为狭窄，适用于协调能力强的企业，算 是刀锋下跳舞） 肀第一，企业投资到一家非房地产企业，名称为某某化工公司（该问题中 南京市地税局问答明确不缴纳土地增值税），由于被投资方不是房地产 企业，此时只缴

13、纳企业所得税，而不缴纳土地增值税和营业税； 羇第二， 企业被房地产企业吸收合并，仍不缴纳土地增值税和营业税。 肆第三， 运作政府，补缴土地出让金后土地变性。但是不符合59 号文件 条件中的权益连续性，要缴纳企业所得税。 蚄10 肀 莈投资到新 公司，然后 卖股权 螈情况描述： 莃由于开发项目可能是酒店等，需要单独保持一个公司形式， 以便将来灵活处置。例如：建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业 的，那么就需要保持一个单独的公司形式，以便为下一次股权转让做准 备。 蒃操作手法： 蝿1、将资产投资到新企业； 膆2、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业。 蒆3、地产企业进行开发，开发完成后，将

14、股权再次转让。 薃11 膀 羈企业分立 一个新公 司，然后远 期卖股权 （实际权益 转让在先） 膅 蚃情况描述： 某企业资产规模较大，要将其中的一块地卖给地产 企业。 薁操作手法： 莆 1、先将这块地分立出去成立一家新公司。（国税函【2002】 165 号文件、国税函【 2003】1108号）；青地税函【 2009】47 号、财税 【2009】59 号） 羄2、12 个月以后转让股权，以符合59 号文件限制，但是可以 在此前签订远期的地下合同确定利益关系。 蚃12 蚈 肈分立一个 新公司，然 后合并。 （先 分立，后合 并） 螃先离 婚，后结婚 么？ 螃 聿情况描述： 某公司拥有一个地块，需要

15、购买另外一个公司的地块连成一 片进行开发。 薅操作手法： 螆 1 、先分立（财税【 2009】59 号、国税函【 2002】165号、 国税函【 2003】1108 号、青地税函【 2009】47 号） 2 、再合并。 财税【2009】59号、财税【 1995】48 号、国税函 【2002】165 号） 评述：如果不是特别的需要，分立后卖股权即可，不必进行第二步的合 并。 13购买 方将资金投 资到有地的 目标企业， 然后分立 （让产分股 与让产赎 股） 情况描述： 甲公司欲购买乙公司的土地，土地价值2 亿元。 操作手法： 1、甲公司以现金2 亿元在乙公司投资入股； 2、乙公司分立，其中这块土

16、地分立出一个新公司。 3、12 个月后转让股权（让产赎股） 14合作建房情况描述： 甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房 子。 税收分析： 1、营业税（国税函发【 1995】156 号文件第 17 条） 2、企业所得税， 31 号文件第 31 条。 3、土地增值税：财税【 1995】48 号 评述：此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。 151003+36+48情况描述： 甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房， 然后分房子。 操作模式： 1、以甲方为主体开发，实际由乙方运作。 2 、乙方将资金投入到甲方。 3 、乙方代替甲方的名义买房子，只缴纳这一道营业税

17、。 税收分析：国税函【 2005】1003 号、国税发【 2009】31 号文件 36 条、 财税【 1995】48 号 16委托代建是指定制开发，即根据委托方需求，承建方（开发商）从土地获取、产 品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供 交付委托方的全过程。 备注逻辑关系（ 5 个层次， 16 个方案， F4 总会有一款适合你）：第一层次（主题 词：买地）， 直接买地，分为三种情形。 第二层次（主题词：买股权），买股权，或 者直接合并。适用转让方的资产只有一块地的情形。第三层次（主题词：投资），有 地一方资产较多，先投资再买股权或合并。第四层次（主题词：分立），先分立再

18、卖 股权或合并，或者先投资，再分立。第五层次（主题词：特殊模式）：两种合作建房、 委托代建。 思考： 在资本运作中：购买土地、购买股权、吸收合并，三者的经济意义 相同，都属于资本扩张。区别点只是两个方面，第一究竟是同对方企业打交道，还是同 对方的股东打交道； 第二是否需要保留被收购企业的法人身份。而投资和分立的本质是 相同的，都是资本收缩， 只是投资是分离出子公司， 而分立，则是分立出兄弟公司。 注意事项： 1、如果有地一方要分房，考虑留开发的项目公司给对方，而不 用销售的方式处理； 2、拿地分期开发，考虑拿地分开开票（变共同成本为直接成本）， 这种理念始终适用。 重庆大学房地产 MBA27

19、期 2014 年 4 月 12 日开学，正在热招中。 仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。 For personal use only in study and research; not for commercial use. Nur f r den pers?nlichen fr Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden. Pour l tude et la recherche uniquement des fins personnelles; pas des fins commerciales. , , . 以下无正文 仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。 For personal use only in study and research; not for commercial use. Nur f r den pers?nlichen fr Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden. Pour l tude et la recherche uniquement des fins personnelles; pas des fins commerciales. , , . 以下无正文